眼下，中國(guó)繼續(xù)強(qiáng)化房地產(chǎn)調(diào)控很有必要。因?yàn)�，無(wú)論是春節(jié)前“新國(guó)八條”的落地以及滬渝兩地試征房產(chǎn)稅，還是日前京版“新國(guó)八條”的強(qiáng)勢(shì)出臺(tái)，都向我們透露出有價(jià)值的信息——鑒于當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫仍然可控，強(qiáng)化房地產(chǎn)調(diào)控可以爭(zhēng)取時(shí)間，避免未來(lái)房地產(chǎn)泡沫的突然破裂構(gòu)成對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的較大沖擊。盡管當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的行政干預(yù)色彩較濃，但這樣做可能也是一個(gè)合理選擇，因?yàn)檫@將有助于有效遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、逐步消化歷年來(lái)已經(jīng)積累的較大房地產(chǎn)泡沫。

    分析當(dāng)今中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的本質(zhì)與特征發(fā)現(xiàn)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際上并未“完全市場(chǎng)化”：一方面，各級(jí)地方政府控制了土地供給，很大程度上又間接控制了房地產(chǎn)供給，使房地產(chǎn)供給的“非完全市場(chǎng)化”特征明顯；另一方面，1998年住房改革以來(lái)，所有城市居民都不得不自己購(gòu)買住房，形成了房地產(chǎn)需求的“完全市場(chǎng)化”。除了貨幣超發(fā)因素的影響外，房地產(chǎn)供給的非完全市場(chǎng)化與房地產(chǎn)需求的完全市場(chǎng)化之間矛盾尤為突出，導(dǎo)致房地產(chǎn)需求要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其供給，特別是住房供給結(jié)構(gòu)的不平衡——商品房占比過(guò)大與保障房占比過(guò)低之間的結(jié)構(gòu)性失衡，導(dǎo)致當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍偏向于投資而非居住功能，這是引致部分地區(qū)房?jī)r(jià)快速上漲、房地產(chǎn)泡沫生成的最根本原因之一。

    所以，要遏制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，關(guān)鍵要破解當(dāng)前住房供給結(jié)構(gòu)的不平衡難題、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的供需平衡，這也是加快保障性住房建設(shè)為何會(huì)成為當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控重任的重要原因之一。不過(guò)，這需要各級(jí)地方政府增加“平價(jià)讓利”的土地供給，但“讓利”意味著土地出讓收入的減少，如何“平衡”這部分減收的地方財(cái)政收入？日前上海和重慶兩地試征房地產(chǎn)稅看似“不期而至”，實(shí)則為彌補(bǔ)地方財(cái)政收入這一缺口所做的最新努力。

    確實(shí)，由于土地出讓收入依然是當(dāng)前各級(jí)地方政府的最主要財(cái)政收入，除非房產(chǎn)稅等新稅種可以成為未來(lái)地方政府財(cái)政收入的新增來(lái)源，否則依然很難調(diào)動(dòng)地方政府對(duì)保障性住房建設(shè)的積極性，結(jié)果可能令最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控效應(yīng)大打折扣。如果地方政府“賣地”的沖動(dòng)依然非常強(qiáng)烈，至少可以說(shuō)明目前中國(guó)還沒(méi)有為土地的充分供給或住房的充分供給做好準(zhǔn)備。在此背景下，要想完全通過(guò)市場(chǎng)化的房地產(chǎn)調(diào)控政策措施來(lái)平衡住房供需矛盾、抑制房?jī)r(jià)上漲，幾乎不可能。

    但是，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)泡沫又是客觀存在的。例如，目前部分城市的房?jī)r(jià)收入比之高，確實(shí)反映出當(dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫正處于不斷累積之中。鑒于以往日本和美國(guó)的房地產(chǎn)泡沫破滅對(duì)經(jīng)濟(jì)構(gòu)成的巨大沖擊與影響，一個(gè)嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題不得不令人深入思考——如何實(shí)現(xiàn)中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的“軟著陸”。

    結(jié)合“新國(guó)八條”及滬渝兩地試征房產(chǎn)稅來(lái)看，中國(guó)正在朝著這個(gè)方向努力。因?yàn)�，試征房產(chǎn)稅一旦獲得成功并推向全國(guó)，將為各級(jí)地方政府找到可以替代“土地出讓收入”的新增財(cái)政收入來(lái)源，這是放松土地供給或住房供給管制的前提條件之一，也是房地產(chǎn)調(diào)控趨于市場(chǎng)化的根本條件。同時(shí)，為了防止目前房地產(chǎn)泡沫進(jìn)一步快速蔓延而爭(zhēng)取時(shí)間，也有必要采取限購(gòu)住房等嚴(yán)厲行政干預(yù)措施來(lái)抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，通過(guò)保證供地等強(qiáng)力干預(yù)措施來(lái)大幅增加保障性住房建設(shè)，逐步加大住房供給，較好地解決當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中供給方面的“非完全市場(chǎng)化”問(wèn)題。

    可見(jiàn)，執(zhí)行“新國(guó)八條”和房產(chǎn)稅試點(diǎn)等一系列房地產(chǎn)調(diào)控的最新組合拳，既可以修復(fù)導(dǎo)致中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)因土地供給“非完全市場(chǎng)化”引發(fā)一系列矛盾的制度性缺陷，又可以化解直接刺破房地產(chǎn)泡沫可能構(gòu)成對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)沖擊的較大風(fēng)險(xiǎn)，最終可以達(dá)到逐步實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫回落的調(diào)控目標(biāo)。

    當(dāng)今中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控正在發(fā)生一些令人矚目的變化，盡管這仍然需要時(shí)間來(lái)觀察其效果，但可以肯定的是，不斷改善的房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)給未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的繁榮與發(fā)展帶來(lái)積極的影響。

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