個人投資理財網(wǎng)CEO  洪曦

　　1日下旬，國家稅務(wù)總局就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理發(fā)布通知，明確規(guī)定由先前的“預(yù)征制”轉(zhuǎn)為“清算制”。土地增值稅是通過對土地要素的流轉(zhuǎn)增值的稅收，必然會提高企業(yè)盤地和土地交易的成本，遏制土地要素的流動速度，從而擠壓房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間。實際上，通知發(fā)布的17日當(dāng)天，房地產(chǎn)上市公司幾乎集體跌停，從投資收益性、安全性和流動性三個維度來解讀政策效果，主要是《通知》形成了流動性折扣并造成了一種心理預(yù)期，即認(rèn)為剛剛進入2007年的房地產(chǎn)可能遭受系列政策打壓。盡管如此，土地增值稅并不能完全阻止包括房產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)價格上升的動力。

　　流動性壓力繼續(xù)助推房價

　　首先，中國資產(chǎn)價格膨脹不是行業(yè)原因，是宏觀環(huán)境所致。2006年世界性的流動性過剩是個普遍問題，中國的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定了其參與國際分工的過程中，一定是扮演制造中心和兩頭在外的加工者角色，由此產(chǎn)生貿(mào)易順差有其剛性一面。

　　另外，相對世界GDP平均增速3%，中國GDP10%的高速增長，存在毋庸置疑的套利空間，國際化和匯率市場化是這一套利空間收斂的必要條件。一個大的世界資本圖景是以中東石油美元等為中心的世界“剩余資本”，首先匯集于美國債市，隨后又通過PE等方式集結(jié)，再從美國債市投向資本可以生利的經(jīng)濟熱區(qū)，因此有大量資本集結(jié)于中國資本大門口，在狹窄的資本流入通道中爭搶位置，其導(dǎo)致的最直接反應(yīng)就是中國資產(chǎn)溢價。國內(nèi)民間資本最先感知到這一現(xiàn)象，他們以房產(chǎn)為投資對象，拉動了以房產(chǎn)價格上升為表現(xiàn)的中國資產(chǎn)升值第一波。人民幣升值預(yù)期的確立，則導(dǎo)致了以A股為集中表現(xiàn)的第二波次的中國資產(chǎn)升值。

　　政府準(zhǔn)確地預(yù)測到了流動性泛濫下的資產(chǎn)價格膨脹，因此較早啟動了宏觀調(diào)控，以政策對沖資產(chǎn)的向上涌動，同時在政府的立場上，對不同的資產(chǎn)持有不同態(tài)度。商品價格和資產(chǎn)價格兩相權(quán)衡，政府政策更多在控制商品價格上升；房產(chǎn)市場和股票市場里，則是壓制房產(chǎn)而放任股市�；仡�2006年，房地產(chǎn)價格頑強的上升幾乎對沖掉所有加載于房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控“做空”政策，市場上上演了一幕幕政策“做空”和流動性“做多”的大戲。2006年終，房地產(chǎn)業(yè)流動性以微弱優(yōu)勢支撐住房產(chǎn)價格，而在股市上，流動性做多最終是以大捷告終。

　　在資產(chǎn)系列中，各種資產(chǎn)和投資工具都是由無數(shù)的毛細(xì)血管相聯(lián)通，在收益性、安全性、流動性三個維度上處于動態(tài)均衡。在開放的市場中，以往房產(chǎn)和股市翹翹板下二者此消彼長的二元零和格局不復(fù)存在，大量的流動性已同時托起房產(chǎn)和A股兩個市場，形成了一種多元格局。從幾天前央行網(wǎng)站上公布的2006年12月金融數(shù)據(jù)看，M2增長16.9%，加上匯率加大彈性的預(yù)期，會使得流動性充沛影響整個2007年度。

　　對于一個成熟的經(jīng)濟體而言，流動性無外乎兩個出口，一是流向國際市場，一是流向虛擬資本市場。而中國作為新興的市場經(jīng)濟國家，貨幣不能在國際上自由流通，衍生金融工具市場也不完善，過度的流動性直頂物價、房產(chǎn)和股市。2007年，三個方向的上升動能都存在，特別是物價和房產(chǎn)滯后于股市，無論股市繼續(xù)上升還是回調(diào)，只要存在流動性壓力，物價和房產(chǎn)價格就必須提高警惕。

　　土地增值稅啟動調(diào)控序幕

　　在此形勢下，政府將繼續(xù)實行宏觀調(diào)控政策，并密切監(jiān)控資產(chǎn)價格膨脹的事態(tài)發(fā)展，繼續(xù)使用貨幣政策三大工具與財稅手段相結(jié)合的組合調(diào)控方式，調(diào)節(jié)資本流向，此次土地增值稅將是系列政策的一環(huán)。這一稅收的巧妙之處在于完全剔除了對其他行業(yè)的壓制，實現(xiàn)了對土地增值的抽稅，屬于精確制導(dǎo)打擊地產(chǎn)暴利的政策，比抽高息更準(zhǔn)確；提高利率顯然是打擊一大片，且副作用極大，容易引起套利資本進入而推動人民幣匯率。

　　此番房地產(chǎn)稅收不是物業(yè)稅而是土地增值稅，完全出乎業(yè)內(nèi)人士所預(yù)料，討論物業(yè)稅由時已久，政府卻突然推出土地增值稅，這一舉措本身含有信息量。或許這是非常英明的舉措，這表明了一種健康的趨勢：堅持“對增值量部分抽稅，而不對存量持有征稅”，只要沒有交易發(fā)生就無法兌現(xiàn)增值部分，從而不賦予資本利得稅，這才是公平的。

　　土地增值稅是零和博弈

　　但是，土地增值稅不會波及到最終消費者的觀點，卻站不住腳。房地產(chǎn)博弈格局中，是政府、開發(fā)商和房產(chǎn)消費者三者之間的博弈。顯然，稅收的調(diào)整并不創(chuàng)造社會財富。就像此次土地增值稅的推出是一個零和博弈一樣，社會沒有產(chǎn)生新的價值。但是三者之間的利益關(guān)系卻發(fā)生了變動，這種變動是以房地產(chǎn)商的大失分、消費者的小失分、政府稅收的凈得分為政策博弈結(jié)果的。因為任何中間環(huán)節(jié)的稅費，都會分?jǐn)偟阶罱K消費者身上，這毋庸置疑。換句話說，所有的財政、稅收都是納稅人的貢獻。

　　建議在經(jīng)濟市場博弈中，政府應(yīng)以社會財富的最大化為訴求，而不是以財稅收入最大化為目標(biāo)。政府不應(yīng)在過熱的行業(yè)抽稅，而應(yīng)盡快批準(zhǔn)和推出老百姓可以參與投資其中的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金(REITs)，這不僅可以起到股票市場中平準(zhǔn)基金的作用，更重要的是，讓老百姓投資的REITs參與房地產(chǎn)開發(fā)，可以讓土地溢價的好處部分由房地產(chǎn)稅收轉(zhuǎn)化為更為分散的投資者利益，讓老百姓在面對現(xiàn)實房產(chǎn)價格上升的無奈中，可接觸低門檻投資的REITs以取得資產(chǎn)溢價的掛鉤利益。這樣政府完全可以從房地產(chǎn)價格上升的煩惱中解脫出來，同時又可做到資源配置均衡和分散風(fēng)險。自由經(jīng)濟和金融民主就是要讓高門檻的投資項目證券化，能讓更多的人參與，得以分享社會經(jīng)濟增長的好處。

　　土地增值稅難抑高房價

　　北京師范大學(xué)管理學(xué)院教授，房地產(chǎn)研究中心主任  董藩

　　土地增值稅不是一個新稅種，1994年中國開征土地增值稅，正是基于1992～1993年房地產(chǎn)投資過熱、投機現(xiàn)象頻繁的現(xiàn)實。此次實行嚴(yán)格清理，正是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大環(huán)境所造就的，但在抑制投資的積極作用下，同樣有助漲房價的危險。

　　政策出臺的原因和背景

　　在當(dāng)前階段修改實施規(guī)定并嚴(yán)格清理，首先是為了增加國家稅收，提高稅務(wù)部門的權(quán)威性。以房地產(chǎn)為課稅對象，不但稅源充足，而且稅收收入也相當(dāng)穩(wěn)定，因此房地產(chǎn)稅收是西方各國政府尤其是地方政府的重要財源。在美國，一般財產(chǎn)稅收入占地方收入的80%以上。

　　其次，促進社會公平。實現(xiàn)稅收公平，包括稅制的建立和稅收政策的運用。房地產(chǎn)稅制的設(shè)計應(yīng)當(dāng)確保橫向公平和縱向公平。橫向公平即納稅能力相同的人應(yīng)負(fù)擔(dān)相同的稅；縱向公平即納稅能力不同的人負(fù)擔(dān)的稅負(fù)不應(yīng)相同，納稅能力越強，其承擔(dān)的稅負(fù)應(yīng)越重。盡管根據(jù)國家稅務(wù)總局的調(diào)查，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的利潤率只處于中上水平，但由于該行業(yè)民營化程度高，投資規(guī)模大，從經(jīng)營模式上看又容易做到“以小博大”，而需求旺盛又導(dǎo)致富翁急劇增加，所以稅務(wù)部門認(rèn)為對其調(diào)控是“理所當(dāng)然”。

　　最后，根據(jù)經(jīng)濟情況采取相機抉擇的稅收政策，充分發(fā)揮房地產(chǎn)稅自動穩(wěn)定器的作用，促進國民經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展，也是宏觀調(diào)控的應(yīng)有之意。

　　新規(guī)將助推房價上漲

　　一項宏觀調(diào)控政策的出臺，涉及到對宏觀形勢的判斷以及實施效果的估計。通知對以前土地增值稅的制度進行補充，在增加稅收、抑制投資沖動和投資過熱的同時，可能也會導(dǎo)致一些消極的效果，即會對房價上升產(chǎn)生促進作用。

　　輿論普遍認(rèn)為，新的征稅方法會大大增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。稅收負(fù)擔(dān)率增加是必然，但有些人認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的土地增值稅允許在企業(yè)所得稅前扣除，若土地增值稅增加，稅前利潤會下降，企業(yè)所得稅的計稅所得額會相應(yīng)降低。實際上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的部分支出屬于合理不合法的支出，在計算土地增值稅時不允許扣除。認(rèn)真清算下來，預(yù)計會適用較高的增值率，稅收負(fù)擔(dān)率也會相應(yīng)增加。

　　而且通過清算土地增值稅，土地增值稅制度開始落到實處，對于僅以投機土地為目的的企業(yè)而言，這是個重大打擊，過去那種單純通過土地升值來盈利的運營模式肯定不再適用，因此由于房價上漲而興起的土地市場投機行為可能會受到一定程度的抑制，稅收的扭曲效應(yīng)必然會減緩資本流入土地市場的速度。

　　但就此認(rèn)為《通知》出臺不會導(dǎo)致房價上漲，卻是站不住腳的。雖然決定房價水平的是市場總需求和總供給，與企業(yè)的成本沒有直接關(guān)系，但該項成本的增加將會在一定程度上改變市場供求狀況，除非有其他政策能化解這種作用傾向，否則政策的實施會起到助漲房價的效果。

　　征收土地增值稅始于1994年，與當(dāng)時的經(jīng)濟形勢密切相關(guān)，其主要目的是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收益過高的現(xiàn)象，緩解分配不公。隨著經(jīng)濟形勢的變化，為啟動內(nèi)需、拉動經(jīng)濟增長，該稅種的征收管理被放松。雖然稅收征收應(yīng)該嚴(yán)格，但現(xiàn)在房地產(chǎn)需求旺盛，供給緊張，稅收的增加可能導(dǎo)致部分臨近盈虧平衡點的企業(yè)退出開發(fā)行業(yè)，這對于規(guī)范房地產(chǎn)市場、促進房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰勢能產(chǎn)生積極作用，但同時卻減少了市場上供應(yīng)者的數(shù)量。而由于增值稅降低了今后進入房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的投資增長率，實際上抬高了房地產(chǎn)市場的進入門檻，一個可能的影響就是降低絕對投資額，雖然這對抑制投資過熱有好處，但是投資增長率和絕對投資額的降低，不可避免地會使未來的商品房供應(yīng)可能會有所減少或增幅降低。而一旦市場供給者和房屋供應(yīng)總量減少，原本已經(jīng)相當(dāng)緊張的供需矛盾定會進一步加劇，從而不利于降低房價這一政策目標(biāo)的實現(xiàn)。

　　另外，從需求來看，由于一些錯誤認(rèn)識的影響，絕大多數(shù)消費者認(rèn)為開發(fā)企業(yè)的成本上漲都會轉(zhuǎn)嫁給消費者，進而導(dǎo)致房價上漲；而且在需求旺盛供給不足的時期，的確有些增加開發(fā)商成本的措施，反而刺激了房價上漲；社會輿論也都傾向于認(rèn)為，只要再出現(xiàn)增加開發(fā)商成本的政策，房價反會繼續(xù)上升。在這些認(rèn)識的影響下所形成的心理預(yù)期，必然會導(dǎo)致購買需求不但不會減少，反而有可能放大，對抑制房價不利。

　　其實，宏觀調(diào)控的兩個目標(biāo)——抑制投資過熱與穩(wěn)定價格本身就存在著矛盾，所以，新規(guī)定再次顧此失彼，也就難免了。

　　并非市場的“急剎車”

　　華東政法學(xué)院教授、博導(dǎo)，民法研究中心主任、物權(quán)法和房地產(chǎn)法專家  高富平

　　土地增值稅不是新近才在我國產(chǎn)生的政策，作為房地產(chǎn)業(yè)固有的稅收制度，它旨在合理分配房地產(chǎn)開發(fā)中所產(chǎn)生的經(jīng)濟收益。各國土地法律制度一般也會就此作出規(guī)范。

　　作為一種特殊的社會資源，土地本身蘊含著兩種收益：一為自然價值，一為投資收益，二者的價值來源不一樣，其歸屬亦應(yīng)分離。前者是因土地自身（區(qū)位位置或因為城市規(guī)劃等原因）而產(chǎn)生的價值，應(yīng)歸屬于國家，國家再用于土地的改良與相關(guān)地上基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；后者是開發(fā)者投資產(chǎn)生的收益（如改善土地配套基礎(chǔ)設(shè)施或者實施建設(shè)施工），自然歸于土地投資開發(fā)人，以符合“誰投資，誰收益”的市場運行原則。

　　改變利潤分配機制

　　我國實行較特殊的土地歸屬和利用制度。國家作為土地的所有權(quán)人，在出讓土地使用權(quán)時，憑借所有權(quán)獲得土地出讓金。應(yīng)當(dāng)說，土地出讓金包含有土地自然價值，但二者性質(zhì)不同，而且在實際數(shù)量上也存在著巨大價值差距。即使在土地出讓時存在客觀的土地評估價機制，但在漫長的土地出讓期限內(nèi)，受市場供求關(guān)系及公共設(shè)施建設(shè)等因素影響，實際土地批租價格與當(dāng)初預(yù)估之土地出讓金數(shù)額之間差價巨大，由此導(dǎo)致我國現(xiàn)階段的土地開發(fā)活動存在巨大的利潤空間。有的土地開發(fā)商僅儲備土地，不實施任何開發(fā)活動，也可獲取高額利潤。土地開發(fā)市場不合理的利潤分配機制，造就了極不合理的市場秩序。

　　因此，政府有必要附之以土地增值稅制度，調(diào)整土地出讓金與國有土地批租實際價值之間的巨大價值差額，土地開發(fā)商需將其土地開發(fā)收益中因自然價值而體現(xiàn)的市場收益以增值稅的形式繳納給國家。

　　當(dāng)然，實施土地增值稅需要以較高的稅務(wù)征收機制作保障，尤其是土地增值稅扣除項目的核準(zhǔn)，需要土地開發(fā)財務(wù)信息機制支持，而土地增值稅的實際收繳，也需以財產(chǎn)申報制度為基礎(chǔ)。也許正是基于上述原因，我國的土地增值稅制度自1993年以來，歷經(jīng)條例頒布、細(xì)則出臺、推行預(yù)征三個階段，直到現(xiàn)在征收機制基本完善了，才開始全面征收。

　　調(diào)整調(diào)控政策

　　土地增值稅的功能決定了它是調(diào)整我國土地開發(fā)市場不合理的利益分配機制，目的在于使土地開發(fā)商的利益取得方式趨于合理，稅務(wù)局的通知僅在于使這項稅收制度能夠操作，是當(dāng)前強化稅收制度背景下的產(chǎn)物。而國務(wù)院2006年出臺“國六條”，其調(diào)整市場的機理側(cè)重于調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，干預(yù)房地產(chǎn)交易行為，直接影響房地產(chǎn)市場的交易價格。顯然，這二者出發(fā)點和調(diào)整機理不完全相同，無所謂“國家上一年度房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的延續(xù)”之說。

　　反思我國的房地產(chǎn)調(diào)控政策，其中實施強制性的宏觀調(diào)控，干預(yù)房地產(chǎn)交易，雖然在短期會影響房地產(chǎn)市場供求關(guān)系，下調(diào)交易價格，但同時也容易妨害資源自由流轉(zhuǎn)，給土地資源的有效配置帶來“硬傷”；與之相對照，調(diào)整市場利潤分配機制，改造市場投資結(jié)構(gòu)，借助市場的力量帶動市場價格，則通常不會干擾市場價格機制的正常運行，不會影響市場主體的合理預(yù)期，更不會造成房地產(chǎn)交易關(guān)系的“急剎車”。這種調(diào)控方式不失為政府調(diào)適經(jīng)濟的應(yīng)為之道。國家稅務(wù)總局此次強力推行土地增值稅制，可視為我國政府調(diào)整土地市場調(diào)控政策的努力與嘗試。

　　房價不會因此大漲

　　上海易居房地產(chǎn)研究院高級評論員  楊紅旭

　　政府清算房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅，房價“漲價論”不絕于耳。其實，去年出臺的營業(yè)稅、個調(diào)稅，今年或?qū)㈤_征的物業(yè)稅，也都曾經(jīng)或正在卷入與房價之間的“緋聞”中。作為調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟的重要工具，稅收到底與房價是什么關(guān)系？

　　政府該不該征稅，本不應(yīng)該成為一個問題。經(jīng)濟學(xué)原理認(rèn)為，征稅是對市場激勵機制的扭曲，會減少社會總福利；但政府只有通過稅收才能生產(chǎn)公共產(chǎn)品，并對窮人進行補貼，所以稅收的實質(zhì)是犧牲部分市場效率以促進社會公平。然而，還存在執(zhí)行問題——政府能否公平、公正、公開、有效地實現(xiàn)這種轉(zhuǎn)換。我國房地產(chǎn)稅目繁雜，且目前我國房地產(chǎn)稅收占地方稅收入的比重高達30%左右，在房地產(chǎn)熱點城市，其比例超過50%也不稀奇。政府確實也在城市建設(shè)和公共產(chǎn)品提供方面做了很大努力，但“政績工程”仍然觸目可及、經(jīng)濟適用房被富人搶食、廉租房建設(shè)嚴(yán)重滯后……所謂有效率的稅制，是指其引起的無謂損失和管理負(fù)擔(dān)很小的稅制，房地產(chǎn)稅收該征，但政府更應(yīng)在如何有效利用稅金上進行反思和改善。

　　實際上，只要征稅，就必然要有人承擔(dān)，但最終扛起稅負(fù)的人（經(jīng)濟學(xué)中所謂的“稅收歸宿”）并不一定是收到稅單的人。實際上，一項稅收開征之后，稅收歸宿到底是生產(chǎn)者還是消費者，要看哪方彈性更小。

　　就土地增值稅而言，目前開發(fā)商的供給彈性較小。政府一段時間以來持續(xù)的宏觀調(diào)控，已使全國住宅價格增幅減緩，上海等個別城市甚至連續(xù)數(shù)月下跌，賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場的跡象非常明顯。面對土地增值稅，開發(fā)商不可能停下已開工的項目，更不可能扔掉手中的土地，所以中短期內(nèi)市場供給幾乎不會發(fā)生變化。

　　當(dāng)然有人會說，開發(fā)商可以加價，把稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給消費者，也能通過捂盤逼迫買房人就范。開發(fā)商完全有加價的自由，問題的關(guān)鍵在于消費者有沒有選擇余地，即需求有沒有彈性。實際上，未來幾年住宅消費將越來越富有彈性。其一，隨著住房保障快速推進，中低收入群體低價租住廉租屋、舊公房、經(jīng)濟適用房的空間將越來越大。其二，宏觀調(diào)控的重點之一是打擊投機需求、抑制投資需求，再加上股市走牛的“財富效應(yīng)”，住宅市場投機和投資性需求加劇萎縮，甚至出現(xiàn)賣房炒股的現(xiàn)象。其三，“90/70”政策極大影響了消費者的心理預(yù)期，一直被業(yè)界稱為“剛性需求”的婚房、拆遷和部分改善型消費者也產(chǎn)生猶豫、觀望情緒，這些以前缺乏彈性的需求也變得有些彈性了。

　　在其他條件不變的情況下，土地增值稅不會明顯助漲房價，最大的可能是房價保持不變或微漲。部分開發(fā)商不得不通過各種或合理、或違規(guī)的手段，盡力規(guī)避和減少納稅，而多數(shù)開發(fā)商則不得不從利潤中掏出一塊。至于認(rèn)為房價將因此大跌的論調(diào)，純屬不懂經(jīng)濟學(xué)基礎(chǔ)知識的無稽之談。房地產(chǎn)業(yè)的其他稅收，基本上都可以用這種方法進行學(xué)理分析，以判斷或驗證其對房價的影響。

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