一、2005年以來(lái)對(duì)住宅房地產(chǎn)調(diào)控的稅收政策內(nèi)容

　　按照目前的法律法規(guī)，住宅房地產(chǎn)主要涉及的稅種包括個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅及其附加、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅、印花稅。但是具體如何繳納，由誰(shuí)繳納，在哪個(gè)環(huán)節(jié)繳納，怎么繳納，情況十分復(fù)雜。

　　總的概念是，現(xiàn)行的稅收制度對(duì)于個(gè)人住宅房地產(chǎn)的征稅，在上述稅制規(guī)定中都有相對(duì)比較籠統(tǒng)的規(guī)定，但在2005年以前，實(shí)際對(duì)個(gè)人住宅房地產(chǎn)很少真正征稅，或者說(shuō)征的稅種很少，比較規(guī)范的是只在住宅房地產(chǎn)交易時(shí)征收印花稅和契稅。2005年至今，逐步明確并實(shí)際開(kāi)始對(duì)個(gè)人住宅房地產(chǎn)嚴(yán)格征收營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅。

　　針對(duì)部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大和住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快的問(wèn)題，國(guó)家在2005年和2006年對(duì)房地產(chǎn)投資活動(dòng)實(shí)行了宏觀調(diào)控。兩年來(lái)，與住宅房地產(chǎn)相關(guān)的稅收政策和征管方式也進(jìn)行了多項(xiàng)調(diào)整和規(guī)范。具體措施有：對(duì)個(gè)人住宅房地產(chǎn)轉(zhuǎn)手交易征收營(yíng)業(yè)稅，對(duì)個(gè)人住宅房地產(chǎn)轉(zhuǎn)手交易所得征收個(gè)人所得稅，對(duì)房地產(chǎn)稅收實(shí)行“一體化”征收管理辦法。

　　二、對(duì)我國(guó)住宅房地產(chǎn)稅收政策的分析與效應(yīng)評(píng)價(jià)

　　總的來(lái)看，我國(guó)對(duì)個(gè)人住宅房地產(chǎn)征稅開(kāi)始起步，稅收制度尚處于逐步建立和完善的過(guò)程之中。

　　第一，建立和完善個(gè)人住宅房地產(chǎn)稅收制度十分必要。

　　如前所述，盡管在營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅等稅制設(shè)計(jì)上，稅目的規(guī)定中都囊括了個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)，但在2005年以前，由于多種原因?qū)嶋H沒(méi)有對(duì)個(gè)人財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓征稅。由于制度執(zhí)行中的這種缺陷，使得個(gè)人的住宅房地產(chǎn)投資，相對(duì)于向其他實(shí)業(yè)的投資所支付的稅收成本明顯偏低，收益相對(duì)比較高，這樣必然會(huì)引導(dǎo)和刺激更多的投資者為追求高盈利，涌入住宅房地產(chǎn)行業(yè)。因此，及時(shí)地對(duì)這部分投資者嚴(yán)格征收營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅是非常必要的，是一個(gè)正確的決策。

　　第二，新政策在征收管理環(huán)節(jié)仍存在較多困難。

　　在實(shí)際征收工作中，地方稅務(wù)局在個(gè)人所得稅的征收中仍然存在很大困難。主要原因是，我國(guó)除少數(shù)省市外（如上海、青島等），大多數(shù)地方政府至今都還沒(méi)有建立起當(dāng)?shù)卦敿?xì)準(zhǔn)確的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，尤其是對(duì)個(gè)人住宅房地產(chǎn)的信息系統(tǒng)，因此很難掌握個(gè)人交易二手房地產(chǎn)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，包括地理位置、市場(chǎng)現(xiàn)價(jià)、原值等。由于缺乏這些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，科學(xué)準(zhǔn)確地確定二手房交易需要繳納個(gè)人所得稅的稅基非常困難。目前絕大多數(shù)地方采取的辦法是，按照低線即交易房市場(chǎng)估價(jià)的1%作為征收個(gè)人所得稅的稅基，進(jìn)行權(quán)宜性的處理，這樣對(duì)二手房交易實(shí)際征收的個(gè)人所得稅相對(duì)可能是偏低的。

　　第三，2005年以來(lái)的稅收政策在實(shí)現(xiàn)宏觀調(diào)控目標(biāo)上還不理想。

　　宏觀調(diào)控的目標(biāo)，一是抑制住宅房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快增長(zhǎng)，二是抑制對(duì)住宅房地產(chǎn)的投機(jī)性需求。從目前的稅收政策效應(yīng)看，兩個(gè)目標(biāo)都很難說(shuō)已經(jīng)完全實(shí)現(xiàn)，稅收政策對(duì)住宅房地產(chǎn)價(jià)格上漲的抑制還是不理想的。從實(shí)證分析看，2005年以來(lái)，二手住宅房產(chǎn)的價(jià)格雖然從高位上有了回落，但是2006年基本上仍呈現(xiàn)穩(wěn)定上漲的態(tài)勢(shì)。

　　稅收政策對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生的抑制作用還很有限，其主要原因是稅收政策的著力點(diǎn)是放在住宅房地產(chǎn)的二手房轉(zhuǎn)讓交易環(huán)節(jié)，這種措施首先直接增加了二手房交易的成本，在供求關(guān)系不變、供給增速低于需求增速的情況下，二手房交易成本的提高，可能會(huì)起到推動(dòng)房?jī)r(jià)提高的作用。

　　理論分析顯示，目前我們采取的稅收政策措施主要是作用于供給方，直接對(duì)賣房人征收營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅，當(dāng)政府對(duì)賣方增加稅收時(shí)，直接提高了供給者的成本。供給者為了取得與征稅前相同的利潤(rùn)，會(huì)將稅收成本加在出售的價(jià)格上，向需求方———購(gòu)買者索要更高的價(jià)格。因此最可能的結(jié)果是引起住宅價(jià)格的進(jìn)一步提高。

　　從需求方分析，由于我國(guó)目前在住宅房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)，即在個(gè)人購(gòu)買住宅后，擁有住宅房地產(chǎn)，沒(méi)有轉(zhuǎn)讓交易前的這段時(shí)間（５年內(nèi)），仍然是零稅收成本占有住宅房地產(chǎn)。也就是說(shuō)，中國(guó)目前的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅對(duì)個(gè)人住宅房地產(chǎn)事實(shí)上沒(méi)有征稅，因此在個(gè)人占有這部分房地產(chǎn)時(shí)，只要不轉(zhuǎn)讓交易，仍然是零稅收成本地占有其房地產(chǎn)。所以，多占有住宅房地產(chǎn)以保存財(cái)富的成本還是非常低的。這樣，目前的稅收政策和制度便無(wú)法對(duì)抑制需求產(chǎn)生作用。

　　目前的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅為什么不能像營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅那樣對(duì)個(gè)人住宅房地產(chǎn)征收呢？一方面是因?yàn)楝F(xiàn)行稅制根據(jù)房地產(chǎn)原值，扣除一定比例后作為計(jì)稅依據(jù)，與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值相差太遠(yuǎn)，所以需要改變房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)和方法。這就需要對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)稅制進(jìn)行較大的改革和調(diào)整。另一方面，如何對(duì)個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)征稅，在現(xiàn)行的稅法和征收管理法中都缺乏必要規(guī)定和實(shí)施細(xì)則。此外，如果對(duì)個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)征稅，還有大量的問(wèn)題和技術(shù)條件需要解決。所以，盡管我國(guó)的稅制改革確定了物業(yè)稅改革的方向，但是目前改革還在研究和設(shè)計(jì)階段，從宏觀調(diào)控的需要來(lái)看，遠(yuǎn)水還解不了近渴。

　　三、 政策建議

　　第一，盡早建立起全面準(zhǔn)確的房地產(chǎn)信息資料和監(jiān)控系統(tǒng)。

　　這是政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)管理和實(shí)施宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)體系，也是政府依法科學(xué)征稅的基礎(chǔ)依據(jù)。根據(jù)我們對(duì)國(guó)內(nèi)外的考察，這個(gè)信息系統(tǒng)的建設(shè)，單獨(dú)由政府的一個(gè)部門去辦是難以完成的，必須由中央政府和地方政府的主要領(lǐng)導(dǎo)統(tǒng)一協(xié)調(diào)好相關(guān)部門，具體落實(shí)到辦事機(jī)構(gòu)，才能將其完成。從稅務(wù)機(jī)構(gòu)征稅的需要來(lái)看，我國(guó)一些地方政府領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)開(kāi)始意識(shí)到這個(gè)系統(tǒng)建立和管理的重要性，正從社會(huì)綜合治稅的角度，協(xié)調(diào)各部門圍繞稅收工作建立管理體系。但是總體上看過(guò)程緩慢，還只是局部突破。必須從政府管理的全局，認(rèn)識(shí)建立這套信息系統(tǒng)的重要性和迫切性。建議國(guó)務(wù)院專門就這一問(wèn)題進(jìn)行討論和決策，抓緊解決管理的基礎(chǔ)信息建設(shè)，這套系統(tǒng)建立起來(lái)后，相關(guān)房地產(chǎn)、稅務(wù)等管理部門都可以共享信息。

　　第二，進(jìn)一步完善和落實(shí)住宅房地產(chǎn)交易的營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅的征收管理措施。

　　對(duì)個(gè)人經(jīng)營(yíng)住宅房地產(chǎn)的投資收益征收營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅，需要進(jìn)一步在實(shí)際中加強(qiáng)稅收征管。由于中國(guó)的住宅情況十分復(fù)雜，住宅包括商品房、自建住房、經(jīng)濟(jì)適用房、已購(gòu)公有住房、城鎮(zhèn)拆遷安置住房等，目前的政策將上述各類住房分為普通和非普通住房，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)手交易的普通住房銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅。在實(shí)際征收管理中，準(zhǔn)確、合理地判定是否征稅或者免稅十分重要，需要在管理中逐步完善各種措施。

　　在個(gè)人所得稅的征管中，涉及應(yīng)稅所得額的計(jì)算，納稅人需要出示原購(gòu)房合同、發(fā)票、已繳納過(guò)的稅金及有關(guān)允許扣除的其他費(fèi)用，征稅機(jī)關(guān)必須作好納稅服務(wù)，盡可能在嚴(yán)格征管的同時(shí)，方便納稅人繳稅。根據(jù)2006年7月26日國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布的《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》，住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的個(gè)人所得稅由自行申報(bào)納稅，調(diào)整為主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在房產(chǎn)交易場(chǎng)所設(shè)置征收窗口，個(gè)人所得稅與轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅及其附加、契稅等稅捆綁起來(lái)一起辦理。落實(shí)這一措施，需要稅務(wù)機(jī)關(guān)在具體的征收管理辦法上，以為納稅人服務(wù)為宗旨，做好稅收的征收管理。

　　第三，加快推進(jìn)物業(yè)稅（不動(dòng)產(chǎn)稅）的改革。

　　我們認(rèn)為，逐步將房地產(chǎn)稅收的重點(diǎn)由目前對(duì)供給方征稅轉(zhuǎn)向?qū)π枨蠓秸鞫�，是下一步調(diào)控房地產(chǎn)的稅收政策選擇的方向。對(duì)需求方征稅，也就是在房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)征稅。中國(guó)目前雖然有房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅等保有環(huán)節(jié)征稅的稅種，但是對(duì)個(gè)人住宅房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)事實(shí)上沒(méi)有征稅，因此在個(gè)人占有這部分房地產(chǎn)時(shí)，只要不轉(zhuǎn)讓交易，仍然是零稅收成本地占有其房地產(chǎn)。所以，多占有住宅房地產(chǎn)以保存財(cái)富的成本還是非常低的。這樣，目前在交易環(huán)節(jié)設(shè)置的稅收政策和制度便無(wú)法對(duì)抑制房地產(chǎn)投資需求產(chǎn)生作用。

　　為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，必須建立和完善房地產(chǎn)行業(yè)的稅制體系。不動(dòng)產(chǎn)稅制（即物業(yè)稅）的改革是當(dāng)前首要任務(wù)。目前推進(jìn)這項(xiàng)改革的速度太慢，建議集中力量，加快稅制方案設(shè)計(jì)以及試點(diǎn)工作。根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心物業(yè)稅改革課題組的研究，我們建議分步實(shí)施這項(xiàng)改革，其目的就是為了穩(wěn)妥而積極地推出新的不動(dòng)產(chǎn)稅。這個(gè)過(guò)程大體可以分為三步走。

　　第一階段是基礎(chǔ)準(zhǔn)備階段，主要工作是建立房地產(chǎn)登記與信息系統(tǒng)、建立房地產(chǎn)評(píng)估系統(tǒng)和物業(yè)稅稅收制度的研究與制定，時(shí)間兩年左右。

　　第二階段開(kāi)征物業(yè)稅，對(duì)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)實(shí)施新的物業(yè)稅，同時(shí)廢止原相關(guān)的房地產(chǎn)稅，并適時(shí)對(duì)非生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)性的高檔居民住宅開(kāi)征物業(yè)稅。時(shí)間應(yīng)在“十一五”中后期。

　　第三階段為物業(yè)稅的完善階段，將物業(yè)稅擴(kuò)展到對(duì)非生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)性居民住宅，時(shí)間在５年之后。

　　要重點(diǎn)說(shuō)明的是對(duì)居民住宅開(kāi)征物業(yè)稅的時(shí)間表和步驟。在新的物業(yè)稅稅法中，應(yīng)明確將個(gè)人住宅放入征稅范圍，具體的開(kāi)征覆蓋面可以采取兩種辦法：一種辦法是根據(jù)目前將住宅區(qū)分為普通住宅和非普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)，先對(duì)非普通住宅征收物業(yè)稅，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間后，將部分普通住宅納入征稅范圍。另一種辦法是通過(guò)確定免征額，將住宅劃分為征稅部分和不征稅部分，在開(kāi)征新的物業(yè)稅初期，免征額可以高一些，即進(jìn)入征稅范圍的住宅可以是少數(shù)的高檔住宅，幾年以后可逐步適當(dāng)調(diào)整降低免征額，擴(kuò)大住宅繳納物業(yè)稅的范圍，而且也不排除隨著不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值提高，一部分住宅會(huì)自動(dòng)進(jìn)入納稅范圍。就像個(gè)人所得稅開(kāi)征過(guò)程一樣，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，個(gè)人收入提高，納稅人范圍自動(dòng)擴(kuò)大。建議爭(zhēng)取在“十一五”中后期開(kāi)征新的物業(yè)稅，再逐步加以完善。在住宅的保有環(huán)節(jié)征稅，將會(huì)進(jìn)一步有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康、平穩(wěn)發(fā)展。

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