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部分城市避免房市硬著陸采取的措施分析
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http://www.mamogu.com 發(fā)稿日期:2008-5-9
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- 中研網(wǎng)訊：
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沈陽市也幾乎在同一時間施行了新的“普通住宅”界定標準，其“普通住宅”標準最高達到了6700元/平方米。
據(jù)了解，界定標準的提升，不等于房價的提高，相反，這次普通住宅界定標準的調(diào)整，使得沈陽和石家莊大部分商品房進入減稅行列，其中交易契稅降低到1.5%，被業(yè)界理解為刺激房市需求的一個信號。
與此同時，河北省建設(shè)廳還于5月6日召開新聞發(fā)布會，宣布提高當?shù)刈》抗e金貸款的適用范圍和貸款額度。
據(jù)了解，調(diào)高普通住宅界定標準的做法目前已經(jīng)有多個二三線城市效仿。而部分已經(jīng)調(diào)高過“普通住宅”標準的城市正在采取減少土地出讓量、改變購房者預期、降低住房公積金貸款門檻等方式來刺激樓市需求。
中國社科院金融所研究員易憲容認為，受宏觀調(diào)控影響，各地房價、地價都出現(xiàn)了調(diào)整，尤其是土地交易出現(xiàn)地價下降和土地流拍的現(xiàn)象。在此情況下，對“土地財政”依賴比較大的城市，政府已經(jīng)從擴大需求等角度來避免當?shù)貥鞘小坝仓憽薄?
兩城市出手
據(jù)了解，沈陽市一直是全國房價上漲最慢的城市。2007年，沈陽市房價平均僅3280元/平方米。目前沈陽市住宅平均房價僅為3500元/平方米左右。
但是，影響房價的主要因素——地價卻一直往上躥。2007年9月，沈陽市南京北街商業(yè)地拍出了3.9萬元/平方米的天價。而與此同時，隨著外地大開發(fā)商在2006年底的涌入，沈陽市出現(xiàn)了搶“地王”，囤地的現(xiàn)象。
2007年，沈陽地價在不斷放出大規(guī)模地塊的同時，地價也一路狂漲。沈陽市長白地區(qū)，地價從2004年的1200元/平方米，狂漲到2007年的4500元/平方米，2007年8月，當?shù)剡�拍出了6830元/平方米的地塊。該地區(qū)土地價格在3年內(nèi)漲了4倍。
公開數(shù)據(jù)顯示，2007年，沈陽市土地出讓面積在2200萬平方米左右，今年沈陽市將面臨“大盤齊開”的局面，整個市場供應旺盛，而需求量卻有待發(fā)掘。
“全國最大的樓盤都集中在沈陽。”陽光100常務(wù)副總裁范小沖說，很多大型開發(fā)商喜歡在沈陽郊區(qū)拿大塊土地，做大盤，因此沈陽市今年6月30日前要完成閑置土地清理工作，難度會比其他城市更大�！�
基強聯(lián)行日前的一份關(guān)于開發(fā)商囤地的報告中指出，2007年大型開發(fā)商共斥資1200億元在全國囤地，比較嚴重的地區(qū)即是南昌、沈陽等二線主力城市。
例如碧桂園2007年就在沈陽市花費29億購買了4塊巨幅地塊，每塊規(guī)劃建筑面積都在200萬平方米以上，4塊土地合計面積超過1萬畝。
恒大地產(chǎn)則在去年一口氣在沈陽吃下三個大地，如今因上市擱淺面臨償債危機，不得不將沈陽項目進行大甩賣。
記者獲悉，恒大地產(chǎn)在沈陽的一處樓盤，本來計劃開盤價在6000元/平方米，結(jié)果突然開出了3800元/平方米的低價。沈陽市雖然整體樓盤價位不高，但是如果今年外地開發(fā)商們集體在沈陽市甩賣樓盤，則對沈陽市樓市的打擊可想而知。
一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士在日前召開的“北方經(jīng)濟及城市發(fā)展高峰論壇暨第二屆天津地產(chǎn)年會”上告訴記者，沈陽地產(chǎn)業(yè)界對今年的樓市預測是，郊區(qū)樓盤將出現(xiàn)較大風險。而目前沈陽郊區(qū)集中的都是大盤，且掌握在外地開發(fā)商手中，這些開發(fā)商拿地成本都在1000元/平方米以下，具有囤地的條件。無論這些開發(fā)商是將這些土地形成樓盤拋售，還是囤積在手中，一旦節(jié)奏把握不好，都會對沈陽市樓市造成巨大沖擊。
相比沈陽市而言，石家莊市樓市調(diào)整則面臨更大壓力。據(jù)了解，石家莊市市區(qū)平均房價目前在4000元/平方米以下。而在樓市迎來調(diào)整的時機，偏巧石家莊市大搞城市拆遷改造，今年將形成土地供應5000畝，而且全部集中在市區(qū)。去年石家莊市土地供應僅為1300畝。
據(jù)悉，石家莊市政府已經(jīng)引進了香港嘉里、大連萬達等大量外地開發(fā)商參與當?shù)氐摹叭甏笞儤印背鞘虚_發(fā)行動。如果當?shù)胤康禺a(chǎn)市場萎靡，則會影響到當?shù)氐某鞘薪ㄔO(shè)計劃。
記者了解到，石家莊市城市改造需要資金在1400億元以上，而這筆改造資金的主要來源也是城市土地出讓，如果土地價格大幅度下降，則該市政府的城市改造計劃資金難以保證。
在拆遷帶來的大量被動住房需求下，石家莊市房價一路狂漲。今年一季度，石家莊市房價上漲9.9%，在全國處于較高水平。但是地價卻出現(xiàn)了下降。
國家統(tǒng)計局河北城調(diào)隊的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，一季度河北省居住用土地交易價格上漲9.7%，工業(yè)用土地交易價格上漲4.8%，商業(yè)用土地交易價格上漲5.2%，漲幅分別較上季度回落2.9、2.2和1.5個百分點。分城市看，石家莊土地交易價格漲幅回落最為明顯，由上季度的4.3%回落至0.9%。
大量的港資、外資開發(fā)商成為石家莊城市開發(fā)的參與者。河北省發(fā)改委日前發(fā)布的該省一季度經(jīng)濟運行情況中表明，該省一季度利用外資增長高達88%。為解決外資投資當?shù)氐恼系K，當?shù)卣涨斑�出臺了《關(guān)于解決外商投資突出問題的二十條措施(試行)》。
刺激需求、改變預期
據(jù)了解，在上述背景下，今年一季度，沈陽市房地產(chǎn)景氣指數(shù)下降了52個點，為歷史之最。而石家莊市房價雖然漲幅很快，但是交易量卻急劇萎縮。這兩個城市同屬于城市化進程較快的城市，住房需求增長也很快，但是需求量釋放出來卻很難。正是在此背景下，兩城市政府出手減稅。
按照有關(guān)規(guī)定，“普通住宅”可享受1.5%的優(yōu)惠契稅稅率，而非普通住宅則根據(jù)其所處地段、價格累加，最高稅率達4%。
以一套100平米面積、單價4000元/平方米的住宅計算，實行優(yōu)惠稅率后，可減少契稅負擔1.1萬元。因此，這項政策對樓市需求的刺激作用，不言而喻。
石家莊市房管局有關(guān)人士表示，調(diào)整“普通住宅”標準僅僅是城區(qū)住宅價格上漲的結(jié)果，原來的標準不再適用，是稅收手段的調(diào)整。
但是多數(shù)專家將沈陽、石家莊等城市在同一時間段推出房屋稅收優(yōu)惠措施理解為一種政府刺激房市需求的開始。
值得注意的是，就在石家莊市出臺商品房優(yōu)惠稅率措施的同時，該市還出臺了新的住房公積金管理辦法。
5月6日，河北省建設(shè)廳召開新聞發(fā)布會，公布了《關(guān)于進一步加快發(fā)展全省住房公積金個人住房貸款業(yè)務(wù)的意見》(以下簡稱“意見”)�！耙庖姟北硎荆颖笔⒔⒆》抗e金中心與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作的貸款合作機制；將住房公積金貸款上限從30萬元提高到40萬元；開拓住房公積金個人貸款異地買房業(yè)務(wù)。
“意見”特別指出，沒有繳納過公積金的人只要具有擔保人等條件也可使用住房公積金貸款。觀察人士認為，此舉不但會刺激當?shù)刭彿啃枨�，在從銀行獲得資金比較困難的情況下，開發(fā)商還可以轉(zhuǎn)向住房公積金處獲得一定的資金支持。
而河北省住房公積金中心數(shù)據(jù)也顯示，截止到2007年末，全省住房公積金繳存總額為507億元，個貸率僅27.33%(同期全國個貸率為51.88%)，繳存余額為340億元，具有充分的提高空間。
中國指數(shù)研究院副院長陳晟表示，雖然在目前的敏感時期政府不可能采取很明顯的動作支持開發(fā)商，但諸如擴大住房公積金貸款功能、降低購房稅率等措施，已經(jīng)具有一定程度刺激市場需求的功能，以擺脫區(qū)域房市低迷的狀態(tài)。
中坤集團董事長黃怒波接受記者采訪時表示，住宅地產(chǎn)市場的低迷讓很多地方政府開始尋求對策。尤其是由于土地市場變冷，多數(shù)城市都調(diào)整了全年的供地計劃。
幾位接受記者采訪的開發(fā)商老總均表示，地方政府最不希望看到房價下降、土地賤賣。因此，自從3月份以來，幾個在全國二三線城市擁有項目的大型開發(fā)商老總就經(jīng)常受邀飛往各個城市，與地方政府商談地區(qū)房市走向問題。
本報了解到，黃石等湖北城市，在新公布的未來5年供地計劃和2009年住房建設(shè)規(guī)劃中，大幅度削減了土地供應量和住宅建設(shè)量。而某人口過百萬的城市公布的2009年住房建設(shè)規(guī)劃則表明，2009年僅建設(shè)1萬多套住宅。另外，該市公布的2008年住房供地規(guī)模還不到2007年的一半。
北京市一季度僅有6塊地成交，出于對一季度土地市場冷淡的考慮，北京市將一季度計劃供應的15塊地調(diào)整到二季度供應，這樣北京市二季度將有40塊地放量供應，但“五一”之后，北京市土地儲備中心掛出的4塊地仍處于冷落境地。
轉(zhuǎn)變調(diào)控立場
有關(guān)人士分析，削減土地供應量、調(diào)整樓市預期、降低房屋交易稅收等地方政府能用到的有限手段正在被發(fā)揮出來。在“不公開干預市場”的前提下，地方政府正悄悄轉(zhuǎn)變對樓市調(diào)控的立場。
據(jù)了解，土地市場的變化已經(jīng)給地方政府帶來了一定壓力。而即將到來的閑置土地清理大限將使各地政府與開發(fā)商一起面臨“資金鏈緊張”問題。
今年年初，國務(wù)院出臺了《國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》，規(guī)定各地要在6月底前把清理閑置土地的情況上報國務(wù)院，又被稱為“6·30大限”
而按照有關(guān)規(guī)定，閑置土地滿2年，政府要無償收回。但是從2006年開始的開發(fā)商囤地行動，已經(jīng)超出了政府能夠回購的范圍。
范小沖介紹，目前各地政府所作的種種刺激市場需求的動作，不僅僅是為了保證地方政府的財政收入，更為了保證當?shù)胤康禺a(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。
從地方政府的考慮來說，盡量讓在當?shù)負碛许椖康拈_發(fā)商資金鏈別斷裂，別出現(xiàn)大規(guī)模閑置土地收回的情況，就是保證了房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的第一步。因此，當前很多地方政府將“梳理土地”作為一項重要工作。
中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境中心研究員楊重光告訴記者，目前各地土地儲備中心已經(jīng)具有了以儲備土地權(quán)證向銀行抵押貸款的權(quán)力，一旦開發(fā)商資金鏈斷裂，政府可以讓土地儲備中心從銀行貸款，大量收購開發(fā)商手中的土地。
但是這一計劃實行起來卻面臨兩大難題：一是政府手中有充足的儲備性土地，而目前多數(shù)地方政府儲備中心要么將手中大部分土地已經(jīng)出讓；要么因為缺乏資金，在一級開發(fā)環(huán)節(jié)已經(jīng)出讓給開發(fā)商，政府手中沒有充足的“熟地”去向銀行抵押貸款；二是銀行也沒錢可貸。受信貸緊縮影響，各地分行手中并無太多的信貸額度，加之房地產(chǎn)開發(fā)貸款被嚴格限制，地方政府土地儲備中心能否獲得理想中的貸款額度，仍舊是個未知數(shù)。
據(jù)悉，很多地方政府為處理閑置土地，開始“拉郎配”。
對于大開發(fā)商手中的閑置土地，當?shù)卣嗍遣扇〗o與壓力，令其先期開發(fā)的方式。對于中小開發(fā)商手中的閑置土地，地方政府則出面為其尋找一個比較有實力的外地開發(fā)商做合作伙伴，共同開發(fā)手中的閑置土地。
“我所接觸到的開發(fā)商，要么處于觀望階段，希望得到外資或股市融資的幫助，要么則準備改行�！标愱烧f，處理閑置土地是目前地方政府和開發(fā)商共同面臨的難題。
對于石家莊和沈陽兩地出臺的刺激樓市需求的政策，范小沖等多數(shù)開發(fā)商表示認可�！斑@些城市房價和市場泡沫都沒有一線城市大，在這個時候政府適當出手引導市場向平穩(wěn)方向發(fā)展，是有好處的�！�
“例如，地方政府對開發(fā)商的選擇也已經(jīng)改變觀念，從過去賣地給價高者，到現(xiàn)在注意開發(fā)商品牌和規(guī)模，吸引能提升區(qū)域價值的開發(fā)商進入�！狈缎_說，二三線城市的住房需求很大，只要地方政府能穩(wěn)定房價，刺激需求，就可以使房地產(chǎn)市場“軟著陸”。
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