當(dāng)前，在開發(fā)商大舉進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的時候，中介代理機構(gòu)也爭先恐后地介入相關(guān)業(yè)務(wù)。由于多屬半路出家，許多企業(yè)并不成功。商業(yè)地產(chǎn)中介機構(gòu)操作不成功的樓盤，主要有以下幾個原因。

　　1.注重前期銷售效益，忽視長期經(jīng)營價值。這類項目特點是在成熟商業(yè)中心投資巨大，商業(yè)建筑硬件設(shè)施到位，但因為追求快速收回投資和獲取利潤，忽視后期經(jīng)營的重要性，導(dǎo)致經(jīng)營陷入困境。

　　2.市場定位不準(zhǔn)。定位不準(zhǔn)的原因，在于相關(guān)調(diào)研水平不夠，對市場把握不準(zhǔn)。于是盲目跟風(fēng)、隨意炒作，而沒有從商業(yè)的階梯性和互補性定位項目的業(yè)態(tài)。商業(yè)的階梯性源于消費日標(biāo)群，高中低檔的商品適合不同階層的購買力；而其互補性則要求不同業(yè)態(tài)中的商品功能具有互補作用。定位不準(zhǔn)的樓盤當(dāng)然在市場上無法成功。

　　3.商業(yè)規(guī)劃設(shè)計不到位。其主要特點是商業(yè)建筑結(jié)構(gòu)、商業(yè)規(guī)劃、空間形態(tài)不適合商業(yè)運作。由于缺乏商業(yè)知識，部分商業(yè)地產(chǎn)中介對建筑層高、柱距、承重、動線、節(jié)點等具體運作及其對商業(yè)業(yè)種的影響了解不多，結(jié)果把商業(yè)地產(chǎn)做成了準(zhǔn)商業(yè)地產(chǎn)，不能充分滿足商業(yè)運作的需要。

　　4.過于房產(chǎn)化的項目。這類項目商業(yè)用房之上或周圍是住宅或?qū)懽謽�。商業(yè)用房的功能大大受損，結(jié)構(gòu)和布局不合理，客戶經(jīng)營獨來獨往，顧客購物也不方便。

　　5.過早走在商圈成熟之前的項目。此類項目建設(shè)比較超前，大多數(shù)一般商業(yè)環(huán)境條件差，建筑成本相對比較低，有的僅是其它房地產(chǎn)的配套建設(shè)項目。此類項H忽視商圈的培育，中介對相關(guān)的運作又不到位，無法形成商業(yè)必要的人氣和商業(yè)項目的增值，從而造成死盤或“爛尾”。

　　二、當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)中介的運營特色

　　特色一：注重本行業(yè)上游資源的利用，從而提高公司的知名度。此類公司通過借助行業(yè)協(xié)會等機構(gòu)創(chuàng)辦與商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的雜志等，以其獨到的公共資源運作策略使其贏在了起跑線上。

　　特色二：戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，專業(yè)制勝。此類公司為適應(yīng)我國商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)化發(fā)展的需要，將自己原來的業(yè)務(wù)重點全部轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)運營，或者是出于母公司的發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行重組，提升商業(yè)地產(chǎn)代理運營的組織地位和業(yè)務(wù)層次。

　　特色三：廣結(jié)伙伴，以提升綜合服務(wù)獲得市場認(rèn)可。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和招商運營等牽涉面太廣，僅靠一家地產(chǎn)中介無法較好地解決其運營過程中的種種問題，諸如形象設(shè)計、商業(yè)規(guī)劃、品牌資源整合等等，都必須和相應(yīng)的專業(yè)伙伴緊密聯(lián)合，才能取得佳績。此類公司更相信戰(zhàn)略合作對于市場競爭的作用和價值。

　　特色四：充分拓展商家客戶資源。商業(yè)地產(chǎn)的重點是“商”而非地產(chǎn)，而這正是大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和中介機構(gòu)所缺乏的。不懂商業(yè)發(fā)展行情，不了解商家對業(yè)態(tài)和項目商業(yè)規(guī)劃設(shè)計的需要，缺乏商家尤其是品牌商家客戶資源，導(dǎo)致相關(guān)項目的運作不能實現(xiàn)其商業(yè)價值。有鑒于此，不少中介紛紛積累商家的人脈關(guān)系，如定期對商家進(jìn)行訪問、建立覆蓋全國的商家網(wǎng)絡(luò)等等。

　　三、商業(yè)中介機構(gòu)的未來運營模式

　　縱向來看，商業(yè)地產(chǎn)中介機構(gòu)的運營模式，有單—型商業(yè)地產(chǎn)代理模式和綜合型商業(yè)地產(chǎn)運作模式，前者僅以商業(yè)地產(chǎn)銷售作為重點，足以策劃為主而非運營：后者是在銷售難度加大和商業(yè)市場要求提高的基礎(chǔ)上，商業(yè)地產(chǎn)中介機構(gòu)集前期策劃、中期招商、后期營銷為一身的綜合運營的更高級的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)供應(yīng)方，這也正是我國大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)中介機構(gòu)目前正在運營的模式。

　　隨著國家宏觀調(diào)控政策的不斷出臺，市場競爭專業(yè)細(xì)化的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)投資準(zhǔn)入門檻的提高等等，商業(yè)地產(chǎn)的后期投資風(fēng)險也在不斷增加，市場的專業(yè)化及規(guī)范化成為大勢所趨。因此，開發(fā)商對項目運作專業(yè)度及后期商業(yè)經(jīng)營價值的可持續(xù)發(fā)展隨之“水漲船高”，以項目后期運營管理增值服務(wù)和可持續(xù)發(fā)展為核心的新一代商業(yè)中介代理機構(gòu)，將掌握主流市場的話語權(quán)。

　　和前兩者立足銷售或地產(chǎn)特色不同，新一代商業(yè)中介代理機構(gòu)立足于商業(yè)良性生態(tài)鏈，是商業(yè)地產(chǎn)的綜合運營商。他們根據(jù)項目所處的不同階段綜合考慮業(yè)態(tài)分布、鋪位規(guī)劃、主題定位、經(jīng)營管理等多個技術(shù)層面，充分利用自己的客戶平臺與操作平臺，在將招商和銷售落在實處的基礎(chǔ)上，重點提升商業(yè)項目的后期經(jīng)營價值。

　　商業(yè)地產(chǎn)的運作涉及房地產(chǎn)開發(fā)、建筑設(shè)計、招商運營、銷售策劃、經(jīng)營管理等多個專業(yè)化的運作體系，它們之間環(huán)環(huán)相扣，一招不慎便會全盤皆輸。商業(yè)地產(chǎn)的成功，是在各個環(huán)節(jié)較高的專業(yè)基礎(chǔ)上，多元化綜合運營的結(jié)果，必須統(tǒng)籌到投資客戶、經(jīng)營商戶、商業(yè)管理、消費市場等諸多方面。要實現(xiàn)成本的回收并且確保利潤最大化，商業(yè)的整體經(jīng)營氛圍營造及可持續(xù)發(fā)展才是項目運作成功的核心所在。所以，只有重點立足于商業(yè)地產(chǎn)后期的可持續(xù)性經(jīng)營，建立專業(yè)化的運作體系，商業(yè)地產(chǎn)才能進(jìn)入良性發(fā)展的軌道。這也是商業(yè)地產(chǎn)中介公司今后的使命所在。

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