一、土地一級(jí)市場(chǎng)的開發(fā)趨勢(shì)

　　(一)土地一級(jí)開發(fā)緩慢導(dǎo)致二級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)不足

　　在一級(jí)二級(jí)開發(fā)聯(lián)動(dòng)的情況下，從找地、拆遷、平整土地，開發(fā)房產(chǎn)都是由一家開發(fā)商從頭做到尾，這種聯(lián)動(dòng)雖有優(yōu)點(diǎn)，比如能節(jié)省時(shí)間。提高效率，減少成本等。但土地一級(jí)開發(fā)的根本目的是為了保證政府有計(jì)劃地向市場(chǎng)供應(yīng)“熟地”，為房地產(chǎn)二級(jí)開發(fā)創(chuàng)造良好條件，加快土地上市速度。一些中小規(guī)模的公司，因?qū)嵙υ�因或“投機(jī)”目的，不能及時(shí)把“生地”變成“熟地”，而是囤積土地，等著地價(jià)上漲后交易，不但提高了土地價(jià)格，也延緩了土地上市開發(fā)的時(shí)間。此外，一些開發(fā)商在土地一級(jí)開發(fā)上頗具實(shí)力，但是在做二級(jí)開發(fā)時(shí)則力不從心，開發(fā)出來的房地產(chǎn)質(zhì)量低下，這時(shí)政府將承擔(dān)開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)。所以，房地產(chǎn)“過熱”有很大一部分原因來自于土地一級(jí)開發(fā)緩慢，從而導(dǎo)致二級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)不足，房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

　　(二)土地兩級(jí)市場(chǎng)分離趨向明顯

　　因此，將土地兩級(jí)市場(chǎng)分開的呼聲漸高，即從事土地一級(jí)開發(fā)的地產(chǎn)商不允許直接從事土地二級(jí)市場(chǎng)的開發(fā)。在北京市出臺(tái)的《北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)暫行辦法》中規(guī)定，土地一級(jí)開發(fā)由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)承擔(dān)，或通過招標(biāo)方式選擇有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)。而通過有相應(yīng)資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)的，利潤(rùn)率不得高于預(yù)計(jì)成本的8%。一級(jí)開發(fā)完畢后，在土地儲(chǔ)備中心掛牌的土地出讓底價(jià)為土地一級(jí)開發(fā)全部成本，主要包括一級(jí)開發(fā)成本和一級(jí)開發(fā)商的8%利潤(rùn)。政府通過這種限制一級(jí)開發(fā)的利潤(rùn)和開發(fā)時(shí)間制約開發(fā)商，可以加快土地開發(fā)速度，限制房?jī)r(jià)上漲。這樣，二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)商也不再承擔(dān)與商品房建設(shè)無關(guān)的涉及土地開發(fā)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的工作。

　　(三)一級(jí)市場(chǎng)開發(fā)開始向市場(chǎng)化推進(jìn)

　　此前，由政府投入大量的人力、物力、財(cái)力進(jìn)行土地的一級(jí)開發(fā)工作，使政府的負(fù)擔(dān)加重。而將土地一級(jí)市場(chǎng)開發(fā)推向市場(chǎng)可以減輕政府的負(fù)擔(dān)，同時(shí)政府應(yīng)將土地資源有效利用的問題放手給開發(fā)商，而政府的職能則以管理和服務(wù)的形式得以體現(xiàn)。目前北京采取的政府和開發(fā)商聯(lián)合進(jìn)行開發(fā)土地一級(jí)市場(chǎng)，可以看作是土地一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)化的開始。在這種形式下，一級(jí)開發(fā)企業(yè)只按政府的招標(biāo)條件完成開發(fā)工作，獲取給予的8%的利潤(rùn)。

　　總的來看，一級(jí)土地開發(fā)還屬于一個(gè)尚待發(fā)掘的市場(chǎng)，多數(shù)是由政府以委托的方式選擇合適的開發(fā)商進(jìn)行一級(jí)市場(chǎng)的開發(fā)，這些開發(fā)周期相對(duì)較長(zhǎng)，難以滿足土地市場(chǎng)的需求，因此政府對(duì)土地一級(jí)開發(fā)招標(biāo)的力度應(yīng)該加大。但或許有人擔(dān)心，一級(jí)市場(chǎng)開發(fā)只有8%的利潤(rùn)，開發(fā)商是否會(huì)對(duì)此感興趣。本文認(rèn)為，開發(fā)商參與土地一級(jí)開發(fā)有如下幾個(gè)好處：

　　首先，在國(guó)家采取相對(duì)緊縮的土地政策的情況下，部分開發(fā)商出現(xiàn)了能力相對(duì)過剩的情況，拿地做房地產(chǎn)開發(fā)的難度加大，可以先選擇一級(jí)土地市場(chǎng)進(jìn)行開發(fā)。其次，雖然一級(jí)土地市場(chǎng)的利潤(rùn)主要是開發(fā)商和政府通過協(xié)商的方式確定，不是很高，但卻是相對(duì)穩(wěn)定的收益。最后，開發(fā)商在該土地完成一級(jí)開發(fā)進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)的過程中，有更多的優(yōu)勢(shì)摘得土地二級(jí)開發(fā)權(quán)。

　　所以，推進(jìn)土地一級(jí)市場(chǎng)開發(fā)，加大土地一級(jí)開發(fā)的招標(biāo)力度，其前景將會(huì)看好。

　　(四)土地儲(chǔ)備中心將起到樞紐作用

　　在這樣的背景下，土地儲(chǔ)備中心在土地一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)中間起到承上啟下的作用。土地儲(chǔ)備中心將不再直接參與和進(jìn)行土地的一級(jí)開發(fā)工作，而作為代表政府利益的土地管理部門。

　　在土地一級(jí)市場(chǎng)方面，土地儲(chǔ)備中心按政府的計(jì)劃安排負(fù)責(zé)土地一級(jí)開發(fā)的招投標(biāo)工作。負(fù)責(zé)與政府主管部門協(xié)商征地、拆遷補(bǔ)償與安置的標(biāo)準(zhǔn)與辦法作為招標(biāo)的條件，負(fù)責(zé)監(jiān)督與審查，負(fù)責(zé)制定土地一級(jí)開發(fā)的條件包括該片土地的規(guī)劃與利用條件。在整個(gè)一級(jí)土地開發(fā)過程中，完全通過市場(chǎng)方式來進(jìn)行資源的配置和選擇，尤其通過市場(chǎng)公開的方式來選擇進(jìn)行一級(jí)土地開發(fā)的企業(yè)，企業(yè)進(jìn)行開發(fā)的利潤(rùn)也通過市場(chǎng)行為來實(shí)現(xiàn)，這樣不但可以保證一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)的質(zhì)量，而且可以規(guī)避一些暗箱操作的可能。

　　在土地二級(jí)市場(chǎng)方面，土地儲(chǔ)備中心需要做好承辦土地市場(chǎng)交易工作、土地市場(chǎng)供給的招拍掛工作、管好閘門，根據(jù)市場(chǎng)需要和土地調(diào)控需要及時(shí)供應(yīng)土地�？偟膩砜�，政府的任務(wù)是負(fù)責(zé)政策標(biāo)準(zhǔn)的制度和必要的監(jiān)管工作，土地的兩級(jí)開發(fā)都交由發(fā)展商來做。

　　二、土地一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)化的難點(diǎn)

　　(一)土地一級(jí)市場(chǎng)難以完全剝離

　　由于一二級(jí)聯(lián)動(dòng)能節(jié)省時(shí)間、提高效率，減少成本約10%，此前協(xié)議拿地的開發(fā)商，基本都是開發(fā)商做前期開發(fā)，然后接著搞二級(jí)開發(fā)。所以不少人認(rèn)為土地一級(jí)市場(chǎng)難以從二級(jí)市場(chǎng)剝離開。

　　談起土地一級(jí)市場(chǎng)無法剝離開其原因多在于開發(fā)商，由于利潤(rùn)導(dǎo)向的作用，開發(fā)商會(huì)想辦法使土地兩級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)。即使土地一、二級(jí)市場(chǎng)分開，這其中也是有操作空間的，通過這之間的制度空白，以控制公開交易條件的“隱性手段”做到適合自己摘牌�？偨Y(jié)起來看，可能會(huì)有以下幾種方式：一是開發(fā)商在做一級(jí)土地開發(fā)的時(shí)候，設(shè)置一些只有自己適合的條件，別人雖然想要摘牌，因?yàn)楦鞣N條件不能夠完全達(dá)到要求，只好退出。二是對(duì)于取得一級(jí)開發(fā)權(quán)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較雄厚的公司，可能同時(shí)也會(huì)注冊(cè)一個(gè)二級(jí)市場(chǎng)的房地產(chǎn)開發(fā)公司參與二級(jí)市場(chǎng)競(jìng)標(biāo)。三是通過各類宣傳或行規(guī)限制，讓別人知道自己做的一級(jí)開發(fā)，讓別的開發(fā)商不好插手。

　　(二)一級(jí)開發(fā)難度大、成本高

　　因?yàn)橥恋匾患?jí)開發(fā)和二級(jí)開發(fā)不一樣，二級(jí)開發(fā)只針對(duì)一個(gè)項(xiàng)目，而一級(jí)開發(fā)往往是針對(duì)一個(gè)區(qū)域，開發(fā)商需要處理的事情非常多，如鋪設(shè)市政管線等，一些管線要經(jīng)過其他區(qū)域，這就需要我們與其區(qū)域相關(guān)部門做好溝通工作，有時(shí)難度較大。而這并不是問題的全部，土地一級(jí)開發(fā)和二級(jí)開發(fā)聯(lián)動(dòng)，在一級(jí)開發(fā)中的損失，可以在二級(jí)開發(fā)中得到補(bǔ)償，使開發(fā)商能夠在資金上順利周圍，讓項(xiàng)目得以順利進(jìn)展。一級(jí)二級(jí)分開，開發(fā)商只做一級(jí)開發(fā)，二級(jí)開發(fā)又不得確保能夠得到，成本可能會(huì)非常大，項(xiàng)目就不一定會(huì)進(jìn)展順利。

　　(三)中小開發(fā)商缺少機(jī)會(huì)

　　一方面，在政府委托的情況下，中小開發(fā)商缺少機(jī)會(huì)參與到土地一級(jí)開發(fā)中來。一些中小型的開發(fā)商想做土地一級(jí)開發(fā)，但卻缺少機(jī)會(huì)，因?yàn)橹挥型恋胤讲庞袡C(jī)會(huì)成為一級(jí)開發(fā)商，再就是政府指定的實(shí)力比較強(qiáng)大公司為一級(jí)開發(fā)商。在推行市場(chǎng)化，實(shí)施競(jìng)標(biāo)的情況下，仍然也會(huì)存在這種情況。在競(jìng)爭(zhēng)一級(jí)開發(fā)商時(shí)，由于土地一級(jí)開發(fā)投入的成本很高，一些小的開發(fā)商根本沒有能力競(jìng)爭(zhēng)，即使想要參與建設(shè)，但是心有余而力不足，同樣會(huì)無緣土地一級(jí)開發(fā)。

　　(四)一級(jí)開發(fā)的效果難有保證

　　由于一級(jí)開發(fā)面積相對(duì)較大，因此開發(fā)商會(huì)出現(xiàn)不能完成所有土地的一級(jí)開發(fā)的情況，基礎(chǔ)設(shè)施和拆遷有時(shí)候會(huì)遺留尾巴。同時(shí)，由于開發(fā)面積較大，開發(fā)商對(duì)于開發(fā)不完善的地方，往往對(duì)土地信息披露不全面。而這些信息不全面的土地在招拍掛時(shí)，使競(jìng)買者無法實(shí)現(xiàn)對(duì)土地整體價(jià)值的真實(shí)判斷。

　　土地一級(jí)開發(fā)結(jié)束后，一般由專門的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)整理后的土地進(jìn)行評(píng)估，但這個(gè)評(píng)估也要參考開發(fā)商提供的一級(jí)開發(fā)成本和利潤(rùn)。而部分開發(fā)商會(huì)夸大一級(jí)開發(fā)成本，這樣可以為自身增加利潤(rùn)額外，同時(shí)會(huì)對(duì)后續(xù)的一系列土地交易開發(fā)產(chǎn)生影響。例如，地價(jià)的抬高會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)過程中土地成本的提高，相應(yīng)的影響房地產(chǎn)價(jià)格；也可能出現(xiàn)成本夸大后，地價(jià)相應(yīng)被抬高，造成地塊乏人間津，于是一級(jí)開發(fā)商可以輕松摘牌。

　　三、幾點(diǎn)建議

　　(一)一級(jí)開發(fā)企業(yè)資格條件應(yīng)當(dāng)放寬

　　業(yè)界有人提出土地一級(jí)開發(fā)的企業(yè)應(yīng)設(shè)定進(jìn)入的資格和限制性的條件。如土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)不得從事商品房的建設(shè)與開發(fā)；必須擁有征地拆遷的資格；有一定的資本實(shí)力和完整的管理隊(duì)伍；有較高的專業(yè)化規(guī)劃水平，及拆遷安置用房建設(shè)的能力和資格等等。

　　但我們也在考慮對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的開發(fā)企業(yè)是否有必要實(shí)行過多的限制，畢竟土地一級(jí)市場(chǎng)的開發(fā)是使“生地”變成了“熟地”，對(duì)國(guó)家的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平的提高有著重要的促進(jìn)作用，是在給政府“干活”，是在給招商引資創(chuàng)造條件。并且一級(jí)土地開發(fā)是一個(gè)需要大量資金和人力的工作，沒有一定實(shí)力的開發(fā)商是很難完成一級(jí)土地開發(fā)的，我們應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)更多的開發(fā)商參與進(jìn)來。

　　(二)可考慮有國(guó)資背景的企業(yè)介入土地一級(jí)市場(chǎng)

　　如果一級(jí)二級(jí)土地市場(chǎng)完全切開，一級(jí)開發(fā)企業(yè)的利益則與土地招、拍、掛的價(jià)格沒有直接的聯(lián)系，只按政府的招標(biāo)條件完成開發(fā)工作，獲取8%的利潤(rùn)，企業(yè)只相當(dāng)于政府的臨時(shí)工，可能會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商參與一級(jí)開發(fā)的興趣大減，甚至影響到土地一級(jí)市場(chǎng)的開發(fā)和二級(jí)市場(chǎng)的土地供應(yīng)。因此，可以考慮具有國(guó)有資產(chǎn)企業(yè)或具有政府背景的土地開發(fā)企業(yè)來介入土地一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)。一方面是因?yàn)�，這些企業(yè)屬有國(guó)企性質(zhì)，有為政府服務(wù)的屬性，另一方面，這些企業(yè)大多實(shí)力雄厚，有能力完成“五通一平”、或“七通一平”等的土地一級(jí)開發(fā)工作。

　　(三)改變土地開發(fā)利潤(rùn)測(cè)算方式

　　土地開發(fā)利潤(rùn)特別是一級(jí)開發(fā)的利潤(rùn)測(cè)算方法需要改善。目前北京市的相關(guān)規(guī)定，通過有相應(yīng)資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)的，利潤(rùn)率不得高于預(yù)計(jì)成本的8%。如果再算上資金利息，利潤(rùn)就非常有限了。這種情況，開發(fā)商往往會(huì)和政府討價(jià)還價(jià)，會(huì)拖延一級(jí)開發(fā)的時(shí)間。一級(jí)開發(fā)的速度降低，影響到供應(yīng)二級(jí)市場(chǎng)的土地供應(yīng)量，會(huì)加劇土地供需之間的矛盾�！盎刭�(gòu)”現(xiàn)象也是基于這種的背景而產(chǎn)生的。因此。需要盡快改變現(xiàn)在一級(jí)開發(fā)利潤(rùn)的計(jì)算方式，增強(qiáng)開發(fā)商一級(jí)開發(fā)信心。我們綜合考慮業(yè)界的建議認(rèn)為可以采用以下幾種方式：

　　一是對(duì)取得一級(jí)開發(fā)的企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)時(shí)，適當(dāng)提高當(dāng)前8%的利潤(rùn)率，以加大企業(yè)參與土地開發(fā)的積極性。

　　二是讓一級(jí)開發(fā)商參與分配土地出讓收益，即土地一級(jí)開發(fā)完后。出讓時(shí)的溢價(jià)部分由一級(jí)開發(fā)商和政府按一定比例分配。土地一級(jí)開發(fā)的效果將影響土地出讓價(jià)格，因而一級(jí)開發(fā)商的獲取的分配額也會(huì)受到影響，這樣可以提高開發(fā)商對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的積極性。

　　三是可以把地塊面積的一部分將來有條件轉(zhuǎn)讓給一級(jí)開發(fā)商來做二級(jí)房地開發(fā)以從中獲利，這個(gè)地塊面積比例可以根據(jù)情況來定。

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