資產(chǎn)價(jià)格泡沫的形成有其自身一套規(guī)律性。資產(chǎn)價(jià)格泡沫指：一項(xiàng)資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)的價(jià)格在一個(gè)連續(xù)過程中陡然上升，最初價(jià)格的上升產(chǎn)生進(jìn)一步上升的預(yù)期，吸引新買主，投機(jī)者一般只對(duì)此資產(chǎn)交易中的收益感興趣，并不關(guān)心它的實(shí)際用途。從這個(gè)含義上看，中國(guó)房地產(chǎn)近年來價(jià)格迅速上漲，明顯表現(xiàn)出泡沫化特征。房地產(chǎn)價(jià)格上升越快，越有更多人追捧。有購(gòu)買能力的去買，沒有購(gòu)買能力的借錢也去買，唯恐失去機(jī)會(huì)，特別是一些剛工作不久的人，本來無較大購(gòu)房能力，但是由于喜歡趕潮流，不斷加入到承接高起房?jī)r(jià)的人群中去，無限的需求延續(xù)著無限的價(jià)格上漲，維持著房地產(chǎn)泡沫的膨脹。實(shí)際上，即使在市場(chǎng)成熟的發(fā)達(dá)國(guó)家，大多數(shù)剛工作不久的年輕人也很難有能力購(gòu)房產(chǎn)。中國(guó)年輕一族趕時(shí)髦，是促使房?jī)r(jià)泡沫越吹越大的重要因素。

    我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)入快速上升軌道，已持續(xù)六七年時(shí)間，期間與表現(xiàn)良好的宏觀經(jīng)濟(jì)彼此推動(dòng)，奧運(yùn)會(huì)、世博會(huì)的促進(jìn)等，使北京、上海等大城市為首的房?jī)r(jià)上漲過快。而今，奧運(yùn)會(huì)已臨近，其促漲作用也近乎強(qiáng)弩之末，宏觀調(diào)控如影隨形，房地產(chǎn)價(jià)格還能狂漲多久？

    房?jī)r(jià)已缺乏繼續(xù)上漲的有力支撐

    1、中央政府抑制高房?jī)r(jià)的堅(jiān)強(qiáng)決心

    自2005年初房地產(chǎn)“新政”啟動(dòng)以來，中央政府疾風(fēng)驟雨似的密集調(diào)控。2006年3月5日，總理政府工作報(bào)告明確提出，繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和房?jī)r(jià)上漲過快問題，進(jìn)一步表明中央政府調(diào)控房?jī)r(jià)的決心。從2006年4月起，國(guó)務(wù)院連續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)調(diào)控房?jī)r(jià)措施，明確房?jī)r(jià)上漲責(zé)任在地方政府。5月l1日，七部委聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》。7月24日六部委又聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》等。

    幾年來對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的一系列宏觀與微觀調(diào)控，效果不理想，全國(guó)大多數(shù)城市房?jī)r(jià)持續(xù)攀升，部分中心城市房?jī)r(jià)上漲加速，中央政府對(duì)這種調(diào)控效果甚為不滿�？梢韵胂�，如果這次調(diào)控時(shí)滯期過去，仍未看到政策效果的話，調(diào)控政策定會(huì)再次重拳出擊，打壓高起的房?jī)r(jià)。

    2、宏觀調(diào)控存在滯后期

    政策出臺(tái)需要市場(chǎng)一個(gè)消化過程。北京現(xiàn)在銷售的樓盤，大部分是2006年4月前出讓的土地或獲得的預(yù)售許可證，房?jī)r(jià)也延續(xù)上年的漲勢(shì)。2006年5月中下旬調(diào)控后入市的土地，2007年年中才可形成有效的供應(yīng)，因此，調(diào)控效果在2007年年中可望顯現(xiàn)。2006年10月初，北京銀監(jiān)局推出“未封頂樓盤不得辦理銀行按揭”措施，即未封頂房允許預(yù)售，但是不給消費(fèi)者銀行貸款，這一定程度上抑制了過度需求，由于政策滯后期存在，效果沒有充分顯現(xiàn)。

    國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施越來越細(xì)、力度越來越大。而各地房?jī)r(jià)上漲沖動(dòng)大，政府、房地產(chǎn)商、購(gòu)房者三方博弈存在，使宏觀調(diào)控措施滯后效應(yīng)甚為明顯。但是，國(guó)家宏觀調(diào)控政策不會(huì)因此止步不前，未來房?jī)r(jià)已顯示出難測(cè)，銀行早已謹(jǐn)慎行事。在市場(chǎng)供過于求、資金來源趨緊情況下，房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)走高將日趨艱難。

    3、更多因素使高房?jī)r(jià)喪失支撐力

    首先，需求趨于乏力。普遍中低收入者購(gòu)房能力已將耗盡；大學(xué)生就業(yè)難，起薪降低，房?jī)r(jià)收入比過高，購(gòu)買力嚴(yán)重不足。稅收力度加大，五年內(nèi)賣出二手房，要繳營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加以及個(gè)人所得稅等，使炒房現(xiàn)象將得到大大抑制。2006年7月對(duì)外資、港澳臺(tái)購(gòu)房設(shè)限，使高房?jī)r(jià)喪失一支重要支撐力量。此外，股市恢復(fù)正常，也會(huì)分流大量炒房資金。資金供應(yīng)將不會(huì)過于充裕。

    其次，相對(duì)高房?jī)r(jià)，房子的租金較為便宜，也相對(duì)穩(wěn)定。有些地方有時(shí)租金反而下跌。官方透露，從1998年到 2004年，青島房?jī)r(jià)上漲50%多，而房租卻離奇下降7%。以租還貸已經(jīng)不可行。一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)應(yīng)該與房屋租金同步上漲�？墒侵袊�(guó)這幾年房?jī)r(jià)連續(xù)上漲，租金卻基本不變，說明房?jī)r(jià)上漲多為非理性。而且，大量資金為追求高利潤(rùn)涌入這個(gè)市場(chǎng)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化程度加深。一旦一些資金撤出，其后果不堪設(shè)想。因此，諸多因素表明，房?jī)r(jià)逆轉(zhuǎn)已成山雨欲來之勢(shì)，沒有更多基礎(chǔ)因素可以支撐房?jī)r(jià)長(zhǎng)期持續(xù)上漲。

有跡象表明房?jī)r(jià)已走向頹勢(shì)

    1、“有價(jià)無市”局面漸趨顯著

    從目前看，房地產(chǎn)業(yè)無論交易量，還是交易面積都在下降，開發(fā)商資金壓力加大，部分開發(fā)商已把土地所有權(quán)抵押給多家銀行，北京高檔住宅成交量出現(xiàn)慘跌局面，各個(gè)售樓處門前冷落，“有價(jià)無市”局面日趨明顯。資料顯示，體現(xiàn)供求關(guān)系的市場(chǎng)消化系數(shù)(市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)吸納量/市場(chǎng)有效供應(yīng)量)已由去年1-9月的1.10649大幅下降為今年1-9月的0.5783，即去年市場(chǎng)有效供應(yīng)樓盤供不應(yīng)求，而今年至少有48.66%的面積處于剩余狀態(tài)。此數(shù)據(jù)表明地產(chǎn)商在加大力度清舊貨的同時(shí)，又開始高價(jià)囤新貨；同時(shí)也表明購(gòu)房者的觀望氣氛濃厚，市場(chǎng)消化能力減弱。

    房?jī)r(jià)高位運(yùn)行且交易量下降。在這種情況下，市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制可自發(fā)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，有價(jià)無市的局面會(huì)愈加顯著。有報(bào)道，近日山西煤老板組成的看房團(tuán)到北京看房，之后訂單寥寥，已經(jīng)顯示出北京房產(chǎn)今非昔比。以前開盤前有大批購(gòu)房者通宵達(dá)旦排隊(duì)，而今開發(fā)商需付錢請(qǐng)購(gòu)房團(tuán)來看房，房地產(chǎn)市場(chǎng)的賣方市場(chǎng)已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng)。此外，以前大量熱錢流入中國(guó)購(gòu)買房產(chǎn)，期望人民幣升值后拋售獲利。但是，如今人民幣升值緩慢且與美元間存在利差，使賭人民幣升值的熱錢幻想破滅。一部分購(gòu)入房產(chǎn)的外資可能選擇拋售，對(duì)房?jī)r(jià)有促跌作用。而且外資購(gòu)房設(shè)限，開發(fā)商為這部分資金準(zhǔn)備的供應(yīng)量也會(huì)成為空置房。

    2、空置面積居高不下，空置率增加

    近年來中國(guó)房?jī)r(jià)一路上漲，但是空置面積始終高達(dá)1億平方米以上。目前為1.22億平方米。按每平方米3000元計(jì)算，是3660億人民幣。按一年貸款利率6%計(jì)算，開發(fā)商因?yàn)榭罩梅�，僅利息損失就接近200億元。大批房地產(chǎn)企業(yè)面臨被淘汰的危險(xiǎn)。

    廣東省房協(xié)市場(chǎng)分析課題組最近發(fā)布報(bào)告顯示，2006年廣東省總體待銷部分(小于1年的空置)大幅增長(zhǎng)48.86%，空置1年以上的滯銷和積壓商品房同比大幅度下降34.37%。北京市建委房地產(chǎn)交易管理中心揭示，北京市的房屋空置面積也在增加，截至2005年10月底，全市空置一年以上商品住宅面積為258.5萬平方米，漲幅為9.2%，占商品房空置面積的69.4%。商品房難賣，實(shí)力不強(qiáng)的房地產(chǎn)商很可能垮掉。這些房地產(chǎn)商在垮掉前會(huì)拋售未售出的房產(chǎn)。巨大的空置面積，使高房?jī)r(jià)無以為繼。

    高房?jī)r(jià)還能挺多久

    應(yīng)該看到，只要是泡沫，總會(huì)崩潰。而且，泡沫越是接近崩潰，價(jià)格上升就越快。從理論上看，泡沫存在的概率越小，需要用來補(bǔ)償泡沫破裂損失的預(yù)期收益就越大。不管股市、匯市，還是房地產(chǎn)市場(chǎng)，漲得最厲害的時(shí)候，就是快要見頂?shù)臅r(shí)候。房?jī)r(jià)無理由快速增長(zhǎng)正預(yù)示著泡沫崩潰即將來臨。

    但是目前看，房地產(chǎn)泡沫還會(huì)維持一段時(shí)間。其原因，一方面資產(chǎn)價(jià)格泡沫一旦形成有個(gè)自我維持期；另一方面，如前所述，政策有個(gè)時(shí)滯期，市場(chǎng)上現(xiàn)在未封頂?shù)脑谑蹣潜P，大多已批準(zhǔn)預(yù)售近半年甚至更長(zhǎng)，正常情況下銷售回款多，開發(fā)商還未顯現(xiàn)出資金鏈問題。政策的真正效應(yīng)將會(huì)在2007年年中見效。而且旺盛需求的存在也堅(jiān)定了房產(chǎn)商的信心。房地產(chǎn)價(jià)格高漲之勢(shì)，最終取決于資金及人們的信心情況。

    事實(shí)上，導(dǎo)致房產(chǎn)供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)上漲的內(nèi)在動(dòng)力歸結(jié)于現(xiàn)行房地產(chǎn)融資模式與預(yù)售制度。房地產(chǎn)開發(fā)需要大筆資金，預(yù)售可提前回籠資金，房地產(chǎn)商就可造成一種氣氛，讓消費(fèi)者產(chǎn)生房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，從而刺激需求。外資熱錢進(jìn)入是促使房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫膨脹的重要因素。近些年，地方政府助推，國(guó)內(nèi)外熱錢與房地產(chǎn)泡沫互相促進(jìn)，吸引潛在購(gòu)房者蜂擁追捧，成就了現(xiàn)今的高房?jī)r(jià)、開發(fā)商的高利潤(rùn)以及中國(guó)的高經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。這種發(fā)展模式是非常危險(xiǎn)的。

    而今，距北京2008年奧運(yùn)會(huì)開幕還有一年半時(shí)間。由于預(yù)期2008年后，北京房?jī)r(jià)可能發(fā)生變化，一些人將及早采取行動(dòng)，出手囤積的房產(chǎn)，這很可能成為房?jī)r(jià)下跌的導(dǎo)火索，若恰巧發(fā)生在調(diào)控效果顯現(xiàn)的明年年中，那么2007年下半年或2008年上半年，北京房?jī)r(jià)將很可能發(fā)生理性回歸，而且整體房?jī)r(jià)下調(diào)將不可避免。所以，高房?jī)r(jià)要挺過2008年奧運(yùn)會(huì)確實(shí)很難。其他地方的房?jī)r(jià)也會(huì)隨著北京房?jī)r(jià)的回落而逐步趨于理性。

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