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房?jī)r(jià)整體下降原因分析
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http://www.mamogu.com 發(fā)稿日期:2008-4-24
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從根源上來(lái)看，決定房?jī)r(jià)走勢(shì)一個(gè)極其重要的因素是資金，當(dāng)流向房地產(chǎn)的資金足夠多，就可能推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。反之亦然。目前，無(wú)論是從銀行信貸角度，外資、熱錢角度還是從股市與房地產(chǎn)市場(chǎng)資金的流通偏好角度來(lái)看，支持我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的資金因素都是非常緊缺的。因此，房?jī)r(jià)的整體下降已成定局。
4月22日，發(fā)改委價(jià)格司發(fā)布了一季度住房市場(chǎng)價(jià)格形勢(shì)分析，認(rèn)為“全國(guó)房?jī)r(jià)整體將保持溫和上漲趨勢(shì)”。理由是：一是從當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)情況看，流動(dòng)性過(guò)剩、人民幣升值對(duì)包括房地產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)價(jià)格有一定拉動(dòng)；二是鋼材、人工成本的快速上升；三是近期股市深幅調(diào)整，大量資金逃離股市，這些資金很可能選擇再次進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而拉動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)走高；四是居民在等待觀望后也會(huì)逐步選擇進(jìn)入住房市場(chǎng)。
我認(rèn)為上述結(jié)論和判斷依據(jù)都缺乏足夠的說(shuō)服力。從根源上來(lái)看，決定房?jī)r(jià)走勢(shì)一個(gè)極其重要的因素是資金，當(dāng)流向房地產(chǎn)的資金足夠多，就可能同時(shí)在兩個(gè)方面拉動(dòng)房?jī)r(jià)：其一，開發(fā)商利用充足的資金拼命囤積土地，導(dǎo)致土地供應(yīng)緊張（我國(guó)對(duì)每年的土地供應(yīng)有總量控制），這會(huì)推高地價(jià)，而地價(jià)上漲就容易推高房?jī)r(jià)。其二，當(dāng)充足的資金流向房地產(chǎn)領(lǐng)域，在房?jī)r(jià)將持續(xù)上漲的良好預(yù)期鼓舞下，有資金作為支撐的開發(fā)商會(huì)故意囤積居奇，坐等房?jī)r(jià)上漲。同時(shí)，以投機(jī)需求為主導(dǎo)的炒房者、自住需求和投資需求者（即購(gòu)房用于出租者）也會(huì)入市搶購(gòu)房源，這必然推高房?jī)r(jià)。反之亦然。
可見，資金是決定房?jī)r(jià)走勢(shì)的“生命之源”，離開了資金，作為大宗商品的住房消費(fèi)，必然陷入蕭條。
那么，現(xiàn)在的資金狀況如何呢？
首先，看看銀行貸款。房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金絕大部分都源于金融機(jī)構(gòu)：80%左右的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)自銀行貸款，而個(gè)人通過(guò)按揭貸款購(gòu)房的比例占全部購(gòu)房總數(shù)的90%以上。但是，2007年9月27日，我國(guó)實(shí)施了房貸新政和貸款規(guī)模調(diào)控政策，銀行向房地產(chǎn)領(lǐng)域輸入的資金流量迅速減少。有銀行業(yè)內(nèi)人士表示，近兩個(gè)月來(lái)，其銀行個(gè)人貸款業(yè)務(wù)量甚至不到往年的1/5。銀行貸款收緊，直接導(dǎo)致了兩個(gè)結(jié)果：第一，住房成交量急劇萎縮。第二，去年一個(gè)接一個(gè)出現(xiàn)的“天價(jià)地王”在2008年銷聲匿跡。
其次，再看看外資情況。很多人一直認(rèn)為，當(dāng)銀根收緊的時(shí)候，合法進(jìn)來(lái)的外資和偷偷溜進(jìn)來(lái)的部分熱錢會(huì)流向房地產(chǎn)領(lǐng)域，填補(bǔ)銀行資金收緊留下的空缺。這種理論在幾年前甚至兩年前都可能是成立的，但是，現(xiàn)在，內(nèi)外部環(huán)境已經(jīng)發(fā)生變化，海外資金大規(guī)模流入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可能性微乎其微。
第一，最近兩年，我國(guó)有關(guān)部門不斷對(duì)外資流向房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行規(guī)范和限制。典型的如2006年7月，建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)展改革委、人民銀行、工商總局、外匯局聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》，規(guī)范外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)準(zhǔn)入，并對(duì)境外個(gè)人在境內(nèi)購(gòu)房設(shè)立了限制條件。
第二，國(guó)際熱錢的目的是追求暴利，但這個(gè)暴利的獲得一般在較短的時(shí)間完成，不然就不稱之為熱錢了。目前，中國(guó)北京、上海、深圳等大城市的房?jī)r(jià)從絕對(duì)值上來(lái)看也與發(fā)達(dá)國(guó)家比較接近，民眾的收入水平不支持房?jī)r(jià)繼續(xù)保持高速上漲。同時(shí)，中國(guó)政府一直在不斷出臺(tái)調(diào)控措施抑制房?jī)r(jià)上漲。在這種情況下，熱錢敢到中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)賭嗎？要知道，房地產(chǎn)畢竟是變現(xiàn)能力比較差的商品。
第三，目前的流動(dòng)性過(guò)剩狀況已經(jīng)與2007年之前明顯不同�，F(xiàn)在的流動(dòng)性過(guò)剩狀況是與流動(dòng)性短缺交織存在的，看看那些因資金短缺陷入困境的企業(yè)就不難理解這一點(diǎn)了。同時(shí)，現(xiàn)在的流動(dòng)性過(guò)剩狀況缺少了一個(gè)重要源頭，即發(fā)達(dá)國(guó)家的流動(dòng)性過(guò)剩，從某種程度上來(lái)說(shuō)，發(fā)達(dá)國(guó)家流動(dòng)性過(guò)剩是導(dǎo)致我國(guó)流動(dòng)性過(guò)剩的根源。而現(xiàn)在飽受次級(jí)債危機(jī)困擾的發(fā)達(dá)國(guó)家，正在快速地從流動(dòng)性過(guò)剩向流動(dòng)性不足轉(zhuǎn)變。有媒體報(bào)道稱，美國(guó)銀行出于次債引發(fā)的資金壓力，打算出售所持有的部分建行股份。而在4月22日，美國(guó)銀行便宣布因受資產(chǎn)減記和信貸成本上升，今年一季度贏利同比驟跌了近80%。正所謂無(wú)風(fēng)不起浪。目前，發(fā)達(dá)國(guó)家這種資金短缺的現(xiàn)狀，正在促使大量資金回流。部分之前流入我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金甚至可能陸續(xù)撤出。要不然，熱錢比較集中的珠三角地區(qū)的房?jī)r(jià)絕不至于在短期內(nèi)下降得如此之快。
再?gòu)墓墒信c房地產(chǎn)市場(chǎng)的聯(lián)系來(lái)看。發(fā)改委報(bào)告認(rèn)為，近期股市深幅調(diào)整，大量資金逃離股市，這些資金很可能選擇再次進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而拉動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)走高。問(wèn)題是，我國(guó)股市從去年10月16日步入調(diào)整期，到現(xiàn)在為止已經(jīng)下跌近半，股市的下跌與資金的流出有關(guān)系，那么，假如這部分資金流向了房地產(chǎn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)應(yīng)該是上漲的而不應(yīng)該是同步下跌啊？指望股市的資金流向房地產(chǎn)推高房?jī)r(jià)是不現(xiàn)實(shí)的。
第一，進(jìn)入股市的資金存在著快速變現(xiàn)的投資偏好，而投資于房地產(chǎn)的資金存在著穩(wěn)定收益的偏好。目前，股市因套牢資金難變現(xiàn)，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)也開始高于收益，資金從股市流向房地產(chǎn)市場(chǎng)的可能性不大。說(shuō)得直白一點(diǎn)，兩個(gè)領(lǐng)域資金的替代性是有限的。
第二，在我國(guó)股市已經(jīng)下跌近半，許多股票已經(jīng)開始具有明顯的長(zhǎng)期投資價(jià)值的情況下，資金更大的可能是流向股市，一些對(duì)變現(xiàn)有偏好的資金還可能從房地產(chǎn)市場(chǎng)流向股市套利——畢竟，股市下跌的幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)房?jī)r(jià)。中國(guó)登記結(jié)算公司剛剛披露的上周（4月14日至4月18日）的數(shù)據(jù)顯示，A股持倉(cāng)賬戶數(shù)正在增長(zhǎng)。而上周還是股市最悲觀的時(shí)候，隨著股市趨穩(wěn)回暖跡象逐漸明顯，流入股市的資金將逐漸增多而不可能減少，根本不可能有很多資金從股市流到房地產(chǎn)市場(chǎng)。
以上僅僅是從資金層面進(jìn)行分析。當(dāng)然，分析房?jī)r(jià)走勢(shì)的工具有很多種，筆者僅僅憑這一種工具分析，就使得發(fā)改委相關(guān)報(bào)告內(nèi)容的紕漏顯露出來(lái)。發(fā)改委價(jià)格司的報(bào)告對(duì)投資者的影響很大，它應(yīng)該更嚴(yán)謹(jǐn)，以更多的有說(shuō)服力的數(shù)據(jù)來(lái)證明其觀點(diǎn)，而不僅僅是脫離實(shí)際的推斷。
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