一、馬來西亞的住房問題：廉價(jià)屋需求日益迫切

　　馬來西亞是一個(gè)君主立憲議會(huì)民主制國(guó)家。約33萬平方公里，分為13個(gè)州及3個(gè)聯(lián)邦直轄區(qū)，截止2005年底人口達(dá)到2638萬，其中馬來及土著人占66.1％，華人25.3％，印度人7.4％。隨著經(jīng)濟(jì)快速穩(wěn)定增長(zhǎng)，人口增長(zhǎng)迅速和城市化進(jìn)程加快，2005年城市化進(jìn)程已達(dá)62％。為尋找更多就業(yè)機(jī)會(huì)，大量人口（其中絕大多數(shù)是馬來人）從鄉(xiāng)鎮(zhèn)涌入城市中心，城市人口迅速膨脹，同時(shí)也聚集了眾多城市貧民。根據(jù)第八個(gè)五年計(jì)劃，馬來西亞約37.8％的人口月均家庭收入在500－1499令吉之間，13.9％在1500令吉與1999令吉之間。將近有一半的人口只能負(fù)擔(dān)得起中低水平的住宅。在低收入人群中相當(dāng)一部分從事自由職業(yè)，無固定經(jīng)濟(jì)來源，很難得到金融機(jī)構(gòu)的住宅信貸。低收入人群的住房需求曾一度成為影響馬社會(huì)的穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的突出問題。

　　二、馬來西亞政府解決低收入人群住房問題的政策辦法

　　1、馬政府將住房與其他社會(huì)福利設(shè)施列入優(yōu)先發(fā)展計(jì)劃，十分重視在城市及鄉(xiāng)村地區(qū)發(fā)展多種類型住宅，滿足不同人群居住需要。在剛剛過去的第八個(gè)五年計(jì)劃（2000－2005年）和今年3月份出臺(tái)的第九個(gè)五年計(jì)劃中，馬政府都強(qiáng)調(diào)了住宅發(fā)展目標(biāo)是提供充足的、可負(fù)擔(dān)得起的、高質(zhì)量的房源，并優(yōu)先發(fā)展中低成本住宅，并將發(fā)展目標(biāo)用法令加以強(qiáng)制，如1976年城鎮(zhèn)規(guī)劃法令（Town and Country Planning Act 1976）、1995年鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃法令(Town Planning Act 1995)、1966年房屋開發(fā)商（管理與執(zhí)照）法令(Housing Developers(Control and Licensing)Act 1966)等。

　　2、馬政府實(shí)施靈活多樣的供應(yīng)住宅計(jì)劃，以銷售方式解決低收入人群住宅問題。

　　90年代中期，馬政府實(shí)施了公共低成本住宅計(jì)劃（Public Low-Cost Housing Programs）。即由政府籌資興建的以低于市場(chǎng)價(jià)格出售的住宅項(xiàng)目。聯(lián)邦政府向州政府提供項(xiàng)目貸款，由州政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)實(shí)施。由國(guó)家房屋局具體操作。出售對(duì)象是月家庭收入不高于1500令吉的家庭。

　　公共低成本住宅計(jì)劃實(shí)施后收到一定成效，但因州政府以低于市場(chǎng)價(jià)格出售住房，回收資金十分有限，難以歸還聯(lián)邦政府的貸款，往往要?jiǎng)佑弥葚?cái)政其他收入補(bǔ)貼，因此在2002年，該計(jì)劃被聯(lián)邦政府的人民住房出售計(jì)劃（People’s Housing Program (for sale)）所取代。在新計(jì)劃下，所有原屬公共低成本住宅計(jì)劃下的項(xiàng)目改為聯(lián)邦政府的項(xiàng)目。聯(lián)邦國(guó)家房屋局直接負(fù)責(zé)選址及籌資，全部土地成本及基礎(chǔ)設(shè)施成本的50％由聯(lián)邦政府補(bǔ)貼，州政府只提供土地，此計(jì)劃的實(shí)施加速了房屋的選址、建造和出售進(jìn)度。

　　3、馬政府實(shí)施綜合人民房屋計(jì)劃（Integrated People’s Housing Program），以出租方式解決了非法屋住戶和特別困難戶的的住房問題。

　　非法屋住戶（squatters）是長(zhǎng)期困繞馬來西亞城鄉(xiāng)發(fā)展的一個(gè)難題。它是指在他人私有土地或政府公共土地上私自建造簡(jiǎn)易住房并長(zhǎng)期居住的人，以馬來和印度人居多，多數(shù)房屋建造簡(jiǎn)陋，缺乏規(guī)劃，居住區(qū)人口十分密集，嚴(yán)重影響了城鄉(xiāng)建設(shè)及規(guī)劃發(fā)展。特別困難戶是指無經(jīng)濟(jì)來源或收極低且連低價(jià)房也買不起的人群。為解決吉隆坡和其他城鎮(zhèn)的非法屋住戶和特困戶問題，1998年12月由馬哈迪任主席的國(guó)家經(jīng)濟(jì)行動(dòng)委員會(huì)制定了綜合人民房屋計(jì)劃，該計(jì)劃主要內(nèi)容是建造一定數(shù)量的廉租屋。所需資金納入聯(lián)邦政府、州、市政府的年度財(cái)政預(yù)算，由同級(jí)公共工程局負(fù)責(zé)建造。房屋產(chǎn)權(quán)歸政府所有，不出售，只出租。至今24個(gè)項(xiàng)目（共34584套住房）在吉隆坡和附近城鎮(zhèn)已建成，另29個(gè)項(xiàng)目（共21104套住房）還在建造之中。主要都是在城市地區(qū)的高層公寓，總造價(jià)約25.07億令吉（約合54億人民幣）。建成后，政府以低價(jià)租給非法屋住戶（大約每月租金124令吉，約合260元人民幣），使大量的非法屋住戶搬離了簡(jiǎn)易房，很大程度上解決了他們的住房問題，降低了城市貧困程度，為城市整體規(guī)劃發(fā)展掃清了阻礙。

　　馬政府計(jì)劃在未來5年內(nèi)擬投資27.9億令吉（約合59億人民幣）再建造50000套廉租屋。目前，此計(jì)劃下的6個(gè)項(xiàng)目（共9079套廉租屋）正在各州建造中。

　　4、國(guó)家房屋公司和私人房地產(chǎn)公司按比例承擔(dān)低價(jià)住宅的建設(shè)。

　　為保證低成本住宅的建造質(zhì)量和完成建設(shè)計(jì)劃，馬政府規(guī)定所有建筑公司都要承擔(dān)一定數(shù)量的低價(jià)房建造任務(wù)。國(guó)家房屋公司是由馬聯(lián)邦財(cái)政部出資設(shè)立的國(guó)有公司。在第八個(gè)五年計(jì)劃中，國(guó)家房屋公司（National Housing Company）及各州經(jīng)濟(jì)開發(fā)公司將提供15000套低成本房屋完成公共部門的建房目標(biāo)。由國(guó)家房屋公司建造的城市地區(qū)住房約42000令吉一套（約合89000元人民幣），位于城市邊緣地區(qū)的住房35000令吉一套（約合74000元人民幣），出售給符合條件的低收入購(gòu)房者。

　　在第八個(gè)五年計(jì)劃中，私有企業(yè)建造低中低成本住宅15.84萬套，完成計(jì)劃的118.2％，大大高于第七個(gè)五年計(jì)劃完成情況。

　　5、政府公務(wù)員享有優(yōu)惠的住房政策。

　　除少數(shù)高官外，政府公務(wù)員住房采取出租的形式，房屋建造由各級(jí)政府的公共工程局負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計(jì)，并向在該局注冊(cè)、已取得從業(yè)資格的建筑公司招標(biāo)。建成后交由同級(jí)政府部門出租給所需住房的公務(wù)人員。政府每月支付公務(wù)員的房屋津貼，基本可夠當(dāng)月的住房支出。若在市場(chǎng)上購(gòu)房，馬來公務(wù)員可向財(cái)政部貸款到房款的110％，非馬來人的公務(wù)員只能貸款到房款的90％，公務(wù)員的優(yōu)惠貸款年利率為4％，分15年攤還。在馬來西亞，不論政府或企業(yè)均設(shè)有個(gè)人住房公積金賬戶，每月從工資中提取8％，用人單位提取12％放入該賬戶，欲買房時(shí)，可憑購(gòu)房證明提取使用公積金，如不購(gòu)房到55歲時(shí)可全部取出。

　　三、馬廉價(jià)屋政策成功的主要原因

　　1、目標(biāo)明確、政策到位。

　　一直以來，馬政府將住房及其相關(guān)的社會(huì)服務(wù)作為改善人民生活質(zhì)量、創(chuàng)建關(guān)愛社會(huì)的優(yōu)先發(fā)展內(nèi)容。目標(biāo)是在2010年實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”，他們認(rèn)為這是保持社會(huì)整體穩(wěn)定的一個(gè)重要因素。在馬第七（1996－2000年）和八（2001－2005年）個(gè)五年計(jì)劃中，聯(lián)邦政府用于住宅建設(shè)資金分別為33.3億令吉和70億令吉，在第九（2006－2010年）個(gè)五年計(jì)劃中計(jì)劃投入住宅建設(shè)115億令吉，占各自五年實(shí)際總支出的3.4％、4.1％和5.2％，比例逐年增加，在馬聯(lián)邦政府投入中僅于教育和醫(yī)療的福利領(lǐng)域。在剛剛結(jié)束的第八個(gè)五年計(jì)劃中，聯(lián)邦政府實(shí)際投入在住宅建設(shè)上的資金比計(jì)劃額度增加了28億令吉（約合人民幣60億元），共建造房屋188669套，其中136061套（約占總套數(shù)的72％）是面向低收入人群的中低成本屋。在開始實(shí)施的第九個(gè)五年計(jì)劃中，中低成本屋計(jì)劃建造142005套，占計(jì)劃建設(shè)總套數(shù)的72％。

　　2、分層管理、分工負(fù)責(zé)。

　　馬政府從中央到地方分為三級(jí)政府，負(fù)責(zé)住房建造及管理的部門，在聯(lián)邦一級(jí)的是房屋及地方政府部，負(fù)責(zé)制定住房政策、整體規(guī)劃及撥款，下設(shè)國(guó)家房屋局；州政府提供土地，下設(shè)房屋管理局，負(fù)責(zé)配合聯(lián)邦政府執(zhí)行既定的住房政策計(jì)劃。根據(jù)聯(lián)邦政府的整體規(guī)劃制定本州規(guī)劃，組織項(xiàng)目招投標(biāo)，協(xié)商金融機(jī)構(gòu)提供優(yōu)惠房屋貸款等。馬來西亞的土地可私有，分為永久擁有和租賃兩種形式，其管理分配以及轉(zhuǎn)變用途的權(quán)利也在州政府；市政府一級(jí)的管理部門是市政局，負(fù)責(zé)通過電腦化注冊(cè)系統(tǒng)審查申請(qǐng)購(gòu)房者資格。

　　3、企業(yè)參與，政府扶持。

　　（1）強(qiáng)制各類房地產(chǎn)企業(yè)必須提供其建房總量的30％的廉價(jià)屋。

　　自從1982年以來，馬政府強(qiáng)制要求符合條件的房屋開發(fā)商承擔(dān)起全年低成本房屋建造額度的30％，與政府一起向全社會(huì)提供廉價(jià)屋，并將其作為企業(yè)一項(xiàng)社會(huì)責(zé)任。所有房屋開發(fā)計(jì)劃中必須有至少30％的廉價(jià)屋，建成后以政府指導(dǎo)價(jià)格出售給符合條件的購(gòu)買者，平均價(jià)格約每套40000萬令吉左右，與建造成本基本持平，甚至略有虧損，房屋開發(fā)商主要是從出售其他高檔樓盤的收益中補(bǔ)回，即內(nèi)部“交叉補(bǔ)貼”。在一些地理位置欠佳以及對(duì)廉價(jià)屋需求不大的地區(qū)，為鼓勵(lì)私人企業(yè)參與低成本住宅的積極性，州政府可根據(jù)本州情況適當(dāng)縮小30％這個(gè)比例或采取其他變通的辦法，如確因地價(jià)太貴不適宜建廉價(jià)屋，或整體規(guī)劃等原因，企業(yè)可通過向政府補(bǔ)償或參與異地廉價(jià)屋的建造等方式彌補(bǔ)。在第八個(gè)五年計(jì)劃中，私企貢獻(xiàn)的中低成本房屋占72.8％，大大高于第七個(gè)五年計(jì)劃20.7％的完成率。

　�。�2）政府向企業(yè)提供金融支持。

　　馬財(cái)政部設(shè)立了一個(gè)11.4億令吉（約合24億人民幣）的流轉(zhuǎn)基金，用于支持房地產(chǎn)開發(fā)商。在第八個(gè)五年計(jì)劃中此基金共向私企提供建造4953套中、低成本屋的融資。建造低成本房屋的用地成本，將由政府在發(fā)展商交房時(shí)補(bǔ)償給土地?fù)碛姓�。馬政府還成立了SPNB（國(guó)家房屋融資公司）于1997年成立，資本金20億令吉（約合43億人民幣），主要通過向房地產(chǎn)開發(fā)商提供建造15萬令吉（約合32萬人民幣）及以下房屋的融資服務(wù)。自其成立以來，SPNB已向建造50725套中低成本屋提供73.28億令吉（約合158億人民幣）的貸款。此外1998年馬政府還出臺(tái)了廉價(jià)屋的“四檔價(jià)格政策”，從每套25000令吉到42000令吉不等，可由房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)房屋地理位置和類型確定。

　　政府強(qiáng)制企業(yè)參與廉價(jià)屋建造，并為其提供優(yōu)惠的融資服務(wù)，為公共廉價(jià)屋政策的有效、持續(xù)實(shí)施尋找到了資金及制度的支撐，有力保障了馬政府對(duì)低成本房屋的充足供應(yīng)，也維持了馬房地產(chǎn)業(yè)健康有序地自我發(fā)展。

　　4、電腦錄入，聯(lián)網(wǎng)審核。

　　在低成本房屋購(gòu)買資格認(rèn)定上，州政府普遍使用電腦化的公開注冊(cè)系統(tǒng)，該系統(tǒng)向全社會(huì)開放，凡月家庭收入少于1500令吉的欲購(gòu)廉價(jià)者均可在州政府提供的電腦終端上錄入自己的信息資料，并向當(dāng)?shù)胤课菥痔峁┯嘘P(guān)收入證明（如領(lǐng)薪單）。當(dāng)?shù)胤课菥謱?duì)其資料進(jìn)行審核。該系統(tǒng)在全馬聯(lián)網(wǎng)，其中央控制系統(tǒng)設(shè)在房屋及地方政府部，可對(duì)全馬各州廉價(jià)或廉租屋的申請(qǐng)及批準(zhǔn)情況隨時(shí)監(jiān)控，并有權(quán)進(jìn)入各州政府保存的注冊(cè)信息網(wǎng)。在第九個(gè)五年計(jì)劃中，馬政府計(jì)劃對(duì)這些注冊(cè)信息進(jìn)行定時(shí)更新，并將修改申請(qǐng)者的條件，各州統(tǒng)一審核標(biāo)準(zhǔn)，除收入水平以外，申請(qǐng)購(gòu)房的弱勢(shì)群體（如單身母親、家中多位受贍養(yǎng)者以及殘疾人等）將優(yōu)先購(gòu)房。

　　5、房貸優(yōu)惠，鼓勵(lì)購(gòu)買。

　　在各州政府的協(xié)助下，房屋及地方政府部在指定的金融機(jī)構(gòu)為購(gòu)房者提供購(gòu)房信貸，凡是購(gòu)買每平方米3500－4200令吉的廉價(jià)屋，購(gòu)買者需向銀行提供相關(guān)證明材料，經(jīng)銀行審核批準(zhǔn)后，即可支付優(yōu)惠年利率6.26％－7.8％，分15年還款。

　　6、人文理念，設(shè)備齊全。

　　馬政府認(rèn)識(shí)到，城市地帶擁有較好的配套社會(huì)福利設(shè)施，在城區(qū)內(nèi)提供更多的廉租房和廉價(jià)屋，能夠更好地滿足城市中心（如在吉隆坡、檳城、新山及哥達(dá)京那巴魯?shù)龋┑褪杖肴巳旱纳�活之需�?

　　為保證居住環(huán)境的舒適，在人民房屋計(jì)劃下設(shè)計(jì)的住宅最小建筑面積是650英尺（約合60平方米）。在建造技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)上，遵照馬來西亞建筑工業(yè)發(fā)展局確立的CIS１：1998和CIS2：1998標(biāo)準(zhǔn)。開發(fā)商需提供充足的基礎(chǔ)配套設(shè)施，相關(guān)部門應(yīng)提供其他的完善措施，如會(huì)所、商店、祈禱室、游樂場(chǎng)等。在高層住宅里也配有相應(yīng)的安全措施。這些最起碼的安全標(biāo)準(zhǔn)即使在私企提供的低成本房屋也都具備。

　　四、馬來西亞廉價(jià)屋政策存在的缺點(diǎn)及不足

　　1、馬政府強(qiáng)制要求開發(fā)商在所有計(jì)劃下必須建造30％的廉價(jià)屋，造成廉價(jià)屋地理位置缺乏整體規(guī)劃，地點(diǎn)過于分散。截止到2005年第三季度，在全馬已建造的廉價(jià)屋中，仍有44000間尚未出售。

　　2、馬政府規(guī)定，若開發(fā)商未按要求建造30％的廉價(jià)屋，將沒收其發(fā)展土地。若政府沒收的土地屬私人擁有，可能會(huì)引入與地主之間的糾紛，損害了地主利益。因此在約束開發(fā)商執(zhí)行該項(xiàng)政策時(shí)有一定的障礙，致使一些開發(fā)商采取靈活變通的手段，逃避建造30％廉價(jià)屋的規(guī)定。

　　3、在農(nóng)村地區(qū)大量修建樓房，而多數(shù)馬來人不愿意群居或住進(jìn)樓房，致使大部分樓房空置，無人問津，寅吃卯糧、工程進(jìn)行中發(fā)現(xiàn)資金不足而無法繼續(xù)等情況也時(shí)有發(fā)生；導(dǎo)致這些公司的財(cái)務(wù)狀況十分困窘。

　　五、啟示

　　據(jù)建設(shè)部調(diào)查顯示，我國(guó)目前20%左右的居民占有80%左右的住房面積。一方面，高檔商品房積壓，有價(jià)無市，造成資源浪費(fèi)；另一方面，急需住房的工薪階層，卻無力承受不斷攀升的房?jī)r(jià)，面臨失去基本住宅的保障。為緩解該矛盾，今年出臺(tái)的“國(guó)六條”強(qiáng)調(diào)了要重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房，以抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的過渡炒作和結(jié)構(gòu)失調(diào)，充分滿足中低收入階層的住房需求。通過分析馬來西亞政府對(duì)廉價(jià)屋的政策措施，對(duì)比我國(guó)普通住宅市場(chǎng)的實(shí)際情況，得出以下啟示：

　　1、馬政府對(duì)低成本住宅的建造及分配進(jìn)行干預(yù)的成功之處在于：它在為社會(huì)低收入人群提供住房保證的同時(shí)，未影響到本國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，針對(duì)社會(huì)不同階層分別提供了不同的住房條件，并制定了最低標(biāo)準(zhǔn)，高、中、低檔住宅并存，消費(fèi)者各取所需，在一定程度上減小了貧富差距，向“居者有其屋”的和諧社會(huì)目標(biāo)又邁進(jìn)了一步。

　　2、采取行政措施和優(yōu)惠政策并行的方式，鼓勵(lì)各種所有制形式的企業(yè)參與提供一定數(shù)量的經(jīng)濟(jì)適用房或廉價(jià)房。政府制定住房政策應(yīng)以大多數(shù)人的住房利益為出發(fā)點(diǎn)，在不影響房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的前提下，以法律法規(guī)的形式規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)高檔住宅的同時(shí)，必須承擔(dān)起一部分經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的社會(huì)義務(wù)，通過對(duì)這部分經(jīng)濟(jì)適用房的浮動(dòng)價(jià)格，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商內(nèi)部的交叉補(bǔ)貼，即以高檔住宅銷售收入彌補(bǔ)建造經(jīng)濟(jì)適用房的虧損，地方財(cái)政也可給予一定的優(yōu)惠配套信貸，采取法律和政策的雙重約束力，提高房地產(chǎn)商參與建造經(jīng)濟(jì)適用房及廉租房的自覺性和積極性。
　　
　　3、逐步推廣廉租房制度。作為一種盤活社會(huì)資源，解決中低收入階層住房問題的過渡辦法，廉租房已越來越被社會(huì)各界認(rèn)為是一劑標(biāo)本兼治的良方。從馬來西亞住房改革成功的例子來看，也驗(yàn)證了廉租房的確為中低收入階層提供了基本住房保障。目前我國(guó)廉租房體系建設(shè)主要受到缺乏穩(wěn)定資金來源的困擾，建議可嘗試采取企業(yè)前期出資代建，交由政府分配管理，企業(yè)享受優(yōu)惠貸款，企業(yè)內(nèi)部交叉補(bǔ)償?shù)姆绞�，解決廉租房資金來源問題，達(dá)到政府與企業(yè)雙贏的社會(huì)效益。

• · 房地產(chǎn)稅費(fèi)調(diào)控政策主要內(nèi)容及市場(chǎng)影響分析
• · 我國(guó)高檔住宅市場(chǎng)分析
• · 調(diào)查顯示：2月份大中城市新房?jī)r(jià)格上漲5.9%
• · 2007年2月北京城八區(qū)住宅市場(chǎng)月度租售價(jià)分析
• · 雙限雙競(jìng)政策分析及其對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)影響
• · 房地產(chǎn)稅收對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

• · · 我國(guó)建筑外墻用膩?zhàn)訕?biāo)準(zhǔn)重新修訂并通過評(píng)審
• · 北京醞釀取消二套房限制
• · 煙臺(tái)：新建商品房必須實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)
• · 齊驥：開發(fā)商要順應(yīng)市場(chǎng)主動(dòng)調(diào)價(jià)促銷
• · 2009年中國(guó)樓市猜想

• ·2008年第一季度深圳寶安區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價(jià)
• ·2008年第一季度深圳龍崗區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價(jià)
• ·2008年第一季度深圳鹽田區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價(jià)
• ·2008年第一季度深圳南山區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價(jià)
• ·2008年第一季度深圳福田區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價(jià)
• ·2008年第一季度深圳羅湖區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價(jià)