房地產(chǎn)本質(zhì)上應(yīng)是居民的最終消費，既然是消費品，房價理應(yīng)納入CPI中，像調(diào)控物價一樣進行調(diào)控，這至少可以避免越調(diào)越高的尷尬。

    隨著樓市調(diào)控政策密集出臺，一路飆漲的房價漸露疲態(tài)，一線城市房價開始松動。那么，這一輪調(diào)控會否重蹈此前歷次調(diào)控的覆轍？這一回，房價新“拐點”會不會真的出現(xiàn)？以下三篇文章將作見仁見智式的分析。 ——編者的話

    這一回拐點已真正到來

    所有能夠助漲房價的因素都已經(jīng)發(fā)揮到了極致，房價必然會不可避免地盛極而衰，甚至可能出現(xiàn)大幅下跌的格局。

    在幾年前的春晚小品《賣拐》中，范偉在趙本山的引領(lǐng)之下，伴隨著“拐了、拐了”的喊聲，一步步從完全正常變成瘸腿走路。如今的樓市與其中場景極為類似，從2010年新年開始就真的要“拐了”，原因也正是房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)路人自己先“拐了”。

    新年伊始，全國一線城市的樓市終于出現(xiàn)了久違的變化。不僅成交量大幅萎縮，各地房價也開始松動。北京、上海等地都陸續(xù)出現(xiàn)了樓盤促銷的場面，而價格變動更為敏感的深圳甚至已有買家提出“退房”。當(dāng)下這些市場變化已經(jīng)清楚地表明，樓市價格趨勢的拐點已經(jīng)形成。對于拐點之后的價格趨勢，謹慎的看法認為是“由漲轉(zhuǎn)平”，即房價不漲但也未必會跌，而是保持橫向整理。而在筆者看來，判斷房價趨勢的要害不在于房地產(chǎn)市場本身，而在于貨幣調(diào)控政策的執(zhí)行力度，如果偏緊的貨幣政策導(dǎo)向繼續(xù)強化，房價必然會“由漲轉(zhuǎn)跌”，甚至可能出現(xiàn)大幅下跌的格局。

    之所以這么說，一個重要的前提是中國房價本身的確太高。我們已經(jīng)無需再羅列諸如房價收入比和租金回報率等衡量價格泡沫的數(shù)據(jù)，一部電視劇《蝸居》能夠在2009年熱播，公眾感同身受，就足以證明房價虛高的事實。換句話說，房價泡沫才是市場價格必然調(diào)整的內(nèi)因。

    而長期以來，價格泡沫內(nèi)因之所以長期沒有發(fā)揮出作用，是因為調(diào)控政策與投機蔓延兩個因素的影響作用。就以2008年到2009年兩年的房價走勢看，房價本來在2008年已出現(xiàn)自發(fā)調(diào)整的端倪，但由于金融危機的惡化，調(diào)控政策為了“保增長”的政策目標(biāo)而不得不力挺房地產(chǎn)市場。再加上投機資金的惡意炒作，房價居然創(chuàng)出了歷史新高。但正所謂從來沒有只漲不跌的市場，房地產(chǎn)市場也絕不會例外。在持續(xù)了11年之久的牛市行情以及在金融危機中上演了“不跌反漲”的怪相之后，所有能夠助漲房價的因素都已經(jīng)發(fā)揮到了極致，房價必然會不可避免地盛極而衰。

    助推房價的政策已經(jīng)發(fā)生了明顯的變化。不僅調(diào)控政策從去年底開始表現(xiàn)出堅決遏制房價上漲的指向，更為重要的是，貨幣政策收緊的態(tài)勢將會發(fā)揮出釜底抽薪的作用。事實上，從去年年中房價飆升的后半期觀察，房地產(chǎn)市場已經(jīng)完全淪為一個資金推動的投機市場，其特征就是高度依賴資金供給，只有維持源源不斷的增量資金供給，才能讓房價保持快速飆漲。而畸高的房價已經(jīng)透支了資金的供給能力。近期，曾經(jīng)的“地王”北京大龍地產(chǎn)公司因無力支付50億元的土地出讓金而被相關(guān)部門暫停了土地拍賣資格，并被沒收了2億元的拍賣保證金。類似地王被“套牢”的事件表明，盡管高房價給開發(fā)商帶來了巨額利潤，但同時也扼殺了行業(yè)健康發(fā)展的空間。高房價帶動了高地價，而開發(fā)商要想長期“活下去”就必須繼續(xù)天價購地，這意味著之前的高額利潤將會被高房價侵蝕殆盡。除非開發(fā)商不再繼續(xù)涉足房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，否則高價造成的資金黑洞，最終將吞噬所有的“游戲參與者”。

    更為關(guān)鍵的是，這個“游戲”已經(jīng)無以為繼，因為資金供給轉(zhuǎn)而收緊已經(jīng)成為必然。當(dāng)下不僅房地產(chǎn)開發(fā)貸款被嚴管，買房者的購房貸款也受到嚴控。在資本市場上，監(jiān)管部門也開始延緩房地產(chǎn)企業(yè)的再融資申請，目前多達30多家房地產(chǎn)企業(yè)的融資計劃已被積壓拖延。對于嚴重依賴資金供給的房地產(chǎn)市場而言，資金鏈條斷裂意味著什么，不言而喻。在筆者看來，只要未來貨幣資金管控政策不出現(xiàn)大的轉(zhuǎn)變，開發(fā)商必然會在資金面的巨大壓力之下，選擇主動降低房價以求自保，并最終形成競相殺價的局面。彼時的房價走勢將最終印證“拐點”的真正到來。

    國家統(tǒng)計局2月份公布的數(shù)據(jù)顯示，盡管1月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.5%，但環(huán)比只上漲1.3%，漲幅比去年12月份降低0.2個百分點。接受采訪的專家表示，中國樓市在房地產(chǎn)調(diào)控政策的作用下將逐漸“退燒”，市場健康發(fā)展對各方有利。

    隨著“國11條”、上調(diào)存款準備金率、收緊二套房貸款等措施的相繼出臺，一系列調(diào)控政策密集作用于房地產(chǎn)市場，使得樓市出現(xiàn)了漸次“退燒”的跡象，一些城市出現(xiàn)了價格橫盤整理、成交量萎縮的局面。這會不會是房價出現(xiàn)“拐點”的前兆？按照通常的經(jīng)濟理論而言，一旦成交量萎縮，就意味著賣方市場的出現(xiàn)，價格就有下調(diào)的機會和空間。然而，在房地產(chǎn)市場，“價升量減”的現(xiàn)象已不是第一次出現(xiàn)，成交量萎縮和價格下調(diào)之間很難畫上等號，這一次恐怕也不能例外。而經(jīng)驗也表明，不能因為樓市的成交銳減就斷定價格掉頭往下，從而出現(xiàn)“拐點”。

    實際上，回顧以往的幾次樓市調(diào)控即可發(fā)現(xiàn)，僅靠調(diào)控很難形成樓市的“拐點”，在短暫地壓抑火爆的樓市之后，反而有可能引起價格上的報復(fù)性反彈。有例為證：2005年的“國八條”、2006年的“國六條”出臺以后，北京、廣州、深圳等絕大多數(shù)城市的房價仍呈不斷攀升的勢頭，有的漲幅還超過了前幾年的同期水平；2007年的“貸款新政”等樓市調(diào)控，卻遭遇創(chuàng)下房價新高的尷尬，被媒體形容為“調(diào)控聲聲急，房價節(jié)節(jié)高”；如今新一輪的調(diào)控會否再次上演“狼來了”的結(jié)局，還很難說，但要想寄望于調(diào)控帶來“拐點”，恐怕只是購房者的一廂情愿。

    究其原因，在于現(xiàn)有的調(diào)控體系存在諸多缺陷，進而影響樓市調(diào)控的落實和效用。房地產(chǎn)不同于其他商品，地域性差別很大，不同的城市適用于不同的房地產(chǎn)政策。比如說一線城市的房價已出現(xiàn)泡沫，二線城市的房價開始上漲，三線城市的樓市才剛復(fù)蘇，四線城市的樓市還處于低迷狀態(tài)。但現(xiàn)在的調(diào)控措施都是由國家相關(guān)部門統(tǒng)一制訂，且不說“一藥難治百病”，而且這些措施需要房地產(chǎn)的直接管理者——地方政府的配合才能落實。這就使得調(diào)控的效果要看地方政府的配合程度，也就是執(zhí)行力問題。調(diào)控措施在執(zhí)行過程中往往被打折，導(dǎo)致房價很難被調(diào)控。

    因而，有必要將房價納入進CPI統(tǒng)計中，將其視為宏觀調(diào)控的重要指標(biāo)，從而改進現(xiàn)有的調(diào)控體系。房價沒有進入CPI，傳統(tǒng)的解釋是，房地產(chǎn)是投資性需求，而投資品的價格不應(yīng)該算在CPI中。但房地產(chǎn)本質(zhì)上應(yīng)是居民的最終消費，屬于消費品市場。既然是消費品，房價理應(yīng)納入CPI中，像調(diào)控物價一樣，在價格宏觀調(diào)控的范圍內(nèi)進行調(diào)控，如此至少可以避免現(xiàn)在越調(diào)越高的尷尬。在這方面有關(guān)物價的調(diào)控已經(jīng)給出了很好的啟示。

    此外，既然將房地產(chǎn)定性為消費性需求，那么在調(diào)控時就應(yīng)堅持不同需求分類調(diào)控的原則。對低收入群體的住房需求，以各種優(yōu)惠的廉租房形式予以保障，并在土地供應(yīng)、財政資金等方面要優(yōu)先滿足；對居民的自住性購房需求，在確定按揭首付比例、利率優(yōu)惠時，應(yīng)從國家宏觀調(diào)控政策平衡出發(fā)，統(tǒng)一確定，并保持相對穩(wěn)定；在二套房交易上，以稅收調(diào)控政策，引導(dǎo)居民分散投資渠道，打擊炒樓者。

    由于現(xiàn)階段沒有哪座城市可輕言放棄“賣地財政”而能夠正?！伴_鍋做飯”，因此，決定房價走勢的不是有沒有辦法調(diào)控，而是敢不敢下決心調(diào)控。

    虎年春來早——今年中國經(jīng)濟穩(wěn)定增長可期，各社會階層收入有所增長可期，就業(yè)進一步改善可期，社保、醫(yī)保等基礎(chǔ)保障“擴面提標(biāo)”同樣可期，唯一很難預(yù)判并繼續(xù)呈現(xiàn)焦灼狀態(tài)的不確定因素就是房價走勢。

    對房價走勢，社會各界有三種迥然不同的期待。對于蟻居者、無房戶、急于買房結(jié)婚成家一族，當(dāng)然希望房價能有明顯下降，許多人甚至希望房價坐滑梯，以徹底挑破房市泡沫。對于手頭有二套、三套房子者(如上海戶籍市民平均每戶超過兩套房子)，則既不希望房價泡沫進一步吹大，亦不希望房價大幅回落。前者意味政府調(diào)控房價失敗，強大輿論壓力會迫使政府繼續(xù)加大力度挑破“房泡泡”，如是則意味著既得利益受損。房市投資者或投機者，當(dāng)然希望能維持住現(xiàn)有房價水平，至少不能下跌過大，否則這部分家庭損失會很慘。

    眾銀行也心態(tài)復(fù)雜。銀行作為放貸人的選擇是房價能夠在現(xiàn)有基礎(chǔ)上穩(wěn)住，降10%~20%尚可接受，若跌幅過大，雖不至于引爆金融危機，但銀行巨額流動性會因此失卻一條主要釋放管道，從而直接影響銀行經(jīng)營效益。

    全國性房價漲幅失控，以上海、北京、廣州、深圳為標(biāo)志，其中又以上海失控程度最甚。就上海而言，最大的未必是道義壓力，反而是高房價無休止抬高商務(wù)成本，加劇上海結(jié)構(gòu)調(diào)整難度，再不加控制，上海每年的“賣地財政”所得將不及城市結(jié)構(gòu)功能錯亂及發(fā)展機遇一再錯失而導(dǎo)致的巨額財政損失……“調(diào)控房價并不難，難的是下決心真調(diào)”——這句話出自上海市委書記俞正聲之口，此回應(yīng)過于簡略，聽起來讓人不知所以然，但在筆者眼里，這是就房價調(diào)控說的一句“掏心話”。

    就全國，目前的高房價肇始于新世紀初年，2005年鬧騰到無法面對輿論時曾調(diào)控過一把。手段無非兩條：一是調(diào)控按揭利率收銀根，二是適度“開閘供地”平抑地價。然后，這兩招令眾銀行不滿，地方“賣地財政”減量而各項維穩(wěn)(償還各類民生欠賬)開支卻須剛性增加，弄得各地“鬧糧荒”——于是，房價出現(xiàn)一波更為瘋狂的猛漲。

    2008年下半年，全球金融危機加劇，提前引爆經(jīng)濟危機，部分投機資金從房市中抽身，外加人們對危機后果缺乏清晰預(yù)估，房價在歲末年初曾有一波約10%~20%的適度回調(diào)。危機造成就業(yè)困難影響維穩(wěn)，維穩(wěn)是“頭號任務(wù)”且需大量真金白銀支出，為“保增長”，4萬億財政投資外加更為兇猛的商業(yè)信貸砸下來，天量流動性如決堤之水在房市內(nèi)泛濫成災(zāi)……

    去年下半年經(jīng)濟開始回暖，面對房價泡沫的又一個階段性臨界點所釋放的巨大輿論壓力，房價調(diào)控再次祭旗，態(tài)度上堅定而嚴厲，但執(zhí)行情況如何還難說?！皼Q心難下”，擇其要害，還在于現(xiàn)階段沒有哪座城市可輕言放棄“賣地財政”而能夠正常“開鍋做飯”。

    “房價可調(diào)控”的確不難：其一、政府“開閘供地”；其二、根本無須征繳物業(yè)稅，只需臨時征繳“倒房”之“利得稅”即可，倒騰套數(shù)越多，征稅比例越高，迫使投資和投機性資金撤離房市，房價想怎么調(diào)就怎么調(diào)，想調(diào)低多少就能調(diào)多少。可見，決定未來房價走勢的不是有沒有辦法調(diào)控，而是敢不敢下決心調(diào)控。下月全國“兩會”是個時間節(jié)點，若動真格的，房價二季度會有所下跌，但跌幅有限。不過無論如何，今年房價不至于如去年這般瘋漲。

    在飛機上，閑著無聊，翻看向來很厚、但每至春節(jié)就特薄的報紙——《南方都市報》，一則新聞格外惹眼：今年春節(jié)期間，廣州樓市成交創(chuàng)下歷史新低：偌大一個廣州市，單日（記得大概是2010年2月17日吧）整體成交僅有8套。這與廣州去年春節(jié)日成交300—400套（數(shù)據(jù)來源：韓世同博客）的火爆相比，這個成交量簡直是天壤之別！廣州春節(jié)期間的樓市，象廣州的天氣一樣，遭到突如其來的寒流襲擊！但是，令買家疑惑不解，令行家大跌眼鏡的是：2010年1月份，廣州十區(qū)住宅成交均價已高達11577元/㎡，價格創(chuàng)歷史最高。

    一邊是樓盤滯銷，一邊是價格高掛。開發(fā)商堅挺房價不降的原因何在？廣州自有廣州地域性因素與差異。但是，明知有價無市，今年國內(nèi)開發(fā)商集體硬挺著——就是不降價！目前這種趨勢好像已成行業(yè)一大怪象。筆者在亮明觀點之前，首先聲明，筆者本著“刨根問底欄目組”的辦欄風(fēng)格，現(xiàn)揣摩些個個中原因給各位看官分享。

    原因一：開發(fā)商個個都吃飽了撐的！集體“不差錢”。

    2009年是中國開發(fā)商由集體哀嚎，到集體狂歡的一年，不管是降價斷臂自救，還是餓著肚子硬撐。反正開發(fā)商不僅活了過來，而且都酒足飯飽。有的開發(fā)商還因禍得?！热纾罕緛頉]錢開發(fā)的項目，按規(guī)定要收回土地，政府突然大赦天下——兩年不開的土地也不收回了！真是成也政府，敗也政府！政府真是大慈大悲的觀世音菩薩，讓大難不死的開發(fā)商又恢復(fù)了趁勢斂財?shù)谋拘浴?/P>

    因此，2009年開發(fā)商集體不差錢！集體吃飽了撐的！集體又開始盲目自信起來，集體又開始自我膨脹起來！集體有開始玩起了“寧可爛掉也不賤賣”資本家的瘋狂游戲！

    原因二：經(jīng)濟危機百年不遇，今后還會不會再來？

    筆者的答案是不會！起碼很多開發(fā)商是這么想的！不要說經(jīng)濟危機短時不會卷土重來，再來一次又如何？政府還是很體恤開發(fā)商的！政府像父母，開發(fā)商像兒女，只要兒女能夠孝順父母，能夠讓父母享盡天倫之樂，能夠經(jīng)常讓父母高興過活，即使犯了一點點錯誤，父母也會原諒和寬恕兒女的，而且還會在外人面前找一個合適的借口，為兒女彌補過錯。

    個個都像潘石屹一樣——精豆子一個的開發(fā)商們心里很明白：樓市一旦出了問題，反正政府會給我們兜著，天坍塌下來有政府頂著！現(xiàn)在不缺錢，不缺錢就自動降價，那是純粹是白癡！而且房地產(chǎn)開發(fā)玩得是實力效應(yīng)，越降價買家越懷疑開發(fā)商的實力，越降越?jīng)]人敢買！所以，聰明的開發(fā)商都不會降價，不要說有錢，就是沒錢也不能降！

    原因三：政府***樓市的策略是整死膽小的！

    今年以來，政府收縮了所有的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策，截至春節(jié)期間，所有有關(guān)房地產(chǎn)政策都幾乎不同程度收緊，甚至比經(jīng)濟危機以前的政策***過之無不及，對于2010年樓市預(yù)期，很多人抱悲觀的態(tài)度。筆者認為非也，政府***樓市的目的是抑制過快增長，擠壓泡沫產(chǎn)生導(dǎo)致樓市震蕩與經(jīng)濟運行不穩(wěn)，而不是一棍子打死房地產(chǎn)行業(yè)！政府還指望“兒女們”給自己頤養(yǎng)天年呢？怎能治自己的骨血于死地！到頭來豈不是沒有人養(yǎng)老送終了？

    能夠讀懂政策的大型開發(fā)商是政府肚子里的蛔蟲，不僅熟知政府的喜好，同是，諳熟政府整治房地產(chǎn)深層次涵義，所以，許多大型開發(fā)商是覺對不會死的，除非開發(fā)商經(jīng)常跟政府過不去，不孝順父母官，或者不小心得罪了某些權(quán)貴與當(dāng)權(quán)派。君不見大型房地產(chǎn)商，有幾個是因為年景不好而倒下的，多數(shù)開發(fā)商倒下的內(nèi)因，絕不是政策給打死的，而是另有隱情。

    所以，開發(fā)商早就諳熟政府的政策調(diào)控之道，你調(diào)你的控，這些都是做給人看的，都是嚇唬哪些不懂規(guī)矩的、膽小怕事的開發(fā)商看的，大型房地產(chǎn)商才不理政府堂而皇之的這一套把戲，該漲價漲價，該堅挺堅挺，該吃肉吃肉，即使到時真的沒飯吃了也自有政府——開發(fā)商衣食父母為自己做主！

    因此，這個時候就開始降價的開發(fā)商，多數(shù)都是一些沒有實力的開發(fā)商，或者是一些沒有政府關(guān)系與背景的開發(fā)商，對這樣的開發(fā)商，筆者不禁要問：如此實力也敢操練房地產(chǎn)項目，沒有政府關(guān)系與背景支持，請問老哥，您能按時交樓嗎？