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土地政策再出新規(guī) 大宗土地出讓或走到盡頭
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http://www.mamogu.com 發(fā)稿日期:2007-10-11
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2008-2009年中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報(bào)告 近幾年,我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機(jī)勃勃的發(fā)展趨勢(shì),隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實(shí)施,物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報(bào)告 2008年,隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生,美國(guó)次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報(bào)告 2008年,隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生,美國(guó)次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2010年中國(guó)別墅行業(yè)應(yīng)對(duì)金融危機(jī)影響及發(fā)展 2008年,美國(guó)華爾街危機(jī)不僅迅速波及全球金融市場(chǎng),而且已由虛擬經(jīng)濟(jì)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)蔓延。金融危機(jī)日前一份由國(guó)土資源部發(fā)出的《關(guān)于認(rèn)真貫徹〈國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難若干意見(jiàn)〉進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的通知》(下稱《通知》)限定了每宗土地的開(kāi)發(fā)建設(shè)年限:原則上不超過(guò)3年。
這是國(guó)土資源部首次對(duì)土地的開(kāi)發(fā)建設(shè)年限進(jìn)行具體規(guī)定!锻ㄖ吠瑫r(shí)要求,各地要合理控制單宗土地供應(yīng)規(guī)模,縮短土地開(kāi)發(fā)周期。如果地方政府嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)定,則大宗土地出讓將就此走到盡頭。
此前,大宗土地的出讓在各地已司空見(jiàn)慣,其中以今年的“中國(guó)地王”——超過(guò)78萬(wàn)平方米面積的長(zhǎng)沙新河三角洲地塊為最。這一可建樓面面積接近290萬(wàn)平方米的項(xiàng)目,成為近年來(lái)少見(jiàn)的超級(jí)大盤(pán)。如按照《通知》的新規(guī)定,則中標(biāo)者北辰實(shí)業(yè)及北京城開(kāi)需要集合雙方財(cái)力于這一項(xiàng)目,才有可能實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)建設(shè)周期不超過(guò)3年的規(guī)定。
實(shí)際上,關(guān)于處理閑置土地的規(guī)定,自2004年國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控以來(lái),已經(jīng)由國(guó)土資源部、建設(shè)部及國(guó)務(wù)院等部門(mén)的多個(gè)文件三令五申,但從目前公開(kāi)的政策執(zhí)行結(jié)果看,尚無(wú)明顯成效。尤其是在最近一段時(shí)間開(kāi)發(fā)商瘋狂圈地的映襯下,關(guān)于土地閑置的規(guī)定更顯得蒼白無(wú)力。
今年在香港上市的碧桂園宣稱,已有超過(guò)4500萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備,富力地產(chǎn)也于幾天前將土地儲(chǔ)備數(shù)據(jù)更新至3300萬(wàn)平方米,而萬(wàn)科則是突破2000萬(wàn)平方米。如以每年500萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)速度,上述三家公司的土地儲(chǔ)備至少足夠其開(kāi)發(fā)4年,就碧桂園而言,即使未來(lái)10年都不再購(gòu)入土地,也不會(huì)陷入無(wú)地開(kāi)發(fā)的境地。
顯然,無(wú)論是閑置兩年即收回的“舊政策”,還是每宗地開(kāi)發(fā)建設(shè)原則上不超過(guò)3年的“新政策”,過(guò)于龐大的土地儲(chǔ)備都與這些政策產(chǎn)生了明顯“抵觸”。在實(shí)際操作中,開(kāi)發(fā)商可以多次規(guī)劃變更作為拖延開(kāi)發(fā)的借口。此外,一些涉及動(dòng)拆遷的地塊,拆遷進(jìn)展緩慢也能成為理由。
李嘉誠(chéng)旗下和記黃埔2005年取得的上海竹園商貿(mào)地塊,因項(xiàng)目規(guī)劃方案多次變更,開(kāi)工日期一變?cè)僮。最新的消息顯示,其規(guī)劃方案又有新變化,因此該項(xiàng)目最快也要到明年8月左右才能動(dòng)工。
對(duì)于類(lèi)似的“捂地”行為,有關(guān)部門(mén)實(shí)際上并沒(méi)有進(jìn)行相應(yīng)制約。北京華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在其題為《政策性的囤地》的博客中表示:“當(dāng)一個(gè)企業(yè)拿到了大塊的土地,如長(zhǎng)沙市92億元的幾千畝土地,這個(gè)企業(yè)再有實(shí)力也不可能將這幾千畝土地同時(shí)開(kāi)工建設(shè)、同時(shí)投放市場(chǎng)。無(wú)形中這幾千畝土地就對(duì)政府而言供給了市場(chǎng),對(duì)市場(chǎng)而言看不到房子的供給量,對(duì)企業(yè)而言要分期規(guī)劃、分期建設(shè),可以慢慢等待土地升值!
盡管這段話頗有“推卸責(zé)任”意味,但也說(shuō)中了一些事實(shí)。從國(guó)土資源部此次《通知》來(lái)看,顯然已意識(shí)到問(wèn)題的存在,并冀望在未來(lái)加以避免。不過(guò)另一個(gè)值得關(guān)注的問(wèn)題是,將大宗地塊分割成小塊后出讓,以目前的地價(jià)上漲速度來(lái)看,出讓地塊宗數(shù)的增加是否也會(huì)帶來(lái)土地價(jià)格的不斷攀升?
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