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福建省房地產(chǎn)投資和房價大幅上漲情況的調(diào)查分析
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http://www.mamogu.com 發(fā)稿日期:2007-1-23
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一、房地產(chǎn)市場運行基本情況
一季度，福建省房地產(chǎn)開發(fā)完成投資142．5億元，同比增長58％；商品房施工面積4750萬平方米，同比增長10．2％，新開工面積547萬平方米，同比下降9．1％，竣工面積278萬平方米，同比增長13．7％。商品房銷售面積454．5萬平方米，同比增長6．2％；存量房交易230．4萬平方米，同比增長6．1％。
福建省房地產(chǎn)開發(fā)投資占同期福建省城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資總量33．7％；房屋交易總額218億元，相當于全社會商品零售總額32．4％；繳納房地產(chǎn)營業(yè)稅、所得稅、土地增值稅和契稅24．3億元，占福建省地方級財政收入18．3％(其中房地產(chǎn)營業(yè)稅收入13．7億元，同比增長26．9％，占福建省營業(yè)稅總收入31．3％；企業(yè)所得稅、土地增值稅分別為2．7億元、2．1億元，分別增長58．9％、322％)。房地產(chǎn)投資、消費雙向拉動，為福建省經(jīng)濟、社會發(fā)展做出新的貢獻。市場運行的主要特點：
(一)房地產(chǎn)投資增長加快，個別城市增幅較高。一季度福建省房地產(chǎn)開發(fā)完成投資142．5億元，增長58％，增幅列全國第二位，比1—2月提高15個百分點，比同期全省城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅高14．2個百分點。福建省除寧德市投資下降外，其他城市均保持較快增長，其中，廈門增長114％，福州增長41．2％；泉州、漳州分別增長 28．9％和41．9％；莆田市和三明市增長93．2％和80．2％。
表1 2006年一季度福建省中心城市房地產(chǎn)開發(fā)投資情況表
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2006年1-3月 2005年1-3月 2006年1-2月 2005年
投資額 同比增長(％) 增長％ 增長％ 增長％
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福建省 142.5 58 18.2 43 13.1
福州市 48.39 41.2 2 32.9 -0.8
廈門市 44.41 114 10 65.5 24.7
泉州市 12.85 28.9 29.3 22.7 17.9
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(二)商品房需求旺盛，存量房交易活躍。據(jù)房地產(chǎn)交易部門統(tǒng)計分析，福建省商品房銷售面積454．5萬平方米，銷售金額172．3億元，分別同比增長6．2％、22．9％。福州市區(qū)1—3月商品房銷售面積170萬平方米，同比增長13．6％，而同期商品房批準預售量僅102．5方平方米，同比下降26％，銷售量超過同期預售供給量67．5萬平方米。廈門市1—3月商品房銷售量也超過同期預售供給量15萬平方米。存量房交易活躍。福建省一季度存量房交易230．4萬平方米，成交金額45．7億元，分別同比增長61．1％、20．1％。
(三)三大中心城市房價上漲偏快。據(jù)房地產(chǎn)交易部門合同備案平均價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，年初以來福州、廈門、泉州三城市商品住房平均交易價格上漲較快。1—3月商品住宅每平方米交易均價福州市區(qū)為3733元，同比增長20％；廈門市區(qū)5642元，同比增長20．6％，泉州市區(qū)為4363元，同比增長28．9％；其他設區(qū)城市房價在1880-2738元／平方米之間，增幅在10％左右。
表2 2006年一季度福建省中心城市商品房價格情況表
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商品房單價 同比增長 商品住房單價 同比增長
地區(qū) (元／m2) (％) (元／m2) (％)
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福州市區(qū) 4159 20.73 3733 19.99
廈門市區(qū) 6090 24.44 5642 20.61
泉州市區(qū) 5457 21.23 4363 28.92
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(四)空置房進一步消化。一季度福建省空置商品房總面積301．8萬平方米，同比減少16．4萬平方米，下降5．2％，占前三年商品房竣工面積6．5％，空置總量在合理范圍之內(nèi)。其中商品住宅空置面積111萬平方米，同比減少11萬平方米，下降9％，僅占前三年商品住宅竣工總量2．9％�？罩梅恐猩虡I(yè)用房占39．2％，占前三年商業(yè)用房竣工總量的25．4％，反映存在商品房結構不合理問題。
表3 2006年一季度商品房屋空置面積情況表
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空置商品 各類房 同比增長 空置一年以上 各類房屋 同比增長
房屋面積 屋所占 的商品房屋面 所占比重
(萬平米) 比重 積(萬平米)
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商品房 301.82 100.00 -5.17 212.35 100 19.53
其中 商品住宅 111.07 36.80 -8.95 60.43 28.46 -5.47
商業(yè)用房 118.36 39.22 -1.14 92.61 43.61 32.34
寫字樓 29.18 9.67 -8.90 24.72 11.64 5.33
其他 43.21 14.31 -2.94 34.59 16.29 70.56
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(五)房地產(chǎn)信貸繼續(xù)增長。3月末福建省房地產(chǎn)貸款余額1165．1億元，同比增長27％，當年新增貸款127．7億元，同比多增76．1億元，新增貸款量列各行業(yè)首位。其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款420．52億元，同比增長43．2％，購房貸款744．6億元，同比增長19．4％。此外，福建省新增住房公積金17．1億元，同比增長10．7％；住房公積金歸集總額達332．1億元，較年初增長5．4％，一季度向7873戶職工發(fā)放個人公積金貸款10．7億元，戶均貸款13．6萬元，同比增長6．7％。
二、房地產(chǎn)投資大幅增長的主要原因
(一)土地購置費明顯增加。一季度福建省土地購置費達60．2億元，是去年同期的2．43倍，占開發(fā)投資總量42．3％，比重與去年同期相比提高14．8個百分點。在投資增幅58％中有39．2％的增長是土地購置費增加拉動的。扣除土地購置費增加因素，商品房建安及土地開發(fā)投資拉動房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長在19％左右。土地購置費增加是去年底供出的土地集中在今年2、3月份交土地出讓金而形成的。受宏觀調(diào)控政策影響，去年上半年福建省各地供地普遍減少，市場供給不足。下半年各地調(diào)整供地節(jié)奏，加大土地供應量。如福州市去年上半年僅供地312畝。下半年供地2190畝，是上半年的7倍；廈門市下半年出讓土地1515畝，是上半年土地供應量的2．2倍。土地購置費集中在今年初收繳入庫，形成一季度土地購置費的階段性較大幅度增加。同時，土地招拍掛實施后，近年地價上漲，土地購置費明顯增加。
(二)土地開發(fā)投資明顯增長。福建省完成土地開發(fā)面積179萬平方米，同比增長18．6％；完成土地開發(fā)投資8．8億元，占開發(fā)投資總量雖小，但增長明顯，達 232％。
(三)商品房建安投資增加。去年第四季度市場需求回暖，日趨旺盛，刺激樓盤上市節(jié)奏加快，開發(fā)商加大投資、加快施工進度，今年一季度福建省商品房施工面積增長10．2％，福建省商品房建安投資75．3億元，比增46．8％，在建規(guī)模投資量占開發(fā)投資總量達52．8％。
三、三大中心城市房價上漲原因分析
(一)市場供求關系偏緊。市場需求旺盛是拉動住房價格上揚的最重要因素。從福州、廈門、泉州等中心城市情況看，商品房市場需求旺盛，大多數(shù)樓盤剛開盤不久，樓盤銷售率一般都在85％以上，廈門、泉州、晉江等地樓盤登記數(shù)是可售房源的3倍以上，相當部分樓盤一開盤就銷售一空。市場需求強勁有以下幾個因素：(1)城市化進程加快，購房入戶籍政策的實施，促進了中心城市人口聚集，增加市場需求明顯。從一季度購房對象看，福州市區(qū)八縣人員購房量占63％，廈門市外地人購房占56．2％，分別比2005年又提高了3和9．7個百分點。(2)隨著經(jīng)濟發(fā)展，居民收入水平提高而投資渠道單一，購置第二套住房用于改善住房條件或投資增值、保值的需求不斷增加。福建省房價與發(fā)達地區(qū)相比處于中等水平，消費者對市場預期看好，激發(fā)購房熱情。(3)拆遷帶來的被動性需求增加。如福州市茶亭街改造、溫福鐵路兩個項目實施，動遷6000多戶、拆除房屋建筑面積80多萬平方米，帶動了住房需求。
(二)開發(fā)成本增加推動房價上漲。(1)地價上漲明顯，如福州市金山地塊2003年平均地價97萬元／畝、平均樓面地價750元／平方米，2004年地價為121萬元／畝、樓面地價982元／平方米，比2003年分別上漲24．7％和30．9％，2005年地價攀升到 170萬元／畝、樓面地價1420元／平方米，比2003年分別上漲75％和89．3％，兩年漲了近一倍。(2)高端樓盤和中高層樓盤提高了商品住房的建安成本。同時，樓盤結構發(fā)生變化，中低位、中小戶型住宅比例偏小，大戶型、高價位住宅比例偏大，開發(fā)高檔化影響統(tǒng)計均價波動明顯。
(三)地價上漲傳導效應推動房價上漲。經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地實行招拍掛以來，土地拍賣價格逐年上漲，去年以來上漲尤快，地價上漲推動周邊樓盤房價提高。如福州市金山地塊今年3月6日拍賣一宗地，地價及樓面地價高達241．68萬元／畝、樓面地價2266元／平方米，周邊樓盤隨即提高房價60—100元／平方米。房價上漲后，銷售勢頭并沒有減弱，反映了消費者“買漲不買跌”的心理。
(四)不同利益主體相互影響共同推動房價上漲。由于銀行利率較低，股市低迷，社會資金缺乏其他投資渠道，使一些投資者進入了房地產(chǎn)市場。極少數(shù)開發(fā)商及中介機構利用市場信息不透明、不對稱，謊報商品房銷售進度，發(fā)布不實價格信息，有的放慢銷售進度，囤積房源，誤導市場預期，人為造成市場緊張，帶來房價短期內(nèi)非正常上漲。部分購房者擔心房價上漲提前人市，少數(shù)投機者炒作購房，也加劇了房價上漲。在多重的因素作用下，共同推動了房價非理性上漲。
(五)稅收政策調(diào)整一定程度上增加開發(fā)成本。去年企業(yè)所得稅按利潤率15％預征，今年3月6日國家稅務總局對省會城市及計劃單列市企業(yè)所得稅預征的利潤率又提高到20％，今年福建省新開預征土地增值稅，住宅預征稅率按銷售收入的1—2％，再加上去年房產(chǎn)新政取消了非普通住宅契稅減半的優(yōu)惠政策，三項合計預征稅率提高了4．3-6．8個百分點，總共交易環(huán)節(jié)的稅費普通住宅達到 14．65％，非普通住宅達到17．15％。由于市場需求旺盛，增加的稅負最終還是轉(zhuǎn)嫁到房價上來。
四、相關建議
加強對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控引導。應按照社會管理和公共服務要求，處理好政府與市場的關系，處理好增加財政收入與保證中低收入群體住房供應，構建和諧社會的關系。
(一)保持房地產(chǎn)用地供應均衡性與持續(xù)性。部分地區(qū)土地供應不均衡是造成其投資增幅較高的主要原因，為此，建議對投資增幅較大的城市，國土資源、建設、房地產(chǎn)、規(guī)劃等部門加強溝通協(xié)作，根據(jù)市場供求狀況，適時適度調(diào)節(jié)土地供應數(shù)量，區(qū)位結構及供應時間，保持土地供應相對均衡，促進市場的平穩(wěn)增長。同時，建議加大清理閑置土地力度，促進存量房地產(chǎn)用地投入開發(fā)建設，在不增加土地購置費的基礎上，增加市場的有效供應。
(二)改善市場供應結構。建議國土資源部門根據(jù)城市總體規(guī)劃和土地利用規(guī)劃及市場需求，及時制定并公布土地供應計劃，從供應時間、區(qū)域布局上確保普通商品住房建設用地不低于60％，在土地出讓時，要把規(guī)劃設計指標及套型面積等控制性要求作為土地出讓的前置條件，確保中小戶型住房的供應；房價漲幅較大的城市，應試行把限定房價作為土地出讓的前置條件，保證中低價位住房的供應，嚴格審批聯(lián)排別墅等低密度高檔住宅建設。
(三)加快建立完善住房保障制度。盡快制定并公布經(jīng)濟適用住房發(fā)展規(guī)劃、今年開工和竣工面積計劃及占商品住房總量的比例；國土資源部門應牽頭規(guī)劃部門盡快選定經(jīng)濟適用住房建設用地布局，做好項目儲備；在土地供應數(shù)量上，要確保經(jīng)濟適用住房、廉租住房建設用地占房地產(chǎn)開發(fā)用地總量10％以上；建立廉租住房保障長效機制，各設區(qū)市在年底前全面啟動廉租住房制度。
(四)規(guī)范市場引導合理需求。結合房地產(chǎn)市場秩序整治，規(guī)范商品房銷售和中介行為，抑制投機炒房，促進房價穩(wěn)定。運用稅收政策杠桿，調(diào)節(jié)超額開發(fā)利潤，對三年前以協(xié)議出讓方式取得土地的，應強化土地增值稅的征管力度，以利市場公平競爭。積極鼓勵發(fā)展住房二級市場和租賃市場，滿足不同消費群體的需求。新聞媒體要加強正面的宣傳和引導，引導消費者確立理性的住房消費觀念。
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