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深圳樓市必跌無疑原因分析
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http://www.mamogu.com 發(fā)稿日期:2008-5-10
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報告 投資分析 市場調(diào)研 深圳 樓市 樓盤 房地產(chǎn) 二手房 房價 南山
- 中研網(wǎng)訊：
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2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應(yīng)對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟向?qū)嶓w經(jīng)濟蔓延。金融危機“回暖不代表樓市的真實走勢，深圳樓市必跌無疑。”
盡管從數(shù)據(jù)上看，第一季度深圳樓市有回暖跡象，然而有專家認(rèn)為，這種現(xiàn)象并非是真實的體現(xiàn)。一直跟蹤、研究熱錢動向的廣東省社科院產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟研究所副所長黎友煥接受記者采訪時說，廣東、深圳樓市的回暖與否，不能從成交量來看，因為成交量仍然有虛假嫌疑。在缺少買方的情況下，開發(fā)商(或中介)采用的是左手倒右手的方式，不能反映真實的銷售狀況�！备鶕�(jù)我們的研究，“國內(nèi)一線城市的房價必跌無疑”。
姑且不去評論這樣的判斷正確與否，事實證明，參與炒樓的部分投資客已經(jīng)深度套牢。尤為明顯的是，曾經(jīng)轟轟烈烈的購房團之命運發(fā)生了根本性改變，而在這背后，是深圳市場上5.7萬套待售的樓房。在冷清的樓市里，這一數(shù)據(jù)多了幾分沉悶，少了幾分過往的喧囂。
26個新盤入市 供大于求凸顯樓市失衡
深圳世華地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2008年一季度，深圳共有26個新盤入市，總推盤面積將近90萬平方米，為全市提供了8733套商品房住宅。再加上截至2008年1月1日國土局?jǐn)?shù)據(jù)，2007年深圳依然還有不少新盤存量，其中可售住宅面積506.66萬平方米，可售套數(shù)49266套。這就是說，整個一季度，深圳全市新盤有近600萬平方米的在售面積，共57999套商品住宅在售。而去年全年一手住宅的銷售套數(shù)僅為50598套，這就說明，即使今年其他三個季度深圳不推出新盤，僅目前現(xiàn)有的存量就足夠銷售一年多。
深圳樓市供大于求的局面并未有根本性改變，在這樣一個背景下，降價是吸引消費者最好的方式之一。深圳中原深港研究中心的研究顯示，樓市回暖的最主要原因是春節(jié)過后萬科、金地等一線發(fā)展商采取降價措施，一步到位調(diào)整銷售價格，使部分購房需求得到釋放。萬科、金地降價后，南山后海、寶安中心區(qū)、西鄉(xiāng)、龍華、龍崗中心城等區(qū)域陸續(xù)有項目跟進加入降價行列，下降幅度在2-3成不等。從市場反映看，房價下降后，各項目的售樓現(xiàn)場又開始出現(xiàn)排隊買房的火爆場面，現(xiàn)場龐大的客戶人群顯示深圳住房需求相當(dāng)可觀，而且成交結(jié)果也顯示客戶的購買意愿較強。這說明開發(fā)商依靠自身力量展開的市場自救行動取得了比較好的效果，已經(jīng)明顯促成了成交。
深圳樓市第一季度的相對走高，似乎又讓深圳的投資客心頭一亮。
深圳世華地產(chǎn)研究中心總監(jiān)肖小平對記者說，雖然2008年一季度銷售面積和套數(shù)都較去年同期大幅減少，但是具體到單個月份來看，2008年一季度市場依然出現(xiàn)了明顯的回暖跡象。自去年7月市場調(diào)控開始，一手住宅銷售情況逐月走低，尤其是去年第四季度，每個月的銷售面積均不足20萬平方米，銷售持續(xù)在低位徘徊。進入2008年出現(xiàn)明顯的復(fù)蘇跡象，1月份銷售面積達(dá)到23.39萬平方米，隨后2月受春節(jié)的影響，成交量有所減少，但是到了3月，市場迅速回暖，僅前24天銷售面積就達(dá)到31.97萬平方米，與去年9月份銷售情況相當(dāng)。從目前的市場情況來看，市場信心正在逐漸復(fù)蘇。
“目前說回暖的結(jié)論為時過早�！鄙钲谑猩鐣茖W(xué)院城市營運研究中心主任高海燕對記者表示。有數(shù)據(jù)顯示，今年深圳的樓盤供應(yīng)量仍會創(chuàng)歷史新高，在目前的市場條件下，開發(fā)商要想獲得市場回暖，降價還是第一位的營銷策略。但是，一季度所形成的51.94萬平方米的住宅總銷量，與500萬平方米的市場存量相比，能夠很明確地看出，現(xiàn)在的價格下降只是一個并不穩(wěn)定的假象。
要求開發(fā)商補償差價 深圳樓市購房團或成歷史
這個并不穩(wěn)定假象的背后，實際上是買賣雙方的心理博弈。深圳知名地產(chǎn)專家、戴欣明策劃機構(gòu)首席戰(zhàn)略顧問戴欣明對記者表示，現(xiàn)在買賣雙方處在一個博弈過程中，對于外部資金來說更多是還是觀望。根據(jù)我的了解，并沒有外部資金(包括境外熱錢)在目前的時機下進入樓市，他們多是擇機而入。
相持過程中，最受傷的則是組團購房成員。戴欣明對記者表示，僅深圳炒房團成員2007年投入到深圳樓市的資金就超過百億人民幣，目前這些資金幾乎全部被深度套牢。雖然第一季度數(shù)據(jù)顯示有回暖跡象，但并不能說是真正的回暖。當(dāng)然，還有一部分投資客并不急于出售，因為他們對后市看好，這部分投資客的比例約有20%左右。其資金來源主要是自有資金，他們有的不向銀行借貸，另一方面，即使向銀行借貸，他們?nèi)匀挥凶銐虻闹Ц赌芰�，因此銀行政策的影響對他們非常有限。
甚至一年之前，組團購房帶給地產(chǎn)開發(fā)商的不僅僅是欣喜，更讓組團購房成員受益匪淺，他們從一線城市開始延伸二、三線城市，但是，這樣的日子很快打破。進入2007年下半年以來，隨著廣東、深圳樓市的下跌，購房團成員出現(xiàn)了資金壓力和還貸難題。這一現(xiàn)象，在進入2008年后尤為突出。
有最新的消息指出，2007年在深圳組建的購房團，很多人面臨著還貸壓力和樓市降價帶來的巨額損失。以深圳蛇口的半島城邦為例，2007年的價格是3.5萬/平方米，而進入2008年后直線下降，4月中旬時價格已跌至不到2萬/平方米，這讓組團購房成員的資產(chǎn)迅速縮水并且面臨著巨大還貸壓力。要么忍痛清盤，要么背負(fù)巨大的還款壓力，但無論選擇哪種方式，無一例外的結(jié)局都是財富縮水。
深圳一家地產(chǎn)開發(fā)商的營銷總監(jiān)表示，目前即使降價促銷，組團購房的現(xiàn)象也越來越少了。一是政策環(huán)境更為嚴(yán)厲；二是銀行借貸政策如果沒有改變的話，組團購房也許將成為歷史，但無論怎樣改變，也不可能出現(xiàn)以往組團購房現(xiàn)象，因為風(fēng)險還是比較大。
要求開發(fā)商補償，也是深圳樓市中的一大特色。3月22日上午，百名業(yè)主涌入了位于深圳關(guān)外的民治街道金地梅隴鎮(zhèn)花園售樓處，要求地產(chǎn)商退房或者現(xiàn)金補償差價，或者送精裝修、管理費、車位等。原因就是，去年7月，金地梅隴鎮(zhèn)二期第二批開盤，均價約為每平方米1.56萬元，好的戶型和樓層達(dá)到每平方米1.7萬元。今年2月24日，金地梅隴鎮(zhèn)三期開盤，價格比二期二批低了約4000元。
“購房不到一年還沒入住，房價就被開發(fā)商降成了這樣，我們要求開發(fā)商補償差價！”這幾乎代表了深圳所有被套投資客的一種真實想法。
即使是國內(nèi)知名地產(chǎn)商深圳萬科，亦因為樓市下跌而遭到購房者的聲討。位于深圳關(guān)外的萬科第五園，2007年9月8日三期開盤，高層單位映月居和攬月居以毛坯房形式推出，均價每平方米14800元；而今年3月1日，萬科第五園對后期推出的撫月居以及映月居、攬月居剩余單位以全新精裝修的形式銷售，均價下調(diào)到每平方米 11500元，下降了3000多元，由此引起了在高價位購買此房投資者們的不滿。
然而，深圳萬科地產(chǎn)副總經(jīng)理張酹的回復(fù)是，對第五園部分業(yè)主提出的補差價、免物業(yè)管理費和免費車位等要求，公司很難給予滿足。
20%投資人堅守看多樓市 投資客分化離場觀望
看著身邊一幕幕現(xiàn)實劇，深圳樓市在買賣雙方博弈的心理下，投資客的隊伍中出現(xiàn)了分化。
深圳中原深港研究中心研究表明，由于國內(nèi)住房制度的重大調(diào)整以及金融環(huán)境的改變，2008年深圳房地產(chǎn)市場已經(jīng)大大不同于2007年。很多投資客已經(jīng)慢慢離開市場了，選擇離開主要有兩個方面的原因：從利率角度來說，2007年連續(xù)加息，目前首次置業(yè)的按揭貸款利率達(dá)到6.65%，二次置業(yè)的按揭貸款利率更高達(dá)8.61%，供房成本大增；其次從租金角度考慮，2007年的深圳樓價漲幅過快，而租金卻保持相對穩(wěn)定，租金回報率下降，對樓市投資者不再具有吸引力。
“2004年有個投資人把一套房子以40萬元的價格出售，2007年底又經(jīng)我手，以70萬元的價格再次買了回來。他的理由是如果不買樓還能買什么？股市的投資風(fēng)險也同樣存在，在投資渠道相對有限的情況下，投資人仍然看好樓市的回報率和未來預(yù)期，所以還是堅定選擇樓市。這部分群體在深圳投資客的比率中占據(jù)約20%的比例�！鄙钲谝患业禺a(chǎn)中介置業(yè)顧問說。
這一說法，得到了業(yè)內(nèi)人士的認(rèn)同。高海燕分析，雖然沒有準(zhǔn)確的量化指標(biāo)來統(tǒng)計到底有多少人繼續(xù)看好深圳樓市，但由于深圳市近幾年的高速發(fā)展，有相當(dāng)一部分投資客具有一定的經(jīng)濟實力，20%的投資人看多樓市這一比例是存在的。
肖小平對記者說，深圳住宅市場在經(jīng)歷了漫長的市場調(diào)控期以后，投資型置業(yè)者逐漸淡出市場，眼下市場上多以自住型買家為主。從置業(yè)目的來看，目前市場上的買家主要分為兩種類型：第一種是首次置業(yè)者，多為較年輕的白領(lǐng)。第二種是換房客。這類買家中，中年人居多，由于家庭居住需求升級等原因，再次置業(yè)。這類買家一般選擇購買較大戶型物業(yè)。
與以往不同的是，市場成交量的回升并沒有引來大量跟風(fēng)，很多投資者理性對待。世華地產(chǎn)的研究顯示，3月份，在深圳整體價格已經(jīng)出現(xiàn)明顯下跌，以及剛性需求的共同作用下，不少買家出手，從而使得成交量出現(xiàn)明顯回升，樓市出現(xiàn)回暖跡象。在此情況下，更多的買家持謹(jǐn)慎態(tài)度開始進入市場，但是隨著他們對物業(yè)價格的深入了解，他們發(fā)現(xiàn)目前跌幅較明顯的是一些配套相對較差的樓盤，而他們心儀的配套好、品質(zhì)高的樓盤降價并不十分明顯，或者降價幅度并沒有達(dá)到他們的心理預(yù)期，他們又不愿意以高于自己心里預(yù)期的價格購買，并且態(tài)度強硬。這樣的形勢下，部分買家只好選擇繼續(xù)持幣觀望。
以深圳南山為例，市場調(diào)查表明，目前態(tài)度強硬的買家，正是出于對市場未來前景的不看好，尤其是深圳南山的置業(yè)者。其主要原因在于，他們認(rèn)為，南山之前的投資成分太高，上漲速度過快，導(dǎo)致價格的泡沫成分很大。而且南山的剛性置業(yè)需求又相對弱于福田和羅湖，且租賃市場相對而言，也沒有這兩個區(qū)域發(fā)達(dá)。另一方面，目前南山區(qū)又充斥著大量的有效賣盤，供過于求現(xiàn)象十分明顯，且買家普遍對目前的價格接受程度不高，成交活躍度十分有限。這種情況下，他們認(rèn)為南山區(qū)的物業(yè)繼續(xù)降價的可能性很大，因此他們目前并不急于出手，而是選擇繼續(xù)觀望。
關(guān)外二手房價格同比漲22%
關(guān)內(nèi)二手房成交同比降70%
觀望氛圍愈是濃厚，市場活躍程度則愈淡，與之有聯(lián)帶效應(yīng)的二手房交易同樣低迷。
肖小平分，2008年1季度深圳關(guān)內(nèi)二手住宅成交非常低迷，關(guān)內(nèi)成交面積約為40.42萬平方米，同比下降69.1%，幾乎回落至2004年同期水平。從2007年開始房地產(chǎn)調(diào)控后，二手成交大幅下滑，2008年1季度更是同比下降近7成。目前，房貸等調(diào)控政策嚴(yán)厲，房價連續(xù)幾個月出現(xiàn)下滑，市場信心不足，客戶觀望氣氛濃重，是造成二手成交低迷的主要原因。
近幾年，深圳關(guān)內(nèi)二手住宅成交量一直占到總成交量的60%以上，這說明關(guān)內(nèi)依然是二手住宅市場的主戰(zhàn)場。但隨著深圳城市的外延發(fā)展，關(guān)外的房地產(chǎn)市場也日益紅火，二手住宅成交所占比例有所增加�？梢灶A(yù)計，在人們對關(guān)外置業(yè)需求增多的情況下，關(guān)外二手樓將愈發(fā)受到重視，且關(guān)內(nèi)二手樓市場潛力有限的客觀因素，都會導(dǎo)致關(guān)外成交比例的繼續(xù)增大。
值得注意的是，雖然深圳關(guān)外二手住宅市場成交均價自2007年年底開始下跌，但跌幅并不大。據(jù)世華成交系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，2008年1季度深圳關(guān)外二手住宅成交均價為7658元/平方米，與2007年一季度相比，上漲22.7%。
通過世華當(dāng)?shù)氐劁伒恼{(diào)查發(fā)現(xiàn)，深圳關(guān)外二手住宅的客戶以當(dāng)?shù)厝耸繛橹鳎嫉娇偪腿旱?成左右。他們多是當(dāng)?shù)氐恼驒C關(guān)的工作人員、企業(yè)高層、生意人等。而關(guān)內(nèi)人也有去關(guān)外置業(yè)的，他們更看重的是關(guān)外住宅的價格優(yōu)勢。
目前，深圳關(guān)外的二手住宅市場中，投資成分較小，更多的是用來自住。據(jù)統(tǒng)計，自住型購買成交量與投資型購買的比例為8：2。這些自住需求主要來自結(jié)婚、子女教育、房屋升級換代等剛性需求。
肖小平分析，在2007年投資客大量入市的情況下，深圳關(guān)外二手住宅市場產(chǎn)生供不應(yīng)求的局面，一般區(qū)域的供需比例超過了1：2，價格不斷攀升。下半年客戶開始觀望，需求急劇減少，一些投資客的拋盤導(dǎo)致市場上有效盤源數(shù)量的增加，供過于求，價格又開始下滑。隨著2008年1季度自住剛性需求的放量，供需矛盾出現(xiàn)緩和，二手房價也開始止跌轉(zhuǎn)穩(wěn)。在2007年的樓市發(fā)展教訓(xùn)后，2008年將不會出現(xiàn)樓市投資過度的局面，也就不會產(chǎn)生嚴(yán)重的供需矛盾，二手房價將會平穩(wěn)發(fā)展。
熱錢繼續(xù)伺機而動 深圳樓市后市有望繼續(xù)降價
目前來看，深圳樓市存在的矛盾之一就是供過于求，這種現(xiàn)象在觀望氛圍濃厚的情形下，就更加突出。在交投清淡、降價促銷的時機下，熱錢或大量的外部資金是否會進入，成為更多投資者觀察樓市的風(fēng)向標(biāo)。
來自官方的聲音，顯然為過去的2006和2007年熱錢進入房地產(chǎn)行業(yè)下了定論。3月12日，中國商務(wù)部長陳德銘透露，去年有高達(dá)800億美元熱錢流入中國房地產(chǎn)市場。
去年統(tǒng)計顯示，中國對外貿(mào)易順差總額為2600億美元，但外匯存底卻爆增約4600億美元。當(dāng)中約2000億美金的差額從哪來？陳德銘指出，“40%是通過房地產(chǎn)這條線進來的熱錢。”按商務(wù)部粗步估算，光去年一年就有高達(dá)800億美元的熱錢流入中國房地產(chǎn)市場。陪同陳德銘出席記者會的商務(wù)部外國投資管理司長李志群表示，中國從2006年以來，發(fā)布一系行規(guī)范和加強對外商投資房地產(chǎn)領(lǐng)域的管理文檔，目的是要防止投機性資金進入中國房地產(chǎn)領(lǐng)域。
“我認(rèn)為熱錢目前不可能進入深圳樓市，他們也在觀望并尋找最好的時機�！� 戴欣明說，根據(jù)我的判斷，很多資金有可能在4個月后進入深圳樓市，時間大概在7月、8月份，這是因為市場經(jīng)過一段時間的變化以后，投資人會選擇一個認(rèn)為比較好的時機。從目前的價格走勢來看，未來可能還會有一些降價促銷的可能，也許會是投資客的進入時機。
至少目前看來，深圳樓市在降價促銷中迎來了一個相對的銷售高峰，這似乎讓投資者看到了一線轉(zhuǎn)暖希望。但是，仍有不同的聲音在提醒投資者，深圳房價還會走跌。
黎煥友對記者表示，深圳有些新開盤的樓盤入住率不到20%，其余的部分都是投資客，這是一種畸形的市場。不僅僅是深圳，全國一線城市的房價今年下跌無疑，二線城市可能會繼續(xù)上漲，但今年年底可能就會出現(xiàn)下跌拐點，三線城市則是普漲勢頭，這是因為過去的房價過低，預(yù)計2009年三線城市還會繼續(xù)上漲。
就深圳市場而言，在新盤供應(yīng)充裕，以及政策調(diào)控等因素的影響下，未來新房面臨很大的銷售壓力。肖小平分析，在這種情況下，開發(fā)商要想提高銷售率，盡快回籠資金，那么只有通過繼續(xù)降價吸引置業(yè)者，所以未來不排除新房可能還會繼續(xù)降價。事實上，從近期樓盤的銷售情況也可以看出，定價合理的低價盤比較受歡迎，不少新盤在降低銷售價格以后，銷售率有明顯上升。
“如果目前市場狀況持續(xù)半年，我認(rèn)為會有很多樓盤降價�！备吆Ｑ嗾f，從開發(fā)商的角度來看，他們?nèi)匀辉谧非罄麧欁畲蠡�，不愿降低利潤，但市場環(huán)境今非昔比，就目前的市場情況看，出現(xiàn)開發(fā)商所期待效果的可能性極小。
4月11日，高海燕在他的博客中寫道：累計加息形成的利率水平已經(jīng)讓很多普通置業(yè)者不堪重負(fù)。未來，加息還將繼續(xù)，對投資者而言，中期投資性價比不高，短期投機沒有機會。 - ■ 與【深圳樓市必跌無疑原因分析】相關(guān)新聞
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