作為市場(chǎng)調(diào)節(jié)器的限價(jià)房，在房?jī)r(jià)大幅回落后，正面臨尷尬的境地。業(yè)主在聲討限價(jià)房質(zhì)量問題的同時(shí)，也在抱怨其價(jià)格已經(jīng)高過周邊的商品房。

　　本來就沒有完全按照市場(chǎng)的思維辦事，用行政干預(yù)市場(chǎng)價(jià)格的產(chǎn)物的限價(jià)房，在樓市的重大變化面前，該退出歷史舞臺(tái)了。而如何處理既往限價(jià)房用地和項(xiàng)目，也在考量政府的智慧。同時(shí)，在目前形勢(shì)下，如何解決中低收入人群的住房問題，是迫切需要思考的命題。

　　讓限價(jià)房限入尷尬境地的主要原因之一就是其質(zhì)量問題。

　　4月8日，全國(guó)第一個(gè)限價(jià)房—保利西子灣的162戶業(yè)主，在白云區(qū)法院同開發(fā)商保利地產(chǎn)對(duì)簿公堂。

　　這實(shí)際上是去年12月，保利西子灣業(yè)主集體拒收房風(fēng)波的延續(xù)。

　　質(zhì)量問題遭聲討

　　事情緣起，一些準(zhǔn)業(yè)主在保利西子灣交房前，發(fā)現(xiàn)樓盤存在著內(nèi)外墻面裂縫、廚房墻面空鼓等質(zhì)量問題，遂將圖片拍下傳到業(yè)主論壇上。正式交房后，業(yè)主在驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)不少質(zhì)量問題仍舊存在，遂集體拒收。

　　之后，保利西子灣的業(yè)主和開發(fā)商之間的溝通，一直有對(duì)抗和摩擦并存�！拔覀兲岬恼�改要求，保利還是去做了。但最后收房的時(shí)間比原定的晚了很多，而且整改效果又不太讓人滿意，我家里墻面上的色差還在�！苯衲�2月份才收樓的伍（音）小姐說。

　　3月30日，保利專門召開新聞發(fā)布會(huì)，向媒體通報(bào)保利西子灣全部竣工、已經(jīng)達(dá)到合同約定交樓條件和國(guó)家工程質(zhì)量的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，并已取得竣工驗(yàn)收備案表的消息。保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司副總經(jīng)理余英表示，在網(wǎng)絡(luò)上流傳的西子灣質(zhì)量問題的照片，是個(gè)別別有用心之人將未完工程的照片發(fā)布出去，并將一些建筑行業(yè)通病予以夸大，給項(xiàng)目造成了負(fù)面影響。

　　而保利銷售總監(jiān)胡在新稱，保利西子灣為了保證房屋質(zhì)量，最后算下來利潤(rùn)率只有3%，屬于微利項(xiàng)目。

　　就在保利西子灣公布“目前一期已經(jīng)有90%以上的業(yè)主收房，且有200多戶業(yè)主已經(jīng)入住”消息的同時(shí)，162戶業(yè)主集體訴訟索賠案將于4月8日開庭的消息也不脛而走。

　　保利162戶業(yè)主的代理律師、廣東格林律師事務(wù)所首席律師張旭鋒對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，雖然2008年12月12日，保利西子灣已經(jīng)取得了《工程質(zhì)量驗(yàn)收意見書》，符合《限價(jià)商品住宅買賣合同》當(dāng)中的一個(gè)交房條件，但該意見書同時(shí)也指出，涉訟房屋的部分內(nèi)外墻有裂縫等諸多問題；且涉訟房屋的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)也與合同附件的約定大相徑庭。因此，認(rèn)定這些涉訟房屋并不符合合同約定的全部交付條件，這162戶業(yè)主依照合同約定及《商品房銷售管理辦法》相關(guān)規(guī)定有權(quán)拒絕收樓。而保利方面未按時(shí)取得《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的逾期交房違約責(zé)任。

　　無獨(dú)有偶。廣州最便宜的限價(jià)房項(xiàng)目—龍光峰景，也遭到業(yè)主對(duì)房屋質(zhì)量的集體聲討。原定于去年12月25日交房的龍光峰景，至今收房的業(yè)主卻寥寥無幾。不少業(yè)主至今仍在論壇上抱怨房屋質(zhì)量問題。一位小區(qū)業(yè)主告訴時(shí)代周報(bào)記者，雖然他們已經(jīng)入住一個(gè)多月，但直到目前，家里衛(wèi)生間漏水的問題仍沒有得到解決，“到物業(yè)管理處要求整改，卻總被告知要等公司安排師傅。”該女士說，“龍光是在不停地進(jìn)行整改。但就像失敗的整形手術(shù)一樣，修改多次，問題依舊出現(xiàn)。”

　　不再是市場(chǎng)寵兒

　　除了質(zhì)量問題，限價(jià)房面市前后的市場(chǎng)變化，也讓其陷入尷尬境地。

　　廣州目前已經(jīng)推出的5個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目，市場(chǎng)價(jià)格都是在當(dāng)初賣地時(shí)簽訂合約定下的。

　　按照廣州市國(guó)土房管局對(duì)限價(jià)房定價(jià)策略的解釋，“限價(jià)房銷售價(jià)格原則上定于土地出讓時(shí)同一區(qū)域、同一地段的同類型商品房市場(chǎng)價(jià)格的70%�！币虼耍�當(dāng)2006年第一塊限價(jià)房用地一公布最高限價(jià)，即被質(zhì)疑“抬價(jià)”而非“限價(jià)”之時(shí)，廣州市國(guó)土房管局的官員出面澄清：一方面指出，此價(jià)格是指項(xiàng)目的“最高限價(jià)”，也就是某個(gè)項(xiàng)目中，品質(zhì)最好的那部分房子的售價(jià)；另一方面，限價(jià)房項(xiàng)目要一兩年之后才會(huì)上市，到時(shí)候，這個(gè)價(jià)格的參照系會(huì)是彼時(shí)周圍普通商品房的價(jià)格。

　　誰也沒有料到，從2006年下半年推地，到2008年初項(xiàng)目陸續(xù)推出市場(chǎng)的一年多時(shí)間里，樓市并沒有如預(yù)期中那樣繼續(xù)上升，反而從2007年底開始急轉(zhuǎn)而下。

　　房?jī)r(jià)的大幅回落讓限價(jià)房不再是市場(chǎng)的寵兒。在保利西子灣面市時(shí)，幾公里外南海的時(shí)代糖果樓盤就打出了“比限價(jià)房還便宜的房子”的廣告，以4800元/平方米的價(jià)格吸引客戶。而廣州東部科學(xué)城的兩個(gè)限價(jià)房在銷售中，也遭到了均價(jià)只有3800元/平方米的碧桂園鳳凰城的狙擊。

　　2008年底，保利西子灣業(yè)主拒收風(fēng)波時(shí)，廣州房?jī)r(jià)回落跡象明顯。不少業(yè)主反映，除了質(zhì)量問題，也透露過保利西子灣6500元/平方米的價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過周邊的另一個(gè)不到5000元/平方米的限價(jià)房，讓他們“覺得有點(diǎn)虧了”。

　　需要根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行改變的還有限價(jià)房的開發(fā)商。廣州市國(guó)土房管局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年銷售額排名前10的樓盤中，有4個(gè)是限價(jià)房項(xiàng)目。保利西子灣一期銷售第一天就已售出9成，萬科、龍光和中海四家公司開發(fā)的限價(jià)房，一經(jīng)推出也都取得不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)。然而，當(dāng)初8000多人搶購(gòu)843套房源的景觀已經(jīng)不會(huì)重演。

　　廣州市國(guó)土房管局的陽光家緣網(wǎng)站顯示，萬科去年年底推出的新一期限價(jià)房萬科城花園B1-B19棟項(xiàng)目，截至2009年4月8日零時(shí)，共成交了837套，還剩下411套。而同早期限價(jià)房項(xiàng)目無需廣告不同的是，中海金沙馨園限價(jià)房第二期單位推出時(shí)，還打出了“首付7.9萬”的廣告。

　　行將退出舞臺(tái)

　　“限價(jià)房項(xiàng)目，是在房?jī)r(jià)一路高歌猛進(jìn)的特殊歷史時(shí)期，地方政府嘗試調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的產(chǎn)物，并沒有在全國(guó)范圍推廣。現(xiàn)在看來，限價(jià)房的歷史使命已完成，應(yīng)該退出舞臺(tái)了�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。

　　面對(duì)限價(jià)房的尷尬處境，率先試水的廣州市相關(guān)部門必須及時(shí)作出應(yīng)對(duì)。在2008年10月，廣州市國(guó)土房管局官員就表示將暫停供應(yīng)新的限價(jià)房用地。而廣州市常務(wù)副市長(zhǎng)蘇澤群甚至表態(tài)，賣不出去的限價(jià)房，可以考慮由政府回購(gòu)。

　　經(jīng)過近6個(gè)月的考量，廣州市仍舊堅(jiān)持不會(huì)取消限價(jià)房政策，但會(huì)對(duì)此進(jìn)行系列調(diào)整。廣州市國(guó)土房管局局長(zhǎng)謝曉丹稱：“限價(jià)房既是幫助中等收入家庭解決高房?jī)r(jià)情況下購(gòu)房困難問題的一項(xiàng)住房政策，也是多層次住房供應(yīng)和消費(fèi)體系的一個(gè)層次，同時(shí)，也是政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)的一項(xiàng)措施，是靈活的‘調(diào)節(jié)器’。房?jī)r(jià)高時(shí)就多供應(yīng)些、房?jī)r(jià)平穩(wěn)時(shí)就少供應(yīng)或不供應(yīng)�！彼�同時(shí)強(qiáng)調(diào)：“實(shí)際上，目前出現(xiàn)的問題可以通過調(diào)整限價(jià)房的銷售范圍、靈活掌握限價(jià)房的用地供應(yīng)規(guī)模來解決，不需要調(diào)整實(shí)踐已經(jīng)證明行之有效的限價(jià)房政策導(dǎo)向�！�

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年以來，廣州已向市場(chǎng)投放總計(jì)5000多套限價(jià)房，目前已銷售出87%。而隨著2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，部分限價(jià)房項(xiàng)目銷售速度減緩，成交比率降至50%多。廣州市國(guó)土房管局針對(duì)這一變化，表示“為了支持房地產(chǎn)企業(yè)盡快銷售限價(jià)房，今年廣州將不再新推出限價(jià)房地塊，同時(shí)適當(dāng)擴(kuò)大限價(jià)房銷售對(duì)象范圍。具體放寬標(biāo)準(zhǔn)與細(xì)則最快在今年上半年出臺(tái)”。

　　廣州市國(guó)土房管局房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處處長(zhǎng)陳大旺透露，新的限價(jià)房銷售管理辦法將把兩大類人群納為限價(jià)房銷售對(duì)象：一類是在城市建設(shè)拆遷中符合要求的被拆遷戶，另一類是海外歸來的高層次人群。

　　目前，在廣州10宗限價(jià)房項(xiàng)目中，已經(jīng)銷售產(chǎn)品的有5塊，動(dòng)工但未上市的有2塊，另外3塊位于花都、番禺和金沙洲的地塊尚未動(dòng)工開發(fā)。按照陳大旺所言，對(duì)于目前廣州三個(gè)未開發(fā)限價(jià)房地塊，政府考慮對(duì)符合轉(zhuǎn)為保障性住房用地的地塊轉(zhuǎn)為保障性住房用地。也可征求區(qū)政府的意見，轉(zhuǎn)為拆遷安置房用地。若區(qū)政府不需要拆遷安置房用地，不排除將該地塊轉(zhuǎn)為普通商品住宅用地。而對(duì)于已開發(fā)的限價(jià)房項(xiàng)目，則不可轉(zhuǎn)為普通商品房，在新的銷售管理辦法未出臺(tái)前，仍按照目前的限價(jià)房銷售管理辦法執(zhí)行。

　　“對(duì)于既有項(xiàng)目，應(yīng)給開發(fā)商一定的自由權(quán)�！睏罴t旭對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說，但限價(jià)房作為一個(gè)權(quán)宜之計(jì)，本來也沒有完全按照市場(chǎng)的思維辦事，算是一種行政干預(yù)市場(chǎng)價(jià)格的行為，這也是它應(yīng)該退出歷史舞臺(tái)的主要原因之一。

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