國內(nèi)地產(chǎn)市場正處在去泡沫化進程中，其中長期特征包括：經(jīng)濟中流動性長期趨勢收縮是成因；去泡沫化中，房價通常只是喪失加速上漲動力，表現(xiàn)為微跌或微漲；交易量大多數(shù)情況下也表現(xiàn)平穩(wěn)；但是地產(chǎn)股除了早期可能有快速反彈以外，大多數(shù)時間表現(xiàn)較差。但是就明年而言則有所特殊：地產(chǎn)市場由于供給的推動呈現(xiàn)量升價微跌的局面，地產(chǎn)股則由于宏觀政策波動可能出現(xiàn)V 型走勢。

　　具體說來：

　　1、由于今年投資在明年將轉(zhuǎn)化為異常高的供給，全國范圍內(nèi)將呈現(xiàn)供給推動導(dǎo)致的量升價跌局面。我們估計，全年成交量同比增長25%以上，價格則只會以溫和促銷方式小幅下跌。

　　2、在去泡沫化過程中，存貨迅速積累，從而促使企業(yè)采取上述的促銷策略。因此企業(yè)的利潤率面臨壓力。

　　3、分區(qū)域看，二三線城市供給增長更快，這一方面意味著明年這些地區(qū)市場增長要遠快于一線城市；同時也意味著其存貨壓力更大。因此，即使考慮這些地區(qū)可能的需求高增長，其價格也難以有較好表現(xiàn)。

　　4、整體來看，企業(yè)資金壓力并不大，不會造成致命后果。

　　5、通貨膨脹波動導(dǎo)致宏觀政策的劇烈波動將取代行業(yè)政策成為左右地產(chǎn)股方向的主要因素：上半年向下風險較大，而下半年則存在較大的向上機會。

　　從歷史案例來看，在這樣的量升價微跌的弱勢市場下可沿著三條投資主線擇股：

　　1、中介類公司。通常對成交量的敏感性較大，盈利增長支持股價表現(xiàn)。

　　2、廣義持有物業(yè)型公司，包括持有寫字樓、酒店或商鋪。穩(wěn)定的收入表現(xiàn)通常會支持其估值水平相對開發(fā)類企業(yè)上升。

　　3、開發(fā)類企業(yè)中滿足以下條件：資金來源可靠是必要條件(大多數(shù)上市公司可滿足)；在融資條件滿足下，首先需要維持利潤率(高毛利項目，或者毛利潤率穩(wěn)定甚至有望隨項目定位或區(qū)域?qū)哟紊?，其次滿足量的增長，即更高周轉(zhuǎn)(小的企業(yè)更可能有此潛力).