而在新項(xiàng)目不斷推出并帶來(lái)一系列優(yōu)惠活動(dòng)的刺激下，今年的“五一”小黃金周北京樓市出現(xiàn)了一波交易的小高潮，來(lái)自北京市房地產(chǎn)交易管理中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，“五一”期間北京市日均期房網(wǎng)上認(rèn)購(gòu)套數(shù)達(dá)到403套，與剛剛過(guò)去的清明小假期相比,上漲了120%。相對(duì)于去年的“五一”大黃金周而言，今年的交易量也小幅上漲了13%。

    而不久前，國(guó)家發(fā)改委價(jià)格司在最新發(fā)布的一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格形勢(shì)分析報(bào)告中指出，近期股票市場(chǎng)深幅調(diào)整，大量資金逃離股市。在投資渠道狹窄和通貨膨脹率居高不下的情況下，這些資金很可能選擇再次進(jìn)入投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小的房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而拉動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)走高。同樣根據(jù)最新一期的國(guó)家發(fā)改委統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，雖然一季度房屋交易量出現(xiàn)打幅度縮水，但是房?jī)r(jià)同比上漲依然達(dá)到了11%。無(wú)論從國(guó)家的宏觀數(shù)據(jù)還是剛剛“五一”小黃金周的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，我們不難發(fā)現(xiàn)，交易量雖然處于比較低區(qū)間，但是房?jī)r(jià)依然呈長(zhǎng)期走高態(tài)勢(shì)，這樣勢(shì)必影響到一些投資者進(jìn)入樓市，從而促使市場(chǎng)逐步轉(zhuǎn)暖。正是在這樣的形勢(shì)影響下，不少開發(fā)商紛紛推出新盤，期望在5月一舉改變樓市頹勢(shì)，讓樓市再拐轉(zhuǎn)暖。但是面對(duì)消費(fèi)者的觀望情緒，開發(fā)商的如意算盤能否打響還是個(gè)未知數(shù)。

    “量多價(jià)低”撼動(dòng)購(gòu)房者

    日均成交152套同比上漲13%

    盡管“五一”的7天長(zhǎng)假被縮減為3天，但這個(gè)春節(jié)后的第一個(gè)長(zhǎng)假依舊讓京城樓市充滿了憧憬。短短一周內(nèi)就有16個(gè)項(xiàng)目開盤，而“五一”3天時(shí)間內(nèi)就有7個(gè)樓盤集中開盤，其中總價(jià)最低的樓盤36萬(wàn)元起，而且還出現(xiàn)了8.379折的高折扣，這些促銷手段無(wú)疑讓京城樓市出現(xiàn)了短暫的繁榮。

    據(jù)記者從首創(chuàng)置業(yè)得到的消息，其旗下的名盤和平大道，4月中旬也推出了2期典藏的最后一棟樓——4號(hào)樓，作為項(xiàng)目的收官之作，其推出后備受市場(chǎng)追捧，“小黃金周”這幾天更是銷售火爆；而其旗下另一名盤A-Z town愛(ài)這城，隨著小戶型新產(chǎn)品的即將推出，“小黃金周”期間看房人流大增。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于A-Z town愛(ài)這城此次推出的主力戶型是60-90平方米，正好契合了在CBD工作的租房人群以及投資型客戶的置業(yè)需求，預(yù)計(jì)新產(chǎn)品正式推出后將引發(fā)銷售“井噴”。

    除了集中入市銷售外，“五一”期間樓盤打折幅度也是非常大的。不少開發(fā)商希望利用這短暫的時(shí)間激活房地產(chǎn)市場(chǎng)。雖然他們大多還是通過(guò)打折、折上折、特惠房等這些老方法來(lái)吸引購(gòu)房人，但優(yōu)惠幅度已比一季度高出很多。

    記者統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)，在“五一”前后新入市的樓盤均有不同程度的折扣，其中位于回龍觀的東亞上北中心折扣最明顯，通過(guò)折上折的方式最高可達(dá)8.379折。按照均價(jià)1.05萬(wàn)元/平方米計(jì)算的話，該項(xiàng)目?jī)r(jià)格最多下降了1700元/平方米。

    此外，一些項(xiàng)目則直接降低了價(jià)格，如位于通州區(qū)梨園的時(shí)尚街區(qū)，近期將均價(jià)由1.2萬(wàn)元/平方米調(diào)整為1.15萬(wàn)元/平方米，另外購(gòu)房人還將享受一次性付款9.8折或按揭9.9折的優(yōu)惠。多數(shù)打折促銷的開發(fā)商均表示，折扣主要是針對(duì)“五一”期間提出的，其實(shí)有些折扣要比“五一”期間更劃算。

    大體量、大幅度的優(yōu)惠活動(dòng)還是贏得了不少購(gòu)房者的青睞，記者從北京市房地產(chǎn)交易管理中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)獲悉，今年“五一”3天北京市網(wǎng)上簽約期房套數(shù)共計(jì)455套，比去年同期的402套上漲了53套，同比增加了13%，而日均期房網(wǎng)上認(rèn)購(gòu)套數(shù)也達(dá)到403套，與剛剛過(guò)去的清明小假期相比,上漲了120%。這一大幅度增長(zhǎng)無(wú)疑與開發(fā)商的聯(lián)合救市有著莫大的關(guān)系，但是期望一個(gè)小黃金周讓北京樓市整體回暖的想法顯然不現(xiàn)實(shí)。

     90平方米以下小戶型熱銷

    二手房成交量同比增長(zhǎng)三成

    今年的“五一”假期雖然已經(jīng)“瘦身”為3天，但卻推動(dòng)了新一輪的二手房置業(yè)狂潮。記者從我愛(ài)我家獲悉，從這3天的日均成交量來(lái)看，比去年同期增長(zhǎng)三成，表明繼今年三四月份二手房市場(chǎng)成交回暖后，北京5月二手房市場(chǎng)將持續(xù)升溫。在談到“五一”假期里二手房市場(chǎng)出現(xiàn)成交上漲的原因時(shí)，我愛(ài)我家副總胡景暉表示，假期由原來(lái)的7天“瘦身”為3天，這對(duì)那些打算出國(guó)旅游或去外地長(zhǎng)途旅游的人士來(lái)說(shuō)已不現(xiàn)實(shí)，所以很多有置業(yè)需求的家庭，轉(zhuǎn)而利用這3天的假期選擇自己心儀的區(qū)域去看房，在一定程度上更加促進(jìn)購(gòu)房人的成交。

    從“五一”這3天的成交戶型來(lái)看，其中90平方米以下的緊湊戶型占成交總量的68%左右，從這一數(shù)據(jù)來(lái)看，中小戶型的房子仍繼續(xù)受到市場(chǎng)的追捧和青睞。其中數(shù)據(jù)顯示，90平方米以上的大戶型的成交比重也比1-4月的30%增加了兩個(gè)百分點(diǎn)，這也說(shuō)明由于受“70/90”政策以及對(duì)別墅用地的禁止開發(fā)的影響，高檔物業(yè)如大戶型的公寓、別墅等產(chǎn)品由于本身的稀缺性、抗跌性等優(yōu)勢(shì)的影響，已經(jīng)被市場(chǎng)普遍看好，5月的成交量有可能將進(jìn)一步上漲。

    而從成交區(qū)域分布來(lái)看，已經(jīng)開通的地鐵1號(hào)、2號(hào)、13號(hào)、5號(hào)線，還有即將開通的地鐵10號(hào)線、地鐵4號(hào)線的沿線區(qū)域幾乎都成為交易熱點(diǎn)，這也表明“軌道交通”仍是人們安家置業(yè)時(shí)考慮的重要因素。從整體交易情況來(lái)看，城市周邊區(qū)域的成交熱度愈發(fā)升溫。東到通州，西到玉泉路，南到劉家窯、大興區(qū)域，北到天通苑、回龍觀、亞北區(qū)域，以上地區(qū)的交易比重較之1-4月明顯上升。

    值得關(guān)注的是，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，目前的購(gòu)房者的心態(tài)已經(jīng)趨于理性，很多家庭在購(gòu)房前都是經(jīng)過(guò)慎重考慮的，如有孩子的家庭要考慮到孩子的上學(xué)問(wèn)題，所以他們會(huì)選擇學(xué)校周邊的房子；有老人的家庭，就會(huì)想到社區(qū)周邊的醫(yī)療配套設(shè)施是否完善等問(wèn)題；年輕的家庭在購(gòu)買房子時(shí)就會(huì)考慮到家庭房產(chǎn)區(qū)位和辦公地址之間的距離是否平衡等因素�？紤]到“老少三代”兼顧，很多家庭利用這3天假期召開了家庭會(huì)議，討論購(gòu)房選址的問(wèn)題。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，二手房由于本身具備地段好、交通方便、設(shè)施成熟、現(xiàn)房即買即住等優(yōu)勢(shì)；再加上北京二手房市場(chǎng)日益規(guī)范；二手房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有升，趨向平穩(wěn)；同時(shí)二手房房源數(shù)量增多，使眾多置業(yè)人士的選擇余地更加廣泛，這都表明二手房最佳的購(gòu)房時(shí)機(jī)已經(jīng)到來(lái)。隨著5月北京房展會(huì)的開幕，今年的5月對(duì)于北京的二手房市場(chǎng)，很可能將由“黃金周”演變?yōu)椤包S金月”。

    持幣觀望情緒濃厚

    5月樓市走向成今年關(guān)鍵

    雖然今年的小黃金周，無(wú)論是新房還是二手房的交易量均出現(xiàn)了小幅度的上漲，但是面對(duì)前4個(gè)月的樓市寒冷局面，無(wú)論是誰(shuí)也沒(méi)有信心認(rèn)為這一小幅度的變化將帶動(dòng)整個(gè)樓市的回暖，根據(jù)網(wǎng)上對(duì)20237購(gòu)房者的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，近81.34%的購(gòu)房者表示，現(xiàn)在不是購(gòu)房的最佳時(shí)機(jī)，北京的房?jī)r(jià)還有下降空間。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于現(xiàn)在房?jī)r(jià)過(guò)高，已經(jīng)達(dá)到購(gòu)房者的上限，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲必然會(huì)使成交量繼續(xù)處在低位，5月的樓市銷售情況可能預(yù)示著整個(gè)2008年北京樓市的走勢(shì)。

    根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，一季度，全市商品房現(xiàn)房銷售面積為72.1萬(wàn)平方米，比上年同期下降17.3%；期房銷售面積為102萬(wàn)平方米，下降56.7%。其中，住宅現(xiàn)房銷售面積37.4萬(wàn)平方米，期房銷售面積88.1萬(wàn)平方米，分別下降39.2%和50.9%。從住宅銷售套數(shù)看，一季度全市銷售住宅10598套，日均簽約量勉強(qiáng)過(guò)了100套，比上年同期下降46.9%。分區(qū)域看，四城區(qū)、近郊區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)住宅銷售套數(shù)比重分別為3.5%、48.9%和47.6%。

    無(wú)疑銷售量的暴跌，直接導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈嚴(yán)重緊張。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源688.3億元，比上年同期增長(zhǎng)24.1%。其中，金融貸款243.2億元，比上年同期增長(zhǎng)60.3%，占本年資金來(lái)源比重的35.3%，比上年全年提高7.9個(gè)百分點(diǎn)；利用外資額達(dá)2.8億元，增長(zhǎng)3.6倍；自籌資金136.2億元，增長(zhǎng)7.2%，其中，自有資金增長(zhǎng)3.9%，增幅同比回落27.6個(gè)百分點(diǎn)；定金及預(yù)收款185億元，下降7.4%，占本年資金來(lái)源的比重比上年全年降低9.7個(gè)百分點(diǎn)。從中我們不難看出，開發(fā)商自有資金和項(xiàng)目回籠資金均出現(xiàn)了大幅度下滑，意味著不少企業(yè)要依靠外部力量渡過(guò)困難期。

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