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中研網(wǎng)訊：

2008年的第一個季度即將過去，深圳樓市從一二月份的濃重觀望，到三月份的大批入市促銷，在這個季度的尾聲，終于迎來了幾許暖意，各樓盤的積極放量與熱情促銷，使得全市的成交量有了大幅提升。對于深圳樓市，在三九嚴(yán)寒和小陽春的冷暖更迭過后，留下了更多的是懸念。

　　對于下個季度地產(chǎn)業(yè)的走勢，最令人關(guān)心的莫過于房價(jià)何時(shí)見底這個話題。SOHO中國總裁潘石屹的一句“中國很多房地產(chǎn)公司將在百天之內(nèi)產(chǎn)生劇變，并進(jìn)入前所未有的融資艱難期”，掀起了一場地產(chǎn)激論。英聯(lián)國際董事長郭建波則不認(rèn)同，他認(rèn)為這種劇烈的方式進(jìn)行的洗牌，很難在近期內(nèi)出現(xiàn)。

　　在新一季來臨之際，這些深圳樓市中存在的問號，其答案將會指向深圳樓市未來的方向。

　　懸念一：房價(jià)的底部何在

　　經(jīng)歷了近半年來的樓市寒冬之后，開發(fā)商先于置業(yè)者，成為了首先捱不住的人。春節(jié)前后的這一輪降價(jià)促銷潮，來勢洶洶，余波未了。出讓的利潤空間換來了鼎盛的人氣，也帶動了一部分的市場信心。

　　在某新盤售樓處，記者見到了前來看樓的朱小姐。她是收到樓盤促銷的短信而來的。“這比我之前來看的時(shí)候，一平方米都降了好幾千呢�！北M管開發(fā)商許諾，這優(yōu)惠以后都不再有，但朱小姐仍有些疑慮：“按這個態(tài)勢，將來即使這個樓盤不再降價(jià)，但其他條件相近的樓盤也有可能開出更低的價(jià)。”

　　這也是目前許多人心中的一個懸念。樓市的底部在哪里，何時(shí)才是見底的時(shí)候，在這個問題上，各路人馬各有分歧。

　　一批以中小型開發(fā)企業(yè)為代表的樂觀派，以近期樓市的回暖跡象為憑證，認(rèn)為近期的暢銷已經(jīng)基本上成功地探到市場的底線，樓市的觀望期已經(jīng)基本結(jié)束，房價(jià)即刻將止跌回穩(wěn)。

　　另一派觀點(diǎn)則對樓市前景并不看好，認(rèn)為目前樓市的觀望期將比較漫長，樓市的調(diào)整期將持續(xù)三至四年。在房地網(wǎng)的相關(guān)統(tǒng)計(jì)中，認(rèn)為本輪樓市的下降底線是在今年六月之后的網(wǎng)友，比選擇下降底線在六月之前的人數(shù)要多上數(shù)倍，這其中既有民眾對置業(yè)形勢的期待，但同樣也來自行業(yè)領(lǐng)軍人物對市場的判斷。

　　更多的專業(yè)人士則傾向于謹(jǐn)慎的樂觀，認(rèn)為目前的觀望期是暫時(shí)的，市場雙方在年中結(jié)束觀望后樓價(jià)將重新平穩(wěn)上漲。在五、六月，仍將有更多的樓盤促銷與降價(jià)，在樓市不約而同的放量與降價(jià)中，樓市的底部也將漸漸浮出水面。英聯(lián)國際的研究報(bào)告就認(rèn)為，在銀根、地根雙重緊縮的背景下，2007年末一線城市持續(xù)的量價(jià)齊跌局面以及市場濃厚的觀望情緒將一直持續(xù)至今年年中，直至房價(jià)告別只漲不跌，回歸價(jià)值。在調(diào)整期結(jié)束后，一線城市巨大的需求在理性的市場中重新釋放，房價(jià)也將在年底趨于穩(wěn)定。

　　懸念二：自住需求能否重新主導(dǎo)市場

　　由于信貸政策的緊縮而離場的投資客，最近迎來了一個利好消息：不少市民都發(fā)現(xiàn)，對第二套房的認(rèn)定有所松動，而且部分銀行也已再現(xiàn)放貸熱情。

　　更多的資料則顯示，現(xiàn)在的市場正在為自住客所主導(dǎo)。在去年四、五月高峰的時(shí)候，有專業(yè)人士判斷，投資客的力量占據(jù)了新房成交量的70％以上。而現(xiàn)在的數(shù)據(jù)則是相反甚至有過之。

　　今年第一季度冷清的市場氣候，使許多開發(fā)商在為新增放量定價(jià)時(shí)，也保持了更為謹(jǐn)慎的態(tài)度。本月多數(shù)新開樓盤的價(jià)格都在一定程度上低于開發(fā)商在去年市場旺季時(shí)對今年房價(jià)的最初預(yù)期，新房源的價(jià)格比起去年年中，有了不小的回落，這自然激勵了不少自住客的信心，然而對投資客而言，未來暫時(shí)還不明朗的樓市，并不適合入市。因此在這輪回暖中，自住需求首先受到激發(fā)，開始帶領(lǐng)市場漸漸走出陰霾。

　　在第一季度開盤的關(guān)內(nèi)某樓盤，從購房者的資料可以看出，大部分是居住于本片區(qū)的客戶，年齡集中在35－45歲，多為換房客，需求戶型為3房或更大的戶型；部分年齡在50歲以上的周邊客為兒女購買婚用房，需求戶型為兩房。自住買家基本上占據(jù)了市場。

　　而投資需求在被抑制了大半年之后，隨著自住市場熱和市場走旺，也開始有了萌動的跡象。在一手、二手市場上，開始看房的投資客已經(jīng)有所增加。市場規(guī)律常常如此，在自住客烘托出一定的市場氛圍后，投資客也隨后進(jìn)入，給市場加溫。此次第二套房貸款松動的消息，也不失為一個信號，鼓動投資客們再回潮進(jìn)入市場。

　　自住需求占主導(dǎo)的市場意味著平穩(wěn)和理性，而投資需求占主導(dǎo)的市場則不免會流于激進(jìn)與瘋狂。投資需求有其存在的必需性，然而投資客占據(jù)市場的主流，則是開發(fā)商與普通置業(yè)者都不愿意看到的。今年的市場要貫徹穩(wěn)健理性為基調(diào)，而這，也有賴于投資客的比例控制這個懸念的正確解答。

　　懸念三：房企大調(diào)整是否來臨

　　一季度帶來的另一個懸念是潘石屹拋下的。這位SOHO中國總裁的一句“中國很多房地產(chǎn)公司將在百天之內(nèi)產(chǎn)生劇變，并進(jìn)入前所未有的融資艱難期”，掀起了一場地產(chǎn)激論。第二季度是否會成為房產(chǎn)界的劇變期，令人拭目以待。

　　許多地產(chǎn)界資深人士對此說法表示了不以為然。在中國，房地產(chǎn)的進(jìn)程多是以“潤物細(xì)無聲”的姿態(tài)演變的，很少大波大浪、大開大闔的行業(yè)變革。政府出臺了有力的調(diào)控力度，也會經(jīng)歷一段時(shí)期的調(diào)整，才會對市場產(chǎn)生作用。英聯(lián)國際董事長郭建波就表示，這種劇烈的方式進(jìn)行的洗牌，很難在近期內(nèi)出現(xiàn)。中國房地產(chǎn)企業(yè)的基數(shù)太大，即使是占市場份額最多的萬科，也沒有超過2％。要在如此廣闊的國度里實(shí)現(xiàn)行業(yè)的調(diào)整和震動，并非易事。但必須承認(rèn)，2008年房地產(chǎn)企業(yè)并購的熱潮還將持續(xù)。

　　潘石屹“劇變論”所指的行業(yè)洗牌，其實(shí)從去年開始就初現(xiàn)端倪。2007年全年中國房地產(chǎn)行業(yè)的并購案例就已持續(xù)增加。普華永道會計(jì)師事務(wù)所公布的《中國企業(yè)并購回顧與前瞻》顯示，去年上半年房地產(chǎn)行業(yè)不僅并購交易數(shù)和交易金額兩者增幅均列各行業(yè)第一外，并購交易數(shù)居各行業(yè)第二，并購金額居行業(yè)第三。房地產(chǎn)業(yè)并購金額從同期11億美元猛增到33億美元，并購數(shù)由41起激增到74起，增幅列各行業(yè)并購第一。而萬通集團(tuán)主席馮倫近日也表示，隨著宏觀政策面的調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)在未來3至5年內(nèi)將進(jìn)入合并重組及優(yōu)勝劣汰的高峰期。以目前全國6萬家企業(yè)計(jì)，3至5年后將只有不到5％的企業(yè)可以存活。

　　今年，深圳將啟動全年將建設(shè)保障性住房45800套，在這批保障性住房充實(shí)市場后，留給商品房的客戶群體也會有所減少。而價(jià)格體系的重新調(diào)整，也擠壓了不少開發(fā)項(xiàng)目的利潤空間。進(jìn)入新季度，地產(chǎn)企業(yè)面臨的形勢會更加嚴(yán)峻。房企將如何定義自身在未來市場格局中的定位，如何調(diào)整開發(fā)計(jì)劃和戰(zhàn)略節(jié)奏，在未來保障性住房大量上市的局面下，如何提高產(chǎn)品的性價(jià)比來贏得生存空間，是未來一段時(shí)間內(nèi)關(guān)系到房企發(fā)展前景的重要一關(guān)。

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解讀深圳樓市發(fā)展三大懸念