開發(fā)商、銀行、炒家、消費者都沒錯，那誰錯了？

    房地產(chǎn)業(yè)正成為廣受關注的焦點。在當前房價飛漲、普通市民大呼買不起房而對房地產(chǎn)業(yè)大加撻伐的時候，我們不禁要問，什么是造成房價高危的根本原因？市場各方究竟是誰錯了？

    從逐利的經(jīng)濟本性說，開發(fā)商顯然沒錯。作為市場中的企業(yè)，追逐利潤最大化天經(jīng)地義，這也是市場經(jīng)濟的魅力所在。只要不違法不違規(guī)，能賣高價商人們自然不會賣低價。人們又有什么理由要求作為市場主體的企業(yè)承擔市場經(jīng)營以外的社會責任呢？

    銀行也沒有錯。客觀地說，個人購房貸款目前來看還是商業(yè)銀行資產(chǎn)構成中質(zhì)量最佳的一筆信貸資產(chǎn)，不良貸款率很低，如果房貸資產(chǎn)證券化等金融創(chuàng)新能及時跟進，房貸風險可能還會更低。何況購房貸款個人的資信遠比一些企業(yè)法人要高，銀行作為金融企業(yè)，沒有任何理由在合理合法的前提下，對這一優(yōu)質(zhì)客戶群體視而不見。

    而那些在房地產(chǎn)市場里投資逐利，諸如溫州炒房團一類的投資客更沒有錯。在法律法規(guī)并無限制的投資領域，資本盡情涌流以謀取利潤，也是再正常不過的事。

    作為住房消費者的普通市民，他們中的一部分人已經(jīng)購買了住房改善了居住條件，他們分享了經(jīng)濟發(fā)展的成果，斷然不會有錯；而那些還沒來得及買房、面對當前的高房價又買不起房的一部分市民，強烈地發(fā)出降低房價的呼聲，要求有關部門調(diào)控房地產(chǎn)市場，甚至重新提出個人集資建房的動議，這種基于改善個人居住條件的民意，于情于理，又何錯之有？

    矛盾和風險已經(jīng)累積甚至已達到高危的程度

    但是，在這個市場參與主體人人無錯的房地產(chǎn)業(yè)，一些不容樂觀的跡象已經(jīng)暴露，一些不容忽視的矛盾和風險已經(jīng)累積甚至已達到高危的程度。當住房這種特殊商品像股票一樣在很短周期里被炒來炒去賺取高額差價的時候；當有的人排隊還領不到一個購房號，而有的人卻可以雇人排隊領號并倒手就叫賣10萬元的時候；當有的人看著樓價節(jié)節(jié)上漲望樓興嘆買不起房，而有的人卻可以囤積數(shù)套甚至數(shù)十套房待價而沽的時候；當有的開發(fā)商收了購房人定金幾個月后寧愿失信賠償違約金也不愿按前期約定價簽訂預售合同的時候；當有些樓盤還沒開盤就已經(jīng)售罄的時候……能說這樣的市場沒有狂熱沒有炒作沒有泡沫嗎？

    地方政府對支柱產(chǎn)業(yè)拔苗助長，房市博弈百姓成集體輸家

    歐美國家大多不是單獨將房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，而是將房地產(chǎn)納入大建筑業(yè)的范疇來作為支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展，這樣的做法或許更科學。而我國單獨將房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)來定位本身也沒有錯，問題是地方政府迫不及待、拔苗助長，將房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)來加緊“培育”，鋪設了各方博弈的棋局。負責發(fā)展一方經(jīng)濟的地方政府為搞活經(jīng)濟、增加稅收來源、擴大政府財力、改變城市形象——當然客觀上也改善了相當部分人群的居住條件——而激活當?shù)胤康禺a(chǎn)市場，這本沒有問題，但是當高房價成了過街老鼠、大多數(shù)中低收入的普通老百姓在這場房市博弈中成為集體輸家時，便成了大問題——這不僅影響經(jīng)濟的持續(xù)健康發(fā)展，而且可能會引發(fā)一系列社會矛盾。

    一直以來，將房地產(chǎn)業(yè)作為地方經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)加以定位的理由是，房地產(chǎn)業(yè)具有極強的關聯(lián)性和帶動性，上下游產(chǎn)業(yè)鏈條可以拉得很長：往上涵蓋建材產(chǎn)業(yè)(鋼筋、水泥、混凝土工業(yè)極其延伸)；中游有作為服務業(yè)的建筑產(chǎn)業(yè)；下游則連接著裝潢業(yè)、家具及家電業(yè)、金融業(yè)、商業(yè)零售業(yè)，以及作為房地產(chǎn)業(yè)根本的地產(chǎn)經(jīng)營等等一些貫通房地產(chǎn)業(yè)鏈條各個環(huán)節(jié)的產(chǎn)業(yè)門類�？芍^牽一發(fā)即可動全身。從經(jīng)濟實踐中看，大力發(fā)展、繁榮房地產(chǎn)業(yè)，一方面能帶動很多相關產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展，創(chuàng)造大量就業(yè)機會；另一方面更能刺激和滿足居民的住房消費和需求，是擴大內(nèi)需的一帖良藥。而這一切，最終都體現(xiàn)在對GDP的貢獻率上。房地產(chǎn)業(yè)備受一些地方政府青睞也就順理成章了。

    但是，既然是支柱產(chǎn)業(yè)，勢必要追求經(jīng)濟規(guī)模和總量，把房地產(chǎn)業(yè)定位于支柱產(chǎn)業(yè)，尤其是在初始階段，很容易導致對規(guī)模和價格突飛猛進的偏好。房地產(chǎn)投資規(guī)模越大，房價越高，房地產(chǎn)業(yè)增加值就越大，對地方GDP的貢獻也勢必越大。這樣的效應反過來又倒推著市場參與各方忘情地在整個房地產(chǎn)市場進行不懈地博弈：城市要借此獲得財力改變形象；官員從中要政績；開發(fā)商從中要高利潤；銀行從中要優(yōu)質(zhì)客戶；有經(jīng)濟實力的個人和機構投資者從中要賺錢；而作為市場參與一方的大多數(shù)普通市民則是這場博弈中典型的輸家而被市場邊緣化�？梢哉f，也正是這種博弈力量的對比態(tài)勢，直接導致了早些時候出臺的帶有風險預警性的央行“121號文件”在執(zhí)行過程中被不幸架空。

    一個脫離了大多數(shù)普通老百姓基本需求的房地產(chǎn)市場，也同樣沒有持續(xù)發(fā)展的可能

    從純粹的市場角度看，眼下的房地產(chǎn)市場是極富活力的；但作為居住是基本功能的商品住房，其社會關聯(lián)度是很多其他產(chǎn)業(yè)所無法比擬的。從社會的角度審視，這個特殊產(chǎn)業(yè)必須重視公平，這是特定歷史時期賦予房地產(chǎn)業(yè)的社會責任。這樣看，盡管超出了經(jīng)濟的范疇，但這對產(chǎn)業(yè)政策的定位卻是一道跨越不過的坎。

    沒有一個市場化取向的房地產(chǎn)市場，老百姓的居住條件可能難得改善；但一個脫離了大多數(shù)普通老百姓基本需求的房地產(chǎn)市場，也同樣沒有持續(xù)發(fā)展的可能。房地產(chǎn)業(yè)要實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，必須在堅持其市場化發(fā)展取向的同時，貼近當?shù)厝嗣袢罕姰斍半A段的經(jīng)濟生活水平，貼近大多數(shù)普通老百姓的住房消費心理和購買力，而不能為了培育出“支柱”產(chǎn)業(yè)，而寅吃卯糧，拔苗助長。

    在我們這個有著13億人口的國度，有家乃安、安土重遷、“有恒產(chǎn)乃有恒心”等傳統(tǒng)觀念根深蒂固，許多人勞作了一輩子就希望擁有一套屬于自己的住房。在這樣的住房消費文化下，一輩子租房居住，很難為大多數(shù)人所接受，何況當前的住房租賃市場也不健全。因此，盡管房地產(chǎn)天然具有投資性，但政府房地產(chǎn)業(yè)政策的制定必須考慮幾個基本出發(fā)點：首先，必須是本地普通大眾能夠消費得起的居住品；其次，才是必須適度調(diào)控的投資品。這是個涉及到大多數(shù)普通老百姓切身利益的社會問題。

    房地產(chǎn)業(yè)如何定位、房地產(chǎn)市場如何發(fā)展，不僅僅是一個經(jīng)濟問題，更是一個值得決策層密切關注和考量的社會問題。保持住房價格特別是普通商品住房和經(jīng)濟適用房價格相對穩(wěn)定，是維護廣大人民群眾切身利益的一項重要工作，也是政府駕馭市場經(jīng)濟能力的具體體現(xiàn)。各級地方政府和職能部門必須對穩(wěn)定住房價格和實現(xiàn)絕大多數(shù)人的安居擔負起責任。安居才能樂業(yè)，滿足大多數(shù)普通老百姓的基本安居需求，是我國房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的“硬道理”。

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