一、對房價和地價互動關(guān)系研究的反思

　  首先是從很多人已經(jīng)研究過的房價和地價究竟是誰影響了誰這個問題入手的。很多學(xué)者用Granger因果分析理論和實(shí)證分析方法得出了基本相同的結(jié)論：是房價上漲帶動了地價的提高，而不是地價上升推動房價上漲。但開發(fā)商不接受這個結(jié)論，他們也有自己的數(shù)據(jù)，他們從成本——價格的角度說，地價加上建安費(fèi)、稅費(fèi)、管理費(fèi)節(jié)節(jié)高，不想漲價也不行。于是筆者想自己搜集數(shù)據(jù)也來推算一下，以做輔證。但在進(jìn)行過程中發(fā)現(xiàn)存在以下問題：

　　1.從技術(shù)角度講，既要研究價格就應(yīng)有比較價格的尺度。對于房價可供選擇的尺度較多，我們就用歷史最長，影響最廣的中房上海綜合指數(shù)。卻找不到可用于Granger方法進(jìn)行分析的地價數(shù)據(jù)，所能找到的上海市1998年到2004年的年度土地價格交易指數(shù)序列總共7個數(shù)值，以這7個數(shù)值作為樣本進(jìn)行統(tǒng)計分析顯然太少。另外，土地價格成分很復(fù)雜，有凈地價、毛地價、出讓價、轉(zhuǎn)讓價；以出讓方式分還有協(xié)議價、“招拍掛”價。不知道“土地價格交易指數(shù)”是以哪個價格為標(biāo)準(zhǔn)、哪種方法計算的。據(jù)了解，2003年6月前上海出讓土地中真正推行招投標(biāo)的比重很低，而2004年以后凡是經(jīng)營性土地的出讓都納入《上海市土地交易系統(tǒng)》進(jìn)行“招拍掛”8個環(huán)節(jié)的全程監(jiān)控。這種因規(guī)則的改變而引起樣本數(shù)據(jù)變化會不會使統(tǒng)計結(jié)論失真？

　　2.從經(jīng)濟(jì)意義上講，房屋土地合為一體成為不動產(chǎn)，不管是使用者還是投資者考慮的是總體價格，惟有生產(chǎn)者才考慮成本和利潤。是否生產(chǎn)？生產(chǎn)多少？定價幾何？本該由市場的供需來決定�，F(xiàn)在各供給方卻在爭論漲價是由誰引起的，陷于類似“雞和蛋”的命題，說明目前的房地產(chǎn)價格機(jī)制出了問題。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)告訴我們：影響地價的原因包括宏觀因素(經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策法規(guī)等)，微觀原因(區(qū)位、環(huán)境、個體質(zhì)量等)。實(shí)際上這些因素也同樣影響房價。以對房地產(chǎn)價格研究的角度來看，房價和地價二者都是內(nèi)生變量，其中一個價格對另一個價格的影響實(shí)質(zhì)上也是傳遞了外生變量的作用。如果這幾年房價是受外生因素的作用正常上升，那么地價的上升也是正常的(形式上是由對房屋的需求所引致的)。如果房價是不正常的上漲，那么地價隨著房價“船高水漲”就有問題了。因?yàn)槲覈�的土地供給不是由市場決定的，而是政府壟斷的，壟斷的目的本來是為了對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀逆向調(diào)控，而不是像其他經(jīng)濟(jì)主體那樣跟著市場脈搏共進(jìn)同退。

　　那么這幾年在房價快速上漲的情形下，地價是否也快速上漲進(jìn)而推動房價進(jìn)一步上漲呢？地價構(gòu)成的各成分中究竟哪些部分漲得最厲害，又是什么原因引起的呢？帶著這個問題筆者搜尋了上海市近年來的土地出讓資料，結(jié)果在上海市房地產(chǎn)估價師協(xié)會網(wǎng)站上找到了上海市2003年1月至2005年9月土地出讓一覽表，其中羅列了在這期間上海市所有出讓土地的基本情況，包括日期、坐落、面積、用途、土地等級、容積率、實(shí)收出讓金、協(xié)議或中標(biāo)價(僅部分記錄有)等。經(jīng)過整理后，筆者比較了這一時期上海不同等級土地出讓金，發(fā)現(xiàn)土地出讓金的高低差距很大。即使位于市區(qū)的土地也有以極低價出讓的，應(yīng)該屬于政策性供地；而位于市郊結(jié)合部的土地也有以高價出讓的，可能是用于建造別墅類低密度的高檔住宅。并且在一些地區(qū)出現(xiàn)地價與土地等級逆序現(xiàn)象，這說明現(xiàn)有的土地等級分類和實(shí)際情況已有較大差距。一些位于市郊結(jié)合部的地區(qū)經(jīng)過多年的開’發(fā)，基礎(chǔ)設(shè)施、居住和交通環(huán)境大大改善，已發(fā)展為成熟社區(qū)，地價也就高于同等級甚至上一等級的其他地區(qū)。這些尚未指數(shù)化的土地價格數(shù)據(jù)還不能直接用來與房價作對比分析，筆者就以這33個月的數(shù)據(jù)編制了上海市土地出讓金月度指數(shù)。經(jīng)過與同期中房上海綜合指數(shù)的對比，我們得出這樣的結(jié)論：在房價漲得最厲害的這一段時間，土地出讓金并沒有很大變動。而根據(jù)其他資料，房地產(chǎn)開發(fā)的土地成本應(yīng)該是在上漲。那么是土地成本中的哪些部分在上漲呢？筆者認(rèn)為主要是由征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用提高引起的。土地出讓的中標(biāo)價是名義上的凈地價，而實(shí)際操作中，大部分還是由開發(fā)商自己或委托動遷。由于房價不斷上漲，實(shí)際的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用大大超出預(yù)計，所以造成土地成本不斷上升。

　　二、對城市基本建設(shè)與房價互動實(shí)證研究后的一些結(jié)論及思考

　　大規(guī)模的征地和動拆遷是由于對城市進(jìn)行大規(guī)模的改造和建設(shè)引起的，反過來被動遷戶又形成了對新商品房或二手房的剛性需求。大量中低收入動遷戶被集中安置在新開發(fā)的位于郊區(qū)的新城鎮(zhèn)中，又需要大量投資進(jìn)行道路和基礎(chǔ)建設(shè)。地方政府需要資金，百姓需要買房，都給地價和房價的上漲帶來了理由，房價地價的上漲又激起房地產(chǎn)商圈地造房的熱情。下面我們用實(shí)證分析的方法來證實(shí)這種循環(huán)互動的關(guān)系。

　　筆者從上海市統(tǒng)計年鑒中下載了以下數(shù)據(jù)：1980—2065年的上海市CPI指數(shù)、全市固定資產(chǎn)投資額、基本建設(shè)投資額、城市基礎(chǔ)設(shè)施投資以及前面已用過的中房上海綜合指數(shù)。先根據(jù)各年的CPI把每年的各種名義投資額轉(zhuǎn)化為實(shí)際投資額，再以1980年為基期計算各投資額的年度指數(shù)。由于中房指數(shù)是從1995年開始編制的，1980--2002年上海市商品住宅銷售年平均價格資料，根據(jù)1995—2002年數(shù)據(jù)與中房指數(shù)的對比反推出1980—1994年的中房上海指數(shù)模擬值，1995—2005年度中房指數(shù)由月指數(shù)平均求得。經(jīng)過相關(guān)性分析、序列平穩(wěn)性檢驗(yàn)、協(xié)整檢驗(yàn)、誤差修正模型和Granger因果檢驗(yàn)，可以得出以下一些結(jié)論：

　　1.基本建設(shè)投資增長無論短期和長期都會導(dǎo)致房價上升。而房價上升對基本建設(shè)投資增長的影響不明顯。

　　2.中房指數(shù)對基本建設(shè)投資指數(shù)的彈性為l／1.7978=0.5562，即基本建設(shè)投資每變動1%，房價將變動0.56%，這體現(xiàn)了兩者長期的均衡關(guān)系。

　　3.某期基本建設(shè)投資的增長對房價上漲的影響基本在1-3年內(nèi)消化完畢，第四年以后甚至轉(zhuǎn)為負(fù)影響。這說明房地產(chǎn)商充分利用城市建設(shè)題材急功近利地短期拔高房價。這種情況下若要繼續(xù)維持房價的上漲趨勢，必須依靠新的、不斷擴(kuò)大的基本建設(shè)投資來支撐。

　　由此引發(fā)我們做以下一些思考：

　　1.在城市大規(guī)模改造的初期，大多數(shù)地方政府是靠增加出讓土地的數(shù)量而不是靠高地價來取得部分建設(shè)資金的，原因一是為了吸引投資，二是怕一下子拉高房價。雖然土地出讓金沒有普遍地大幅度的上漲，但確有一些熱門地塊的中標(biāo)價因競爭而報出高價。而往往被宣傳報道的就是這些地價“標(biāo)王”，這一點(diǎn)又被開發(fā)商利用，不管自己的土地是什么時間，什么價格取得的，都把賣高價房的原因歸咎在“高地價”上。如果把動拆遷補(bǔ)償費(fèi)用看成是地價的一部分，這部分的價格確實(shí)隨著房價的高企而不斷走高。但我們.可以把它看成是弱勢群體的自我保護(hù)和對房地產(chǎn)開發(fā)投資膨脹的社會自我調(diào)節(jié)。

　　2.政府在土地出讓中取得收入是代表公眾得到生產(chǎn)要素的分配，還要進(jìn)行再分配。根據(jù)“再分配注重公平”的原則，應(yīng)把其中相當(dāng)部分投入中低收入群眾的生活保障，包括住房保障。而不應(yīng)把絕大部分都投入城市基礎(chǔ)建設(shè)。城市建設(shè)是公共產(chǎn)品，過分依賴非財政性資金會產(chǎn)生失控的風(fēng)險。進(jìn)行新農(nóng)村建設(shè)可能帶來大規(guī)模的農(nóng)村基本建設(shè)，若完全由市場操作，可能在大部分農(nóng)民富起來之前就大幅度提高農(nóng)民的居住代價。

　　3.對高價房、高價地是否要一律進(jìn)行抑制？對不同階層的居民應(yīng)采用分類住宅政策，在對中低收入家庭實(shí)行政府主導(dǎo)的居住保障政策的同時，是否可以開設(shè)一些高檔商品房開發(fā)、消費(fèi)特別區(qū)域，鼓勵投資、允許適度投機(jī)。目前我國社會中確實(shí)存在一個富裕階層，這些人擁有的財產(chǎn)大大超出房地產(chǎn)消費(fèi)以外的其他所需支出，多余的資產(chǎn)在很多情況下是以不透明、不可控的形式在社會上流轉(zhuǎn)或轉(zhuǎn)投國外。光靠征稅來縮小貧富差距會使能力強(qiáng)的人減少或隱瞞他們的行為從而降低整個社會的經(jīng)濟(jì)效益。讓他們自愿把多余資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到較透明的房地產(chǎn)業(yè)、同時享受高品質(zhì)的生活，是一種抵消高稅率負(fù)面效應(yīng)的激勵機(jī)制。同時政府也可以從土地、交易、財產(chǎn)稅收得到較多收入。讓富人居住郊區(qū)化是否比把窮人動遷到郊區(qū)更合理？

　　4.在城市建設(shè)、住宅市場上存在著政府、企業(yè)、居民多方的博弈行為，怎樣把有限的資源在城市建設(shè)中實(shí)行最優(yōu)配置和可持續(xù)發(fā)展是一個重要的課題。在不完全信息條件下，競爭性的價格制度常常不是實(shí)現(xiàn)社會合作和解決沖突的最有效的安排，非價格的制度安排也許更有效。要有各種制度來規(guī)范博弈各方的行為，把城市建設(shè)和住宅市場從非合作博弈轉(zhuǎn)化為合作博弈。非合作博弈強(qiáng)調(diào)的是個體理性、個體最優(yōu)決策：合作博弈強(qiáng)調(diào)的是團(tuán)體理性和效率、公正及公平。兩者之間的主要區(qū)別在于：當(dāng)人們的行為相互作用時，能否受到一個可強(qiáng)制執(zhí)行的協(xié)議的約束以及各成員之間的信息是否可以互相交換。就城市建設(shè)和住宅問題來講，應(yīng)該包括重大建設(shè)項(xiàng)目的公眾聽政、開發(fā)商信息披露、住宅分類供應(yīng)、個人財產(chǎn)和收入的申報等制度的建立和執(zhí)行。

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