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廣州樓市發(fā)展情況分析
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http://www.mamogu.com 發(fā)稿日期:2008-6-2
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- 中研網(wǎng)訊：
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■專家稱廣州樓市正步向理性
在地產(chǎn)專家看來，2008年樓市游戲的復(fù)雜程度已超過以往：一方面，在通貨膨脹的情況下，市場的預(yù)期未必悲觀，房地產(chǎn)作為人們抵御通貨膨脹的有效方式，仍有可觀的需求；另一方面，市場的觀望氣氛達到了歷年頂點，各方"博弈心態(tài)"泛濫。
去年10月以來，廣州樓市從狂熱趨冷以至霜凍。循著廣州房價近半年的走向，人們發(fā)現(xiàn)，在市場過熱驟冷的煎熬下，包括廣州及周邊城市樓市的降價行為開始混亂，漸漸呈現(xiàn)一種市場迷局：樓市供求的真實狀態(tài)到底如何？何為廣州合理的房價區(qū)間？
冷靜的市場觀察人士指出，可能是對前期不理性市場的一種反彈性報復(fù)，市場在趨冷后呈現(xiàn)出一種更為復(fù)雜的過冷不理性，"博弈心態(tài)"泛濫---是否降價，降多少，怎么降，開發(fā)商之間、開發(fā)商與消費者間，開始了一種前所未有的心理博弈。但這種不理性，最終傷害的卻可能是整個市場，及所有相關(guān)人的利益。非理性賭博色彩趨濃
事實上，對于房價的漲落，每個人都有不同的看法。沒買房的自然希望不要漲得太快，買了房的當然不愿看到自己的財產(chǎn)貶值；而拿了便宜地塊與拿地王的開發(fā)商降價意愿就不同，房企實力強的自然底氣就足。關(guān)鍵是找到一個市場認可的平衡點，這就是購房者愿意承受的價格。
但是，在過去的一年，這種定價規(guī)律被完全打破了，面對天天不斷上漲的房價，負責(zé)新盤定價的營銷人員居然手足無措，某樓盤銷售總監(jiān)向記者訴苦："定低了老板會罵，定高了怕嚇跑消費者，無奈之下只能實行'海鮮價'，每天根據(jù)周邊房價來做調(diào)整，標出不同的價格。"這也間接影響到人們對房價走向的預(yù)期。于是，在一片惶恐中，買房者紛紛追漲，又反過來給開發(fā)商把價格推高提供了底氣。
終于，去年"十一"房貸新政出臺后，追高的博弈游戲結(jié)束了，但接下來卻是房價下探游戲的博弈。10月起，廣州樓價停止了猛漲的勢頭，與此同時，成交量連連縮減，房價連連下跌。消費者和開發(fā)商，在迷惘觀望的同時，展開了心理較量。
不希望樓價暴漲暴跌調(diào)查顯示，到2002年底，廣州有83.7%的居民家庭擁有自己的住房。截至2004年上半年，廣州市100戶居民家庭平均擁有住房數(shù)量業(yè)已高達117套。
有專家分析，這組數(shù)據(jù)反映出，目前廣州確實還存在著一些人同時擁有多套住房，而另一些人卻"居無寒舍"的狀況。即使相比世界先進發(fā)達國家，廣州人的住房私有率仍名列前茅。房價猛跌，對于這大多數(shù)擁有住房的人而言就意味財產(chǎn)貶值。
一位在番禺買了房子的趙女士說，雖然是自住的，又不是賣，房價漲不漲關(guān)系不是很大，但也不愿看到房子貶值，"現(xiàn)在投資渠道不多，買房子一來是居住，二來就是為了保值"。
市民張先生認為，每個城市經(jīng)濟發(fā)展了，市政管理配套上去了，房價升高是自然的。他認為，"最佳的狀態(tài)是平穩(wěn)上漲。像去年那樣的漲法，沒房的人自然發(fā)愁，其實有房的人也同樣擔心，這種非理性的暴漲，就像股市那樣不會長遠，必然會摔下來。上世紀90年代初廣州樓價曾一度飆升至過萬元，結(jié)果金融風(fēng)暴后一度跌至三四千元，足足用了六七年時間才恢復(fù)元氣。"
市民盼房價回歸理性
一個關(guān)于合理房價的企盼，越來越顯現(xiàn)在很多人的心頭。
怎樣的房價才合理？有地產(chǎn)研究機構(gòu)報告分析，經(jīng)過頭四個月降價促銷后，部分板塊商品房已經(jīng)探明置業(yè)者價格承受力區(qū)間，如珠江新城各盤主流均價在18000-20000元之間，荔灣老城區(qū)主流均價區(qū)間在13000-15000元已獲成交支持。
不過，不少市民對此并不認同。老西關(guān)張伯說，雖然目前市區(qū)房價普遍過萬元，如果政府推出更多限價房，滿足首次置業(yè)的剛性需求，市場供應(yīng)量上去了，解決了供求矛盾，房價自然就漲不起來，因此他勸準備買房結(jié)婚的兒子還是再等一等，他預(yù)計最遲八九月份房價就會再降，理由是限價房在年底會有更多推出。
廣東省情調(diào)查研究中心近期的調(diào)查顯示，受訪者普遍認為，去年經(jīng)濟過熱，樓價飆升過快，今年應(yīng)回歸理性水平。接近七成的受訪者認為房價會跌，其中有17.5%認為會大跌。13.41%的受訪者認為會保持穩(wěn)定，只有5.27%的受訪者認為房價會升。此次調(diào)查的對象皆為有房族，其中明確表示有再次購房計劃的占11.73%；選擇"觀望，有可能買"的占29.46%；表示"因房價太高不買"的占17.6%。
一位地產(chǎn)行家說，開發(fā)商與消費者的市場博弈從未停止過，關(guān)鍵是怎樣做到理性。"五一"小黃金周可能是決定今年房價走勢的關(guān)鍵節(jié)點，甚至可能是一個標志性的分水嶺，雙方的博弈也在這個月達到高峰。從種種跡象看來，市場的確正步向理性。
■樓市博弈發(fā)展商---
順勢應(yīng)變 積極調(diào)價推貨
市場監(jiān)測顯示，"五一"可售量近4萬套，但實際推出貨量為3.4萬套，可見部分發(fā)展商采取了分批推售策略，試探客戶反應(yīng)，并盡力在局部形成賣方市場。但由于整體供應(yīng)貨量充足，呈現(xiàn)向買方市場轉(zhuǎn)變的態(tài)勢，市場競爭激烈。
盡管此次黃金周假期縮短，但仍有107個樓盤進行廣告投放，投放費用達9000萬元，較去年"五一"增長28％�？梢钥闯�，發(fā)展商希望借"五一"良機催暖樓市，促進成交。
價格方面，多數(shù)發(fā)展商也積極順應(yīng)市場形勢，調(diào)整價格策略。新推貨定價盡力向置業(yè)者心理預(yù)期價位靠攏，不少余貨較多的樓盤則推出了特價單位，促進置業(yè)需求釋放。置業(yè)者---
觀望為主 有人考慮出手
監(jiān)測顯示，今年"五一"，人氣相較前4個月大幅提升，遠強于去年"十一"。不過，有研究部報告指出，雖然主流置業(yè)者已擺脫前期觀望心態(tài)，重新開始置業(yè)考慮，但由于對入市時機尚不能清晰判斷、供應(yīng)充足選擇空間較大等多方面原因，多數(shù)置業(yè)者決策仍顯遲疑，且各層次置業(yè)者心態(tài)差異明顯。
偏重自住的置業(yè)者，對"五一"樓市關(guān)注度較高，對各樓盤推出的優(yōu)惠措施和降價信息反應(yīng)敏感，或積極出手置業(yè)或密切關(guān)注市場走勢等待時機入市，其中首次置業(yè)者心態(tài)迫切；偏重投資的置業(yè)者，對市場關(guān)注度一般，且鑒于后市房價中期升值可能性不大，目前入市意愿不強烈，對"五一"期間各盤優(yōu)惠措施表現(xiàn)冷靜；高端置業(yè)者，亦非本次"五一"主流客源，雖對擁有稀缺城市資源的產(chǎn)品升值或保值潛力看好，但對促銷措施不敏感，鑒于近期市場仍處于震蕩調(diào)整期，"五一"并非入市良機。
■樓價高低 各有說法
商家
應(yīng)該區(qū)分來看 有的三萬也不為過
保利集團副總經(jīng)理胡在新告訴記者，從他們監(jiān)控的情況來看，目前購樓的市民用于自住的占七成以上。投資客占的比例雖然比較少，但總的來說他們還是比較強勁，特別是在高端盤和特色盤上，在這些盤上投資比例會略高。投資客一般會對物業(yè)品質(zhì)作出一定的衡量，但更多關(guān)注還是它的增值潛力。居住型買家把房屋當成一個消費品，更看重于房屋的品質(zhì)，但不管是自住型買家還是投資型買家都是根據(jù)房屋的品質(zhì)和定價來選擇的。
他指出，目前樓市怎樣的價格才算合理應(yīng)該區(qū)分來看。比如，珠江新城核心區(qū)域的產(chǎn)品越來越珍貴，將來賣到三萬一平方也不為過，而像花都區(qū)域的房屋就算賣四五千一平方他也覺得貴。均價多少作為經(jīng)濟研究和政府參考價還可以，對于買家來說，他們都是很精明的，總是能夠找到最有價值、最具升值潛力的房子。
專家
主流買家嫌貴 大幅降價或有危機
寒桐（廣州）投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同說，在去年十月之前購房投資的占大部分，自住的相對會比較少。但就近幾個月來看，投資性買家數(shù)量大幅度減少，他估計目前投資性買家數(shù)量占買家總數(shù)量不超過一成。這主要是由于投資環(huán)境變了，自從去年年底國家實行二套房貸新政以來，投資性買家受到了一定的限制，出現(xiàn)了大量撤場的現(xiàn)象，甚至有的投資者還被套牢。另一個重要的原因是由于房價比較高，高房價使得投資者對房價增值前景有所擔心，繼續(xù)投資可能出現(xiàn)入不敷出的現(xiàn)象，資金回報低也會使得投資失去了價值，因此目前支撐樓市的主力應(yīng)該是自住型買家。
從中產(chǎn)階層這個主流購買群體來看，目前房價偏高，降價還沒有到位。但從經(jīng)濟的角度來看，如果房價進行大幅下降的話，可能會使金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)危機，從而導(dǎo)致經(jīng)濟危機。因此對于什么價位才是合理價位這個問題，他也比較矛盾。不過總的來說，樓市適當?shù)幕嘏虮匾彩且患苤匾氖隆?/P>
市民
樓價仍然偏高 合理價位不好確定
家住陵園西路附近的張先生認為，廣州目前購樓中，自住型買家要比投資型買家多很多。"首先，房子最主要的功能就是滿足人的基本居住需求，這點就決定自住型買家一定會比投資型買家多；其次，由于去年年底國家實行二套房貸新政，使得投資門檻提高了，投資型買家數(shù)量開始減少；最后，從去年年底以來，廣州樓市持續(xù)低迷，價格持續(xù)下跌，房屋增值的可能性不大，而且大多數(shù)投資者都是買漲不買跌的。"
"樓市的合理價格相對于已買樓的和未買樓的人來說都是不同的，已經(jīng)買樓的人總是希望樓價上漲，而未買樓的則希望樓價持續(xù)下跌。"張先生說，但總的來說，樓價合不合理要看它是否滿足自住型買家的心理價位，合理的樓價能夠釋放市民的需求，提高樓市的成交量，使樓市趨于理性。具體合理價位是多少不好確定，因為這還要參考整個經(jīng)濟環(huán)境，其中還包括物價水平和消費的收入等等因素，不過就目前的樓價來說還是有點偏高。
行家點評樓市博弈
保利地產(chǎn)代理市場部總經(jīng)理吳定金：
樓市近來出現(xiàn)部分回暖，但看樓的人要比買樓的人多很多，主要是由于目前的樓價與他們的心理價位還存在一定的差距。有不少開發(fā)商采取了促銷讓利的策略，使得樓價出現(xiàn)了小幅度的下滑，但總的來說幅度還不是太大，主要是在低水平徘徊。
"五一"期間有的開發(fā)商還準備了一些樓盤讓市民預(yù)購，這種做法主要是要對市民進行摸價，了解他們的心理價位，他們的做法還是比較謹慎的。
滿堂紅地產(chǎn)研究部總監(jiān)龍斌：
樓市在調(diào)整了半年以后出現(xiàn)了一定程度的回暖，看樓的人增加了，成交量有所上升。這主要是由于以下三個原因：一是目前有的開發(fā)商現(xiàn)金壓力過大，不得不采取降價的手段來實現(xiàn)資金回籠；二是由于不同的開發(fā)商對樓市的看法不一，有的開發(fā)商預(yù)計樓市會持續(xù)低迷的就采取了促銷的手段，有的看好樓市接下來發(fā)展的則保持原價；三是在供應(yīng)量集中的地方和郊區(qū)，為了更好地吸引買家，它們降價的幅度也會比較大。預(yù)計后市樓價也不可能會很快回升，但估計到了今年第四季度的話就該會比之前好很多。
廣州中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜
開發(fā)商上個月采取了比較合理的促銷手段，使得樓市出現(xiàn)了回暖。要預(yù)測接下來樓市的發(fā)展應(yīng)該要參考五月這個黃金月，總的來說接下來的樓市價格可能會持續(xù)走低，成交量也會出現(xiàn)一定的上升，因為目前的樓市的成交量還未達開發(fā)商的期待值，而且部分投資客還未真正進場。
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