年底說到就到，各媒體的房產(chǎn)廣告一如既往的熱鬧起來，人們輕易地從媒體的報道和政府的統(tǒng)計信息中得知，房地產(chǎn)的價格不僅沒有下降，反倒增長。房價，與老百姓的愿望再次相違。

　　大興核心36萬起東方夏威夷Ⅱ熱銷中

　　城鐵小鎮(zhèn)均價620035萬入住望京中心

　　而開發(fā)商呢，在過去一年也不容易。在無數(shù)討伐聲浪中低調(diào)做人，既要應(yīng)付政府的調(diào)控政策，又要解決日益縮緊的資金問題，同時還要爭取房子"升值"，好不容易挨到年底"黃金季節(jié)"，原本希望趁此良機大賣一把，但冷清堪比蕭瑟西風的售樓大廳，預(yù)示著房地產(chǎn)的隆冬季節(jié)已被判處無期。

　　 2006年--是房地產(chǎn)"調(diào)控年"，更是"事與愿違"年，無論是對消費者，投資商還是開發(fā)商而言，沒有真正的贏家。這個市場，既沒有讓開發(fā)商的日子好過，也沒有讓所謂賣方市場的消費者遂意。而在一種對抗的氣氛郁悶謝幕了。

　　 2007年，海南的房地產(chǎn)市場會有什么變化和走勢，除了房價的升降之外，這個市場會有更多令人關(guān)注的話題嗎？本文也試作一番展望：

　　一、市場進一步成熟，但短期內(nèi)恐難再現(xiàn)牛市。

　　成熟市場的重要特征就是，產(chǎn)品供應(yīng)充足，品種豐富，價格差距拉大，消費趨向于理性。例如汽車市場，有上百萬的豪華房車，也有數(shù)萬元的代步工具，市場波動程度越來越小，無論生產(chǎn)商還是消費者已整體趨向理性。房地產(chǎn)也將逐步遵循這一個規(guī)律。

　　受多種因素影響，2007年�？诜康禺a(chǎn)市場走勢將逐步呈現(xiàn)為兩個極為清晰的方向，即一是高價房繼續(xù)走高，高檔化、高價化、私密化仍將是市場追捧和熱賣的最大亮點。而另一方面，與之相反的卻是中低檔房市場走勢將趨緩，甚至不排除有穩(wěn)中趨降的可能。

　　對比同屬華南地區(qū)的深圳、廣州等城市的房產(chǎn)市場，以及同屬沿海地區(qū)的大連、青島、廈門等地的房產(chǎn)市場，�？诜慨a(chǎn)市場最大的不足是島嶼經(jīng)濟明顯，除自身經(jīng)濟發(fā)展不足，人口資源缺乏以外，其資金吸納能力與人口吸納能力在全國同類城市中處于較低水平，甚至比不上一些二類城市。雖然有著全國最優(yōu)美且獨一無二的自然資源，但從長期來看，仍缺乏吸引中小投資者相關(guān)要素，而且此一因素短時間內(nèi)很難得到根本性的改變。這也是�？谥械蜋n房的銷售比重遠不如內(nèi)地同類城市的重要原因。

　　而有著高檔化、高價化、私密化的高端房地產(chǎn)市場，其度假因素和休閑因素超過了投資因素，在高端人群中，依靠海南獨特的資源與環(huán)境，其反而具有良好的銷售前景。更何況，�？谀壳暗母叨朔慨a(chǎn)，做工一流、環(huán)境一流、品質(zhì)一流，放在上海、北京、廣州卻是經(jīng)濟適用房的價格，這樣的落差，更凸現(xiàn)出�？诟叨朔慨a(chǎn)良好銷售前景。

　　二、樓市回歸產(chǎn)品本身，走勢兩極分化

　　目前，房地產(chǎn)有一個非�；闹嚨默F(xiàn)象就是唯均價論。用均價來代表房地產(chǎn)的走勢，其實是用整體的概念代替了個體的差異。很多問題被蒙蔽了。

　　高端房產(chǎn)漲價是必然趨勢，但中低房子的降價也將成為趨勢，消費心態(tài)的理性、產(chǎn)品供應(yīng)的充足以及樓盤品質(zhì)的差異拉大。使房地產(chǎn)從只看均價的整體泡末中逐步回歸到個體項目的價值上。好的房子，是天賦、資源、智慧、努力的綜合體，是稀缺產(chǎn)品，永遠具備升值潛力，而一般乃至有瑕疵的產(chǎn)品，對島外消費者的吸引力有限，只能在本地有限的市場蛋糕中求一杯羹，在需求只能達到1/3供應(yīng)量的殘酷壓力下，中低檔房產(chǎn)危機重重，價格下調(diào)也是必然的選擇。

　　三、大型旅游地產(chǎn)項目陸續(xù)登場，大盤引導(dǎo)市場

　　從2004年開始，�？谕ㄟ^城市經(jīng)營、城市規(guī)劃和地價調(diào)整，使整個城市的地產(chǎn)開發(fā)進入一個新階段。通過政府的積極引導(dǎo)，整體開發(fā)，成片打造已經(jīng)成為�？诜康禺a(chǎn)市場的主流和風向。繼香港新世界地產(chǎn)的美麗沙項目、天津萬隆的新埠島項目之后，海甸溪兩岸的改造開發(fā)以及老機場項目等陸續(xù)啟動，大地產(chǎn)大格局大投資已經(jīng)成為�？诔鞘虚_發(fā)潮流，并將逐步改寫�？诜慨a(chǎn)格局，優(yōu)化�？诜康禺a(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，引領(lǐng)�？诜慨a(chǎn)在資源利用最大化的基礎(chǔ)上，提升整個市場的產(chǎn)品水平和消費水平。

　　四、�？诘膭e墅將引來大機遇

　　未來，�？谧钣星熬暗姆慨a(chǎn)類型是別墅項目，作為高端房產(chǎn)的風向標和引導(dǎo)者，別墅項目將極有可能在2007年成為市場焦點。目前，�？谧詈玫膭e墅項目，基本集中在西海岸，西海岸作為�？跒I海地產(chǎn)的第一板塊，經(jīng)過多年開發(fā)和投資建設(shè)，已經(jīng)集運動、休閑、健康、公園、濱海多種概念于一身，氣質(zhì)尊貴、資源獨特，初步具備了成為中國富人區(qū)的基礎(chǔ)。筆者曾接觸過一位廣東某大企業(yè)的老板，他告訴筆者，為了買一個濱海別墅，他曾經(jīng)走遍全國的濱海城市，但綜合比較之后，他認為�？谖骱０兜膭e墅性價比最高，未來的升值潛力最大，相信隨著西海岸建設(shè)的完善，這位購房者的觀點將會得到更多人的認同。而在2006年，國家已經(jīng)叫停別墅項目的批建，擁有優(yōu)質(zhì)濱海資源的�？谖骱０秳e墅項目，在2007年很可能會成為中國高端房產(chǎn)的重要市場，升值幅度會超過以往。

　　綜論�？�2007年房地產(chǎn)，房產(chǎn)類型將呈現(xiàn)多樣化，消費市場經(jīng)過這兩年的積累和觀望，會逐步回歸理性，市場兩極化將越發(fā)明顯和清晰，高檔濱海樓盤可能會展示一波強勁的上升勢頭，而中低檔房產(chǎn)可能會向下突圍，市場出現(xiàn)多種不同的選擇，整個市場將會表現(xiàn)出理性和有序的發(fā)展勢頭。

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