“囤房囤地”種下惡果

　　分析人士認為，上述現(xiàn)象出現(xiàn)的原因，其根源在于過去一年中地產(chǎn)商近乎瘋狂的囤房囤地。

　　去年下半年，中國出現(xiàn)罕見的樓市股市同時飆升的現(xiàn)象，同時出現(xiàn)的是“地王”現(xiàn)象。對中國樓市“明天會更好”的呼聲讓地產(chǎn)商四處“搶地”，等待再開發(fā)的利潤。

　　在去年7、8、9三個月內(nèi)，一些地產(chǎn)上市公司開始陸續(xù)在全國范圍內(nèi)圈地。重慶、成都、武漢、長沙、沈陽以及珠三角一些地區(qū)的二三線城市相繼落入圈內(nèi)。在上市公司強大資金支持下，全國各地不斷有“地王”浮出水面。

　　在地價已經(jīng)“炒翻”的狀態(tài)下，很多中小房地產(chǎn)企業(yè)仍舊跟風“冒進”，把有限的資金投入購地，期待能夠以此快速擴張。

　　而今年1月，國務院下發(fā)了《關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》，《通知》規(guī)定，土地閑置兩年的將無償收回；土地閑置一年以上的按土地交易價格的20%收取閑置費。這無疑是給了期待囤房囤地賺取高額利潤的房地產(chǎn)商一記沉重的打擊。

　　楊少鋒對《中國經(jīng)濟周刊》表示：“大部分企業(yè)在2007年都是超速擴張，因而導致絕大部分公司資金鏈都非常緊張。2007年前10個月是中國土地市場最瘋狂的10個月，土地樓面價超越周邊房價的情況比比皆是，許多開發(fā)商都卷入到瘋狂圈地大潮中，投入了所有資金來圈地。而2008年房地產(chǎn)市場由于銀行按揭政策、銀根緊縮等政策的調(diào)整，重要特征是‘缺錢不缺地’，大肆瘋狂圈地的開發(fā)商開始處于資金鏈吃緊的狀態(tài)中�！�

　　經(jīng)歷了“跑馬圈地”和政府一系列宏觀調(diào)控之后，曾經(jīng)困擾房地產(chǎn)公司的“地荒”問題轉(zhuǎn)為了“錢荒”�！耙坏┦袌鲂枨蟪霈F(xiàn)回落，這些后拿地開發(fā)商完全可能降低利潤期望值，以較低的價格進入市場(甚至低于“天價地”開發(fā)商的成本價格)，天價地將很可能成為這些開發(fā)商的滑鐵盧之戰(zhàn)，嚴重的，可能導致這些開發(fā)商資金鏈斷裂，甚至于破產(chǎn)。”楊少鋒分析。

　　誰能“不拋棄、不放棄”

　　面對吃緊的資金鏈，中小房企面臨生死抉擇。有分析認為，這正合了地產(chǎn)巨頭們的心意，巨頭們可借此大批收購中小房企實現(xiàn)擴張。而事實上，一位業(yè)內(nèi)資深人士對《中國經(jīng)濟周刊》透露，這些地產(chǎn)商看上的并不是這些企業(yè)，真正的意圖是這些中小地產(chǎn)商手中的土地。而且據(jù)知情人士透露，現(xiàn)階段到2008年年底是外資進入內(nèi)地樓市“抄底”的好機會。事實上，持有這樣觀點的境內(nèi)外投資者并不在少數(shù)。

　　今年2月底，瑞銀集團就與金地集團共同成立了房地產(chǎn)投資合伙企業(yè)，在內(nèi)地房地產(chǎn)市場投資10億美元資金。

　　“目前國家的宏觀政策就是在規(guī)范市場，資力不夠的小企業(yè)就自然會被市場淘汰出局，這很正常。這種現(xiàn)象會在2008年更加明顯，房地產(chǎn)行業(yè)會有更明顯的兩極分化現(xiàn)象呈現(xiàn)�！北本┧倪_房地產(chǎn)經(jīng)濟公司董事總經(jīng)理楊少鋒分析說。

    潘石屹也表示，在去年和前年經(jīng)濟高潮時期大家喜歡用土地儲備的數(shù)量來衡量房地產(chǎn)公司的實力和規(guī)模，但今天在全球經(jīng)濟衰退和國內(nèi)貨幣從緊的雙重壓力下，則需要做好過冬的準備，評價一家房地產(chǎn)公司的指標也隨之要發(fā)生變化，“大家對一個企業(yè)更看重的應該是它的現(xiàn)金量和存款量有多大，負債率有多高，以及速動比率等指標�！�

　　資料：(每股現(xiàn)金流：現(xiàn)金流是指某一段時間內(nèi)企業(yè)現(xiàn)金流入和流出的數(shù)量。用現(xiàn)金流量金額除以發(fā)行的股票的數(shù)量就能得出每股現(xiàn)金流。每個房地產(chǎn)公司在具體的房地產(chǎn)項目上都會表現(xiàn)為一定的現(xiàn)金流量，也就是說每個項目的投入資金和收益在項目開發(fā)上的不同時間段表現(xiàn)為現(xiàn)金流——流入和流出。流入為正，流出為負，加和就是現(xiàn)金流，如果現(xiàn)金流為負說明在考察項目時間點上項目沒有凈的收益，這個數(shù)值除以流通股數(shù)量就是每股的現(xiàn)金流。)

　　觀點：

　　中小房地產(chǎn)商還有出路嗎

　　北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司董事長 楊少鋒：

　　地下錢莊或成救命稻草

　　去年房地產(chǎn)行業(yè)的主要特征一是買地，二是捂盤，實際上就是囤房囤地。而現(xiàn)在國家的政策是囤地企業(yè)必須在兩年之內(nèi)完成地塊開發(fā)。與此同時，去年所拍賣取得的土地，按行業(yè)慣例，今年需要把余下的土地出讓金交齊，去年盲目擴張囤地的企業(yè)必然面臨巨大的資金鏈壓力。

　　在宏觀調(diào)控政策頻頻下落、金融信貸一再緊縮、需求銳減的情況下，土地儲備可能轉(zhuǎn)變成為企業(yè)的包袱。如果說上市房地產(chǎn)公司能夠通過股市融資將風險轉(zhuǎn)嫁股民，大型國有開發(fā)商能夠得到銀行傾向性的資金支持。那么那些資本原始積累較少，盲目跟隨上市房企囤房囤地的開發(fā)商，或許就將成為這一輪宏觀調(diào)控的“祭品”。

　　在其他融資渠道受阻下，目前，中小房地產(chǎn)企業(yè)依靠典當行和地下錢莊解決資金困境的情況很常見，中國去年開發(fā)貸及房貸余額增加1.18萬億，達到4.8萬個億。浙、閩一帶的通過各種渠道流入房地產(chǎn)市場的資金至少幾千個億，將近金融機構(gòu)提供資金的10%。幾千億的資金量對全國范圍不算什么，但是對于一、兩個省還是很充裕的。因此，這些資金成了目前許多房地產(chǎn)公司的救命稻草。

　　中珠置業(yè)房地產(chǎn)公司策劃總監(jiān) 苑學斌：

　　優(yōu)勝劣汰已是定局

　　房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集性的企業(yè)，從貸款到房子賣出去又需要一個很長的過程，所以資金短缺是一個長期的狀態(tài)。信托可以給房地產(chǎn)企業(yè)提供可靠、有效的融資渠道。但是我國目前房地產(chǎn)信托還沒有變成一個成熟的體系，一直處于一個無序的狀態(tài)之中。

    房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金問題，轟然倒塌，在這個行業(yè)內(nèi)并不稀奇，也并不是在目前國家宏觀經(jīng)濟政策趨緊的形式下才出現(xiàn)的，早年著名的“順弛”的案例距離現(xiàn)在其實并不遙遠。

　　所以，企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂或者叫現(xiàn)金流危機，并不在于企業(yè)是大還是小，任何企業(yè)經(jīng)營不善都會遇到這樣的問題；也不在于政策的控制有多么嚴格，真正成熟的企業(yè)都會有完善的抗風險能力和預警措施。

　　另外，目前國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的集中度還不夠，會出現(xiàn)優(yōu)勝劣汰的局面。以后房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢是：由野蠻的粗放的生產(chǎn)開發(fā)模式，變?yōu)榫�細化、深層挖掘價值的開發(fā)模式；投資商的背景越來越國際化；由原本粗線條的開發(fā)流程設(shè)計，轉(zhuǎn)變?yōu)榉�合“國際投資人”要求的投資分析、財務報告、工程管理系統(tǒng)、營銷系統(tǒng)；由原來相對單一的融資渠道，變成能夠根據(jù)國際慣例而制定出多層次多渠道的融資手段，因為市場競爭越來越積累，客戶越來越理性，項目前期的投入會加大，資金的壓力越來越突出。

　　中國人民大學土地管理系教授 曲衛(wèi)東：

　　被海外收購也未嘗不可

　　房地產(chǎn)的資金來源從傳統(tǒng)來說，主要依賴于信貸和抵押貸款、商品房和寫字樓預售——通過預售提前回籠資金，投入房地產(chǎn)后期開發(fā)。這兩種方式實際上是前幾年一些房地產(chǎn)公司主要的資金來源渠道�，F(xiàn)在國家進一步規(guī)范房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售條件，貸款制度更加嚴格，金融部門發(fā)放貸款的審核也更加嚴格，這兩條路對于資質(zhì)不夠的中小企業(yè)來說基本上堵死了。

　　那么剩下的就是基金和上市�；�金也不可能，國內(nèi)法律環(huán)境不健全；上市又受到證監(jiān)會嚴格審批和限制，國家在進行調(diào)控，當然會控制上市的規(guī)模和速度。所以，業(yè)績和規(guī)模都不夠的企業(yè)就不可能成功上市。

　　現(xiàn)有正常情況下，中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金不足問題解決不了。但是現(xiàn)在很多海外基金已經(jīng)瞄準中國房地產(chǎn)市場，正準備大規(guī)模收購國內(nèi)的項目。所以，這些面臨資金緊張的企業(yè)可以將自己賣出去。

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