今年地產(chǎn)形式走勢(shì)主要取決于以下幾個(gè)因素：

    1、房產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)

    2、人民幣升值背景下資產(chǎn)升值的壓力大小

    3、人民幣與美元的利率差的方向關(guān)系，以及差額的大小程度

    4、國(guó)家的貨幣政策以及財(cái)政政策的方向

    5、今年國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的政策的執(zhí)行力度

    6、資本對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期態(tài)度

    從第一個(gè)要素來(lái)看，今年房產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)估計(jì)將是異常艱難的一年，幾乎所有城市都會(huì)陷入這個(gè)困境，原因是去年房地產(chǎn)高熱的時(shí)候，全國(guó)市場(chǎng)都透支了今年的消費(fèi)，今年整個(gè)需求市場(chǎng)將產(chǎn)生萎縮，同比于去年市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生巨大幅度的下落；而從供應(yīng)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，因?yàn)榉慨a(chǎn)的特殊性，需求市場(chǎng)對(duì)供應(yīng)市場(chǎng)的反映最終市場(chǎng)表現(xiàn)會(huì)滯后一年左右(從房產(chǎn)銷售形勢(shì)好，開發(fā)商判斷可以多修，然后開發(fā)商去籌集資金拿地，再到選擇土地，最后報(bào)建審批，到開工建設(shè)，最短周期都會(huì)有一年以上)。因此去年的房地產(chǎn)熱從供應(yīng)市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)說(shuō)，今年才是具體的體現(xiàn)年，因此從供需市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，全國(guó)都會(huì)存在供過(guò)于求的這樣一種行業(yè)狀態(tài)。

    今年人民幣升值幅度加大，這也意味著資產(chǎn)泡沫的加大，資產(chǎn)泡沫的第一推動(dòng)工具應(yīng)該是房地產(chǎn)行業(yè)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)是所有衍生金融的基本工具，所以如果人民幣升值幅度加大，那么不排除大量的資金涌入到房地產(chǎn)行業(yè)。這會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)需求形成有效的支撐，從而緩減今年供應(yīng)過(guò)剩的壓力，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到穩(wěn)定的作用。

    人民幣與美元的利差關(guān)系，主要是國(guó)際熱錢的涌入情況。國(guó)外熱錢涌入后落地的最佳載體仍然是房地產(chǎn)行業(yè)，但是因?yàn)榱康年P(guān)系，熱錢更愿意落在資金量比較大的土地與房地產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)上，而利用房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)做衍生金融工具，從而產(chǎn)生套利行為。

  　對(duì)于國(guó)家今年的貨幣政策與財(cái)政政策來(lái)說(shuō)，會(huì)走向反向運(yùn)行階段，即相對(duì)從緊的貨幣政策與相對(duì)寬松的財(cái)政政策。原因在于國(guó)家不僅要控制CPI還要防止通貨緊縮所產(chǎn)生對(duì)經(jīng)濟(jì)的破壞性作用。這個(gè)體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，就是供應(yīng)方籌措資金的渠道來(lái)源問(wèn)題，以及供應(yīng)方對(duì)金融工具的理解與運(yùn)用問(wèn)題。從總體來(lái)說(shuō)，今年的貨幣政策松動(dòng)的可能性不大。

    經(jīng)濟(jì)適用房政策執(zhí)行的力度，基本上會(huì)從根本上決定今年房產(chǎn)市場(chǎng)的最終走向，如果國(guó)家大面積的推行經(jīng)濟(jì)適用房，那么至少在今年對(duì)商品房市場(chǎng)產(chǎn)生巨大的沖擊作用，甚至產(chǎn)生毀滅性的打擊。因?yàn)橹袊?guó)的消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)還處于非理性階段，在非理性階段不同產(chǎn)品的價(jià)格價(jià)值傳導(dǎo)機(jī)制會(huì)異常的發(fā)達(dá)，會(huì)形成行業(yè)的蝴蝶效應(yīng)，從而波及到整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的各個(gè)不同產(chǎn)品。最后形成如2007年恐慌性上漲之后的恐慌性下跌。

    資本對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期態(tài)度，在今年會(huì)呈現(xiàn)出一個(gè)巨大的矛盾，一方面資產(chǎn)泡沫必須推動(dòng)房地產(chǎn)升值，另一方面全球性的房產(chǎn)價(jià)格下跌，讓房產(chǎn)產(chǎn)品從天堂回到了人家。越來(lái)越多的金融工具性產(chǎn)品的價(jià)值體系的破壞，會(huì)波及到人們對(duì)房地產(chǎn)的信心(從黃金，美元的價(jià)值體系的崩潰，到今天歐美市場(chǎng)房產(chǎn)價(jià)格的跌落，房產(chǎn)產(chǎn)品正經(jīng)歷著與美元和黃金一樣的信心危機(jī))。如果這個(gè)信心體系一旦破壞，那么會(huì)極大破壞資本對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的信心，因此而阻止資本進(jìn)入到地產(chǎn)市場(chǎng)中來(lái)，從而導(dǎo)致地產(chǎn)行業(yè)的資本緊縮。

    從具體實(shí)際層面來(lái)看，今年土地市場(chǎng)的影響因素會(huì)有以下因素：

    1、銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支持程度

    2、國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控程度

    3、私募資金的平穩(wěn)性

    4、地下資金拆借的利率問(wèn)題

    5、房產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的表現(xiàn)問(wèn)題

    銀行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的支持主要從兩個(gè)方面，一是供應(yīng)支持，即對(duì)開發(fā)商的貸款滿足程度，二是對(duì)需求的支持，對(duì)個(gè)貸的支持程度，從目前來(lái)看，銀行對(duì)這兩方面都產(chǎn)生本能性的防御而減少了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支持，隨著房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)，房地產(chǎn)負(fù)資產(chǎn)的出現(xiàn)，銀行風(fēng)險(xiǎn)的加大，導(dǎo)致銀行主動(dòng)放棄個(gè)貸市場(chǎng)，這在一季度招商銀行已經(jīng)非常明顯的體現(xiàn)出來(lái)；而隨著所有房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈條緊張，銷售形勢(shì)嚴(yán)峻，房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題出現(xiàn)巨大的問(wèn)題，銀行貸款給房地產(chǎn)企業(yè)自身風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越大，因此更傾向于收縮房地產(chǎn)市場(chǎng)的貸款沖動(dòng)。這在三線市場(chǎng)上已經(jīng)得到非常清楚的表現(xiàn)，而招商銀行一季度業(yè)績(jī)報(bào)告也說(shuō)明，按揭貸款大幅度降低，就是這個(gè)最好的注解。二級(jí)市場(chǎng)直接會(huì)決定一級(jí)市場(chǎng)的走向。

　  而國(guó)家隊(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控會(huì)從這幾個(gè)角度來(lái)進(jìn)行，一是加大經(jīng)濟(jì)適用房的出讓力度，二是加大對(duì)已經(jīng)購(gòu)買土地的催款工作；三是加大對(duì)已購(gòu)?fù)恋氐拈_發(fā)速度的控制；四是加大對(duì)土地出讓方式公開化透明化的執(zhí)行力度。如果國(guó)家一旦確定要進(jìn)行嚴(yán)格調(diào)控，那么將改變所有開發(fā)商的盈利模式，就是依靠土地升值將不再是開發(fā)商的一種盈利模式，而必須要靠房產(chǎn)建設(shè)開發(fā)，因此對(duì)于囤地動(dòng)機(jī)的開發(fā)商來(lái)說(shuō)，將是致命的。因此所有開發(fā)商將放棄囤地的想法，轉(zhuǎn)而從事開發(fā)工作。因此所有已經(jīng)囤地的開發(fā)商將放棄繼續(xù)囤地，轉(zhuǎn)而笑話手中存量土地。因此土地市場(chǎng)將表現(xiàn)出冷清。

    私募資金對(duì)于所有房產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，只能起到抱薪救火的作用。因?yàn)樗侥蓟�于風(fēng)險(xiǎn)巨大而產(chǎn)生的高利率只能對(duì)于在極短時(shí)間具有周轉(zhuǎn)能力的開發(fā)商起到作用，然而今年房產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整將不可能再很短時(shí)間內(nèi)完成，因此私募資金對(duì)于所有房產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)都只是一種飲鴆止渴的手段。而不能從根本上幫助開發(fā)商。而正是因?yàn)檫@樣，所以私募資金的風(fēng)險(xiǎn)就更大，不穩(wěn)定性就更強(qiáng)烈，發(fā)生事故的可能性更高，一旦連續(xù)出現(xiàn)幾次私募資金問(wèn)題事件，那么將危及整個(gè)私募體系的存在，這也將從根本上影響私募對(duì)于房地產(chǎn)的愛好與興趣。

    地下資金拆借的利率的問(wèn)題是對(duì)資金使用價(jià)值與效率效益的一個(gè)評(píng)估，這有點(diǎn)象購(gòu)房者貸款買房成為負(fù)資產(chǎn)的情況。一旦判斷自己的資產(chǎn)成為負(fù)資產(chǎn)，消費(fèi)者可以拒絕還貸。這個(gè)原理和地產(chǎn)資金拆借利率問(wèn)題一樣的。

    至于房產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的表現(xiàn)，我們已經(jīng)有非常多的論述，在此不再贅言。

    總的來(lái)說(shuō)，今年土地市場(chǎng)將會(huì)呈現(xiàn)出比二級(jí)市場(chǎng)更大的滑坡，而這種滑坡會(huì)刺激到二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格支撐體系，也就是價(jià)值的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，在去年牛市的時(shí)候，二級(jí)市場(chǎng)的產(chǎn)品是以一級(jí)市場(chǎng)的價(jià)值作為價(jià)值來(lái)進(jìn)行評(píng)估的；而在今年二級(jí)市場(chǎng)仍然會(huì)用一級(jí)市場(chǎng)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，隨著一級(jí)市場(chǎng)的冷清與滑落，這將會(huì)對(duì)二級(jí)市場(chǎng)的信心產(chǎn)生嚴(yán)重的打擊。在面粉比面包貴的時(shí)候的假設(shè)判斷是將來(lái)面包會(huì)更貴，而在面粉大幅度跌價(jià)的時(shí)候，人們通常會(huì)對(duì)面包行業(yè)產(chǎn)生悲觀，從而導(dǎo)致更大程度的面包價(jià)格的下落。

• · 上海天價(jià)土地慘遭"退婚"
• · 2008年5月京二手房?jī)r(jià)量基本持平
• · 2008年5月北京住宅期房銷售環(huán)比4月上漲31%
• · CPI增幅放緩是房地產(chǎn)利好嗎？
• · 天津住房供求總量基本平衡
• · 2008年1-4月銀川住宅均價(jià)每平方米2800余元

• · 阜新市舉辦房地產(chǎn)業(yè)迎新年大型展示活動(dòng)
• · 廣州市房協(xié):房?jī)r(jià)下行時(shí)不應(yīng)推出限價(jià)房
• · 上海經(jīng)適房預(yù)計(jì)明年下半年試供應(yīng)
• · "看房"成另類度假主題 北京豪客組團(tuán)海南看房
• · 二手房營(yíng)業(yè)稅新政明起執(zhí)行 "優(yōu)惠"時(shí)間維持一年
• · 山東刺激樓市政策出爐

• ·2008年第一季度深圳寶安區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價(jià)
• ·2008年第一季度深圳龍崗區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價(jià)
• ·2008年第一季度深圳鹽田區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價(jià)
• ·2008年第一季度深圳南山區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價(jià)
• ·2008年第一季度深圳福田區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價(jià)
• ·2008年第一季度深圳羅湖區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價(jià)