世界度假經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律表明，國民人均GDP超過1000美元時，就會出現(xiàn)旅游觀光需求；當人均GDP達到2000美元，旅游觀光需求向度假需求轉變；當人均GDP達到3000美元時，度假需求進入高速增長階段，目前中國人均GDP已經(jīng)超過3000美金。在旅游行業(yè)，有一個最少要做到1：7的說法，即在通常的旅游項目中，游客每發(fā)生1塊錢的門票消費，要至少能帶動7塊錢的其他消費。那么旅游產(chǎn)品做得越好，吸引的游客會越多，帶動的其他消費也會越多，比如可能會上升到1：9，1：10。

　　中研普華行業(yè)專家吳浩表示，縱觀目前國內(nèi)幾大度假板塊，三亞2009年一年接待游客669.05萬人次，旅游總收入103.77億元。在三亞，2010年伴隨著醞釀8年的《海南國際旅游島規(guī)劃綱要》出爐，三亞因其綿長的海岸線，優(yōu)雅而密集的港灣，以及宜人的氣候，迅速升溫為中國豪宅的狂歡之地。

　　而麗江一個僅有120萬常住人口的地方，每年要接納600萬人次前來休閑度假，進而創(chuàng)造當?shù)谿DP中70%的旅游業(yè)年收入，再看度假物業(yè)方面，10年前麗江房價800元/平方米，而現(xiàn)在已突破20000元/平方米。

　　旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)歷了幾個發(fā)展階段，第一階段稱之為主題觀光型旅游；第二階段稱之為文化體驗型旅游，這時的旅游地產(chǎn)就要融進文化體驗，比如成都的寬窄巷子，給人一種全新的觸覺感，更多來自人文、創(chuàng)意方面的包裝，使得客戶的消費實現(xiàn)重復，更多的人愿意反復流連于此；第三階段稱之為休閑度假型旅游，需要提升旅游經(jīng)濟，此時還要進行更多元性的開發(fā)。比如像達沃斯本是一個小城，但它通過發(fā)展高端酒店和會展來提升旅游經(jīng)濟，這種現(xiàn)象即被稱之為多元化發(fā)展，滿足了更為人性化的需要。

　　（一）峨眉山旅游市場發(fā)展分析

　　面對著機遇與挑戰(zhàn)，站在21世紀第二個十年的開端，全球即將進入休閑時代，到2015年中國將成為世界第一旅游目的地國家，大批世界級旅游休閑度假平臺的涌現(xiàn)，這其中，目前中國的幾大旅游目的地板塊將何去何從？作為四川佼佼者的峨眉山區(qū)域又將何去何從？

　　而目前的四川，像峨眉山區(qū)域，還明顯落后于前兩個區(qū)域。中研普華行業(yè)專家吳浩表示，峨眉山在國內(nèi)外的影響力逐漸擴大，但配套不足的問題已經(jīng)逐步暴露出來。從以往的數(shù)據(jù)來看，到峨眉山旅游的游客消費群體，人均消費卻不到800元。峨眉山的旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較零散化，一直沒有形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈，雖然有少量的酒店、會議中心等，但都沒有形成集群。度假物業(yè)在四川創(chuàng)造的產(chǎn)值非常低，這極不正常。這種現(xiàn)象的關鍵原因就在于周邊產(chǎn)業(yè)鏈配套還未完全跟上。

　　在此之前，峨眉山并沒有叫響全國，這不得不說是一大“短板”。中研普華行業(yè)專家吳浩表示，最重要的原因是與產(chǎn)業(yè)鏈結構有關，當今世界旅游有兩大主題，第一種是以文化觀光為目的的觀光旅游，第二種是休閑度假為目的的生態(tài)型旅游。而隨著經(jīng)濟水平的提高，第一種已經(jīng)明顯過時，越來越多的人需要的是以休閑為目的旅游方式。

　　實際上從目前峨眉山的旅游產(chǎn)品結構來看，它還是一個以文化為主題的旅游景點，旅游主題缺乏。目前峨眉山景區(qū)除了溫泉、滑雪、農(nóng)家樂等項目外，再無其它可供人們進行休閑娛樂的項目，因此峨眉山的現(xiàn)狀亟待改善。

　　放眼全世界，文化旅游會展經(jīng)濟的發(fā)展是第三產(chǎn)業(yè)成熟化和完善化的標志，是現(xiàn)代城市發(fā)展、地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的助推器。當城市發(fā)展到一定階段，人們的消費需求，不再僅僅滿足于吃穿住，正是注重休閑度假和體驗，實際上，很多現(xiàn)象已經(jīng)直接反映在了我們的經(jīng)濟活動中。

　　四川有一批在全國乃至全球都具有號召力的旅游勝地，比如峨眉山就具有很高的知名度，佛光、朝佛、溫泉、武術、養(yǎng)生、自然風光等題材都具有打造四川休閑度假名牌的實力，這樣的傳統(tǒng)旅游勝地就可以扮演好世界級休閑度假目的地的角色。業(yè)態(tài)創(chuàng)新、模式為王，在住宅地產(chǎn)經(jīng)過10年的高速發(fā)展后，目前已經(jīng)進入休閑度假地產(chǎn)時代。下個十年，將是休閑旅游地產(chǎn)繁榮的時代，目前正處于轉折的前夜。

　?。ǘ┨旖蚵糜蔚禺a(chǎn)市場發(fā)展分析

　　“十二五”期間，天津將新增旅游大項目30個。中研普華行業(yè)專家吳浩表示，2011年，天津市還將在濱海新區(qū)啟動建設“中國旅游產(chǎn)業(yè)園”。至此，旅游地產(chǎn)將在年初政策的利好下被推到風口浪尖,成為人們關注的焦點。天津旅游業(yè)“十二五”規(guī)劃的驅導效應正在讓“地產(chǎn)”的熱門前綴不斷異變，一波商業(yè)之后，又是一波旅游。旅游地產(chǎn)正作為國內(nèi)消費主力軍之一，似乎前途無量，或將成為繼住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)之后的“第三駕馬車”。當下面對政策的推動，旅游地產(chǎn)是否迎來了春天？

　　一提旅游地產(chǎn)，人們一定首先想到大型游樂場、溫泉小鎮(zhèn)、生態(tài)公園……殊不知文化的軟實力應是滲透在人們休閑生活的每一個角落。建設旅游項目，文化是魂。沒有文化的旅游地產(chǎn)是沒有生命力的，開發(fā)商只有不斷豐富旅游項目的文化內(nèi)涵，才能真正打造出富有生命力、具有吸引力的旅游產(chǎn)品和品牌。

　　預計到2015年，天津市旅游年收入預計將達3000億元，入境旅游人次達370萬，旅游外匯收入37億美元，旅游直接從業(yè)人員30萬人，間接從業(yè)人員150萬人，旅游業(yè)增加值占服務業(yè)增加值的比重達到15%。開發(fā)企業(yè)將通過旅游資源整合、旅游產(chǎn)業(yè)培育、重點項目建設，將天津建設成獨具特色的現(xiàn)代化宜居城市。

　　旅游地產(chǎn)的發(fā)展離不開資本注入，把旅游大項目轉化為商品必須實現(xiàn)與資本對接。旅游地產(chǎn)是旅游與地產(chǎn)的聯(lián)姻，資本與資源的對接。旅游地產(chǎn)是個大產(chǎn)業(yè)，大市場，做好資源的整合、開發(fā)，更好地吸引資金的流入，將拉動消費、拉動服務業(yè)。同時，大量金融資本與產(chǎn)業(yè)資本將會尋求與房地產(chǎn)業(yè)處于上升階段的業(yè)態(tài)嫁接，實現(xiàn)雙贏，共謀發(fā)展。

　　中研普華行業(yè)專家吳浩表示，旅游地產(chǎn)需要開發(fā)商有足夠的“金剛鉆”：用“旅游資源”推動相關產(chǎn)業(yè)集聚，再形成以“旅游產(chǎn)品”為核心的產(chǎn)業(yè)集群效應，在此背景之下，才有相關“旅游地產(chǎn)”的真正土壤，才有地產(chǎn)價值的實現(xiàn)。旅游業(yè)與資源相結合，這個資源既需要天然的“地理、地源”資源，也需要人為策劃并合理運營的專業(yè)化經(jīng)營，形成“旅游地產(chǎn)品牌效應”之后，才有資源的相關產(chǎn)業(yè)輻射效應。

　　政策上開了綠燈，旅游地產(chǎn)品質更要做上去，文化資源上也要爭口氣。旅游地產(chǎn)是一片“藍?！?，其發(fā)展既有阻力，也有動力。對于開發(fā)商而言，最重要的是發(fā)展理念。旅游地產(chǎn)不僅僅只是帶來GDP的一個載體，更加體現(xiàn)的是一種城市文化、城市形象與城市品位。它是一種生活方式的符號，也是一種投資價值的取向。要知道，搞旅游地產(chǎn)不光是蓋房子，而是要為消費者提供一種全新的生活方式，粗放型的開發(fā)模式是不可能取得長足發(fā)展的。