回顧近三年來的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控過程，上調(diào)首付比例幾乎成為和取消預(yù)售制度等政策并列的撒手锏。提高首付成為市場(chǎng)公認(rèn)的解決樓市過度升溫的“最后一著”。也正是因?yàn)橛绊戄^大，提高首付比例的政策出臺(tái)遠(yuǎn)比提高利率來的謹(jǐn)慎。

    宏觀調(diào)控以來，唯一一次首付比例的調(diào)整在去年5月，建設(shè)部、人民銀行等九部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》，要求從2006年6月1日起，個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%�？紤]到中低收入群眾的住房需求，對(duì)購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。

    各方反應(yīng)

    開發(fā)商關(guān)注調(diào)控政策疊加效應(yīng)

    有關(guān)商業(yè)銀行將提高房貸首付比例的消息引起各方關(guān)注。一些開發(fā)商昨天向記者表示，這一政策其實(shí)影響不大，但需要注意的是還會(huì)有相關(guān)政策陸續(xù)出臺(tái)，對(duì)樓市需求的累積影響不可忽視。

    “銀行提高第二套住房貸款的首付比例肯定是沖著抑制投資去的，但實(shí)際影響不會(huì)太大�！备涣Φ禺a(chǎn)華東區(qū)副總裁呂勁表示。持此判斷的開發(fā)商似乎不在少數(shù)，“上海樓市已經(jīng)以自住需求為主導(dǎo)，就算是投資需求，看重的還是投資回報(bào)率能否達(dá)到預(yù)期，資金方面的受限空間不會(huì)太大�！币晃簧虾ｉ_發(fā)商認(rèn)為。

    也有市場(chǎng)人士向記者表示，政策出臺(tái)關(guān)鍵還看執(zhí)行，對(duì)于提高第二套住房貸款首付比例，可預(yù)見的規(guī)避方法已有不少。“比如如何判斷第二套房，從前一階段深圳出臺(tái)的樓市限外細(xì)則來比較，只允許購買一套自住住宅僅針對(duì)境外個(gè)人，一個(gè)家庭需要購買2處以上住房就可以通過不同產(chǎn)權(quán)人購買，估計(jì)這次提高首付也會(huì)出現(xiàn)類似情況。”

    上海道邦投資管理有限公司董事總經(jīng)理林榮時(shí)指出，提高首付對(duì)樓市的主要影響在于心理上而非價(jià)格上�！百彿空邔�(duì)房貸政策還是比較敏感的，如上月深圳部分銀行選擇性暫停二手房按揭就導(dǎo)致當(dāng)月二手房成交量下降。在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的情況下，成交量就顯得很關(guān)鍵。只怕房貸新政僅為一個(gè)開始，考慮到今年金融調(diào)控的連貫性，政策的疊加效應(yīng)值得注意，房地產(chǎn)企業(yè)也在靜觀其變�！�

    中信嘉華銀行高級(jí)副總裁廖群認(rèn)為，今年以來房?jī)r(jià)增長(zhǎng)較快、樓市調(diào)控效果不明顯，所以加強(qiáng)調(diào)控是有必要的，“但光是提高第二套住房貸款首付比例，對(duì)需求會(huì)有一些影響，可是影響較小，也許還會(huì)有一些配套政策出來，包括加息、限外、稅收等一系列措施累積，影響便難以忽視�！�

    二手房市場(chǎng)

    捂盤現(xiàn)象開始緩解

    記者昨天從各家中介得到的反饋表明，對(duì)于將提高房貸首付比例的消息，市場(chǎng)整體反應(yīng)比較平靜。

    在之前已陷入“風(fēng)聲鶴唳”狀態(tài)的北京二手房市場(chǎng)，有中介負(fù)責(zé)人向記者證實(shí)，對(duì)于首付比例提高政策的出臺(tái)預(yù)期，使得客戶有一定的完成交易急切心態(tài)，有報(bào)道稱，9月份的北京二手房市場(chǎng)掛牌房源至少增加了10%�！霸诮灰走^程中，我們也會(huì)對(duì)客戶進(jìn)行提醒�！北本┮恢薪殚T店工作人員承認(rèn)。

    北京我愛我家控股副總裁胡景暉表示，購房貸款首付比例差別化對(duì)待，對(duì)于打擊投機(jī)、抑制房?jī)r(jià)將起到非常重要的作用。

    上海市場(chǎng)方面，在央行連續(xù)加息收緊流動(dòng)性的大背景下，上海各家銀行在國慶期間全線收緊房貸已成定局。面對(duì)房貸首付提高消息，上海一些銀行目前的公開表態(tài)，仍是“政策沒有改變”。據(jù)信義房產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，根據(jù)各家門店的統(tǒng)計(jì)，選擇貸款購房的比例為40.54%，其中用足銀行貸款份額的，僅有15%左右�！暗唾J款率是沒有影響到中高檔住宅交易的原因之一�！毙帕x房產(chǎn)分析人士說，“作為貸款客戶的首選，國有大型銀行并未出臺(tái)新政策，因此受到的影響不大�！�

    在上海二手房市場(chǎng)，房東盲目捂盤的現(xiàn)象已開始緩解。上海各家中介提供的信息顯示，首付比例將提高的消息并未在市場(chǎng)上產(chǎn)生太大波動(dòng)�！坝绕涫窃谥懈邫n住宅市場(chǎng)，原本采用貸款形式的客戶就不是主力群體。”一位中介人士表示。再加上目前上海二手房交易仍以自住為主，投資比例的減小也使交易受房貸政策變化的影響減小。

    記者觀察

    樓市調(diào)控如何顯現(xiàn)“真功夫”

    知情人士透露，受美國次貸危機(jī)、美聯(lián)儲(chǔ)降息等國際金融環(huán)境和國內(nèi)樓市發(fā)展形勢(shì)的影響，提高房貸首付比例等政策將早于原定計(jì)劃，“提前出場(chǎng)”。

    9月18日，美聯(lián)儲(chǔ)宣布自2003年6月以來首次降息，幅度為50個(gè)基點(diǎn)，聯(lián)邦基金利率降至4.75%。“加上人民幣升值預(yù)期，海外資金流進(jìn)量會(huì)進(jìn)一步加大，造成流動(dòng)性過剩壓力加大。因此要對(duì)投資口徑進(jìn)一步收緊，避免外資持有房產(chǎn)獲利離場(chǎng)，使金融形勢(shì)更加嚴(yán)峻。”一位金融專家表示。

    從國內(nèi)樓市情況來看，近幾個(gè)月，國家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)直線上揚(yáng)，月度同比漲幅從5%至6%直升至8月的8.2%。在此背景下，出臺(tái)新的調(diào)控政策顯得順理成章。

    “需要認(rèn)清的是，現(xiàn)在的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)比2005年時(shí)要復(fù)雜很多。面對(duì)通脹預(yù)期、流動(dòng)性過剩、熱錢涌入、開發(fā)商高價(jià)囤地等現(xiàn)象，貨幣政策的效果不容易判斷，這也是越加息股市樓市越漲的原因所在�！蹦辰鹑趯＜腋锌�。

    另外，“上有政策、下有對(duì)策”的現(xiàn)象屢有出現(xiàn)，一些分析人士對(duì)房貸新政能否貫徹落實(shí)也有擔(dān)憂。比如，首付比例提高的消息剛一傳出，已有一些銀行已經(jīng)開始尋找應(yīng)對(duì)之策�！懊恳粋�(gè)政策出臺(tái)總有規(guī)避或弱化的辦法�！币晃汇y行系統(tǒng)人士告訴記者。

    房地產(chǎn)新政的初衷是規(guī)范樓市，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，平衡供需。但在具體的執(zhí)行上，如何將調(diào)控政策從心理威懾變?yōu)閷?shí)打?qū)嵉摹罢婀Ψ颉�，仍是有關(guān)方面要面對(duì)的難題。

• · 解析房貸新政（上）
• · 公積金貸款利率提高對(duì)房?jī)r(jià)的影響分析
• · 廉租住房市場(chǎng)分析
• · 樓市風(fēng)險(xiǎn)不可小覷
• · 解析房屋空置率持續(xù)上升
• · 2007年8月長(zhǎng)沙房地產(chǎn)價(jià)格簡(jiǎn)要分析

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• · 北京醞釀取消二套房限制
• · 煙臺(tái)：新建商品房必須實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)
• · 齊驥：開發(fā)商要順應(yīng)市場(chǎng)主動(dòng)調(diào)價(jià)促銷
• · 2009年中國樓市猜想

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