一、可行性分析：關于房地產(chǎn)市場的調(diào)控目標

　　1.供求均衡：房地產(chǎn)調(diào)控的目標

　　政府調(diào)控的目標到底是什么？是降低房價還是控制房價的上漲速度；是抑制需求還是擴大供給、改善供給結(jié)構；還是在不均衡的市場均衡中發(fā)現(xiàn)深層次的問題，建立健全城市住房供給體制。

　　一般商品有較強的流動性和較短的生產(chǎn)周期，能夠根據(jù)價格信號迅速做出反應，自動調(diào)節(jié)供需狀況。而住房市場由于承載其土地位置的固定性和住房生產(chǎn)周期較長等特質(zhì)，對價格信號的反應相對比較遲緩，自我調(diào)節(jié)能力本身也就比較薄弱。房價的不斷上漲，應是市場供求不均衡的必然表現(xiàn)。從近幾年影響我國房地產(chǎn)市場價格的內(nèi)部因素即供求方面進行分析，不難看出，房地產(chǎn)商提供的產(chǎn)品結(jié)構趨于高檔化，造成了近兩年房地產(chǎn)價格統(tǒng)計指數(shù)的不斷上漲，從地價、建材到各項開發(fā)成本的不斷走高也造成了房價的不斷提高：需求市場上的投機風氣盛行，外資的涌入，經(jīng)濟的迅速發(fā)展致使資金市場上過多的流動性以及投資渠道不暢均是導致供求失衡的直接內(nèi)部因素。一些外部因素可能會加劇供求的失衡，比如城市建設用地供給的有限性，政府對土地市場的壟斷和對土地收益的追逐及依賴，信息的不對稱，相關利益集團的博弈等等原因。

　　因此，政府調(diào)控的應該是造成現(xiàn)行房價變動的供求關系。宏觀調(diào)控應是政府對經(jīng)濟總量即總供給與總需求的調(diào)整和控制，并深入分析造成這種失衡的原因，發(fā)現(xiàn)一些深層次的問題，通過這種總量控制進而穩(wěn)定整個社會經(jīng)濟周期中的房價上下波動。

　　2.調(diào)控目標：需求差異與調(diào)控政策

　　不同類型和層次的房地產(chǎn)需求，對調(diào)控政策的反應程度是不同的，調(diào)控效應及結(jié)果也因需求而異。所以應該針對房地產(chǎn)市場的需求差異，制定相應的調(diào)控政策，把握好調(diào)控力度。

　　如果按照需求動機進行市場分割，則市場需求與調(diào)控政策的關系可簡單分析如下：

　　對源于自身住房的消費需求，有關調(diào)控政策在短期內(nèi)會延緩這一部分需求，形成短期的觀望和對未來的價格預期；但從長期來分析，影響不大。

　　對源于個人及企業(yè)的長期投資需求，其與一個國家、區(qū)域及地區(qū)的發(fā)展、地區(qū)區(qū)域條件、對未來價格的預期、銀行房產(chǎn)貸款政策的寬松與否等因素密切相關。

　　對個人及企業(yè)的短期投機需求，其對房屋價格、銀行金融及稅收政策以及投資收益非常敏感，在現(xiàn)有的住房供應體系中，其行為對房屋的市場價格、租金價格會產(chǎn)生較大的影響。

　　此外，房地產(chǎn)需求尚有長期需求和短期需求之分，本地需求與外地、國內(nèi)國外需求，國內(nèi)各個不同地區(qū)需求之差異等等。特別是地區(qū)需求差異，由于各區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展定位及在國家、國際社會中的影響，房價存在相當大的差別。宏觀調(diào)控政策要充分發(fā)揮作用，必須對房地產(chǎn)市場進行分割、掌握各分割市場的需求特點并長期跟蹤調(diào)研，進行統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，掌握其對政策的反應程度，準確測算政策的效應值。在此基礎上，制定相應的調(diào)控政策。

　　二、可行性分析：關于調(diào)控政策的特點

　　1.宏觀調(diào)控效果的滯延性與兩面性

　　由于“政策的作用時滯”，一般情況下，宏觀調(diào)控效果的全面反應必然要在調(diào)控手段實施后的一段時間甚至以年計算的較長時期才能完全顯現(xiàn)，財政政策時滯相對于貨幣政策要長一些。由于滯延的客觀存在，往往導致調(diào)控措施在經(jīng)濟形勢已發(fā)生變化甚至轉(zhuǎn)折、在已不需要的情況下才發(fā)生最猛烈的作用。同時，經(jīng)濟政策是一把雙刃劍，應用起來應該慎而又慎。正因如此，調(diào)控政策的出臺應特別強調(diào)“適時適度”，出臺調(diào)控措施要多，調(diào)整差別要幅度小，調(diào)整間隔要時間短。

　　貨幣金融政策相對靈活，可以針對經(jīng)濟形勢的變化適時調(diào)控，所以也是各國常用經(jīng)濟調(diào)控政策。但金融政策何時產(chǎn)生效果不確定，多數(shù)歷時1—2年時間才能顯現(xiàn)效果，效果能有多大也很難確定。在美國，有學者研究認為自20世紀80年代以來，由金融自由化引發(fā)的政策或環(huán)境變動對貨幣政策的影響無疑是巨大的，大范圍的金融自由化，使得較自由的抵押貸款銀行和抵押貸款程序在市場上占統(tǒng)治地位，利率與房地產(chǎn)之間的聯(lián)系被明顯弱化了。緊縮的貨幣政策需要通過對貸款定價、交易費用和對房地產(chǎn)價格等的一系列復雜影響，傳導過程變得較長。我國也有學者著文指出，加入WT0之后中國金融業(yè)的開放及其所推動的國內(nèi)金融改革深化，已經(jīng)使貨幣政策調(diào)控作用的接受主體發(fā)生了很大的變化。這種變化改變了以往單純的金融調(diào)控格局和順暢的調(diào)控作用機制，從而使現(xiàn)行金融宏觀調(diào)控方式的調(diào)控能力減弱。據(jù)有關計算，在我國儲蓄利率水平需要上調(diào)2%、貸款利率水平需要上調(diào)3%，利率水平才會回到中性水平。只有到這一步，央行每加一次息才會在經(jīng)濟活動中得到反應。所以我國貨幣金融政策的實施效果歷時較長，也更難確定和把握。一般各國政府在面臨房價上漲現(xiàn)象時，都比較謹慎，多采取比較緩慢的、逐漸遞進的、比較精準的方法。

　　2.宏觀調(diào)控政策的相互協(xié)調(diào)與配合

　　針對市場失靈的宏觀調(diào)控政策有很多種，包括我們常提及的財政政策、貨幣金融政策、外匯政策、產(chǎn)業(yè)政策，以及各政策內(nèi)部的細化政策等等。各政策出自不同的政府部門，其著眼點、側(cè)重點和考慮問題的角度，必然有差異，政府各決策主體出臺的政策必須互相配合。目前調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟政策眾多，政策之間的協(xié)調(diào)和配合必然決定和影響執(zhí)行結(jié)果。

　　如房地產(chǎn)調(diào)控政策之貨幣金融政策，在匯率改革沒有出現(xiàn)大動作的前提條件下，如果連續(xù)加息，則不僅國際游資坐享其利，而且還可能誘使更多的國際資金進入中國，導致流動性更加過剩。而如果不加息，則無法抑制投資過熱和房價猛漲的局面，進而引發(fā)通貨膨脹。這就需要在匯率政策和貨幣政策之間尋找一個平衡點。

　　三、可行性分析：關于分析的手段和方法

　　目前的政策較多的是以有關部門為主的定性分析，缺乏較詳細而深入的數(shù)據(jù)分析測算、缺乏定量的政策可行性研究分析和全面論證，對執(zhí)行的結(jié)果也缺乏實證分析。

　　1.目前的調(diào)控政策具有點狀與短期性的特點，系統(tǒng)性的分析缺乏

　　我們來分析一下近期出臺的涉及商品房二手交易的稅費政策問題。應該說，健全和完善的房地產(chǎn)稅收制度可以在經(jīng)濟波動初期充分發(fā)揮財政政策的自動穩(wěn)定機制，在經(jīng)濟出現(xiàn)大幅波動時，在行業(yè)上有區(qū)別地出臺相應的政策，是可以對經(jīng)濟的影響進行平衡的。當房價快速上漲是由于投機熾熱造成時，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收政策，其效果是明顯的。但實際上，2005年國家出臺的一系列房產(chǎn)新政，己在一定程度上抑制了投機，當政府再次面對房價的非理性上漲時，對以往政策的實施結(jié)果就需要進行驗證和數(shù)據(jù)分析，就需要對執(zhí)行政策后的市場需求進行詳細的測算。如果房價上漲的原因主要是因為需求增加，盡管很大程度上是“提前透支”的需求，再增加交易環(huán)節(jié)的稅收對抑制住房需求未必很有用，反而容易轉(zhuǎn)化為交易的成本，進一步推升房價。由于只考慮到對賣方市場的限制，希望通過調(diào)整二手房交易營業(yè)稅來限制購房者的投機行為，卻忽略了買方市場的購買力，制約了二手房的合理流動，從而可能加劇了房價的上漲。

　　再如調(diào)控涉及到的有關土地政策，其引起的一系列連鎖反應是我們必須全面考慮的。從土地供應方面來看，土地供應結(jié)構和土地儲備結(jié)構都會發(fā)生變化，這不是一個簡單的住房供應結(jié)構的改變，而是市場運行規(guī)則的重大改變。因為要供應更多的中低價位房和經(jīng)濟適用房，必然要求提供更多的低價土地。這樣，要么降低城區(qū)土地的價格，但城市土地價格是城市綜合價值的體現(xiàn)，降低地價不是明智的決策，也不是對社會資源的有效利用和合理配置；要么增加郊區(qū)土地供應量，如果沒有足夠的郊區(qū)土地儲備，就必須大量征用集體土地，但這與政府實行最嚴格的土地管理政策又是矛盾的。土地作為一種非常重要的生產(chǎn)要素，在我國相對稀缺，在城市地區(qū)尤甚。其使用效率和價值通過市場機制能夠體現(xiàn)的更充分。大量供應中低價位和經(jīng)濟適用房是一種行政干預配置資源的行為，也會降低資源配置效率。此類商品房供應過多等于放低了購房門檻，如果不考慮購買力的動態(tài)性，而以當前的購買力為基準放低消費市場的進入門檻，會進一步放大社會購買力，加劇資源約束與購買力的矛盾。同時，如果大量供應郊區(qū)土地，勢必加快城市郊區(qū)化進程。全國許多城市的城市規(guī)劃和城市發(fā)展的重點都必須調(diào)整。

　　2.一些調(diào)控政策的出臺，缺乏科學系統(tǒng)的測算，對政策的結(jié)果效用也缺乏量化的分析或目標指向

　　負責市場調(diào)控的主體，政府及其有關部門，面對市場失靈的復雜市場，應該把調(diào)控政策作為一個大的項目，針對經(jīng)濟政策的特點，從統(tǒng)計調(diào)查搜集數(shù)據(jù)，建立模型進行分析，到市場分割，確定政策的執(zhí)行目標、執(zhí)行環(huán)境、執(zhí)行主體、執(zhí)行機制及政策傳導機制、可操作性，執(zhí)行效應，反饋評價，及至調(diào)控可能涉及到的各個層面的反應及其測算等方面，進行詳細的定性和量化實證分析；通過實驗室實驗、小范圍區(qū)域的操作，對政策的出臺、運用、實施及可能出現(xiàn)的問題進行全面的分析和可行性論證。這其中，數(shù)據(jù)的分析，是進行政策是否可行論證的重要依據(jù)。但目前房地產(chǎn)領域各種房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的來源和統(tǒng)計口徑不統(tǒng)一、信息不完整、對外不完全公開，給研究造成了一定的混亂。搞房地產(chǎn)相關數(shù)據(jù)統(tǒng)計及其分析，需要花很多時間，投入巨額資金，還要各個政府部門全力配合。進而，才可能有令人信服的數(shù)據(jù)分析和正確的政策出臺。因此，要提高政府決策的科學性、合理性和行政行為的正當性，證據(jù)的收集、整理、分析和公布，是非常關鍵的。

　　四、可行性分析：相關方的利益博弈與協(xié)調(diào)

　　調(diào)控政策執(zhí)行力大打折扣問題出在利益博弈上。地方政府基于自身利益而與中央政府利益不協(xié)調(diào)一致，政府各部門基于自身的利益目標不同而動作不協(xié)調(diào)，銀行基于利潤而樂于提供低風險的抵押貸款，房產(chǎn)商融資渠道的多元化，購房者的動機各異。市場化經(jīng)濟中，各方面的博弈是自然、正當和合法的。但如果在政策制定時，充分考慮到各方的利益和可能的博弈結(jié)果，也就是一個政策的出臺要建立在利益主體充分博弈的基礎上，就能最大程度地減少政策實施的阻力——因為政策本身已經(jīng)包含了相關利益主體的利益訴求。

　　所以在制定政策時，應把利益博弈前移，即把基于利益和矛盾的博弈前移到政策制訂中，各相關利益主體在政策出臺前進行充分的博弈，制定事關多方利益主體的公共政策時，應以“抵制者假設”為邏輯起點：即假設各方都會抵制政策，要通過利益博弈才能使他們認同并服從政策——而不能以“服從者假設”為起點，即假設各方都會服從上級安排。只有使各項政策有機地協(xié)調(diào)與配合，避免沖突與矛盾，政策執(zhí)行起來才會沒有阻力。

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