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“租房時代”來臨或否情況分析
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http://www.mamogu.com 發(fā)稿日期:2008-4-24
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2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應(yīng)對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟向?qū)嶓w經(jīng)濟蔓延。金融危機今年以來，房價的忽跌忽漲讓業(yè)內(nèi)人士和購房者都摸不清頭緒，當(dāng)人們還在爭論該何時購房時，一種新的住房保障形式——經(jīng)濟租用房正悄然現(xiàn)身。經(jīng)濟適用房與經(jīng)濟租用房雖僅一字之差，卻蘊藏著中國住房保障制度從“重分配”到“重消費”的一次變革。
經(jīng)濟租用房：蓋頭正在掀起來今年３月初，在北京已漂泊５年的馮強聽到一個令人振奮的消息——北京市建委主任隋振江表示，北京考慮要發(fā)展一批政策性租賃住房，以解決３０周歲以下的單身家庭，特別是創(chuàng)業(yè)青年的住房問題。在一家媒體工作的馮強年收入不過５萬余元，想在北京市區(qū)購買６０平方米左右的房屋，不吃不喝也得１５年左右。
經(jīng)濟租用房又稱政策性租賃房、經(jīng)濟適租房等，是指政府或企業(yè)持有一部分房源，并將這些房屋以一定價格出租給特定人群。這些房屋租金和居住條件都好于廉租房，是專為中等收入人群解決居住問題所設(shè)定�！敖�(jīng)濟租用房”與“經(jīng)濟適用房”的最大區(qū)別是，前者是一種住房消費方式，而后者是一種住房產(chǎn)品分配形式。
其實，北京并不是首先提出經(jīng)濟租用房概念的城市。在此之前，廈門、杭州等多個城市也早已研究“經(jīng)濟租用房方案”。２００７年，國務(wù)院督察組在檢查各地落實《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》時，發(fā)現(xiàn)福建等地在推行一種經(jīng)濟租用房。這些經(jīng)濟租用房以政府提供政策支持為前提，用市場的辦法建設(shè)和租賃，其租金價格略低于同等條件下的市場租金價格，房屋多為小戶型，供應(yīng)對象為當(dāng)?shù)刂械仁杖爰彝�，申請者必須為自住�?
這種為城市“夾心層”解決“居者有其屋”的舉措，以不同的形式在天津、青島、北京等城市紛紛試水。
破繭須過重重關(guān)
租房居住的消費模式在西方國家早司空見慣，但受住房制度改革起步較晚和人們傳統(tǒng)“買房”觀念的影響，經(jīng)濟租用房的探索與推行面臨政府財力不足、城市配套政策滯后和運營監(jiān)管困難的諸多不適。
即使在最先試水的福建省，由于投資收益期長，利潤低，大面積推行經(jīng)濟租用房將面臨巨大的困難。福建省建設(shè)廳相關(guān)人士透露，由于中等收入人群數(shù)量龐大，當(dāng)前對經(jīng)濟租用房不排除設(shè)置一些限制條件，例如限制首次置業(yè)才可申請等等。而對另外一些城市，在廉租房的建設(shè)上就已是捉襟見肘，更無力顧及其他了。沈陽市房屋租賃管理中心副主任秦家石介紹，沈陽今明兩年將投入３６億元，解決全市１２.８萬戶低收入家庭住房困難問題�！吧蜿柸ツ甑牡胤截斦话泐A(yù)算收入２３０億元，一年拿１８億元解決廉租房問題已不易，哪有錢再想別的？”
將經(jīng)濟適用房改為經(jīng)濟租用房似乎是順理成章的解決之道，國家相關(guān)部門不久前公布的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》中也明確提出，“經(jīng)濟適用房”走租售并舉的道路，具體形式由地方政府決定。但時至今日，各地“經(jīng)濟適用房”分配形式仍是售的多，租的少。原因是地方政府和企業(yè)需要靠出售經(jīng)濟適用房來實現(xiàn)資金回流，出租需要地方政府或企業(yè)投入大量資金，在沒有相應(yīng)的稅收和金融優(yōu)惠支撐的前提下，地方政府和企業(yè)不想也沒能力大量持有并出租經(jīng)濟適用房。
如果說財力是制約政府層面的因素，那配套政策滯后更為百姓所感知。在沈陽一家事業(yè)單位工作的李先生對記者說，他不會考慮租房居住�！白夥亢髴艨谠趺绰�，小孩上學(xué)也不知該去哪個學(xué)區(qū)�！痹谏蜿�，過去想落戶口必須得擁有價值２０萬元以上的自有住房，后來這個標(biāo)準(zhǔn)雖有降低，但租房者仍難以落戶。長期以來，許多城市在政策層面鼓勵人們購房多，貨幣化分房、銀行按揭貸款、購房退稅、契稅優(yōu)惠等等，可謂一應(yīng)俱全，但在租房方面，卻鮮有政策關(guān)注和扶持。
問題還不止這些。中國社科院財貿(mào)經(jīng)濟所城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟研究室副主任倪鵬飛指出，建設(shè)政策性租賃房還涉及到后續(xù)運營管理的問題，如果由政府來做管理，不僅需要投入大量的監(jiān)管成本，同時也容易給滋生腐敗制造空間。
以租代買的日子不再遙遠(yuǎn)
目前福建等地開展的經(jīng)濟租賃房試點還局限于地區(qū)性自發(fā)行為，然而作為一種全新的住房消費理念，雖面臨諸多考驗，但其前景卻相當(dāng)明朗。
伴隨著城市化進程的不斷加快，外來務(wù)工人口成為各大城市實現(xiàn)住有所居的最大難題。據(jù)了解，沈陽市區(qū)常住人口５００多萬，而外來務(wù)工人員粗略測算２００多萬人，其中大部分人租房居住。租賃市場空前火熱，房屋租金不斷上漲。
而越來越多的城市原居民也開始接受以租代買的房屋消費方式。按照廈門市最初的設(shè)定，政府提供的保障性租賃房約占２０％，保障性的經(jīng)濟適用房約占８０％。而在實際的申請和分配中發(fā)現(xiàn)，只有１０％的人選擇了保障性經(jīng)濟適用房，９０％的人都選擇了保障性租賃房。截至２００７年１２月３１日，全市共受理低中收入保障性住房申請１３６８５戶，其中保障性租賃房１１７９７戶，保障性經(jīng)濟適用房１８８８戶。
巨大市場需求，是催生經(jīng)濟租用房改革推進的根本動力。據(jù)悉，今年北京市在解決本地居民住房困難和自住性住房需求的同時，還將研究解決引進人才、來京創(chuàng)業(yè)常住人口和外來務(wù)工人員的住房問題。在外來人口集中的區(qū)域、行業(yè)，組織進行試點，統(tǒng)籌安排建設(shè)部分集體宿舍或出租房屋，提供給外來務(wù)工人員居住。為此，今年北京市將研究政策性租用房政策，探索經(jīng)濟適用房和兩限房租售并舉制度。
部分經(jīng)濟適用房由售向租轉(zhuǎn)移，也將成為一種現(xiàn)實需要。目前，不少城市商品房銷售遇冷，也成為經(jīng)濟租用房的潛在房源。從去年年底開始，廈門的商品房銷售持續(xù)萎縮。從廈門市房地產(chǎn)交易網(wǎng)可以看到，目前的成交量只是以前的1/5左右。如果政府回購并用于經(jīng)濟租用房，不僅可以激活龐大的空置房源，也可快速培育和發(fā)展房屋租賃市場。
另外值得一提的是，經(jīng)濟租用房也早已得到高層關(guān)注和認(rèn)可。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新不久前在中國發(fā)展高層論壇上，提到政府將從實際出發(fā)，幫助那些既不屬于廉租住房保障對象又沒有能力進入市場的家庭，在講到允許各地區(qū)探索住房政策體系改革時，則明確提到了發(fā)展政策性租賃住房。
目前，一些城市對經(jīng)濟租用房的試水已漸入實質(zhì)性操作階段。如青島擬在“限價房”中拿出約１０％房屋用于政策性租賃房，政府制定出租條件和租金水平，開發(fā)商負(fù)責(zé)配建和后期管理，６年后可以上市交易，屆時不再“限價”。
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