“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理�！币痪湓捤坪蹙湍軌蚋爬ň频晔焦�寓的特點(diǎn)。經(jīng)過(guò)了市場(chǎng)的火熱追捧，如今的酒店式公寓已然褪去了“投資佳品”的光環(huán)。然而，記者日前發(fā)現(xiàn)，盡管目前新推出的酒店式公寓產(chǎn)品并無(wú)創(chuàng)新性可言，但在即將到來(lái)的2008年奧運(yùn)會(huì)的刺激下，今年新推出的酒店式公寓項(xiàng)目大有“悶聲大賣”的跡象。借著奧運(yùn)的東風(fēng)，酒店式公寓似乎正在迎來(lái)它的第二個(gè)春天。

     新產(chǎn)品老一套

      酒店式公寓走下坡路

　　據(jù)記者了解，從今年入市的酒店式公寓新盤的分布來(lái)看，大部分還是集中在西城區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)等經(jīng)濟(jì)地段較為優(yōu)越的區(qū)域，產(chǎn)品定位也多是圍繞所在區(qū)域的特性而打造。如位于海淀區(qū)的“文津國(guó)際”，專業(yè)定位于中關(guān)村地區(qū)的酒店式服務(wù)公寓。位于宣武區(qū)的“錦上”酒店式公寓，緊鄰金融街和國(guó)際傳媒大道，更是直接宣稱為“金融街專屬酒店式公寓”。而位于國(guó)貿(mào)CBD內(nèi)的“國(guó)貿(mào)DNA”，光是看案名就已經(jīng)足以看出此項(xiàng)目在交通條件、周圍配套方面等的優(yōu)越性，以及主打 CBD的定位。

　　但總體來(lái)說(shuō)并不難發(fā)現(xiàn)，新推出的酒店式公寓仍然是在以地段拼市場(chǎng)，這種“靠山吃山、靠海吃�！钡奶匦噪S著酒店式公寓“投資”價(jià)值的下降而不再成為一種誘惑，畢竟這些位于上佳地段的酒店式公寓，售價(jià)也已經(jīng)相當(dāng)不菲。而在一些地段較為優(yōu)越、配套設(shè)施和服務(wù)也日漸完善的普通公寓后來(lái)居上的情況下，酒店式公寓的優(yōu)勢(shì)也日益削弱�！靶乱淮�產(chǎn)品、老一套特性”的印象使得今年年初酒店式公寓出現(xiàn)了租金和出租率“雙降”的情況。

       大打“小戶型”牌 

       PK高檔住宅

　　褪卻了“投資佳品”的光環(huán)，酒店式公寓的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力似乎也跟著大大減退。面對(duì)這樣的局面，酒店式公寓也不得不“隨機(jī)應(yīng)變”，重新尋找新的亮相，以分散來(lái)自市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力。就目前新入市的酒店式公寓新盤項(xiàng)目來(lái)看就有一些新的表現(xiàn)：例如專業(yè)酒店與公寓聯(lián)合打造的酒店式公寓項(xiàng)目，典型的就是“國(guó)貿(mào)DNA”，其項(xiàng)目中分為兩部分，一部分是商業(yè)酒店，另一部分是公寓。公寓依托其酒店項(xiàng)目也做酒店式的服務(wù)管理。既可以減少物業(yè)成本又同樣可以打造高品質(zhì)的項(xiàng)目，一舉兩得。還有些公寓項(xiàng)目則將酒店式公寓與普通公寓項(xiàng)目結(jié)合起來(lái)，雙管齊下，以期獲得更多的投資青睞。事實(shí)上，由于今年新推出的酒店式公寓單價(jià)普遍較高，某些具備相似條件的高檔公寓便成為其強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

　　就現(xiàn)在的酒店式公寓新盤來(lái)看，基本上項(xiàng)目都是起價(jià)在15000元每平方米左右，售價(jià)最高的甚至已經(jīng)達(dá)到了3萬(wàn)多元1平方米。以均價(jià)為16000元1平方米的“錦上”酒店式公寓為例，同樣是在宣武區(qū)公寓項(xiàng)目的新盤中，位于馬連道的“茗筑”和廣內(nèi)大街的“源中心”的均價(jià)則分別為12000元和13000元每平方米。

　　當(dāng)酒店式公寓已經(jīng)逐漸演化為一種“身份”象征，以目前酒店式公寓產(chǎn)品普遍高單價(jià)的背景下，大打“小戶型”牌儼然成為了其PK高檔住宅的籌碼。畢竟，相對(duì)于多數(shù)高檔公寓的大戶型，酒店式公寓項(xiàng)目中大部分都是30-80平方米的小戶型，例如“國(guó)貿(mào)DNA”就都是30平方米左右的戶型設(shè)計(jì)，宣武區(qū)的“錦上”是40-80平方米左右的戶型。戶型小、易管理、好出租，也是其相對(duì)于高檔住房很大的投資優(yōu)勢(shì)。有專家表示，在“70/90”政策出臺(tái)之后，酒店式公寓項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商多打出為項(xiàng)目做精裝修設(shè)計(jì)，優(yōu)良的物業(yè)管理，突出酒店式公寓與普通公寓的差異化策略，更進(jìn)一步符合目標(biāo)消費(fèi)群體的需求。

　　從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上顯示的交易信息來(lái)看，目前正在預(yù)售的酒店式公寓項(xiàng)目的簽約率都在70%以上，地段特別優(yōu)越的項(xiàng)目則更是早已銷售一空�？磥�(lái)差異化策略取得了初步明顯的效果。

      借奧運(yùn)東風(fēng)

      酒店式公寓又一次機(jī)遇

　　2008年奧運(yùn)會(huì)對(duì)整個(gè)北京樓市都注入了強(qiáng)勁的推動(dòng)力。由于酒店服務(wù)式公寓與酒店相比具有很強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)：統(tǒng)一集中管理，提供專業(yè)24小時(shí)酒店式服務(wù)，同時(shí)可選用居家自助廚房、自助洗衣服務(wù)相結(jié)合，為旅游、商務(wù)活動(dòng)提供酒店式日租服務(wù)公寓或者短期月租公寓，期限比較靈活，并且相對(duì)于高檔酒店更實(shí)惠的價(jià)格，這都將為酒店式公寓帶來(lái)充足的發(fā)展機(jī)會(huì)。21世紀(jì)北京區(qū)域市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，自今年7月初開(kāi)始，需求酒店服務(wù)式公寓人群開(kāi)始明顯上漲，同比去年上漲了 12.5%，需求的面積主要是以中、小戶型居多。隨著奧運(yùn)會(huì)的日益臨近，很多公司、企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始預(yù)訂酒店服務(wù)式公寓。

　　 同時(shí)，據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)資料顯示，目前北京的酒店服務(wù)式公寓租金從8美元／平方米／月－50美元／平方米／月不等，與去年相比酒店式公寓租金每平方米出租價(jià)格上漲到了2-3美元。而目前出租率普遍在80%-90%左右，與去年70%-80%的出租率相比上漲了10%左右。
　　顯然，奧運(yùn)當(dāng)前，是繼中國(guó)加入WTO之后為酒店式公寓發(fā)展創(chuàng)造的又一次難得的機(jī)遇。但記者在采訪中了解到，目前，市面上的酒店式公寓項(xiàng)目似乎并沒(méi)有充分意識(shí)到奧運(yùn)將會(huì)給酒店式公寓帶來(lái)的發(fā)展契機(jī)。對(duì)此，戴德梁行助理董事岳鋒鋼在接受記者采訪時(shí)認(rèn)為，如何利用好奧運(yùn)這個(gè)有利時(shí)機(jī)，顯然是酒店式公寓項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的當(dāng)務(wù)之急。當(dāng)下入市的酒店式公寓要針對(duì)現(xiàn)有條件采取一定的措施，亮出自己的特色，不斷地完善自身以滿足更多的國(guó)際性需求，充分利用奧運(yùn)這個(gè)機(jī)會(huì)發(fā)展自己。也有情況表明，目前市場(chǎng)上已經(jīng)有很多的酒店式公寓項(xiàng)目都在減少長(zhǎng)期租約的簽訂，顯然正是為奧運(yùn)的到來(lái)而做準(zhǔn)備。

　　同時(shí)，岳鋒鋼也進(jìn)一步表示，在奧運(yùn)帶來(lái)的契機(jī)下，各種投資基金和投資商都會(huì)看好酒店式公寓的發(fā)展前景，從而帶動(dòng)酒店式公寓項(xiàng)目整售的趨勢(shì)，對(duì)其發(fā)展更是一個(gè)利好的消息。而有業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，奧運(yùn)對(duì)于酒店式公寓的發(fā)展只是一個(gè)短期的影響因素，但是只要真正接受了奧運(yùn)的洗禮，相信在經(jīng)營(yíng)和服務(wù)方面都經(jīng)歷了考驗(yàn)的酒店式公寓在以后的競(jìng)爭(zhēng)中也會(huì)游刃有余。

 投資建議

　由于目前酒店服務(wù)式公寓出租價(jià)格明顯上漲，也吸引了一部分投資者的購(gòu)買。但是21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域市場(chǎng)分析人士提醒投資者應(yīng)謹(jǐn)慎小心，因?yàn)楝F(xiàn)在主要是受到奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的影響所以直接導(dǎo)致了目前價(jià)格上漲。隨著奧運(yùn)會(huì)結(jié)束，市場(chǎng)會(huì)趨于冷靜，價(jià)格也將維持平穩(wěn)。如果您選擇酒店式公寓進(jìn)行投資，可選擇熱點(diǎn)區(qū)域進(jìn)行投資，如CBD、麗都、亞運(yùn)村等。而目前出租物業(yè)中，中小戶型容易出租，所以在進(jìn)行酒店式公寓投資時(shí)，中小戶型是首選，而酒店式公寓相比其他類型房產(chǎn)，所占用的資金相對(duì)較多，因此較適合中長(zhǎng)線的投資者。

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