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2006年沈陽市房地產市場綜述
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http://www.mamogu.com 發(fā)稿日期:2007-3-15
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2006年，我市房地產市場在貫徹國家宏觀調控政策的同時，積極調整住房供應結構，穩(wěn)定住房價格，使房地產市場呈現開發(fā)規(guī)模合理，投資增勢平穩(wěn)，商品房市場銷售活躍等良好穩(wěn)定健康發(fā)展的態(tài)勢。
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1、開發(fā)投資增勢平穩(wěn)，增幅明顯回落
年初以來，在國家宏觀調控政策的正確引領下，我市房地產開發(fā)規(guī)模合理，漸趨理性，投資增勢平穩(wěn)，增速逐步回落。一季度我市房地產開發(fā)投資累計增幅最高，為52.6%，二季度增幅回落至37.5%，三季度增幅繼續(xù)回落為36.2%。2006年，全市房地產開發(fā)投資538.3億元，比上年增長30.2%，增幅比年初回落22.4個百分點，比同期全社會固定資產投資增幅低1.1個百分點；占全社會固定資產投資的比重為30.1%，與上年基本持平。
2、施工規(guī)模擴大，房屋竣工面積增多
2006年，我市商品房屋施工面積3456萬平方米，比上年增長11.4%。其中，商品住宅施工面積2661.5萬平方米，比上年增長9.2%；商業(yè)營業(yè)用房施工面積516.9萬平方米，比上年增長22.2%。在保持適當開發(fā)規(guī)模的同時，加快了工程建設速度，進一步縮短了建設工期，房屋竣工面積明顯增加。2006年，全市商品房屋竣工面積達1185.3萬平方米，比上年增長12.1%，其中商品住宅竣工面積達1015.3萬平方米，比上年增長9.5%；商業(yè)營業(yè)用房竣工面積128萬平方米，比上年增長42.3%。
3、投資結構逐步改善，經濟適用房投資高速增長。
在全部房地產開發(fā)投資中，商品住宅投資占主導地位，全年完成投資397.1億元，比上年增長28.4%，占房地產開發(fā)投資的73.8%。經濟適用房投資增長迅速，比重加大，完成投資31.2億元，比上年增長17倍，是我市歷史上對經濟適用房投資最多的一年，占商品住宅投資的比重為7.8%，比上年提高了7.2個百分點。而別墅、高檔公寓投資僅完成14.9億元，比上年下降34.5%。辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房完成投資分別為20.7億元和75.0億元，比上年增長37.5%和16.4%，占房地產開發(fā)投資比重分別為3.8%和13.9%。
4、規(guī)模化開發(fā)成為主導，成片開發(fā)大項目超六成
2006年，我市房地產開發(fā)施工面積超10萬平方米的在建項目120個，施工面積達2137.3萬平方米，比上年增長37.1%，占全市施工面積的61.8 %，比上年提高了2.3個百分點。計劃總投資超十億元的項目48個，完成投資121.6億元，占全市房地產開發(fā)完成投資的22.6%。
5、市場需求旺盛，商品房銷售活躍
隨著全市經濟發(fā)展速度的加快，城市建設力度的加大，舊城區(qū)改造形成了規(guī)模購買力，以及伴隨著城鎮(zhèn)居民收入水平不斷提高所衍生出的對高品質產品巨大市場需求，都推動了商品房銷售的持續(xù)增加。2006年，我市商品房市場一直保持活躍的態(tài)勢，全市共銷售各類商品房1243.8萬平方米，比上年增長24.9%；實現銷售額419.9億元，比上年增長32.3%。其中，商品住宅銷售面積1150.6萬平方米，比上年增長23.6%；實現銷售額366.4億元，比上年增長30%。
6、住宅建設成效顯著，人均居住面積進一步提高
2006年，是“十一五”規(guī)劃實施的第一年，市委、市政府實施經濟快速發(fā)展戰(zhàn)略，城市建設力度繼續(xù)加大，“金廊”、“銀帶”、鐵西新區(qū)、渾南新區(qū)和沈北新區(qū)的開發(fā)建設日漸升溫，多層次的住宅開發(fā)使城鎮(zhèn)居民的居住條件進一步得到改善，人民生活水平進一步提高。截止2006年末，全市實有住宅面積達10455.33萬平方米，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積由上年的23.36平方米提高到25.24平方米，是有史以來增加最多的一年。
7、金融調控初見成效，企業(yè)對銀行依賴度降低
為了貫徹落實國務院有關控制房地產信貸規(guī)模的文件精神，金融部門提高了對房地產企業(yè)的貸款門檻，促使房地產企業(yè)加強“內功”，采取以自籌資金和其他資金為主渠道的辦法來解決資金不足的問題。2006年，我市房地產開發(fā)企業(yè)自籌資金達318.2 億元，比上年增長31.5%，占全部到位資金的52.6%；定金及預收款129.7億元，比上年增長13.7%，占全部到位資金的21.4%；國內貸款48.8億元，比上年僅增長4.5%，占全部到位資金的比重由上年的10.1%下降到8.1 %。
二、存在的主要問題
在我市房地產市場穩(wěn)步發(fā)展的同時，也出現了一些值得關注的問題，應引起有關部門及房地產開發(fā)企業(yè)的高度重視。
1、經濟適用房投資比重偏低。在宏觀調控政策指引下，政府加大對經濟適用房建設的政策引導和房地產市場管理，使全市經濟適用房投資比重逐步增加，一方面對商品房價格的上升起到了積極的抑制作用，另一方面有利于加快解決中、低收入家庭住房問題。但也應該看到，我市經濟適用房建設投資僅為31.2億元，占商品住宅建設投資額的7.8%，其絕對額和所占比重仍然很低。
2、非住宅類商品房空置面積增加。截止12月末，全市辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房空置面積分別為23.1萬平方米和93.1萬平方米，比上年增長1.1倍和39.0%。從空置時間看，空置一年以上的分別為15.6萬平方米和67.4萬平方米，比上年增長1.1倍和1.2倍�？罩妹娣e過多，一方面會造成社會資源的浪費，另一方面也會占壓資金，影響房地產開發(fā)企業(yè)的效益。
3、存量房與增量房銷售比例不協(xié)調。2006年，我市存量房銷售620.8萬平方米，同比增長7.4%。增量房與存量房的銷售比例由原來的1:1變?yōu)?：0.5。從政策上扶持存量房市場發(fā)展不但能夠達到穩(wěn)定房價的目的，而且又能解決中低收入階層居住問題,形成存量房和增量房市場的良性互動,最終達到多方共贏的局面。
三、幾點建議
1、要適當控制開發(fā)規(guī)模，及時調整投資結構�？茖W確定房地產開發(fā)土地供應規(guī)模，適當控制房地產開發(fā)投資規(guī)模和增長速度，調整開發(fā)結構，優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房，特別是經濟適用和廉租住房的市場供應，進一步滿足中低收入家庭的住房需求，增進房地產市場活力。
2、進一步拓寬融資渠道，積極籌措開發(fā)資金。研究建立住房抵押貸款證券化制度，解決銀行貸款減少后，房地產開發(fā)企業(yè)資金緊張的問題，緩解供求矛盾，防范由于貸款政策變化而引起的后續(xù)開發(fā)資金短缺的金融風險。
3、積極采取有效措施，控制空置面積的增長。有關部門和各房地產開發(fā)企業(yè)要高度重視，積極采取有效措施，特別是對空置一年以上的商品房制訂必要的消化措施，避免積重難返，促進房地產市場的健康發(fā)展。
4、完善信息發(fā)布制度，加強市場的正確引導。建立預警和信息發(fā)布系統(tǒng)，加強監(jiān)測分析，建立完善房地產預警機制和信息發(fā)布系統(tǒng)，通過定期和不定期的信息發(fā)布，使開發(fā)商理性開發(fā)，購房者理性消費，引導房地產開發(fā)理性投資和居民理性購房，使市場供求平衡，避免房地產市場大起大落。
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