當(dāng)前北京好的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目稀缺，外資背景的投資基金在商業(yè)地產(chǎn)上陷入“項(xiàng)目荒”。 

　　世邦魏理仕董事盧志華在1月5日召開(kāi)的“中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)暨寫(xiě)字樓年會(huì)”上表示，2006年是海外投資基金投資在京商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目十分紅火的一年。然而2007年對(duì)基金來(lái)說(shuō)卻并不樂(lè)觀。 

　　一位不愿公開(kāi)姓名的國(guó)際投資基金負(fù)責(zé)人向記者表示，當(dāng)前北京好的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目稀缺，外資背景的投資基金在商業(yè)地產(chǎn)上陷入“項(xiàng)目荒”，出現(xiàn)“手里大把錢，投不出去”的困境。

 　　海外投資基金苛刻的回報(bào)率要求成為其在國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資騰挪的掣肘。

 　 “以前房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率極高，50%、100%，滿足投資者20%－30%是比較容易的。”三山投資公司合伙人李山說(shuō)，現(xiàn)在一個(gè)正常的項(xiàng)目每年凈利潤(rùn)到10%－15%已經(jīng)是不錯(cuò)了，而這無(wú)法滿足海外基金管理公司回報(bào)的要求。 

　　據(jù)“信一天不動(dòng)產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)資料顯示：目前北京的酒店式服務(wù)公寓租金從8美元／平方米·月到50美元／平方米·月不等，與去年相比酒店式公寓租金每平米出租價(jià)格下降2-3美元。而今年出租率普遍在60%-70%左右，與去年相比出租率下降了10%-15%左右。如目前酒店式公寓比較集中的CBD商圈、麗都商圈酒店式服務(wù)公寓都出現(xiàn)了明顯下降的趨勢(shì)，實(shí)際成交租價(jià)總體下浮在5％-10%左右。 

　　分析商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目回報(bào)率下降的原因，李山認(rèn)為，宏觀政策影響和商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)本身是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資回報(bào)率下降的主要原因。 

　　現(xiàn)在一個(gè)外國(guó)的基金不可能馬上到中國(guó)投資房地產(chǎn)，要先搭建一個(gè)平臺(tái)。基金為了提高回報(bào)率，也要到銀行貸款，另外，海外投資基金在國(guó)內(nèi)的注冊(cè)資本不能少于投資額的50％。這幾個(gè)方面的宏觀政策的變化，從發(fā)展商的角度和基金的角度都會(huì)遇到很大的困難。 

　　海外基金收購(gòu)京城商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)是，以前海外基金在北京收購(gòu)的大多是成熟的商業(yè)地產(chǎn)，而2006年上半年收購(gòu)的大多為在建商業(yè)地產(chǎn)，京城核心商業(yè)地段的成熟物業(yè)已經(jīng)越來(lái)越稀缺。 

　　現(xiàn)在往往一個(gè)好地段的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目還在建的時(shí)候，就已經(jīng)吸引了眾多的海外投資基金前來(lái)洽談。世邦魏理仕董事盧志華介紹說(shuō)，已經(jīng)先后有十幾家海外投資基金通過(guò)代理行找華貿(mào)中心談，最后華貿(mào)中心選擇了日本一家投資基金，簽下28億元的巨單。 

　　上海華聞國(guó)際董事長(zhǎng)孫國(guó)敬表示，目前很多海外投資基金投資的項(xiàng)目都是以前拿地項(xiàng)目，拿地成本較小，項(xiàng)目利潤(rùn)空間很大，隨著國(guó)內(nèi)土地成本快速上升，可供外資青睞的項(xiàng)目越來(lái)越少。

 　　2006年國(guó)內(nèi)部分城市住宅價(jià)格出現(xiàn)大幅度上升，這使得海外投資基金開(kāi)始考慮投資一些居住類住宅項(xiàng)目。另外，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司掀起了一股上市熱，很多投資基金開(kāi)始盯上即將IPO的房地產(chǎn)公司，由投資商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)向直接投向房地產(chǎn)公司。 

　　然而，國(guó)內(nèi)資本也紛紛加入商業(yè)地產(chǎn)投資戰(zhàn)團(tuán)。除了首開(kāi)、首創(chuàng)等地產(chǎn)企業(yè)先后嘗試成立房地產(chǎn)基金外，日前有消息人士透露，中國(guó)人壽、太平洋保險(xiǎn)、泰康人壽等國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)也紛紛表示，欲在2007年成立房地產(chǎn)投資基金，試水商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。 

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