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金融政策進(jìn)一步緊縮 銀行或?qū)⑷∠诜夸N售
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http://www.mamogu.com 發(fā)稿日期：2008-3-5
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報(bào)告 投資分析 市場調(diào)研 金融 銀行 期房 房地產(chǎn)
- 中研網(wǎng)訊：
- 近日，被降價(jià)風(fēng)波影響的樓市似乎已經(jīng)處在了“搖搖欲墜”的崩盤邊緣。而上周，一位業(yè)內(nèi)消息靈通人士向記者透露，目前，銀行有關(guān)方面正在重新醞釀取消期房銷售制度，主要是鑒于緊張的國際金融形勢，為銀行自身金融安全所做的考慮。取消期房銷售并非“新”聞，但在當(dāng)前已經(jīng)很嚴(yán)峻的市場環(huán)境下再次提出，顯然影響更為特殊。一旦銀行方面醞釀成熟并最終出臺(tái)，房地產(chǎn)市場勢必將會(huì)“風(fēng)雨大作”。
3年后重提舊賬 開發(fā)商資金鏈面臨斷裂
其實(shí)，銀行方面關(guān)于取消期房銷售的想法由來已久，早在2005年8月份，由人民銀行房地產(chǎn)金融分析小組撰寫的2004中國房地產(chǎn)金融報(bào)告就曾經(jīng)指出，“很多市場風(fēng)險(xiǎn)和交易問題都源于商品房新房的預(yù)售制度，目前經(jīng)營良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實(shí)力，可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售”。
這份金融報(bào)告的提議最終由于存在爭議而一直沒有得到正式采用，并且在報(bào)告發(fā)布后不久，建設(shè)部便正式發(fā)表言論聲明稱，“近期內(nèi)不會(huì)取消期房銷售”。將第一次“取消期房”風(fēng)波平息。
然而，隨后的時(shí)間里，銀行部門并沒有放棄取消期房銷售的努力。2006年7月22日，中國銀監(jiān)會(huì)發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知》(以下簡稱《通知》)，主要內(nèi)容是重申“凡是一手住房項(xiàng)目均必須主體結(jié)構(gòu)封頂后方可發(fā)放按揭貸款”。這條規(guī)定其實(shí)也早在2003年有過相關(guān)文件詳細(xì)規(guī)定，卻一直執(zhí)行不力。
顯然，此度銀監(jiān)會(huì)緊急叫停未封頂住房個(gè)人按揭，不言而喻其根本目的是為了降低銀行放貸風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)轭A(yù)售款回籠越慢，開發(fā)企業(yè)所需自有資金要求就越高。原本樓盤出地面就預(yù)售所需的自有資金，可能只占到開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%；而主體封頂所需的自有資金，則可能達(dá)到40%甚至更多。
時(shí)至今日，從此前幾次銀行方面的政策調(diào)整看，這次傳出的銀行將取消期房的消息，其主要原因仍然是考慮到其自身的金融安全。特別是在現(xiàn)階段，樓市處于非常重要的轉(zhuǎn)型期，交易量低迷，眾多房地產(chǎn)企業(yè)降價(jià)出售項(xiàng)目的背景下，銀行重提取消期房銷售顯然也并非空穴來風(fēng)。
建行壓縮開發(fā)貸款 對樓市形勢沒信心
金融政策緊縮一直以來都是引發(fā)地產(chǎn)危機(jī)的“導(dǎo)火索”，先是有二套住房政策，徹底地打壓了購房者的沖動(dòng)；隨后又連續(xù)加息，進(jìn)一步地打壓了炒房者的利潤空間�？梢�，金融政策已然成為了左右房地產(chǎn)市場的指揮棒。
事實(shí)上，種種跡象表明，今年金融政策繼續(xù)緊縮已是必然。近日，建設(shè)銀行總行首席財(cái)務(wù)官龐秀生表示，去年建行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的增長有所壓縮，今年還要再壓縮一點(diǎn)。這是源于銀行對目前房價(jià)的判斷，建行認(rèn)為房價(jià)大幅度增長的可能性幾乎不大，或者慢增長，或者往下走都有可能性。
而據(jù)龐秀生透露，今年建行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款總量要進(jìn)行控制，但還是會(huì)保持一個(gè)合理的投放量。“房產(chǎn)貸款的緊縮率和去年是一樣的，主要是滿足優(yōu)質(zhì)客戶的合理需要，個(gè)人貸款都還是正常投放，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的增長可能會(huì)略有壓縮，但總的來說還是有增長的�！饼嬓闵f，去年建行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的增長有所壓縮，今年還要再壓縮一點(diǎn)。
銀行壓縮房地產(chǎn)貸款是否會(huì)對房價(jià)產(chǎn)生“致命”的影響？對此，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，銀行壓縮房地產(chǎn)貸款對房價(jià)會(huì)產(chǎn)生影響，但影響房價(jià)的因素是多方面的，包括市民的需求、市民對房價(jià)走勢的判斷、國家的土地稅收等政策。龐秀生也認(rèn)為，銀行的信貸緊縮肯定對抑制房價(jià)過快增長有用，但不會(huì)起核心作用，它只是暗示了銀行對房產(chǎn)情況的一種判斷。如果房價(jià)往下走，那銀行貸款就會(huì)更緊，因?yàn)殂y行會(huì)考慮房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)增加，那貸款就會(huì)更審慎。
盡管業(yè)內(nèi)人士并不認(rèn)為銀行收縮貸款對房價(jià)上升還是下降產(chǎn)生核心作用，但目前銀行面對樓市交易萎靡即將采取新金融政策的動(dòng)向已經(jīng)清晰；而“取消期房”政策將成為其中一條也是很有可能的事。
金融政策導(dǎo)致房價(jià)下跌 境外投資客開始活躍
“如果市場狀況不出現(xiàn)改觀，流動(dòng)資金將會(huì)干涸，許多資金短缺的小型開發(fā)商將不會(huì)生存下來�！痹谝环蓐P(guān)于中國樓市的最新報(bào)告中，世界著名評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾為今年的中國樓市描繪了一幅悲觀情景。
該份報(bào)告中寫到，中國政府采取的旨在抑制市場投機(jī)行為的措施已經(jīng)開始產(chǎn)生效力，而房地產(chǎn)商的融資渠道也日益萎縮，“部分一線和二線城市的房地產(chǎn)銷售價(jià)格和交易量可能會(huì)繼續(xù)下降”。
值得關(guān)注的是，自從限外政策以及新的外商投資指導(dǎo)目錄發(fā)布以來，沉寂了將近半年多的外資又開始活躍起來。有公開消息稱，上月24日，荷蘭國際投資管理公司(ING)宣布了一項(xiàng)新的房地產(chǎn)基金計(jì)劃，期望這一基金能夠募集到約3億美元，其中部分資金將投資中國房地產(chǎn)市場。
事實(shí)上，對中國樓市“垂涎”的不止ING一家，繼瑞士銀行、摩根士丹利、德意志銀行的房地產(chǎn)投資部門加強(qiáng)對中國及亞洲地區(qū)的房地產(chǎn)投資之后，日本野村集團(tuán)也構(gòu)建了專門體制，以加大對中國及其他亞洲國家不動(dòng)產(chǎn)市場的投資。
由此可見，盡管目前有不少境外投資機(jī)構(gòu)和投資者在高調(diào)“唱空”中國樓市，但仍然有很多專業(yè)房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)看好長遠(yuǎn)發(fā)展趨勢。而這一趨勢也多少給近期低迷的中國樓市帶來了信心。 - ■ 與【金融政策進(jìn)一步緊縮 銀行或?qū)⑷∠诜夸N售】相關(guān)新聞
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