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2008年5月份的樓市情況分析
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http://www.mamogu.com 發(fā)稿日期:2008-5-20
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2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2009年北京房地產行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經濟向實體經濟蔓延。金融危機深圳、廣州成交量大幅上漲，其它城市成交量依然低迷。本報告數(shù)據(jù)多數(shù)采集至2008年5月前兩周。按照我們對不同區(qū)域的10個城市成交量的跟蹤發(fā)現(xiàn)：深圳、廣州一改昔日低迷狀況，成交量大幅上升，環(huán)比增長一倍以上，同比實現(xiàn)了正增長；但除此兩個城市之外，其它城市5月樓市表現(xiàn)依然低迷。
價格調整促使成交量上漲。從深圳、廣州的新房成交價格指數(shù)的變化情況來看，我們認為，成交量的大幅上漲應該歸因于連續(xù)數(shù)月的價格下調。
樓市整體回暖需要價格的重新定位。如果把房地產市場需求分為剛性需求和投資需求的話，顯然，由于政府抑制投資需求的政策短期不會改變，因此投資需求很難出現(xiàn)大幅上升。所以，我們認為，整體樓市回暖還是將寄希望于剛性需求的回升。而剛性需求的刺激勢必需要價格的重新定位，否則樓市整體回暖在未來將很難出現(xiàn)。
開發(fā)商資金困境將加速房價高位下調。2008年一季度商品房施工面積累計量已經達到2007年全年的67.2%。而一季度的房地產開發(fā)累計資金來源僅為2007年全年的24.76%，單位新開工面積和單位施工面積的到位資金均呈現(xiàn)下降。可見，房地產企業(yè)的開發(fā)資金趨于緊張。若在未來信貸繼續(xù)緊縮的情況下，房地產企業(yè)通過銷售回籠資金的要求將日益強烈，房價高位下調以促進成交的可能性加大。
房價存在下行需要，但出現(xiàn)非理性深跌的可能性應該不大。我們從房地產企業(yè)資金回籠的角度做了兩種假設，認為未來房價存在下行風險但不會出現(xiàn)深跌。同時，由于房地產需求依然存在且非常旺盛，因此，房價適當調整仍然會有較強成交量來支撐，深圳和廣州5月交易量的大幅上漲應該是個例證。
樓市成交量和成交價格缺乏配合，房地產"市場底"尚未形成，房地產板塊走出強勢尚需時日。
一、主要大中城市房地產市場成交情況
本報告數(shù)據(jù)多數(shù)采集至2008年5月前兩周。按照我們對不同區(qū)域的10個城市成交量的跟蹤發(fā)現(xiàn)：珠三角的深圳、廣州一改昔日低迷狀況，成交量大幅上升，環(huán)比增長一倍以上，同比甚至實現(xiàn)了正增長；但除此兩個城市之外，其它城市5月樓市表現(xiàn)依然低迷。
環(huán)渤海區(qū)域
北京：在3月成交量大幅上升之后，4月北京再度出現(xiàn)萎靡，5月前兩周住宅成交量較4月周均成交量有所上升。但同比而言，5月前兩周周均成交套數(shù)較07年5月降幅為24.66%。
從商品房價格來看，按照發(fā)改委公布的價格指數(shù)，4月新建商品住房銷售價格指數(shù)同比增幅繼2007年10月以來，呈回落趨勢；環(huán)比增幅0.2%，為自2007年以來最低。
天津：5月前兩周的天津依然沒有走出4月的低迷，成交量繼4月繼續(xù)走低，住宅周均成交面積同比大幅下降，降幅達到42.66%。
從商品房價格來看，按照發(fā)改委公布的價格指數(shù)，4月新建商品住房銷售價格同比增幅較2008年3月增大0.3個百分點；環(huán)比增幅回落0.2個百分點。
長三角區(qū)域
上海：經過3月成交量的大幅上漲之后，4月的上海樓市上升勢頭不在。進入5月，前兩周住宅周均成交套數(shù)較4月有一定程度放大，但同比仍然大幅萎縮，降幅達到31.7%。
從商品房價格來看，按照發(fā)改委公布的價格指數(shù)，2008年以來，新建商品住房銷售價格同比下降0.1個百分點，環(huán)比增幅上升0.1個百分點。
杭州：自進入08年來，杭州房地產交易持續(xù)呈現(xiàn)低迷狀態(tài)，5月前兩周商品房周均成交量同比降幅高達54%。
從商品房價格來看，按照發(fā)改委公布的價格指數(shù)，2008年4月，新建商品住房銷售價格指數(shù)同比增幅維持在3月的水平，但環(huán)比增幅較3月提高0.2個百分點。
蘇州：5月蘇州商品住宅周均成交較4月有所放大，但同比07年5月降幅依然為22.6%。
珠三角區(qū)域深圳：5月前兩周，深圳成交量大幅上升。新房周均成交套數(shù)較4月增長103.3%,同比也首次實現(xiàn)正增長，增幅為10.1%。顯然，經過價格的下調之后，深圳房地產市場找到了一定的支撐。
從商品房價格來看，按照發(fā)改委公布的價格指數(shù)，自2007年11月以來，新建商品住房銷售價格同比增幅持續(xù)回落；而環(huán)比價格增幅自2007年12月以來連續(xù)5個月呈現(xiàn)負增長。
廣州：5月前兩周，廣州成交量大幅上升。住宅周均成交套數(shù)較4月增長211.7%,同比也首次實現(xiàn)正增長，增幅為11.3%。從商品房價格來看，按照發(fā)改委公布的價格指數(shù)，自2007年9月以來，新建商品住房銷售價格同比增幅連續(xù)7個月回落；而環(huán)比價格增幅再次出現(xiàn)負增長。
中部區(qū)域
重慶：進入5月，重慶交易量表現(xiàn)不佳。主城區(qū)商品房周均成交面積同比降幅達到為49.4%。
從商品房價格來看，按照發(fā)改委公布的價格指數(shù)，4月新建商品住房銷售價格增幅同比繼續(xù)回落，環(huán)比價格小幅增長。
成都：5月前兩周商品房周均成交套數(shù)較4月略有所下滑，同比07年5月降幅為20.98%。
從商品房價格來看，按照發(fā)改委公布的價格指數(shù)，新建商品住房銷售價格同比增幅繼續(xù)回落；而環(huán)比價格與3月持平。
西安：5月前兩周，西安商品房周均成交面積較4月大幅下滑，同比降幅更是達到53.97%。
從商品房價格來看，按照發(fā)改委公布的價格指數(shù)，2008年4月，新建商品住房銷售價格環(huán)比增幅0.7%，房價依然高位運行。
二、樓市整體回暖需要價格的重新定位
如果把房地產市場需求分為剛性需求和投資需求的話，顯然，由于政府抑制投資需求的政策短期不會改變，因此投資需求很難出現(xiàn)大幅上升。所以，我們認為，整體樓市回暖還是將寄希望于剛性需求的回升。而剛性需求的刺激勢必需要價格的重新定位，否則樓市整體回暖在未來將很難出現(xiàn)。
而從深圳、廣州的新房成交價格指數(shù)的變化情況來看，顯然是在價格的高位經過數(shù)月大幅下調之后，才出現(xiàn)成交量的大幅上漲。
三、發(fā)商資金困境將加速房價高位下調
2008年一季度商品房施工面積累計量已經達到2007年全年的67.2%，同比增幅也達到27.51%。而一季度的房地產開發(fā)累計資金來源僅為2007年全年的24.76%，單位新開工面積和單位施工面積的到位資金也呈現(xiàn)下降�？梢�，房地產企業(yè)的開發(fā)資金將日趨緊張。在未來信貸繼續(xù)緊縮的情況下，房地產企業(yè)通過銷售回籠解決資金的要求將日益強烈，房價高位下調以促進成交的可能性加大。
具體而言，我們就開發(fā)商存在的資金困境對未來房價的影響做了兩種極端假設。
第一種假設：多數(shù)優(yōu)秀的大中型企業(yè)資金鏈較為健康，極少數(shù)小企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂。那資金出現(xiàn)問題的公司會采取什么辦法解決問題？如果公司可以通過出售目前達到銷售條件的商品房來自救的話，公司將會采取降價銷售的策略，靠銷售回籠來補充需要資金。由于這樣的公司為少數(shù)，這樣降價的項目也為少數(shù)，它對整個市場的沖擊力就有限。房價難以形成整體向下的趨勢。當然，如果公司還沒有可供出售的商品房，那出售項目或被兼并將成為可能，而這樣并不會對房價造成直接影響。
第二種假設：少數(shù)企業(yè)資金鏈健康，多數(shù)企業(yè)資金鏈斷裂。這時將有大面積的項目通過降價銷售回籠資金。當降價成為市場主流時，客戶買漲不買跌的心理，很可能導致市場成交依然冷淡。開發(fā)商通過降價銷售回籠資金無果，最終將資金鏈斷裂乃至倒閉。此時價格已經出現(xiàn)大跌。同時，由于大量開發(fā)商倒閉，未來市場供給出現(xiàn)大量不足，由于真正住房需求并沒有減少，因此在房價大幅下降后，未來很有可能出現(xiàn)大幅上漲，簡言之，就是樓市將是大起大落。這種情況顯然對我國的整體經濟傷害極大，政府的調控政策必然會極力避免這種情況的發(fā)生。
因此，從開發(fā)商的資金困境和剛性需求的房價承受能力來看，我們認為真實地情況可能介于上訴兩種假設之間，即在房價也不發(fā)生深跌的情況下，存在進行下調的可能性。
總體來看，我們認為，目前樓市成交量和成交價格缺乏配合，房地產"市場底"尚未形成，房地產板塊走出強勢尚需時日。
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