買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)：兩極分化

　　根據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2006年上半年各地二手房市場(chǎng)交易量依然保持了較高增長(zhǎng)幅度，其中北京1～6月份交易量同比2005年增長(zhǎng)了38.7%；上海1～6月份交易量同比增長(zhǎng)了10%；天津1～6月份交易量同比增長(zhǎng)了28.1%。但隨著年中調(diào)控政策的相繼出臺(tái)，三地市場(chǎng)觀(guān)望氣氛漸濃，交易量下滑明顯。其中上海交易量下滑最為明顯，即使下半年“金九銀十”的銷(xiāo)售旺季也未給市場(chǎng)帶來(lái)多大的轉(zhuǎn)變，與2005年同期相比下滑30%；天津全年交易面積為577.7萬(wàn)平方米，與2005年同比下降了25%；北京略好，全年交易量小幅增長(zhǎng)7%。

　　伴隨著三地交易量的一致下滑，各地交易價(jià)格呈現(xiàn)不同的走勢(shì)。據(jù)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,北京交易價(jià)格全年呈現(xiàn)增長(zhǎng)的格局，全年增幅為11%；而上海交易價(jià)格在下半年出現(xiàn)量?jī)r(jià)雙跌的局面，下半年價(jià)格平均降幅為2.5%；天津市場(chǎng)交易價(jià)格保持平穩(wěn)并未出現(xiàn)較大的波動(dòng)，整體仍呈小幅上升趨勢(shì)，全年價(jià)格增幅為11.5%。

　　從三地市場(chǎng)對(duì)于調(diào)控政策的反應(yīng)來(lái)看，上海市場(chǎng)一直是房產(chǎn)投機(jī)者的主要投資方向，上海房產(chǎn)價(jià)格經(jīng)過(guò)多輪炒賣(mài)已處虛高，調(diào)控政策對(duì)于上海市場(chǎng)中投機(jī)行為的抑制取得一定效果，部分投機(jī)者見(jiàn)回報(bào)有限，又恐國(guó)家后續(xù)政策更為嚴(yán)厲，因此希望將房產(chǎn)出手減少損失，價(jià)格開(kāi)始出現(xiàn)松動(dòng)，但上海市場(chǎng)受觀(guān)望氣氛影響，接盤(pán)的人較少，造成上海市場(chǎng)價(jià)量雙跌的局面。北京市場(chǎng)有別于上海市場(chǎng)，市場(chǎng)中雖有一部分房產(chǎn)投資行為，但仍受剛性需求的支撐。同時(shí)與上海相比，北京房?jī)r(jià)仍存在較大的差距，因此業(yè)主對(duì)于后市較有信心，并不急于將房產(chǎn)出手，甚至將政策帶來(lái)的交易成本的增加轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房人，造成交易價(jià)格的上漲。天津市場(chǎng)投資價(jià)值有限，并未出現(xiàn)投資過(guò)熱現(xiàn)象，因此市場(chǎng)受政策影響小，目前在政策消化期間交易量雖減少，單價(jià)卻依然較穩(wěn)定。

　　租賃市場(chǎng)：三地都穩(wěn)定

　　與買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)波動(dòng)不同，二手房租賃市場(chǎng)總體基本保持穩(wěn)定。據(jù)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，隨著調(diào)控政策的出臺(tái)，京、滬兩地租賃市場(chǎng)中房源量均呈現(xiàn)增長(zhǎng)，北京4.8%，上海7.7%，為了應(yīng)對(duì)調(diào)控政策中交易成本的增加，京、滬兩地物業(yè)持有者紛紛將物業(yè)投入租賃市場(chǎng)，在觀(guān)望后市走向同時(shí)，希望通過(guò)租金收入降低負(fù)擔(dān)、減少損失。

　　另外，北京市住宅禁商的政策更是將一些大套型高檔住房重新推向租賃市場(chǎng)，但成交量并未發(fā)生明顯的增長(zhǎng)，且租賃價(jià)格變化不大。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)公司的有關(guān)人士分析認(rèn)為：這主要是因?yàn)楦邫n住房并非市場(chǎng)中的租賃熱點(diǎn)，且租賃價(jià)格較高，因此成交不活躍，也不能成為影響租賃價(jià)格的主要因素，因此兩地租賃價(jià)格并未出現(xiàn)量增價(jià)跌的走勢(shì)。同時(shí)，部分購(gòu)房人因采取觀(guān)望態(tài)度也進(jìn)入租賃市場(chǎng)，造成部分熱點(diǎn)區(qū)域租賃房源依舊緊張，租金價(jià)格上漲。相比京、滬兩地，天津租賃市場(chǎng)保持了較穩(wěn)定的增長(zhǎng)，年均增幅4.6%。

　　市場(chǎng)觀(guān)察：二手房成為價(jià)值過(guò)濾器

　　在過(guò)去的2006年，二手房?jī)r(jià)格越來(lái)越成為新盤(pán)定價(jià)的參照標(biāo)準(zhǔn)，在很大程度上影響并支撐了新房的價(jià)格。以北京市場(chǎng)為例，二手房成交均價(jià)年增長(zhǎng)幅度為10%～15%，尤其部分交易熱點(diǎn)地區(qū)交易均價(jià)的漲幅超過(guò)30%，已經(jīng)接近甚至超過(guò)新房?jī)r(jià)格的增長(zhǎng)幅度。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)對(duì)北京100個(gè)樓盤(pán)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，北京珠江帝景下半年價(jià)格漲幅為34.1%，富力城下半年價(jià)格漲幅為17.1%。這主要是由于二手房的位置優(yōu)勢(shì)決定的，再加上某些交易熱點(diǎn)地區(qū)由于新房的開(kāi)發(fā)量日益減少，二手房?jī)r(jià)值更加凸現(xiàn)，造成部分地區(qū)新房與二手房?jī)r(jià)格倒掛。另外新政實(shí)施后使二手房交易成本增加并向買(mǎi)方轉(zhuǎn)移，也直接推動(dòng)了二手房?jī)r(jià)格的上漲。

　　據(jù)北京2006年房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，北京全年商品房成交量為16.9萬(wàn)套，成交面積為2087.9萬(wàn)平方米；全年二手房成交量為7.8萬(wàn)套，新房與二手房的交易比為2.2：1。另?yè)?jù)天津市2006年統(tǒng)計(jì)數(shù)字，截至11月天津商品房成交面積為990.2萬(wàn)平方米，二手房成交面積為577.7萬(wàn)平方米，新房與二手房的交易比為1.7：1。雖然北京房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模要大于天津市場(chǎng)，但天津二手房與新房的交易比仍?xún)?yōu)于北京，既反映出目前二手房市場(chǎng)區(qū)域間發(fā)展不平衡，同時(shí)也說(shuō)明北京住房市場(chǎng)中自住需求仍占主體，住房換手率低，進(jìn)入二手房市場(chǎng)的房源較少。但從目前來(lái)看，北京城區(qū)內(nèi)新盤(pán)供應(yīng)量日趨減少，未來(lái)想要在城區(qū)購(gòu)房，主流的選擇只能是二手房。

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