區(qū)域調(diào)查

    通州區(qū)域

    近幾年隨著通州地區(qū)交通配套的完善以及合理的戶型配比，對(duì)眾多置業(yè)者構(gòu)成較大的吸引力，因此也就受到投資客的青睞。一時(shí)間，通州地區(qū)的二手住宅交易量大幅上漲，成交價(jià)格節(jié)節(jié)攀升。但是，從今年一季度至今，伴隨著北京二手住宅整體市場的調(diào)整，通州區(qū)二手住宅市場也正在步入調(diào)整期。

    張先生在春節(jié)過后就開始萌發(fā)了換房的念頭，準(zhǔn)備在通州購買一套空間更大一點(diǎn)的二手房居住，但是看了幾次房子都因?yàn)閱蝺r(jià)太高而放棄了購房計(jì)劃。進(jìn)入4月份又去通州看了一些大戶型二手房，張先生發(fā)現(xiàn)比3月份價(jià)格出現(xiàn)了一定的下降。

    據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域市場部統(tǒng)計(jì)資料顯示：1-4月間，通州區(qū)的二手住宅成交均價(jià)環(huán)比漲幅分別為2.6%、1.3%、0.3%和-0.1%，價(jià)格漲幅已經(jīng)趨于明顯放緩。從目前通州區(qū)域整個(gè)房地產(chǎn)情況來看，投資型買家逐步淡出市場，自住型買家成為市場的主流，而自住型買家已經(jīng)占有市場總量的90%以上。由于投資人群的減少，在一定程度上也影響了成交量的上漲。

    21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域安信瑞德加盟店通州區(qū)域銷售人員告訴記者，目前通州地區(qū)新房幾乎進(jìn)入停滯期的時(shí)候，二手房還能有交易量，但是價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)了一定的松動(dòng)。前不久剛成交的加州小鎮(zhèn)這個(gè)項(xiàng)目，房東的物業(yè)不管是樓層、朝向都非常好，但是與買家進(jìn)行了多次溝通之后，主動(dòng)將手中這套物業(yè)價(jià)格從100萬調(diào)至95萬，折合所出的單價(jià)已經(jīng)略低于周邊平均市場價(jià)格，降價(jià)幅度達(dá)到5%。

    酒仙橋區(qū)域

    目前酒仙橋地區(qū)也出現(xiàn)二手房價(jià)格的回調(diào)現(xiàn)象。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域市場部統(tǒng)計(jì)資料顯示：泰華濱河苑以往非常好賣，每平方米均價(jià)達(dá)到13500元，而現(xiàn)在的成交價(jià)為13000元/平方米，且成交數(shù)量有限。東風(fēng)潤景每平方米的成交價(jià)下降了約300-500元，晶都國際的每平方米成交價(jià)也從14500元降至14000元。

    21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)安信瑞德加盟店酒仙橋銷售人員告訴記者，以往該區(qū)域購房客戶特別多，每天上門登記客戶可以達(dá)到10多人，而目前上門者寥寥無幾。主要是因?yàn)殡S著國家一系列調(diào)控后，買房投資有賠錢的風(fēng)險(xiǎn)，因而以投資為目的購房者一般不會(huì)買。固定的購買群體又比較挑剔，購買價(jià)格在150萬元以上的二手住宅，一部分購買者是希望“一步到位”，因此對(duì)房屋朝向、樓層、年限、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等方面都有嚴(yán)格要求，成交比較難。如前兩天，一套145平方米的住房，房主售價(jià)180萬，單價(jià)已經(jīng)低于周邊市場平均價(jià)格，最終，買主就是因?yàn)閷?duì)小區(qū)物業(yè)管理不滿意而沒有成交。目前該區(qū)域很多房東表示，具有較高誠意的買家，交易價(jià)格還可以再行商定。

    蘇州街區(qū)域

    據(jù)“我愛我家”的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年以來，蘇州街附近二手房業(yè)主報(bào)價(jià)出現(xiàn)下降現(xiàn)象，像小南莊、稻香園、稻香園西里、萬泉莊等小區(qū)，業(yè)主的報(bào)價(jià)都出現(xiàn)了不同程度的下降。小南莊項(xiàng)目1月的報(bào)價(jià)是17000元/平方米，2月報(bào)價(jià)為16500元/平方米，而3月就下降到15000元/平方米，目前一直是這個(gè)報(bào)價(jià)。稻香園小區(qū)1月報(bào)價(jià)是16000元/平方米，2月下降到15500元/平方米，3月下降到15000元/平方米，目前報(bào)價(jià)又下降到200元/平方米，為14800元/平方米。稻香園西里小區(qū)從1月到目前也由報(bào)價(jià)16500元/平方米，下降到15500元/平方米。萬泉莊小區(qū)從1月到現(xiàn)在，報(bào)價(jià)由16000元/平方米，下降到15000元/平方米。

    我愛我家副總胡景暉認(rèn)為，之所以這些小區(qū)出現(xiàn)下降，是因?yàn)檫@些小區(qū)建設(shè)年代都比較久了，集中在上世紀(jì)80-90年代，因此，報(bào)價(jià)有所下降。不過，在成交價(jià)上沒有太大變化。

    雙井區(qū)域

    記者自“鏈家地產(chǎn)”在雙井區(qū)域的門店了解到，4月上旬，雙井區(qū)域的二手商品房價(jià)格報(bào)價(jià)差異比較大。

    以該區(qū)域的代表項(xiàng)目富力城為例，其最低報(bào)價(jià)是21000元/平方米，而最高報(bào)價(jià)則為30000元/平方米，報(bào)價(jià)差額達(dá)到了9000元/平方米，屬于價(jià)格差異比較大的區(qū)域。

    北京中原三級(jí)市場部副總經(jīng)理宮萍分析，由于該區(qū)地處CBD區(qū)域，交通便利，其獨(dú)一無二的地理位置更是造就了該區(qū)域較高的房屋價(jià)格，也因此，許多有在此處購房意向的消費(fèi)者隨著該區(qū)域價(jià)格的上漲而選擇在交通便利、價(jià)格相對(duì)便宜的附近買房，從而造成該區(qū)域的成交量較低，而之所以表現(xiàn)為價(jià)格的下降，是由于該月成交項(xiàng)目的大部分業(yè)主著急用錢而急于出手，因此，價(jià)格略低一點(diǎn)以促成交易，從而使得區(qū)域價(jià)格表現(xiàn)為略微的下降。

    市場分析

    業(yè)主報(bào)價(jià)差異分三種

    受到緊縮政策以及市場預(yù)期的影響，4月份業(yè)主報(bào)價(jià)較2、3月份更加理性，并且去年在成交過程中的“坐地起價(jià)”現(xiàn)象不再發(fā)生，尤其對(duì)于那些急于用錢的業(yè)主而言，報(bào)價(jià)比較契合市場成交均價(jià)，但是如興隆花園、世紀(jì)東方城、楓林綠洲、富力城等小區(qū)房產(chǎn)單價(jià)呈現(xiàn)出“高差異”化的趨勢(shì)，具體來說4月中上旬報(bào)價(jià)“高差異”小區(qū)可以分為以下三種類型：

    第一種類型是投資類房產(chǎn)集中的區(qū)域，以富力城、后現(xiàn)代城為代表，“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)中心認(rèn)為，投資類業(yè)主對(duì)于房產(chǎn)收益有一定的預(yù)期，在不著急用錢的情況下依然堅(jiān)持較高的報(bào)價(jià)，同時(shí)投資類的房產(chǎn)多在朝向、樓層、戶型、裝修方面具備一定的優(yōu)勢(shì)，因此一定程度上支撐了房產(chǎn)的高報(bào)價(jià)；

    第二種類型是體量較大、分期開發(fā)的“次新房”小區(qū)；以興隆家園、彩虹城小區(qū)、世紀(jì)東方城為代表，“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)中心認(rèn)為，較大的體量使得房產(chǎn)配套的差異更加明顯，同時(shí)每一期開盤價(jià)不同也是導(dǎo)致房產(chǎn)報(bào)價(jià)“高差異”化的重要原因，而建筑年代較晚的“次新房”小區(qū)比公房小區(qū)在報(bào)價(jià)方面占有優(yōu)勢(shì)，更容易導(dǎo)致報(bào)價(jià)差異化；

    第三種類型是區(qū)域內(nèi)較為知名的優(yōu)質(zhì)小區(qū)，如時(shí)代群芳、楓林綠洲等；一般這類小區(qū)處在區(qū)域房產(chǎn)的“領(lǐng)頭羊”地位，出房量低，區(qū)域房源供需比高，不少業(yè)主看好房產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的小區(qū)環(huán)境、成熟的社區(qū)配套、區(qū)域房產(chǎn)的后市發(fā)展，報(bào)價(jià)會(huì)遠(yuǎn)高出小區(qū)房產(chǎn)的成交均價(jià)，間接造成了小區(qū)報(bào)價(jià)的“高差異”化�！版溂业禺a(chǎn)”副總金育松認(rèn)為，房產(chǎn)報(bào)價(jià)“高差異”化在一定程度上反映出區(qū)域房產(chǎn)市場的活躍度，其從另一個(gè)側(cè)面表明目前業(yè)主對(duì)于區(qū)域市場后市發(fā)展的預(yù)期出現(xiàn)分化，而朝向好、戶型合理的優(yōu)質(zhì)房源依然被消費(fèi)者所看好。

    部分區(qū)域出現(xiàn)價(jià)格下降

    實(shí)際上，部分區(qū)域二手房出現(xiàn)價(jià)格波動(dòng)在3月份就有體現(xiàn)。據(jù)“鑫尊置地”最新一期的市場監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，其3月份重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的23個(gè)板塊，成交數(shù)據(jù)顯示，3月份部分行政區(qū)的成交均價(jià)有所下降。

    其中降幅最大的是海淀區(qū)，3月份的成交均價(jià)為15304元/平方米，環(huán)比下降了11.6%，從成交數(shù)據(jù)上看，世紀(jì)城板塊的成交均價(jià)為19315元/平方米，環(huán)比下降15.3%；萬柳板塊的成交均價(jià)為22982元/平方米，環(huán)比下降了12.3%；清河板塊的成交均價(jià)為12055元/平方米，環(huán)比下降了5.5%；西三旗的成交均價(jià)為9390元/平方米，環(huán)比下降了11.5%。“鑫尊置地”總經(jīng)理劉軍認(rèn)為，主要由于海淀區(qū)前期房價(jià)較高，因此現(xiàn)在價(jià)格回落會(huì)較明顯。

    3月份，朝陽區(qū)大部分板塊的成交均價(jià)出現(xiàn)了不同程度的下滑，降幅最大的是朝青板塊，成交均價(jià)為11268元/平方米，環(huán)比下降了14.0%。草橋和花鄉(xiāng)板塊的成交價(jià)格均出現(xiàn)了不同程度的下降，其中降幅最大的是后沙峪板塊和花鄉(xiāng)板塊，成交均價(jià)分別為7163元/平方米和10872元/平方米，分別環(huán)比下降了12.2%和11.8%。

     多數(shù)區(qū)域價(jià)格上漲

    盡管有一些區(qū)域房價(jià)出現(xiàn)了階段性下降，但是，大部分區(qū)域的二手房價(jià)格卻是穩(wěn)中有升，呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。

    據(jù)“我愛我家”統(tǒng)計(jì)，今年第一季度北京二手房市場的整體交易均價(jià)為9704元/平方米，環(huán)比去年第四季度上漲了3.97%，同比去年同期漲幅將近20%。雖然去年年末席卷京城的拐點(diǎn)論依舊在市場中蔓延，但是年初中高端房源的集中拋售再度拉高了市場整體交易均價(jià)。從兩種房屋交易權(quán)屬細(xì)分來看，第一季度二手已購公房的交易均價(jià)為9634元/平方米，而二手商品房本月的交易均價(jià)為9841元/平方米，較之于去年第四季度均出現(xiàn)了不同程度的上漲。

    北京中原三級(jí)市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，比如，3月份太陽宮和四惠板塊的二手商品房成交均價(jià)為16871.2元/平方米和10723元/平房米，環(huán)比2月各自增長5.50%和5.19%，是在該區(qū)域中價(jià)格上漲比較明顯的板塊。

    北京中原三級(jí)市場部副總經(jīng)理宮萍表示，京城第一季度的樓市整體呈現(xiàn)回暖的態(tài)勢(shì)，二手商品房價(jià)格方面表現(xiàn)為2.1%的上升趨勢(shì)。如今已進(jìn)入四月下旬，截至4月20日，環(huán)比上月同期買賣成交量和租賃成交量各有5.21%和10.53%的下降，究其原因，主要是3月春節(jié)過后市場進(jìn)入回暖期，眾多購房、租房者選擇集中于3月選房并成交，因而與2月相比成交量呈現(xiàn)出噴薄之勢(shì)，但進(jìn)入4月，京城樓市交易量開始了理性回歸，表現(xiàn)為成交量的小幅下降。

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