過去的30年，是一個積淀與成長的過程；未來的30年，則是一個高速騰飛的質(zhì)變；城市更新下，珠三角必然迎接大道光明的明天。

　　肩負(fù)著媒體的使命，匯集了行業(yè)的聲音--2010年8月4日，由珠三角地產(chǎn)網(wǎng)&家網(wǎng)·中國主辦的“大道光明 城市更新”暨珠三角城市發(fā)展報告發(fā)布會在觀瀾高爾夫深圳會所拉開帷幕。
基于對珠三角九大城市定位的思考及2010年下半年和2011年珠三角樓市走勢的預(yù)測，本次論壇承蒙珠三角區(qū)域內(nèi)廣大專家學(xué)者、開發(fā)商、代理商及各大媒體的大力支持。

　　城市定位--三大梯隊助陣大珠三角經(jīng)濟一體化

　　不同的思路有的可以形成城市發(fā)展的長遠(yuǎn)優(yōu)勢和核心競爭力，有的則會造成城市發(fā)展的滯后、混亂。一座城市想要在未來發(fā)展有有更突出的優(yōu)勢，就必須有一個相對穩(wěn)定的核心價值觀。在此次發(fā)布會上，珠三角地產(chǎn)網(wǎng)就九大城市的定位發(fā)展及未來城市的發(fā)展趨勢做出了具體詳實的分析。珠三角地產(chǎn)網(wǎng)認(rèn)為，21世紀(jì)是城市的世紀(jì)，珠三角務(wù)必以廣州為中心，深圳和珠海為次中心的珠江三角洲城市群，不論從人口和產(chǎn)業(yè)的復(fù)雜程度，還是從中心城市規(guī)模和總體城市數(shù)量而言，都已具備大都市連綿區(qū)的基本特征。而作為具備現(xiàn)代化國際大城市的廣州和深圳則是珠三角城市群中的領(lǐng)頭城市，對其他城市的定位發(fā)展具有借鑒意義。

　　其中，廣州是珠三角無可置疑的“龍頭”老大。但是廣州長久以來就是珠三角區(qū)域中心城市，也是重要的經(jīng)濟中心，這次上升為“國家中心城市”。不過，廣州在珠三角范疇內(nèi)，依舊是政治、經(jīng)濟和文化中心。而近年來，關(guān)于深圳的定位都備受爭議，同樣也搖擺不定。模糊的城市定位使得深圳失去了許多機遇，多方面的出擊使得“硅谷”之夢變得更加遙遠(yuǎn)。從最初的國際化城市、全球先鋒城市、全國經(jīng)濟中心城市、國家自主創(chuàng)新城市、鋼琴之城、圖書館之城、設(shè)計之都、時尚之都、國際濱水城，到“六區(qū)四市”。不過，這些稱謂的存在，都代表著深圳某一個階段的發(fā)展重點以及城市定位。而在這廣泛的定位中，珠三角地產(chǎn)網(wǎng)認(rèn)為，總部商務(wù)基地城市是深圳的主脈，同時也將是未來的發(fā)展趨勢。

　　此外，珠三角地產(chǎn)網(wǎng)結(jié)合城市的特征、人口情況、地理環(huán)境等提出了新型產(chǎn)業(yè)化城市定位的惠州、大賣場驅(qū)動城市的東莞、自主品牌之都的佛山、宜創(chuàng)宜居的中山以及宜人旅游養(yǎng)生的珠海、綜合型文化的江門、最適宜的花園式城市--肇慶。根據(jù)九大城市的定位，并按照大珠三角前瞻性規(guī)劃，珠三角地產(chǎn)網(wǎng)得出：大珠三角經(jīng)濟一體化已勢不可擋，大珠三角城市群體的定位已經(jīng)浮出水面。香港、澳門、廣州、深圳為第一梯隊，佛山、東莞為第二梯隊，其余為第三梯隊。

　　城市更新--透過房地產(chǎn)開發(fā)看珠三角明天

　　從宏觀方面而言，2010年上半年政策頻出對樓市有著最直接的影響，使得樓市停止了之前2009年的瘋狂態(tài)勢，開始進入調(diào)整期。從微觀方面而言，在開發(fā)投資方面，由于2009年銷售的良好勢頭，使得不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加大開發(fā)投資力度，在去年下半年和今年一季度投資慣性拉動下，二季度房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)沖高。綜合來看，上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速較一季度進一步提高，經(jīng)濟適用房投資高速增長，但建設(shè)規(guī)模仍偏小。

　　在資金方面，上半年房地產(chǎn)到位資金總體良好，但受新政影響，二季度銷售回籠資金增速比一季度大幅回落，自籌資金則有較大幅度提高。在嚴(yán)厲的調(diào)控政策之下，房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本將明顯上升，下半年資金壓力預(yù)期增強。土地購置方面。土地政策在房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的作用下不斷加大，上半年房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積為近年同期最低，土地成交價款大幅增長；隨著各地對住房用地供地計劃編制工作的完成和完善，預(yù)計下半年土地尤其是保障性住房用地供應(yīng)量將有所增加。而在商品房建設(shè)方面，上半年各項建設(shè)指標(biāo)情況總體向好，二季度基本延續(xù)著一季度的發(fā)展趨勢；其中新開工面積同比增速扭轉(zhuǎn)向上，改變了去年同期同比降幅近半的局勢。關(guān)于商品房銷售情況上，新政下銷售面積、銷售額同比增速逐月放緩，上半年銷售面積同比出現(xiàn)小幅下降，銷售額同比仍有所增長，但增速明顯放慢；銷售均價小幅波動回調(diào)，房價過快上漲的勢頭得到遏制。

　　綜合來看，珠三角地產(chǎn)網(wǎng)認(rèn)為，一季度房地產(chǎn)延續(xù)了09年房地產(chǎn)勢頭，但是隨著4月份新政的出臺，無論是銷售速度，銷售面積、套數(shù)等都受到了一定的影響表現(xiàn)出逐步放緩的趨勢，整體均價雖有輕微的下降，但幅度并不明顯。

　　大道光明--下半年局部地區(qū)房價仍上升20%

　　基于對珠三角城市群及房地產(chǎn)開發(fā)銷售情況的分析，珠三角地產(chǎn)網(wǎng)得出以下結(jié)論：如果樓市持續(xù)現(xiàn)階段不溫不火的狀態(tài)，年底將出臺溫和政策扶持房地產(chǎn)。而政策的出臺也將通過以下兩個方面體現(xiàn)。

　　就土地出讓方面而言，在上半年的土地出讓中，可以看到僅有龍崗片區(qū)有一塊居住用地的出讓，珠三角地產(chǎn)網(wǎng)預(yù)測，下半年隨著城市更新及特區(qū)擴容步伐的推進，土地出讓將會有很大改善，一些手中沒有持有土地的房企將會在下半年中的土地交易中出手。

　　而從房價方面看來，下半年珠三角地區(qū)的房價走勢由購買能力以及購買成本來決定。經(jīng)過珠三角地產(chǎn)網(wǎng)調(diào)查了解到，市場上的購房需求依舊旺盛。在深圳以至整個珠三角區(qū)域，70%的人群依舊沒有購房。每年從各地涌入到深圳的人數(shù)沒有減少反而不斷的增加，而在這一批人群中，隨著在深圳立足的時間越長，對房屋的需求也就越大。此外，隨著他們收入水平以及在城市地位的提升�？梢钥吹降模�市場上對于住房的需求在持續(xù)增長。在剛性需求的刺激下，房價沒有下跌的可能。

　　盡管在新政的影響下，短時間內(nèi)的成交量及房價的輕微動蕩，但從大的方向看，現(xiàn)階段停滯不前的房價只是一個過渡期。而隨著三套房貸等政策的松動，房地產(chǎn)再度回升指日可待�；�于此，珠三角地產(chǎn)網(wǎng)預(yù)測，下半年房價將會平穩(wěn)發(fā)展。而一些區(qū)域譬如惠州、珠海等地由于區(qū)域的因素，還將會有小幅度的上升，幅度大概在20%左右。

　　大道光明 城市更新--2010年下半年及2011年樓市預(yù)判

　　由此，我們得出以下的觀點：

　　第一個結(jié)論：從過去的房地產(chǎn)成交客戶群體可以發(fā)現(xiàn)：住宅市場投機過重，2010年下半年甚至明年有下滑的影響，但是受這一輪宏觀調(diào)控政策的滲透和刺激，深圳周邊城鎮(zhèn)（東莞、惠州）的剛性需求將被激活，其房價必將呈現(xiàn)上揚的趨勢。那些擁有稀缺的城市資源價值，且可以滿足自住型鋼需的物業(yè)，則順勢而漲價。

　　同時，珠三角城市群的城際間因為對城市空間的放大，其處于城市邊緣區(qū)域的房價必然向高房價區(qū)域看齊，價格處于明顯上揚的態(tài)勢。此外，與地鐵、高鐵、航空等交通快線的地緣亦有特殊的關(guān)系。

　　第二個結(jié)論：雖然深圳寫字樓的價格到了一定的高度，但現(xiàn)階段是資產(chǎn)組成結(jié)構(gòu)性失衡的時期，那么深圳周邊數(shù)量不多的寫字樓注定到了價格上漲的最好時節(jié)。另外，一般作為住宅配套性質(zhì)的商鋪也到了上漲的最佳時期。

　　第三個結(jié)論：諸如惠陽 (論壇 新聞)、大亞灣、龍崗、東莞虎門、廣州南沙島、珠海等原本處于較低價格的區(qū)域，借助珠三角一體化和宏觀調(diào)控的時機，下半年甚至明年將會迎來騰飛地機遇。

　　簡言喻之：2010年下半年乃至明年，珠三角房地產(chǎn)將呈現(xiàn)大道光明 城市更新的景象。

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