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虛高房價難以維系狀況分析
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http://www.mamogu.com 發(fā)稿日期：2008-2-29
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- 中研網(wǎng)訊：
- 對話中國建設銀行高級研究分析師李鋼
國內(nèi)房地產(chǎn)市場的變化，目前爭論很多。其中一種觀點認為，去年第四季度樓市受第二套房貸款政策直接影響而“拐”入調(diào)整期，但與房價快速增長的第三季度相比，各大城市第四季度的房價漲幅有增無減。國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計局日前發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2007年第四季度全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.2%，漲幅比第三季度又高出2個百分點。那么，如何評價去年以來的宏觀調(diào)控效果？今年的調(diào)控政策又該如何進行？高企的房價到底能不能降下來？
記者：房地產(chǎn)業(yè)強勁增長的動因是什么？
李鋼：近年來，我國的經(jīng)濟發(fā)展迅猛，年均GDP保持在10%上下，人均可支配收入保持或超過10%的增長速度，而儲蓄存款的增速已經(jīng)超過可支配收入的增速，顯示出我國居民總體支付能力迅速增強。目前我國人均GDP已經(jīng)超過1000美元，正值消費增長與轉(zhuǎn)型時期，其消費取向主要表現(xiàn)為從衣食向住行方向轉(zhuǎn)化，其對房地產(chǎn)（特別是住宅）的潛在需求十分巨大，形成對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的巨大牽引力量。
與此同時，我國的城鎮(zhèn)化率呈現(xiàn)逐年遞增的態(tài)勢，從1953年的13.3%到2006年的43.9%。根據(jù)“十一五”時期人口發(fā)展目標，我國到2010年的城鎮(zhèn)化率將達到47%左右。農(nóng)村人口向城市的大規(guī)模轉(zhuǎn)移，增加了對大中城市住宅的真實需求。
記者：充裕的流動性對房地產(chǎn)發(fā)展起到了什么作用？
李鋼：市場流動性極其充裕為本輪房地產(chǎn)增長奠定了基礎。中國從1993年的經(jīng)濟過熱后，連續(xù)數(shù)次的降息，已將基礎利率降至歷史的最低位，導致市場流動性極為充裕。近年來我國貨幣供應增長速度一直大大高于名義GDP的增長速度。長期以來我國廣義貨幣供應量M2的增長速度一直大大高于GDP增長速度。從理論上看，如果經(jīng)濟增長速度為10%，通貨膨脹率為3%，假定貨幣流通速度不變，廣義貨幣的增長速度應該為13%左右。但實際上，我國貨幣供應量的增長速度多年來遠遠高于此數(shù)。經(jīng)過十幾年、二十年的積累，中國的M2/GDP將可能升至160％以上。
記者：有學者認為，投資渠道缺乏和迅速上升的物價指數(shù)，對房地產(chǎn)投機的心理預期產(chǎn)生了強化的作用，導致巨額投機資金涌向房地產(chǎn)市場。你怎么看待這一問題？
李鋼：我比較認同這一觀點。在2006年以前，我國股市長期低迷，債券市場收益率也相對較低。在流動性過剩、投資機會缺乏的背景下，房地產(chǎn)業(yè)成為投資或投機資金的必然選擇。很多居民紛紛將手中的儲蓄投入了樓市，導致國內(nèi)大中城市的房地產(chǎn)市場投機炒作現(xiàn)象大增。
去年以來，受糧食、豬肉價格走高等因素的影響，CPI加速上漲。持續(xù)存在的負利率進一步強化了居民投資沖動，促使居民金融資產(chǎn)由低風險的儲蓄向高風險投資領域轉(zhuǎn)移，由于房地產(chǎn)具有國內(nèi)居民偏好的實物資產(chǎn)的特征及近年來顯示的賺錢效應，自然成為投機資金追逐的對象。
記者：房地產(chǎn)增長勢頭能否持續(xù)？
李鋼：僅從大中城市房屋租售比遠遠超過國際警戒線這一點來看，房地產(chǎn)增長勢頭就難以維系。
對于潛在的購房者來說，如果購房資金成本大于租房成本，他們更愿意租房，這就削弱了房價持續(xù)上漲的動力；反之，他們則更愿意購房，推動房價上漲。同樣，對于投資者來說，如果購房資金成本高于房租收益，投資欲望將會下降，房價上漲將難以持續(xù)。因此，如果購房資金成本/租金比率大于1，房價將難以持續(xù)上漲。從發(fā)達國家或地區(qū)的房地產(chǎn)市場規(guī)律看，一般房屋租售比的警戒線是1∶200，當超出這一比例時，表明市場存在風險。從我國大中城市房地產(chǎn)租售比迅速增長的情況看，我國房地產(chǎn)存在泡沫，2006年我國部分主要城市的二手房房價均出現(xiàn)了大幅上漲，而房屋租賃市場的價格卻相對平穩(wěn)，同時根據(jù)部分房產(chǎn)經(jīng)紀公司的統(tǒng)計，北京、上海、深圳、杭州等城市中心城區(qū)的租售比已經(jīng)達1∶270～1∶400左右，房價虛高傾向明顯。
記者：未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將是一種什么態(tài)勢？
李鋼：2008年，由于美國次級抵押貸款危機和油價高企等因素的影響，預計國際經(jīng)濟環(huán)境偏緊，國內(nèi)經(jīng)濟由于緊縮調(diào)控措施影響，投資增長可能趨于放慢，消費需求盡管會有所增長，但由于經(jīng)濟環(huán)境和傳統(tǒng)的消費習慣影響，不會產(chǎn)生大幅度提升。根據(jù)我國近30年來經(jīng)濟周期高增長期維持4至5年的經(jīng)驗，相信2008年特別是奧運會以后，我國經(jīng)濟將逐漸步入周期性的調(diào)整時期。宏觀經(jīng)濟調(diào)控和人民幣的加速升值有助于解決近期一直困擾經(jīng)濟的流動性過剩問題，使得近年來支持房地產(chǎn)景氣的重要支撐力量有所衰減，加之房地產(chǎn)有效需求不足所引發(fā)的內(nèi)在調(diào)整需求，將導致房地產(chǎn)業(yè)在2008年至2009年出現(xiàn)拐點。
目前房地產(chǎn)特別是住宅市場的繁榮已經(jīng)持續(xù)10年，隨著房價收入比、房屋租售比不斷擴大以及投機性購房比率的持續(xù)攀升，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)在的調(diào)整壓力不斷上升，目前京滬穗深城市樓市正在發(fā)生深刻變化，四大城市交易量萎縮趨勢明顯，其中上海、廣州與深圳房價已開始出現(xiàn)下跌苗頭，中心城市房地產(chǎn)景氣度降低并已經(jīng)呈現(xiàn)出逐步向內(nèi)陸二三線城市擴散的趨勢。與此同時，隨著政府對房地產(chǎn)調(diào)控力度的增強，房地產(chǎn)調(diào)控的效果將愈加明顯。
因此，我們預計在2008年下半年至2009年中期，我國房地產(chǎn)將步入調(diào)整期，而房地產(chǎn)增長的拐點極可能出現(xiàn)在2008年奧運會前后，屆時房地產(chǎn)業(yè)積聚的風險將會出現(xiàn)較為集中的釋放。由于我國金融體系尚處在發(fā)育過程中，存在許多不完善的地方，承擔與轉(zhuǎn)移金融風險的能力有限。同時由于我國融資結(jié)構(gòu)單一，房地產(chǎn)開發(fā)資金、購房消費主要依賴銀行信貸，房地產(chǎn)經(jīng)濟對銀行資金的依賴性極大。據(jù)統(tǒng)計，近兩年各家商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務上的信貸余額偏大，多數(shù)已經(jīng)占到各家商業(yè)銀行信貸總量的20％以上，并且還呈上升趨勢。預期2008年以后出現(xiàn)的房地產(chǎn)價格的調(diào)整，將加速企業(yè)的經(jīng)營風險向商業(yè)銀行的轉(zhuǎn)移，我們必須予以高度重視并采取措施加以防范。 - ■ 與【虛高房價難以維系狀況分析】相關新聞
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