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是誰忽悠了北京房價
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http://www.mamogu.com 發(fā)稿日期:2007-7-17
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2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應(yīng)對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟向?qū)嶓w經(jīng)濟蔓延。金融危機中國經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展，北京2008年奧運會的漸行漸近，確實給北京樓市帶來了很大的想象空間，然而北京住房的供求關(guān)系并沒有發(fā)生巨大變化，房價卻在這兩年間幾乎翻了一番，原來5千多一平方米的房子，現(xiàn)在要一萬多，而且還要排隊買，是消費者瘋了，還是有人在背后"導(dǎo)演"了一個虛假的繁榮……
日前，一位劉女士告訴記者，她準(zhǔn)備預(yù)訂位于大興區(qū)南五環(huán)附近彩虹新城的房子，該樓盤銷售人員通知她7月7日過去交訂金，然而當(dāng)她到了售樓處傻了眼，售樓處門前擠滿了人，上前一打聽才知道，原來今天只是開19號樓，只有100多位幸運的購房者可以買到房子，樓盤的工作人員告訴她，先領(lǐng)一個號，然后抽簽，抽到前136位的就可以挑房子，其他人要等到下一個樓盤開盤。劉女士在那兒耗了一天，排隊、拿號、抽簽，最后只得了個400多號，最后只好敗興而歸。
獲知此消息后，本報記者第一時間以一個購房者身份到該樓盤暗訪。在售樓處，還清晰可見19號樓開盤排號的情況，銷售人員告訴記者，現(xiàn)在開盤的都已經(jīng)賣完了，要買就要等到下一棟開盤的時候過來抽簽。雖然沒有房子可賣，銷售人員還是非常熱情，不厭其煩地給記者推薦各式戶型的房子，并一一解答記者的問題。
記者："下一棟樓開盤會不會漲價，大概漲多少？"
銷售人員："那當(dāng)然，現(xiàn)在樓價每天都在漲，不過我們的樓盤也不會漲太多，差不多漲300-500元/平方米吧。"
記者："那現(xiàn)在買是不是也需要排號抽簽呀？"
銷售人員："是的，而且要等到上一批沒有排上的人抽完了。"
記者："為什么這么麻煩呀？還一棟棟地開盤，一下都開了不就完了么？"
銷售人員："一棟棟地開盤是為了賣更好的價錢，如果一下都開了還怎么漲價呀。"
記者："這么多人買房，我什么時候能排上呀？排上了估計我也買不起了！"
銷售人員："不會的，肯定能買上！而且我們差不多一周后就有樓開，很快，而且也不會漲太多。"當(dāng)記者要走的時候，銷售人員還再次叮囑記者，下一棟樓周末就差不多開了，要買的話及時和她聯(lián)系。
記者隨后調(diào)查發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在北京有許多樓盤都采用了排號的銷售手段，而且收效都非常不錯。是房子太少了？還是大家的錢包越來越鼓了？每個樓盤開盤前都要徹夜排隊，大家抱著席子、躺椅，打牌聊天，瘋狂搶號。想買套房子真的那么困難嗎？從來沒有一種商品像房子一樣讓消費者變得如此沒有自尊，即便是在計劃經(jīng)濟時代。這樣的場面是人為制造還是市場使然？
有營銷專家認(rèn)為，排號認(rèn)購背后存在很多玄機，一是房地產(chǎn)商在取得預(yù)售證之前，通過排號的多少來定價，以此挖掘最大化的經(jīng)濟利益；二是此為開發(fā)商炒作樓盤的方式，其中不乏大量的虛假排號認(rèn)購現(xiàn)象；三是開發(fā)商目的是造成人為的"搶手"局面，借此作為抬高房價的最佳籌碼。某種程度上看，開發(fā)商使用各種營銷手段刺激消費者買房無可厚非，然而對于許多普通的消費者而言，買房子是生命中的大事，動用的可能是半輩子的積蓄，由于信息不對稱，開發(fā)商精明的營銷策略讓消費者認(rèn)為房子供不應(yīng)求，房價還要持續(xù)上漲，一片看漲下，許多消費者不得不提前透支購買需求。
今年上半年，雖然有關(guān)部門多次出臺政策調(diào)控房價，然而依舊阻擋不了北京房價的漲勢。數(shù)據(jù)顯示，僅6月份，北京房價上漲就超過兩位數(shù)。那是不是供需兩旺呢？根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，今年前6個月北京253個項目70527套房的供應(yīng)量與去年同期相比事實上下降了三成。與此同時，上半年住宅期房日均簽約300套的成交量，與去年的437套相比，下降幅度也超過三成。
專家認(rèn)為，"縮量上漲"是一個危險信號，從一般資本市場的操作看，極有可能是莊家所為；但就房市而言，有這個可能，但并不明顯。
為了進一步了解供求關(guān)系，記者走訪五環(huán)附近的幾個熱銷樓盤，雖然銷售人員都表示已經(jīng)基本賣完，但是也有銷售人員告訴記者，如果真的想要，多花一點錢還是可以買到。
中國社會科學(xué)院金融研究所副主任尹中立認(rèn)為，我國的生育高峰在1965~1978年。當(dāng)1978年出生的人口年齡超過30歲以上時，將結(jié)束這批人的買房、結(jié)婚高峰期。而1978年后出生率開始下降，這樣的變化趨勢對房地產(chǎn)的影響是巨大的。"從這個角度看，2008年將是中國房地產(chǎn)市場的真正拐點，當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)商的黃金時代將會結(jié)束。
佑威地產(chǎn)研究中心主任薛建雄認(rèn)為，表象上的商品住宅供應(yīng)不足導(dǎo)致的房價上漲、市民提前入市購房，是引起樓市過熱的主要原因，同時也可以看出，樓市的購買力已經(jīng)透支，樓市高成交的支撐力已經(jīng)大幅減弱，未來樓市走入低迷的可能性非常大。
然而就是在這樣的市場預(yù)期中，房價還是被硬生生地給拉了上去，可見一些開發(fā)商確實在營銷上做足了功夫。
據(jù)了解，排號抽簽的營銷方式在彩虹新城并不是首創(chuàng)。早在2006年，排號購房在成都就紅極一時，有的開發(fā)商還收取"誠意金"。中國人買東西，喜歡湊熱鬧，也許我們的傳統(tǒng)觀念認(rèn)為不排隊就買不到好東西，就是這樣一個想法被開發(fā)商給"忽悠"了。
曾在地產(chǎn)銷售公司任職的郝先生告訴記者，在實際銷售過程中，為了爭取更多的顧客，開發(fā)商還有很多招數(shù)：把原本可以一次推出的樓盤分為幾期推出，往往后期推出的樓盤都會漲價；將較好的戶型囤積居奇，先推銷位置不太好的房源，在后期抬高經(jīng)典戶型的房價；用灌水廣告吸引顧客、和顧客玩文字游戲，如到市中心僅有幾分鐘的車程；在房屋面積或內(nèi)部結(jié)構(gòu)上做手腳，使房屋面積縮水等。
建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)司司長沈建中日前為中國社科院房地產(chǎn)藍(lán)皮書中撰文指出，今年要強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管，重點防范和制止各種規(guī)避結(jié)構(gòu)調(diào)整政策、變相囤積房源行為，嚴(yán)厲查處違規(guī)銷售、哄抬房價、虛假合同套取銀行貸款等違法違規(guī)行為及擾亂市場秩序的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)。
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