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1．房地產(chǎn)行業(yè)概況

隨著宏觀調(diào)控政策措施的貫徹落實(shí)，房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)勢(shì)頭得到了一定的控制，但是當(dāng)前一些地區(qū)存在房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大，商品住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，市場(chǎng)秩序比較混亂等突出問(wèn)題。為此，2005 年5 月由建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局和銀監(jiān)會(huì)七部門(mén)又聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，提出今后要強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理；調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅政策，嚴(yán)格稅收征管；加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風(fēng)險(xiǎn)；明確享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)，合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)；加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，完善廉租住房制度；切實(shí)整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷(xiāo)售行為；加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善市場(chǎng)信息披露制度，這一政策的出臺(tái)將使房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)作進(jìn)一步規(guī)范。

2．房地產(chǎn)兼并重組的動(dòng)因

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)目前企業(yè)眾多，規(guī)模偏小，產(chǎn)業(yè)集中度低，資金規(guī)模不足，目前，我國(guó)最大的房地產(chǎn)公司中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)公司總資產(chǎn)只有600億元人民幣 。相對(duì)其它國(guó)家的地產(chǎn)大戶(hù)資金相去甚遠(yuǎn)。因此，客觀上要求企業(yè)之間進(jìn)行并購(gòu)重組實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰、產(chǎn)業(yè)整合和資源優(yōu)化配置，通過(guò)并購(gòu)實(shí)現(xiàn)低成本擴(kuò)張和做大做強(qiáng)我國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。

企業(yè)之間的并購(gòu)是降低和分散風(fēng)險(xiǎn)；實(shí)現(xiàn)企業(yè)之間的聯(lián)合，增強(qiáng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)資源的優(yōu)化配置。近兩年地產(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)，主要表現(xiàn)在北京、上海、深圳等一些實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商為了拿地或是擴(kuò)張，突破了以往單獨(dú)操作項(xiàng)目的傳統(tǒng)，而是采用強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合或是參股、收購(gòu)的方式，來(lái)促進(jìn)自身發(fā)展。具體分析，認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)兼并重組具有以下幾點(diǎn)原因。第一、我國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策決定。近兩年，我國(guó)一直把鼓勵(lì)支持，規(guī)范發(fā)展，因地制宜、分別決策作為我國(guó)房地產(chǎn)的一個(gè)主要方向。同時(shí)支持有品牌優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)兼并、收購(gòu)和重組形成一批實(shí)力雄厚、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的大型企業(yè)和企業(yè)集團(tuán)，為我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的兼并重組提供了政策支持。第二、我國(guó)的土地政策的收緊，嚴(yán)格控制土地出讓權(quán)，幾類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地不允許協(xié)議轉(zhuǎn)讓?zhuān)�這就給了一些有實(shí)力的大地產(chǎn)公司的機(jī)會(huì)，一些靠關(guān)系生存的企業(yè)或被淘汰或者被整合，使房地產(chǎn)行業(yè)向產(chǎn)業(yè)集中化轉(zhuǎn)變。第三、這兩年，國(guó)家在銀行利率、存貸款等方面相繼出臺(tái)相關(guān)政策，信貸政策的收緊必然使中小企業(yè)因資金緊張而紛紛退出，由此形成的市場(chǎng)空白會(huì)吸引實(shí)力派外行及外資進(jìn)入，銀行資金必然會(huì)更多的流向那些真正有實(shí)力的企業(yè)，行業(yè)內(nèi)外大企業(yè)會(huì)不失時(shí)機(jī)的收購(gòu)中小企業(yè)及優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目，從而實(shí)現(xiàn)規(guī)模的快速擴(kuò)張。因此也加快了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的整合速度。

3．我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)兼并重組趨勢(shì)分析

在國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)兩種趨勢(shì)，第一是一些手中有地但資金實(shí)力不強(qiáng)的中小房企因籌錢(qián)無(wú)門(mén)而著急；并且國(guó)家宏觀調(diào)控政策明確提出要加大對(duì)囤積土地的治理力度，在這種情況下，對(duì)于手中有土地資源而缺少開(kāi)發(fā)資金成本的中小房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，要想保證土地不被收回只有盡快將手中的土地投入市場(chǎng)開(kāi)發(fā)；同時(shí)信貸政策的收緊也使中小企業(yè)因資金緊張而選擇退出或?qū)�現(xiàn)有項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓套現(xiàn)。這就使得這樣的中小企業(yè)急需得到大的，資金雄厚的企業(yè)的青睞，以使他們擺脫目前的困境。

第二種種情況是一些資金實(shí)力雄厚的大房企苦于手中無(wú)地而無(wú)處投資，他們因?yàn)楣蓹?quán)資金雄厚，融資渠道廣泛，房產(chǎn)質(zhì)量和服務(wù)優(yōu)良，經(jīng)營(yíng)管理成熟而得到業(yè)界認(rèn)可。他們?yōu)榱酥\求自身的健康發(fā)展會(huì)不失時(shí)機(jī)的收購(gòu)兼并那些中小企業(yè)以及優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目，從而實(shí)現(xiàn)自身規(guī)模的不斷擴(kuò)張。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)之間的并購(gòu)已經(jīng)成為大勢(shì)所趨。

對(duì)于手中擁有土地，但沒(méi)有資金開(kāi)發(fā)，融資渠道缺乏、經(jīng)營(yíng)管理不好的中、小房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，被大企業(yè)并購(gòu)已經(jīng)成為一種必然。而且在目前土地取得渠道單一且土地供應(yīng)數(shù)量少的情況下，通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)、拍賣(mài)的方式取得土地的成本越來(lái)越高，尤其是對(duì)于外埠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，更加難以取得有利的土地。相比之下，通過(guò)并購(gòu)和股權(quán)收購(gòu)獲得土地正在成為一個(gè)性?xún)r(jià)比更高更有效率的手段。在目前地價(jià)很高、金融宏觀調(diào)控的大環(huán)境下，資本運(yùn)作在房地產(chǎn)行業(yè)已成為一種非常有效的方式，以戰(zhàn)略聯(lián)盟、獲取資源為目的的戰(zhàn)略層面并購(gòu)將逐漸增多。股權(quán)資金雄厚、融資渠道廣泛、房產(chǎn)質(zhì)量和服務(wù)優(yōu)良、經(jīng)營(yíng)管理成熟的房地產(chǎn)企業(yè)將并購(gòu)那些自有資金不足、缺乏融資渠道、經(jīng)營(yíng)管理缺乏誠(chéng)信觀念的企業(yè)。通過(guò)并購(gòu)鑄造我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)旗艦與外資抗衡、提升民族房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力已是當(dāng)務(wù)之急。過(guò)去，我國(guó)曾主要靠行政手段等方式組建了中房集團(tuán)這樣的大企業(yè)，但今后依靠市場(chǎng)化并購(gòu)才是出路和方向。行業(yè)資金壓力、需求增長(zhǎng)放緩、土地供給、土地-存貨-銷(xiāo)售回籠現(xiàn)金開(kāi)發(fā)流程的資金平衡壓力、開(kāi)發(fā)模式規(guī)范等這些壓力集中起來(lái)將加快行業(yè)并購(gòu)整合的節(jié)奏,加快房地產(chǎn)行業(yè)重新洗牌、并購(gòu)重組和集中度提高的進(jìn)程，房地產(chǎn)企業(yè)將走向質(zhì)量、品牌、資本的競(jìng)爭(zhēng)。在競(jìng)爭(zhēng)中土地資源將更有效的配置到實(shí)力強(qiáng)大的企業(yè)，市場(chǎng)集中度將不斷增加，房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)重組將持續(xù)進(jìn)行。

目 錄

CONTENTS

1 研究概述

1.1 研究背景

1.2 研究?jī)?nèi)容

1.3 研究方法

2 國(guó)外房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

2.1 國(guó)外房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展特征

2.2 國(guó)外房地產(chǎn)業(yè)供求格局

2.2.1 商品房建筑情況分析

2.2.2 房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況分析

2.3 國(guó)外房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局分析

2.4 國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系

3 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀分析

3.1 2005年中國(guó)房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀分析

3.1.1 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資和收益情況分析

3.1.2 中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)模分析

3.1.3 投資趨勢(shì)增緩

3.1.4 投資結(jié)構(gòu)的變化

3.2 2005年中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀分析

3.2.1 土地開(kāi)發(fā)、開(kāi)工、竣工情況分析

3.2.2 拆遷規(guī)模情況分析

3.2.3 土地審批情況分析

3.3 2005年房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況分析

3.3.1 房?jī)r(jià)情況

3.3.2 銷(xiāo)量情況

4 中國(guó)主要房地產(chǎn)建設(shè)相關(guān)因素分析

4.1 鋼鐵行業(yè)影響因素分析

4.2 水泥行業(yè)影響因素分析

4.3 土地資源影響因素分析

5 中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資政策環(huán)境分析

5.1 WTO政策

5.2 新房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策

5.3 金融政策

5.4 土地政策

6 影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要因素分析

6.1 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)分析

6.1.1 房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力分析

6.1.1.1 房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局

6.1.1.2 房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣勢(shì)分析

6.1.2 房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入退出壁壘分析

6.1.2.1 房地產(chǎn)業(yè)高進(jìn)入壁壘特性分析

6.1.2.2 房地產(chǎn)業(yè)退出壁壘分析

6.1.2.3 房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入退出壁壘綜合分析

6.2 波特分析

6.2.1 潛在進(jìn)入者的威脅

6.2.2 供應(yīng)商的討價(jià)還價(jià)能力

6.2.3 購(gòu)買(mǎi)者的討價(jià)還價(jià)能力

6.2.4 現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者的威脅

6.3 影響房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售的因素分析

6.3.1 宏觀調(diào)控

6.3.2 政策環(huán)境

6.3.3 鋼鐵價(jià)格的影響

6.4 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展存在的問(wèn)題

7 中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組現(xiàn)狀分析

7.1 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組背景分析

7.2 房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組特點(diǎn)及趨勢(shì)分析

7.2.1 房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組特點(diǎn)

7.2.2 房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組趨勢(shì)

7.3 中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組的障礙

7.3.1 政策障礙

7.3.2 資金障礙

7.3.3 土地資源

7.3.4 管理障礙

7.4 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)典型兼并重組案例剖析

7.4.1 深萬(wàn)科

7.4.1.1 并購(gòu)背景分析

7.4.1.2 并購(gòu)過(guò)程分析

7.4.1.3 并購(gòu)特點(diǎn)分析

7.4.1.4 并購(gòu)障礙分析

7.4.2 華僑城

7.4.2.1 并購(gòu)背景分析

7.4.2.2 并購(gòu)過(guò)程分析

7.4.2.3 并購(gòu)特點(diǎn)分析

7.4.2.4 并購(gòu)障礙分析

7.4.3 陸家嘴

7.4.3.1 并購(gòu)背景分析

7.4.3.2 并購(gòu)過(guò)程分析

7.4.3.3 并購(gòu)特點(diǎn)分析

7.4.3.4 并購(gòu)障礙分析

7.4.4 空港股份

7.4.4.1 并購(gòu)背景分析

7.4.4.2 并購(gòu)過(guò)程分析

7.4.4.3 并購(gòu)特點(diǎn)分析

7.4.4.4 并購(gòu)障礙分析

7.4.5 亞泰集團(tuán)

7.4.5.1 并購(gòu)背景分析

7.4.5.2 并購(gòu)過(guò)程分析

7.4.5.3 并購(gòu)特點(diǎn)分析

7.4.5.4 并購(gòu)障礙分析

8 中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組主體競(jìng)爭(zhēng)力分析

8.1 深萬(wàn)科(深圳)

8.1.1 公司財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)情況

8.1.2 生產(chǎn)銷(xiāo)售能力分析

8.1.3 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力分析

8.1.4 市場(chǎng)銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)

8.1.5 價(jià)格策略

8.1.6 購(gòu)買(mǎi)群體分析

8.1.7 兼并重組趨勢(shì)分析

8.2 華僑城（深圳）

8.2.1 公司財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)情況

8.2.2 生產(chǎn)銷(xiāo)售能力分析

8.2.3 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力分析

8.2.4 市場(chǎng)銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)

8.2.5 價(jià)格策略

8.2.6 購(gòu)買(mǎi)群體分析

8.2.7 兼并重組趨勢(shì)分析

8.3 陸家嘴

8.3.1 公司財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)情況

8.3.2 生產(chǎn)銷(xiāo)售能力分析

8.3.3 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力分析

8.3.4 市場(chǎng)銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)

8.3.5 價(jià)格策略

8.3.6 購(gòu)買(mǎi)群體分析

8.3.7 兼并重組趨勢(shì)分析

8.4 中遠(yuǎn)發(fā)展（上海）

8.4.1 公司財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)情況

8.4.2 生產(chǎn)銷(xiāo)售能力分析

8.4.3 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力分析

8.4.4 市場(chǎng)銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)

8.4.5 價(jià)格策略

8.4.6 購(gòu)買(mǎi)群體分析

8.4.7 兼并重組趨勢(shì)分析

8.5 空港股份（北京）

8.5.1 公司財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)情況

8.5.2 生產(chǎn)銷(xiāo)售能力分析

8.5.3 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力分析

8.5.4 市場(chǎng)銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)

8.5.5 價(jià)格策略

8.5.6 購(gòu)買(mǎi)群體分析

8.5.7 兼并重組趨勢(shì)分析

8.6 亞太集團(tuán)（長(zhǎng)春）

8.6.1 公司財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)情況

8.6.2 生產(chǎn)銷(xiāo)售能力分析

8.6.3 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力分析

8.6.4 市場(chǎng)銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)

8.6.5 價(jià)格策略

8.6.6 購(gòu)買(mǎi)群體分析

8.6.7 兼并重組趨勢(shì)分析

9 外資房地產(chǎn)企業(yè)在中國(guó)的兼并重組趨勢(shì)分析

9.1 國(guó)內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展分析

9.1.1 投資趨勢(shì)

9.1.2 投資區(qū)域

9.1.3 投資特點(diǎn)

9.1.4 投資結(jié)構(gòu)

9.1.5 市場(chǎng)表現(xiàn)

9.2 某某公司

9.2.1 投資趨勢(shì)

9.2.2 投資區(qū)域

9.2.3 投資特點(diǎn)

9.2.4 投資結(jié)構(gòu)

9.2.5 市場(chǎng)表現(xiàn)

9.3 投資與兼并重組趨勢(shì)分析

10 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域性兼并重組機(jī)會(huì)分析

10.1 環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū) （北京，天津）

10.2 長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū) （上海，江蘇）

10.3 珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū) （深圳，廣州）

10.4 東北

10.5 中部

10.6 西南

10.7 西北（陜西、重慶、成都）

11 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)專(zhuān)業(yè)性兼并重組機(jī)會(huì)分析

11.1 房地產(chǎn)企業(yè)與上游企業(yè)兼并重組機(jī)會(huì)分析

11.1.1 鋼鐵

11.1.2 水泥

11.2 房地產(chǎn)企業(yè)與下游企業(yè)兼并重組機(jī)會(huì)分析

11.3 房地產(chǎn)企業(yè)與其他行業(yè)兼并重組機(jī)會(huì)分析

12 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模性兼并重組機(jī)會(huì)分析

12.1 大型規(guī)模企業(yè)兼并重組機(jī)會(huì)分析

12.2 中型規(guī)模企業(yè)兼并重組機(jī)會(huì)分析

12.3 小型規(guī)模企業(yè)兼并重組機(jī)會(huì)分析

13 中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)兼并重組風(fēng)險(xiǎn)分析

14 中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)兼并重組建議

略……

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