棄兒：銷售遭遇阻礙　

　　志遠(yuǎn)地產(chǎn)市場(chǎng)部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，雖然下屬幾家以經(jīng)營(yíng)高端住宅為主的中介門店仍有不少客戶前來咨詢、看房，并有一定成交，但由于豪宅市場(chǎng)的需求方歷來是境外人士占多數(shù)，所以去年出臺(tái)的限外政策對(duì)整個(gè)市場(chǎng)成交量產(chǎn)生了一定的影響�！�

　　可以看出，高檔住宅在去年樓市宏觀調(diào)控之后很“受傷”。由于政策對(duì)買家的心理影響較重，所以觀望情緒較濃。不少人預(yù)期政策的調(diào)整會(huì)使房?jī)r(jià)進(jìn)一步走低，因而不急于出手，等待適當(dāng)時(shí)機(jī)低價(jià)買入。而賣方的心態(tài)很好，對(duì)高檔市場(chǎng)前景頗有信心，不急于降價(jià)出售。買賣雙方的心理落差使得高端住宅市場(chǎng)成交下滑�！�

　　“不得不承認(rèn)，目前在售的高檔住宅處于銷售低谷期。”泛城綜合住宅服務(wù)執(zhí)行董事胡港文表示。他認(rèn)為，除了限外政策外，稅收政策增加了轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的成本，也影響了高檔房流轉(zhuǎn)。比如說，營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅，對(duì)高檔次新房交易產(chǎn)生影響�！�

　　中國(guó)指數(shù)研究院華東分院研究總監(jiān)毛治博士也對(duì)此認(rèn)同：“主要是受到了限外政策的影響。尤其是對(duì)于外資個(gè)人來說，要求有一年的居住時(shí)間打壓了大部分投資需求。去年高端住宅的一手房買賣成交量相比過去大幅下降�！薄�

　　寵兒：基金見機(jī)收購(gòu)　

　　在一些知名房產(chǎn)機(jī)構(gòu)退出高端市場(chǎng)的同時(shí)，外資基金大舉進(jìn)入引人注目�！�

　　2006年，先有基匯基金整幢收購(gòu)新天地旁的翠湖天地18號(hào)公寓，高盛整幢收購(gòu)虹橋花苑服務(wù)式公寓，摩根士丹利兩度出手買下整幢陸家嘴中央公寓和華山夏都116套物業(yè)，后有麥格理物業(yè)投資銀行收購(gòu)城市公寓及美國(guó)凱雷集團(tuán)買下中房森林110套別墅。富陽(yáng)（中國(guó)）控股研發(fā)處主任羅煒煒表示，海外基金收購(gòu)住宅后，一般都會(huì)長(zhǎng)期持有，以服務(wù)式公寓的形態(tài)經(jīng)營(yíng)。除了會(huì)對(duì)原有物業(yè)進(jìn)行全面包裝外，往往還會(huì)利用本身在國(guó)外的影響力，引進(jìn)國(guó)際知名酒店進(jìn)行管理，通過改裝、提升，把物業(yè)應(yīng)有的價(jià)值體現(xiàn)出來，從而獲得高額的投資回報(bào)率�！�

　　毛治告訴記者，國(guó)外商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率一般在3％左右，而國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)投資回報(bào)額平均在7－9％。被投資銀行看中的一些高檔樓盤更是升值潛力明顯，有些投資回報(bào)率可以達(dá)到20％。豐厚的投資回報(bào)率是國(guó)外基金青睞中國(guó)住宅市場(chǎng)的重要原因。而且，出于對(duì)人民幣升值的預(yù)期及對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的信心，外資基金顯然長(zhǎng)期看好中國(guó)住宅市場(chǎng)的發(fā)展。目前由于奧運(yùn)和世博會(huì)兩大因素，酒店式公寓成為基金收購(gòu)的一個(gè)熱點(diǎn)。不過整體來說，海外基金對(duì)房地產(chǎn)的投資目前主要集中于商鋪和辦公樓，住宅只占較小的份額�！�

　　焦點(diǎn)：各據(jù)實(shí)力進(jìn)退　

　　在目前形勢(shì)下，對(duì)高檔住宅是持有還是丟棄，各有各的立場(chǎng)。　

　　看好者著眼于預(yù)期走勢(shì)。羅煒煒表示，通常認(rèn)為的高檔住宅主要指單價(jià)在1.8萬(wàn)元以上的樓盤，這部分房產(chǎn)的購(gòu)買者主要以外籍人士、華僑以及內(nèi)地富商為主，本地人比例很小。因此去年限外政策的出臺(tái)對(duì)高檔商品房的銷售產(chǎn)生了較大的影響。但是，這種抑制只是短期的，畢竟這部分高端客源比較穩(wěn)定，長(zhǎng)期來看依然會(huì)維持一定量的需求。所以從市場(chǎng)大環(huán)境來看，不能說高檔住宅的銷售已經(jīng)到了窮途末路了。胡港文認(rèn)為，中心板塊的一些特色高檔物業(yè)受益于土地稀缺性因素將持續(xù)利好。比如說新天地板塊，無(wú)論一手房市場(chǎng)還是二手房市場(chǎng)，都被看成高檔住宅市場(chǎng)的一個(gè)橋頭堡。這些物業(yè)明顯處于客多房少的局面，掛牌房源和客源的匹配很低。在二手房市場(chǎng)掛售的高檔物業(yè)，不是區(qū)位不好，就是景觀差，很難滿足求購(gòu)者，成交量的高低根本不代表供需偏離。　

　　不看好者則為了權(quán)衡經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)。對(duì)于仲量聯(lián)行選擇這段時(shí)期關(guān)閉住宅業(yè)務(wù)，毛治表示完全理解，因?yàn)橹倭柯?lián)行本來的業(yè)務(wù)重心就在商鋪與辦公樓物業(yè)，在代理商業(yè)物業(yè)上更有優(yōu)勢(shì)、更多成熟的經(jīng)驗(yàn)和完善的租售網(wǎng)絡(luò)，住宅只占其整個(gè)業(yè)務(wù)量中很小的比例。另外，在宣布關(guān)閉住宅業(yè)務(wù)的同時(shí)，仲量聯(lián)行并沒有放棄為外國(guó)公司駐華人員提供高檔住宅租賃服務(wù)這項(xiàng)業(yè)務(wù)，在其大企業(yè)解決方案中，依然保留了這一重要的贏利部分。此前仲量聯(lián)行駐上海董事總經(jīng)理顧東尼在接受采訪時(shí)曾表示，仲量聯(lián)行的經(jīng)營(yíng)成本要高于多數(shù)同行，因此在“生意清淡”的時(shí)候與對(duì)手們展開競(jìng)爭(zhēng)的難度自然會(huì)加大�！�

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