上海中原工商鋪部高級(jí)總監(jiān)陶翃表示，長遠(yuǎn)來看，投資上海的商辦類物業(yè)前景廣闊，但其相對(duì)住宅較高的投資門檻也不容忽視。由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目交易稅費(fèi)較高（至少是交易收益部分的30%-60%），因此如果房東在購入物業(yè)3年以內(nèi)就轉(zhuǎn)手賣出有可能會(huì)得不償失。
　　
　　住房“限購令”出臺(tái)已近1個(gè)月，被擠出住宅市場的投資需求逐漸向商業(yè)地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)移。以上海中原地產(chǎn)為例，“滬12條”后其門店內(nèi)寫字樓、商鋪等商用物業(yè)帶看量和成交量較前期均比前期有明顯提高。
　　
　　上海中原工商鋪部高級(jí)總監(jiān)陶翃表示，長遠(yuǎn)來看，投資上海的商辦類物業(yè)前景廣闊，但其相對(duì)住宅較高的投資門檻也不容忽視。
　　
　　根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，自10月第二周至今，商用物業(yè)帶看量比9月同期上升了20%。同期成交量增長了10%左右。位于莘莊的財(cái)富108廣場目前每天能售出3-4套，不少買家都是從住宅市場轉(zhuǎn)移而來。
　　
　　上海中原工商鋪部高級(jí)總監(jiān)陶翃認(rèn)為，目前，商業(yè)地產(chǎn)確實(shí)是房地產(chǎn)市場的一塊價(jià)值洼地。不少板塊都存在著住商價(jià)格倒掛的現(xiàn)象。此外，商用物業(yè)相對(duì)穩(wěn)定的回報(bào)率也是吸引投資者的重要因素。一般而言成熟的商業(yè)項(xiàng)目投資回報(bào)率在5%-8%，預(yù)計(jì)10年到20年便能收回成本。
　　
　　值得注意的是，商業(yè)地產(chǎn)的投資思路與住宅項(xiàng)目不同，其投資回報(bào)周期、市場交易稅費(fèi)、資金投入程度均有不同程度的差異，建議打算投資商辦物業(yè)的購房者深入調(diào)查市場后再作決定。簡單而言，商業(yè)地產(chǎn)投資擁有以下兩個(gè)特點(diǎn)。
　　
　　其一：成本高。陶翃介紹，目前商業(yè)項(xiàng)目的使用年限多為40年或50年，首付5成，貸款利率是基準(zhǔn)利率的1.1倍，其投資前期成本看似與二套住宅類似，但商業(yè)地產(chǎn)的貸款年限一般都在10年以內(nèi)，這意味著購房者的月還貸壓力較大。在持有成本方面，寫字樓的物業(yè)管理費(fèi)每平方米每月動(dòng)輒幾十元，是住宅項(xiàng)目的10倍左右。
　　
　　此外，成熟的商業(yè)項(xiàng)目投資門檻往往是以千萬元為計(jì)數(shù)單位，對(duì)投資者的資金實(shí)力要求較嚴(yán)。
　　
　　其二，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要求持有者能夠有較為長期的投資打算。由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目交易稅費(fèi)較高（至少是交易收益部分的30%-60%），因此如果房東在購入物業(yè)3年以內(nèi)就轉(zhuǎn)手賣出有可能會(huì)得不償失。