隨著5月銷(xiāo)售旺季的到來(lái)，各地開(kāi)發(fā)商趁著"5.1春交會(huì)"的機(jī)會(huì)加大了推盤(pán)力度，從我們監(jiān)測(cè)的幾個(gè)城市的成交情況來(lái)看，最近兩周銷(xiāo)量總體上也出現(xiàn)了不同程度的上升。但總體來(lái)看，市場(chǎng)并未出現(xiàn)井噴行情，各地成交量只是勉強(qiáng)達(dá)到3月下旬高峰期的水平，市場(chǎng)在傳統(tǒng)的銷(xiāo)售旺季僅出現(xiàn)出了弱勢(shì)反彈行情，調(diào)整將不可避免的進(jìn)入下半年。

　　房地產(chǎn)行業(yè)07年的預(yù)收賬款占營(yíng)業(yè)收入的53%，假如08年的預(yù)收賬款占營(yíng)業(yè)收入的25%，若08年?duì)I業(yè)收入要保持20%的增長(zhǎng)率，可以承受實(shí)際銷(xiāo)售收入（含預(yù)收賬款）下降22.4%的幅度。目前北京、廣州、深圳、武漢等地銷(xiāo)量下降幅度遠(yuǎn)高于22.4%，上海、天津也有近20%的降幅。雖然各城市房屋價(jià)格總體上較07年要高，但08年?duì)I業(yè)收入要實(shí)現(xiàn)20%的增長(zhǎng)目標(biāo)還需要下半年的銷(xiāo)量狀況明顯好轉(zhuǎn)。因此我們認(rèn)為這一增長(zhǎng)目標(biāo)可能問(wèn)題不大，但存在一定的壓力。但若要求09年?duì)I業(yè)收入再增長(zhǎng)20%，假設(shè)預(yù)收賬款占營(yíng)業(yè)收入20%的比重，09年實(shí)際銷(xiāo)售收入需增長(zhǎng)47.2%，這還未考慮成本上升帶來(lái)的利潤(rùn)增長(zhǎng)壓力，因此09年的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)在目前看來(lái)，顯然存在一定的不確定性。

　　鑒于上述對(duì)行業(yè)的謹(jǐn)慎態(tài)度，我們認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)的整體性買(mǎi)入機(jī)會(huì)還需等待。房地產(chǎn)行業(yè)目前的PE在18-20倍之間，估值的確較低，但這也反應(yīng)了市場(chǎng)對(duì)行業(yè)09年業(yè)績(jī)的擔(dān)憂，因此有其合理性。我們認(rèn)為，在行業(yè)走勢(shì)尚不明朗的情況下，應(yīng)該尋找業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)較為確定的地產(chǎn)股。同時(shí)，地產(chǎn)股近期走勢(shì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期走勢(shì)呈現(xiàn)較強(qiáng)的相關(guān)性，激進(jìn)的投資者可以適當(dāng)把握階段性的機(jī)會(huì)。綜上所述，維持對(duì)行業(yè)"謹(jǐn)慎推薦"的投資評(píng)級(jí)，個(gè)股方面，推薦萬(wàn)科、冠城大通、招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)。

　　一、我們的觀點(diǎn)

　　1.1五月弱勢(shì)反彈，樓市調(diào)整步入下半年

　　隨著5月銷(xiāo)售旺季的到來(lái)，各地開(kāi)發(fā)商趁著"5.1春交會(huì)"的機(jī)會(huì)加大了推盤(pán)力度，從我們監(jiān)測(cè)的幾個(gè)城市的成交情況來(lái)看，最近兩周銷(xiāo)量總體上也出現(xiàn)了不同程度的上升。具體來(lái)看，由于成交數(shù)據(jù)備份滯后的原因，各地5.1期間成交量并未放大，而是在5.1之后的一周出現(xiàn)了成交量大幅上升的情況，但該周的新增供應(yīng)量基本上都出現(xiàn)了大幅下跌的情況，后市不容樂(lè)觀。總體來(lái)看，市場(chǎng)并未出現(xiàn)井噴行情，各地成交量只是勉強(qiáng)達(dá)到3月下旬高峰期的水平，市場(chǎng)在傳統(tǒng)的銷(xiāo)售旺季僅出現(xiàn)出了弱勢(shì)反彈行情，調(diào)整將不可避免的進(jìn)入下半年。

　　一線城市中，北京成交量略有上升，價(jià)格繼續(xù)上漲。但08年一季度，北京現(xiàn)房成交72萬(wàn)平米，期房成交102萬(wàn)平米，總成交面積174萬(wàn)平米，較07年一季度總成交面積322.75萬(wàn)平米（現(xiàn)房87.18萬(wàn)平米，期房235.57萬(wàn)平米）下跌了46%。深圳4月份的房?jī)r(jià)環(huán)比下跌12.4%，達(dá)到去年3月份的水平，1-4月份的銷(xiāo)量同比下降66%。上海情況相對(duì)要好，但在房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的情況下，成交量出現(xiàn)下降趨勢(shì)，初步統(tǒng)計(jì)，4月份成交面積約140萬(wàn)平米，較3月份下降17%，較去年同期下降25.8%，量?jī)r(jià)背離現(xiàn)象加劇。

　　二線城市中，杭州、武漢、廈門(mén)成交量有所上升，但這并不意味著這些城市已經(jīng)回暖。杭州同期推盤(pán)量的增長(zhǎng)幅度遠(yuǎn)大于成交量的增長(zhǎng)幅度，武漢、廈門(mén)也并未出現(xiàn)明顯市場(chǎng)回暖的跡象，市場(chǎng)觀望氣氛依然濃厚。天津、重慶近兩周的銷(xiāo)量則有所下降，這兩個(gè)城市在前期的表現(xiàn)相對(duì)要樂(lè)觀，而現(xiàn)在看來(lái)，觀望情緒有加劇跡象。

　　值得注意的是，深圳市場(chǎng)在短期內(nèi)從價(jià)格高漲時(shí)的供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向價(jià)格下跌過(guò)程中的供大于求，以事實(shí)證明房地產(chǎn)行業(yè)具備需求彈性大的特點(diǎn)。目前上海、北京等大城市價(jià)格繼續(xù)在上漲，樂(lè)觀者也用供不應(yīng)求來(lái)支持其房?jī)r(jià)將繼續(xù)快速上漲或者肯定不會(huì)下跌的觀點(diǎn)，但忘記了市場(chǎng)一旦出現(xiàn)調(diào)整，大量需求（投資退出，自住推遲）在短期內(nèi)將突然消失，從而使市場(chǎng)迅速轉(zhuǎn)向供大于求。

　　1.2尋找確定性個(gè)股，把握階段性行情

　　房地產(chǎn)行業(yè)07年的預(yù)收賬款占營(yíng)業(yè)收入的53%，假設(shè)08年的預(yù)收賬款占營(yíng)業(yè)收入的25%（由于會(huì)計(jì)法規(guī)要求在竣工驗(yàn)收并入伙后才能確認(rèn)收入，從銷(xiāo)售到確認(rèn)收入需要一段時(shí)間，所以預(yù)收賬款一定會(huì)存在，不可能全部結(jié)轉(zhuǎn)，03、04年預(yù)收賬款約占營(yíng)業(yè)收入的30%），若08年?duì)I業(yè)收入要保持20%的增長(zhǎng)率，可以承受實(shí)際銷(xiāo)售收入（含預(yù)收賬款）下降22.4%的幅度。目前北京、廣州、深圳、武漢等地銷(xiāo)量下降幅度遠(yuǎn)高于22.4%，上海、天津也有近20%的降幅，雖然各城市房屋價(jià)格總體上較07年要高，但08年?duì)I業(yè)收入要實(shí)現(xiàn)20%的增長(zhǎng)目標(biāo)還需要下半年的銷(xiāo)量狀況明顯好轉(zhuǎn)。因此，我們認(rèn)為這一增長(zhǎng)目標(biāo)可能問(wèn)題不大，但存在一定的壓力。但若要求09年?duì)I業(yè)收入再增長(zhǎng)20%，假設(shè)預(yù)收賬款占營(yíng)業(yè)收入20%的比重，09年實(shí)際銷(xiāo)售收入需增長(zhǎng)47.2%，這還未考慮成本上升帶來(lái)的利潤(rùn)壓力，因此09年的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)在目前看來(lái)，顯然存在一定的不確定性。

　　鑒于上述對(duì)行業(yè)的謹(jǐn)慎態(tài)度，我們認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)的整體性買(mǎi)入機(jī)會(huì)還需等待。房地產(chǎn)行業(yè)目前的PE在18-20倍之間，估值的確較低，但這也反應(yīng)了市場(chǎng)對(duì)行業(yè)09年業(yè)績(jī)的擔(dān)憂，因此有其合理性。我們認(rèn)為，在行業(yè)走勢(shì)尚不明朗的情況下，應(yīng)該尋找業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)較為確定的地產(chǎn)股。同時(shí)，地產(chǎn)股近期走勢(shì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期走勢(shì)呈現(xiàn)較強(qiáng)的相關(guān)性，激進(jìn)的投資者可以適當(dāng)把握階段性的機(jī)會(huì)。綜上所述，維持對(duì)行業(yè)"謹(jǐn)慎推薦"的投資評(píng)級(jí)，個(gè)股方面，推薦萬(wàn)科、冠城大通、招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等。

　　二、政策及熱點(diǎn)評(píng)述

　　2.1深圳、廣州叫停樓市分期首付

　　主要內(nèi)容及點(diǎn)評(píng)：

　　4月份，深圳寶安區(qū)航程國(guó)際公寓推出優(yōu)惠措施：只需要首付一成就可以辦理按揭供樓手續(xù)，另外一成首付由開(kāi)發(fā)商先期墊付，到交樓之日再補(bǔ)齊。龍崗區(qū)的龍翔花園也推出贈(zèng)送一半首付的優(yōu)惠活動(dòng)。此外，廣州在4月份及5.1期間也出現(xiàn)了類(lèi)似的分期首付的促銷(xiāo)活動(dòng)。分期首付的促銷(xiāo)活動(dòng)被媒體報(bào)道后，引起了銀行監(jiān)管部門(mén)及政府相關(guān)部門(mén)的注意。深圳市國(guó)土房管局已于近日正式叫停分期首付，并向全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)文，禁止分期首付行為，上述促銷(xiāo)樓盤(pán)隨后也停止了墊付首付款的行為。同樣，廣州市國(guó)土房管局在4月29日首次明確表示，禁止分期首付等違反國(guó)家房貸政策的銷(xiāo)售形式，并在"五一"期間組織專項(xiàng)檢查。在隨后進(jìn)行的大規(guī)模檢查中，廣州市國(guó)土房管局勒令3家開(kāi)發(fā)商停止采用"開(kāi)發(fā)商墊付一兩成首期款，買(mǎi)家分期首付"的方式促銷(xiāo)樓盤(pán)。于此同時(shí)，廣東銀監(jiān)局已開(kāi)始對(duì)商業(yè)銀行住房貸款情況進(jìn)行摸底調(diào)查。

　　"房貸新政"后，深圳、廣州成為此次房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的重災(zāi)區(qū)。由于投資者退出樓市，而房?jī)r(jià)過(guò)高導(dǎo)致有效需求不足，加上市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生變化，因此，盡管房?jī)r(jià)不斷下跌，但成交仍然較為清淡，看房的遠(yuǎn)比買(mǎi)房的多。為此，開(kāi)發(fā)商針對(duì)這部分購(gòu)買(mǎi)力不足的需求者推出"分期首付"的促銷(xiāo)手段，意圖降低購(gòu)房門(mén)檻，從而促進(jìn)銷(xiāo)售。與直接降價(jià)相比，損失的僅僅是墊付款的資金利息，相對(duì)小的多。

　　開(kāi)發(fā)商的這一促銷(xiāo)手段實(shí)際上是為了規(guī)避?chē)?guó)家的宏觀調(diào)控政策，進(jìn)而可能會(huì)使得對(duì)樓市的調(diào)控效果大打折扣。類(lèi)似的情況在香港也發(fā)生過(guò)，1991-1992年，香港房?jī)r(jià)漲勢(shì)凌厲，1991年8月、12月港府連出政策打擊炒樓，包括最高貸款從9成降到7成，炒風(fēng)開(kāi)始收斂，中小型樓價(jià)開(kāi)始下調(diào)。但部分開(kāi)發(fā)商隨后自行將按揭比例由7成提高為9成（即墊付部分首付款），以促進(jìn)銷(xiāo)售，在此刺激下，中小型住宅售價(jià)繼續(xù)攀升。

　　政府叫停"分期首付"行為有利于鞏固調(diào)控成果，也有利于防范金融風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)也從另一個(gè)方面說(shuō)明，市場(chǎng)不要寄希望于政府會(huì)在短期內(nèi)放松銀根，從而使房地產(chǎn)行業(yè)立即反彈轉(zhuǎn)暖。

　　2.2存款準(zhǔn)備金率上調(diào)至16.5%，房地產(chǎn)繼續(xù)遭遇緊縮政策

　　主要內(nèi)容及點(diǎn)評(píng)：

　　由于CPI指數(shù)連續(xù)高位運(yùn)行，經(jīng)濟(jì)過(guò)熱未有明顯放緩跡象，央行在一個(gè)月內(nèi)兩度上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。4月16日，統(tǒng)計(jì)局公布3月份的CPI指數(shù)為8.3，央行在消息公布后立即宣布從4月25起上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)至16%。5月12日，統(tǒng)計(jì)局公布4月份CPI指數(shù)為8.5，央行隨后宣布從5月20日起上調(diào)存款準(zhǔn)備金率至16.5%。

　　我們認(rèn)為，從事件上來(lái)看，央行提高銀行存款準(zhǔn)備金率，并非針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，但對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響不可小覷。房地產(chǎn)行業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)的相關(guān)性很強(qiáng)，宏觀經(jīng)濟(jì)過(guò)熱時(shí)行業(yè)往往處于周期的頂峰，當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)遭遇緊縮調(diào)控時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)也往往首遭其沖。首先，提高存款準(zhǔn)備金率使房地產(chǎn)行業(yè)貸款規(guī)模進(jìn)一步緊縮。此前，在三亞的博鰲論壇上，有開(kāi)發(fā)商放出了"要死也是銀行先死"的言論，這使銀行提高了警惕，以免被開(kāi)發(fā)商綁架，開(kāi)發(fā)商取得貸款將更加困難。為避免資金鏈斷裂，開(kāi)發(fā)商最好的辦法是加快銷(xiāo)售，以促進(jìn)資金回籠，這將加大市場(chǎng)的供應(yīng)量。其次，深圳、東莞等地近日不斷曝出炒家斷供的消息，銀行對(duì)按揭貸款也將更為謹(jǐn)慎，將在一定程度上遏制市場(chǎng)需求。因此，銀根緊縮將加劇樓市在短期內(nèi)供大于求的狀況，調(diào)整將繼續(xù)進(jìn)行。

　　2.3閑置土地處置將成今年土地督察重點(diǎn)

　　4月29日，國(guó)土資源部下發(fā)《2008年國(guó)家土地督察重點(diǎn)工作安排的通知》，要求鞏固百日行動(dòng)成果，嚴(yán)防違規(guī)違法用地行為反彈。根據(jù)《通知》，今年國(guó)家土地督察將開(kāi)展重點(diǎn)地區(qū)批而未供和閑置土地處置、土地出讓制度實(shí)施、供地政策執(zhí)行情況等督察。

　　4月30日，國(guó)土資源部公布了《土地違法案件查處辦法》，明確了查處土地違法案件的責(zé)任單位及部門(mén)，理清了受案和立案、調(diào)查和處理及送達(dá)和執(zhí)行的處理程序。

　　5月7日，國(guó)家土地總督察辦公室發(fā)布了國(guó)家土地總督察公告（第1號(hào)）：自2006年7月建立國(guó)家土地督察制度以來(lái)，國(guó)土資源部向地方派駐了9個(gè)國(guó)家土地督察局，在2007年的督察整改工作中，共撤銷(xiāo)違規(guī)違法設(shè)立的各類(lèi)開(kāi)發(fā)園區(qū)及其管委會(huì)63個(gè)，退還非法占用的土地2500多畝，拆除非法建（構(gòu)）筑物600多萬(wàn)平方米，沒(méi)收非法建（構(gòu)）筑物290多萬(wàn)平方米，罰款5.06億元；處理閑置土地23萬(wàn)多畝，其中收回閑置土地3266宗，面積3.87萬(wàn)畝。

　　從上述信息可以看出，政府將繼續(xù)加強(qiáng)土地管理及調(diào)控力度，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)非常關(guān)心的閑置土地問(wèn)題。事實(shí)上，國(guó)土資源部在1999年4月份就通過(guò)并頒布了《閑置土地處置辦法》，對(duì)閑置土地作了定義：

　　具有下列情形之一的，也可以認(rèn)定為閑置土地：

　�。�1）國(guó)有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)未規(guī)定動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)日期，自國(guó)有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門(mén)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)頒發(fā)之日起滿1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的；

　�。�2）已動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)但開(kāi)發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足25%，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開(kāi)發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的；（3）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

　　該辦法也規(guī)定了對(duì)閑置土地的處置辦法，但各地政府并未嚴(yán)格執(zhí)行。在近幾年房?jī)r(jià)快速上漲、需求不斷增加的情況下，開(kāi)發(fā)商卻大量囤積土地，加劇了市場(chǎng)供不應(yīng)求的狀況，進(jìn)而在房?jī)r(jià)的暴漲中獲取了巨大的利益。開(kāi)發(fā)商的土地囤積行為擾亂了市場(chǎng)秩序，也嚴(yán)重影響了宏觀調(diào)控的效果。根據(jù)我們實(shí)地調(diào)研了解，各地符合閑置土地條件的土地并不少，但政府要收回或清理閑置土地的難度很大，造成土地閑置的原因各種各樣，背后涉及的利益關(guān)系也錯(cuò)綜復(fù)雜，對(duì)于各地閑置土地能否嚴(yán)格按照《閑置土地處置辦法》執(zhí)行，我們?nèi)猿种?jǐn)慎態(tài)度，但政府加大這方面的工作力度，肯定將對(duì)開(kāi)發(fā)商的囤積行為造成較大的壓力，從而促進(jìn)開(kāi)發(fā)商加大開(kāi)發(fā)力度。

　　三、近兩周樓市成交情況回顧

　　3.1北京：價(jià)格繼續(xù)小幅上漲，成交量略有放大

　　供應(yīng)情況：近兩周北京住宅（期房）可售面積分別為1109.5、1101萬(wàn)平米,與前兩周相比有所上升，主要原因是開(kāi)發(fā)商在5.1期間加大了推盤(pán)力度。

　　銷(xiāo)量情況：最近兩周的期房銷(xiāo)售面積分別為14.65、19.12萬(wàn)平米，有所上升。

　　最近一周成交量接近3月下旬高峰期的水平，但新增供應(yīng)量大幅下降，批準(zhǔn)預(yù)售面積12.9萬(wàn)平方米，環(huán)比下降79.5%。

　　成交價(jià)格：近兩周內(nèi)城區(qū)價(jià)格大幅上升，分別為22446元/平米、28281元/平米；外城區(qū)價(jià)格大幅上升后出現(xiàn)了回落，近兩周的價(jià)格分別為18205元/平米、12671元/平米；近郊價(jià)格近兩周的價(jià)格分別為10239元/平米、10616元/平米；遠(yuǎn)郊價(jià)格分別為7308元/平米、7795元/平米出現(xiàn)了，上升幅度較大�？傮w上，北京上兩周住宅成交價(jià)格呈小幅上升趨勢(shì)。

　　銷(xiāo)量與去年同期比較：20008年一季度，北京現(xiàn)房成交72萬(wàn)平米，期房成交102萬(wàn)平米，總成交面積174萬(wàn)平米，較07年一季度總成交面積322.75萬(wàn)平米（現(xiàn)房87.18萬(wàn)平米，期房235.57萬(wàn)平米）下跌了46%。初步統(tǒng)計(jì)，4月份期房成交面積約55萬(wàn)平米，尚未統(tǒng)計(jì)現(xiàn)房成交數(shù)據(jù)，但可以肯定銷(xiāo)量同比下降依然非常嚴(yán)重。

　　綜合點(diǎn)評(píng)：5.1期間，開(kāi)發(fā)商加大了推盤(pán)力度，市場(chǎng)可售面積增加，成交量也有所上升，但反彈力度低于此前的預(yù)計(jì)，市場(chǎng)仍將繼續(xù)調(diào)整。

　　3.2上海：實(shí)際成交價(jià)格繼續(xù)上漲，成交量略有下降

　　供應(yīng)情況：最近兩周住宅可售量分別為563、545.4萬(wàn)平米，在上漲后出現(xiàn)了回落，供應(yīng)仍以大戶型為主，套均面積分別為134.1、134.3平米。

　　銷(xiāo)量情況：最近兩周的周成交量分別為24.8、39.4萬(wàn)平米，總體上比前兩周略有下降，但最近一周的成交量接近3月下旬的高峰期水平。

　　成交價(jià)格：最近兩周的成交價(jià)分別為10014、9072元/平米，價(jià)格漲跌幅度較大主要是由于兩周內(nèi)外環(huán)成交比重不一樣所導(dǎo)致。內(nèi)環(huán)以內(nèi)最近兩周的均價(jià)分別為30399、30439元/平米；內(nèi)外環(huán)間的價(jià)格分別為13335、13436元/平米；外環(huán)以外的價(jià)格分析為6597、6689元/平米。實(shí)際上，上海最近幾周的成交價(jià)格一直在上漲。

　　銷(xiāo)量與去年同期比較：2008年1-4月，上海銷(xiāo)售量與去年同期相比，2月份同比下降24.3%外，1、3月份均下降不到10%，情況好于其它一線城市，但4月份銷(xiāo)量為139萬(wàn)平米，同比下降約25.8%。

　　綜合點(diǎn)評(píng)：4月前兩周，上海商品住宅的銷(xiāo)售均價(jià)突然出現(xiàn)歷史最高點(diǎn)，高檔住宅成交比例提高，主要是因?yàn)橛嘘P(guān)部門(mén)對(duì)均價(jià)2.5萬(wàn)元/平方米以上的樓盤(pán)上市審批在3月份有一定松動(dòng)。從各區(qū)的成交價(jià)來(lái)看，從3月初以來(lái)，上海各區(qū)域的價(jià)格都在上漲，所以近期各周全市統(tǒng)計(jì)均價(jià)有漲有跌的情況主要是由于成交結(jié)構(gòu)變化所導(dǎo)致的。

　　上海最近一周的成交量大幅上升，接近3月高峰期的水平，但反彈力度較小。但初步統(tǒng)計(jì)，上海4月份成交量同比下降26%，量?jī)r(jià)背離的現(xiàn)象開(kāi)始加劇。

　　3.3深圳：價(jià)格繼續(xù)下跌，銷(xiāo)量有所回升

　　供應(yīng)情況：4.28-5.4日，只有1個(gè)樓盤(pán)入市，新增188套/1.6萬(wàn)平方米，供應(yīng)大幅減少；5.5-5.11日，也只有一個(gè)新盤(pán)入市，新增625套/6.6萬(wàn)平方米。5月銷(xiāo)售旺季已經(jīng)到來(lái)，但深圳樓市新增供應(yīng)仍然萎縮嚴(yán)重，而根據(jù)中原地產(chǎn)深港研究中心的數(shù)據(jù)，4月底市場(chǎng)存量房達(dá)340萬(wàn)平米，全年供應(yīng)量近1000萬(wàn)平米，約為去年全年成交量的2倍，市場(chǎng)在短期內(nèi)呈現(xiàn)出明顯供大于求的狀態(tài)。

　　成交情況：4.28-5.4日，商品住宅成交總套數(shù)為1430套，環(huán)比大幅上漲67.8%；成交面積為10.8萬(wàn)平方米，環(huán)比上升51.7%。5.5-5.11日，商品住宅成交總套數(shù)為1321套，成交面積為10.41萬(wàn)平方米，略有回落。

　　價(jià)格情況：4.28-5.4日，成交均價(jià)10323元/平方米，環(huán)比下跌10.85%；5.5-5.11日，成交均價(jià)為11117元/平方米，環(huán)比上漲7.7%。

　　與去年同期相比：根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)上的數(shù)據(jù)，深圳4月份的房?jī)r(jià)為11927元/平米，環(huán)比下降12.4%，接近去年同期水平，但銷(xiāo)量依舊下滑嚴(yán)重，同比下降50.73%，1-4月整體銷(xiāo)量同比下降66%。

　　綜合點(diǎn)評(píng)：5.1期間，深圳開(kāi)發(fā)商加大了推盤(pán)力度，雖然并未出現(xiàn)整體性的降價(jià)，但推出了一些"特價(jià)房"，在一定程度上促進(jìn)了成交量的上升。深圳最近兩周的成交量均超過(guò)了10萬(wàn)平米，達(dá)到了3月高峰期的水平，但市場(chǎng)觀望氣氛依舊濃厚，成交主要集中在中低價(jià)房方面，預(yù)計(jì)調(diào)整還將持續(xù)一段時(shí)間。

　　3.4天津：成交價(jià)格略有上升，成交量有所下降

　　銷(xiāo)量情況：4.28-5.4日，商品住宅成交套數(shù)為908套，成交面積為9.62萬(wàn)平方米，分別環(huán)比下降26.42%和26.34%；5.5-5.11日，商品住宅成交套數(shù)為1078套，成交面積為11.47萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲18.72%和19.23%。

　　價(jià)格情況：4.28-5.4日，成交價(jià)格達(dá)7575元/平方米，環(huán)比上升8.06%；5.5-5.11日，商品住宅成交價(jià)格為7189元/平米，環(huán)比下降5.1%。

　　綜合點(diǎn)評(píng)：3月下旬以來(lái)，天津住宅價(jià)格總體運(yùn)行平穩(wěn)，近兩周略有上漲。成交量方面，初步統(tǒng)計(jì)，4月份住宅成交量約48萬(wàn)平米，環(huán)比下降10.2%，同比下降28.5%，較3月份5%的同比下降幅度大幅加大。

　　3.5杭州：價(jià)格正�；芈洌�成交量漲幅小于供應(yīng)量漲幅

　　銷(xiāo)量情況：4.28-5.4日，杭州市八大城區(qū)商品住宅共成交373套，環(huán)比下降34.6％；成交面積為4.3萬(wàn)平方米，環(huán)比跌幅為21％；5.5-5.11日，商品住宅共成交509套，環(huán)比上升36.5%，成交面積為6萬(wàn)平方米，環(huán)比上升39.3%。

　　銷(xiāo)售價(jià)格：4.28-5.4日，住宅均價(jià)為14857元/平方米，環(huán)比下跌33.85%；5.5-5.11日，住宅均價(jià)為12941元/平方米，環(huán)比下跌12.9%。

　　綜合點(diǎn)評(píng)：杭州最近一周住宅成交面積6萬(wàn)平米，環(huán)比上升40%，創(chuàng)下今年2月份以來(lái)的新高，成交價(jià)格12941元/平米，環(huán)比下降12.9%，低于3、4月份的價(jià)格，回到2月底的水平，屬于正�；芈�。成交量上升主要原因是繼前一周大量樓盤(pán)上市后，上周依然有大量樓盤(pán)趕在房交會(huì)前上市，新開(kāi)樓盤(pán)達(dá)到16個(gè)，新批準(zhǔn)上市面積為52.8萬(wàn)平方米，環(huán)比上升超過(guò)一倍。在供應(yīng)量大幅上漲的情況下，成交量的上漲速度則相對(duì)顯得有些緩慢，說(shuō)明樓市的觀望氣氛依然比較濃厚，大多數(shù)觀望者仍然在等待著價(jià)格的繼續(xù)探底。

　　3.6武漢：促銷(xiāo)推動(dòng)市場(chǎng)成交，但未改樓市低迷狀態(tài)

　　銷(xiāo)量情況：4.28-5.4日，商品房成交套數(shù)900套，環(huán)比上漲3.6%；成交面積為8.6萬(wàn)平方米，環(huán)比下降5.3％；5.5-5.11日，商品房成交1490套，環(huán)比上升65.6%；成交面積為14.8萬(wàn)平方米，環(huán)比上升72.1%。

　　成交價(jià)格：4.28-5.4日，商品房成交均價(jià)5545元/平方米，環(huán)比下跌2.41％；5.5-5.11日，商品房成交均價(jià)為6361元/平方米，環(huán)比上漲14.72%。

　　綜合點(diǎn)評(píng)：武漢最近一周住宅價(jià)格漲幅較大，主要是由于市中心區(qū)成交的中高檔樓盤(pán)成交量增加所致，實(shí)際上，5.1期間不少樓盤(pán)都存在一定幅度的打折讓利甚至降價(jià)的促銷(xiāo)情況。成交量方面，上周大幅上升，主要原因是由于成交數(shù)據(jù)備案滯后所導(dǎo)致，總體來(lái)看，武漢樓市仍舊低迷，市場(chǎng)未見(jiàn)明顯回暖跡象。

　　3.7重慶：供應(yīng)大幅增加，銷(xiāo)量反而略有下降

　　銷(xiāo)量情況：4.28-5.4日，商品房成交2217套，環(huán)比下降3.65%；成交面積22.09萬(wàn)平方米，環(huán)比上升14.87%。5.5-5.11日，成交商品房2402套，環(huán)比上升8.34%，成交面積21.51萬(wàn)平方米，環(huán)比下降2.63%。

　　價(jià)格情況：4.28-5.4日，商品房成交均價(jià)為5357元/平方米，環(huán)比上漲32%；5.5-5.11日，成交均價(jià)為3740元/平方米，環(huán)比下跌30.2%。

　　綜合點(diǎn)評(píng)：重慶近一周供應(yīng)大幅增加，新批預(yù)售面積57.4萬(wàn)平米，環(huán)比上升121.33%，而成交面積21.51萬(wàn)平米，環(huán)比下降2.63%，供應(yīng)量大幅增加并未帶來(lái)銷(xiāo)量上升。初步統(tǒng)計(jì)，4月份成交面積約100萬(wàn)平米，同比下降28.6%，市場(chǎng)觀望氣氛開(kāi)始濃厚。最近一周成交均價(jià)3740元/平米，環(huán)比下降30%，主要原因是前一周高檔樓盤(pán)成交較多，上周價(jià)格是正常回歸。

　　3.8廈門(mén)：成交量有所上升，成交價(jià)格基本穩(wěn)定

　　銷(xiāo)量情況：4.28-5.4日，商品住宅成交197套，環(huán)比上漲50.4%；成交面積2.48萬(wàn)平方米，環(huán)比上升66.4%。5.5-5.11日，成交商品住宅297套，環(huán)比上升50.8%，成交面積4萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲54%。

　　價(jià)格情況：4.28-5.4日，商品住宅成交均價(jià)為10305元/平方米，環(huán)比下跌8.4%；5.5-5.11日，成交均價(jià)為10646元/平方米，環(huán)比上漲3.3%。

　　綜合點(diǎn)評(píng)：最近兩周，廈門(mén)商品住宅成交量有所放大，主要原因是部分開(kāi)發(fā)商在觀望一段時(shí)間后開(kāi)始加大推盤(pán)力度。商品住宅批準(zhǔn)上市斷了將近一個(gè)月，上周（5.5-5.11）出現(xiàn)供應(yīng)且批準(zhǔn)上市量較大，住宅上市套數(shù)和上市面積分別為1384套和16.47萬(wàn)平方米。但即使如此，市場(chǎng)成交量也僅為4萬(wàn)平米，在價(jià)格繼續(xù)在高位徘徊的情形下，市場(chǎng)觀望氣氛依舊濃厚。

　　四、上市公司動(dòng)態(tài)

　　4.1深振業(yè)配股點(diǎn)評(píng)

　　深振業(yè)于5月12日發(fā)布配股公告，擬向全體股東按每10股配3股募集資金12億元，以配股說(shuō)明書(shū)刊登日(不含刊登日)前二十個(gè)交易日公司流通A股股票收盤(pán)價(jià)之算術(shù)平均值的一定折扣作為配股價(jià)格，配股資金擬全部用于深圳荷園項(xiàng)目的投資建設(shè)。

　　荷園項(xiàng)目位于深圳市龍崗區(qū)寶龍工業(yè)城以西，寶荷路和沙荷路交叉口東南側(cè)，總用地面積10.16萬(wàn)平米，計(jì)容積率的建筑面積31.66萬(wàn)平米，可售面積29.37萬(wàn)平米,其中住宅為26.37萬(wàn)平米，商業(yè)為3萬(wàn)平米。項(xiàng)目已于2007年9月開(kāi)工建設(shè)，預(yù)計(jì)2009年9月達(dá)到竣工條件。

　　項(xiàng)目總地價(jià)7.9億元，結(jié)合可售樓面地價(jià)約2660元/平米，預(yù)計(jì)建造成本15億元，期間費(fèi)用5800萬(wàn)元，即單位總成本約7900元/平米。

　　項(xiàng)目位于龍崗寶龍工業(yè)城片區(qū)，片區(qū)發(fā)展前景不錯(cuò)，但目前片區(qū)配套尚不完善，項(xiàng)目將于09年9月竣工推出，短期內(nèi)銷(xiāo)售壓力較大，我們預(yù)計(jì)項(xiàng)目綜合銷(xiāo)售均價(jià)約9500元/平米，低于公告10600元/平米的售價(jià)預(yù)期，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售凈利率13%，凈利潤(rùn)3.67億元，低于公告預(yù)計(jì)的5.04億元。

　　按照10配3的配股比例，預(yù)計(jì)公司2008年攤薄后每股收益0.60元，2009年每股收益0.85元。按配股價(jià)8元/股計(jì)算，公司5月12日的收盤(pán)價(jià)12.76元，除權(quán)后每股價(jià)格為11.66元，除權(quán)后2008年的市盈率為19.4倍，09年為13.7倍，維持謹(jǐn)慎推薦評(píng)級(jí)。

　　4.2濱江集團(tuán)（002244）：新股發(fā)行分析

　　濱江集團(tuán)是杭州地區(qū)的龍頭地產(chǎn)公司，首發(fā)前總股本為46,000萬(wàn)股，本次擬發(fā)行不超過(guò)6,000萬(wàn)股，發(fā)行后總股本不超過(guò)52,000萬(wàn)股，發(fā)行價(jià)為20.31元。

　　公司堅(jiān)持貫徹"大量開(kāi)發(fā)高性價(jià)比中檔產(chǎn)品、適度開(kāi)發(fā)高附加值高端產(chǎn)品，少量介入商業(yè)地產(chǎn)"的戰(zhàn)略定位，過(guò)去三年發(fā)展迅猛。營(yíng)業(yè)收入過(guò)去三年保持年均復(fù)合增長(zhǎng)率67％，凈利潤(rùn)，年均復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)119%。在資產(chǎn)規(guī)�？焖侔l(fā)展的同時(shí)，公司仍保持了良好的財(cái)務(wù)狀況。盈利能力、經(jīng)營(yíng)管理能力、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度都呈逐年增強(qiáng)的趨勢(shì)，資產(chǎn)負(fù)債狀況和短期償債能力也在逐年好轉(zhuǎn)，償債壓力遠(yuǎn)小于行業(yè)平價(jià)水平。截止2008年3月18日，公司擁有的在建和擬建項(xiàng)目規(guī)劃建明230萬(wàn)平米（其中權(quán)益面積205.45萬(wàn)平米），未結(jié)算可售面積172萬(wàn)平米（權(quán)益面積約150萬(wàn)平米）。土地儲(chǔ)備集中在杭州及周邊區(qū)域，包括被譽(yù)為杭州市新中心的錢(qián)江新城、杭州周邊淳安、紹興等區(qū)域，含金量較高。

　　公司目前已經(jīng)形成了面向中等收入和中高收入階層兩大類(lèi)住宅產(chǎn)品，公司計(jì)劃通過(guò)對(duì)這兩類(lèi)成熟產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作和開(kāi)發(fā)模式復(fù)制，以杭州地區(qū)為中心，逐步向長(zhǎng)三角核心區(qū)域上海、政治經(jīng)濟(jì)文化中心北京以及中西部重點(diǎn)城市(武漢、成都)進(jìn)行一定規(guī)模的跨區(qū)域發(fā)展；近期規(guī)劃首先將在以上海為中心的長(zhǎng)三角二線城市實(shí)施拓展。

　　公司本次募投項(xiàng)目為杭州錢(qián)江新城板塊的城市之星、陽(yáng)光海岸，以及杭州城西的文教區(qū)板塊的金色藍(lán)庭。這三個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)率水平都較高，預(yù)計(jì)在2010年和2011年竣工。

　　我們預(yù)計(jì)公司2008年主要利潤(rùn)來(lái)源于金色海岸、萬(wàn)家花城一期；2009年主要利潤(rùn)來(lái)源于濱江千島湖湖濱花園、萬(wàn)家花城一、二期、新時(shí)代廣場(chǎng)等項(xiàng)目；2010年主要利潤(rùn)來(lái)源于新時(shí)代廣場(chǎng)、城市之星、陽(yáng)光海岸、金色藍(lán)庭等項(xiàng)目。

　　預(yù)計(jì)公司未來(lái)三年業(yè)績(jī)可以保持平均57％的復(fù)合增長(zhǎng)率，2008、2009年和2010年分別實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)6.4億元、10.5億元和17.7億元，公開(kāi)發(fā)行攤薄后每股收益分別為1.24元，1.91元和3.13元。

　　目前房地產(chǎn)行業(yè)08年整體動(dòng)態(tài)市盈率是19倍（根據(jù)wind資訊統(tǒng)計(jì)），中小板上市的地產(chǎn)股榮盛發(fā)展、廣宇集團(tuán)和合肥城建的08年平均動(dòng)態(tài)市盈率是20倍，長(zhǎng)三角開(kāi)發(fā)類(lèi)地產(chǎn)公司08年平均動(dòng)態(tài)市盈率是18倍�？紤]到濱江房產(chǎn)未來(lái)良好的成長(zhǎng)性，我們認(rèn)為可以給與其08年18-22倍的估值，對(duì)應(yīng)的合理股價(jià)為22-27元。

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