1月24日，記者從北京市地稅局了解到，北京市土地增值稅清算細(xì)則已經(jīng)初步擬定，有望在月底出臺。北京市“8·31大限”到來前集中過戶的約500多宗土地，約8000萬平方米的土地將再成土地增值稅清算關(guān)注的重點(diǎn)。

　　細(xì)則將出

　　“北京市的細(xì)則不會超出國家文件的范疇，具體內(nèi)容是結(jié)合了這次國稅總局下發(fā)的土地增值稅清算通知的規(guī)定和(財(cái)政部和國家稅務(wù)總局2006年3月聯(lián)合下發(fā)的)21號文有關(guān)內(nèi)容�！鄙鲜鲋�情人士表示，北京市土地增值稅清算細(xì)則內(nèi)容已經(jīng)初步擬定，就等上面有關(guān)部門審批。該知情人士同時(shí)表示，正因細(xì)則具體內(nèi)容沒有最后敲定，目前暫不方便對外透露。

　　另據(jù)了解，細(xì)則出臺后，北京市有關(guān)部門還將組織一次聯(lián)合執(zhí)法檢查，對北京市房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算情況進(jìn)行檢查。

　　日前，北京一家媒體報(bào)道稱，北京市稅務(wù)部門2006年抽查了68戶外資房地產(chǎn)企業(yè)，其中有20家納稅存在問題。

　　“不僅是外資房地產(chǎn)企業(yè)納稅上存在問題，國內(nèi)一些著名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也存在類似行為”，北京市稅務(wù)稽查部門一位人士告訴記者，有國內(nèi)著名房地產(chǎn)開發(fā)商采取以其他企業(yè)名字注冊項(xiàng)目公司，然后待項(xiàng)目銷售完畢后，也不注銷項(xiàng)目公司，只是留一個(gè)空殼公司，以逃避清算土地增值稅款的行為。

　　“清算增值稅行動(dòng)，還是采取由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行申報(bào)清算，稅務(wù)部門進(jìn)行抽查的辦法”，上述北京市地稅局有關(guān)人士說，稅務(wù)部門不再對偷逃土地增值稅行為寬容，等到土地增值稅清算細(xì)則出臺后，稅務(wù)部門將跟房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)算總帳�！皩τ谶_(dá)到清算條件而不申請清算土地增值稅的企業(yè)，收取萬分之五的滯納金”，這位北京市地稅局有關(guān)人士說。

　　他繼而表示，細(xì)則涉及面廣，將區(qū)別房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目類型進(jìn)行清算，但是可以肯定的是對土地價(jià)值增值的清算是最嚴(yán)格的。這其中包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地增值和國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的土地價(jià)值增值。

　　“清算時(shí)必須有當(dāng)時(shí)交易發(fā)票，否則按當(dāng)時(shí)平均地價(jià)計(jì)算”，北京市地稅局地方稅管理處有關(guān)人士說。

　　“8·31”土地進(jìn)入風(fēng)暴眼

　　有專家指出，土地增值稅清算對通過招、拍、掛拿到的地塊影響不大，對通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓的低價(jià)地影響較大。

　　據(jù)悉，有關(guān)部門規(guī)定在2004年8月31日之后，北京土地交易一律實(shí)行招拍掛，即“8·31大限”，于是在北京土地市場上出現(xiàn)了2004年8月31日之前集中過戶的“搶關(guān)”現(xiàn)象。

　　北京市國土局的一份統(tǒng)計(jì)資料表明，截至2006年9月，“8·31”大限到來前集中協(xié)議轉(zhuǎn)讓的8000萬平方米土地中的約2600萬平方米的住宅規(guī)劃用地還沒有上市。

　　而這2600萬平方米住宅規(guī)劃用地中約有1560萬平方米土地正處于開工建設(shè)和未銷售階段，這批項(xiàng)目將集中在2007年和2008年上市。

　　“當(dāng)時(shí)大家都在搶著過關(guān)，有很多項(xiàng)目壓根沒做詳細(xì)方案，待到把地?fù)尩绞植虐l(fā)現(xiàn)，拆遷完成不了”，北京思源置地房地產(chǎn)顧問有限公司董事長李國平在一次“8·31”專題論壇上表示，有很多在“8·31”大限到來前搶地的開發(fā)商根本不具備開發(fā)資格，目的只是想發(fā)“地財(cái)”。

　　據(jù)悉，至今“8·31土地”仍是北京一些大型房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地的主要途徑，他們通過兼并或直接收購這些“8·31土地”持有企業(yè)，來達(dá)到增加自身土地儲備的目的。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京市地價(jià)自“8·31”至今已經(jīng)平均上漲了5-6倍。

　　記者從房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)了解到，某房地產(chǎn)公司在北京市豐臺區(qū)南三環(huán)附近一處建筑面積約200萬平方米的住宅項(xiàng)目即是“8·31”大限之前搭末班車拿到的，當(dāng)時(shí)北京平均地價(jià)約2400元/平方米，該地塊面積約10萬平方米，而目前該樓盤的平均售價(jià)在8400元/平方米。另據(jù)該項(xiàng)目開發(fā)商提供資料稱，項(xiàng)目開發(fā)投資約為60億元，而以該樓盤目前的平均住宅價(jià)格(該項(xiàng)目有1/3部分為商業(yè)地產(chǎn)，售價(jià)要高于住宅)計(jì)算，該項(xiàng)目目前售價(jià)可達(dá)到168億元。即使把開發(fā)總投資當(dāng)成本計(jì)算，則該項(xiàng)目的利潤率也有180%。

　　假如該項(xiàng)目在開發(fā)時(shí)按照規(guī)定對項(xiàng)目預(yù)提1%的土地增值稅，計(jì)提了1.68億的土地增值稅。則待到該項(xiàng)目全部完工時(shí)，扣除20%的扣除利潤后，該項(xiàng)目利潤率仍有168%，按照國稅總局有關(guān)規(guī)定，則應(yīng)適用50%稅率，則該企業(yè)需要清算的土地增值稅為48億元！而在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，該項(xiàng)目需要補(bǔ)繳46.32億元稅款。

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