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京滬深三地銷售情況分析
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http://www.mamogu.com 發(fā)稿日期:2008-6-2
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- 中研網訊：
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2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2009年北京房地產行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經濟向實體經濟蔓延。金融危機主要行業(yè)點評：
市場銷售數據分析：
從數據看，5月份北京市場1手房在供應激增后成交量并未出現大幅攀升，我們認為，這主要反映了北京市場居民的觀望情緒并未完全消除。我們延續(xù)前期的判斷，由于北京市場供應結構相對分散，開發(fā)商資金情況和心態(tài)相對較好，而市場剛性需求依舊比較旺盛，因此，短期內市場仍可能處于高位盤整狀況，價格呈現滯漲；上海市場雖然相對于去年同期仍有20%左右的萎縮，但是基本上保持穩(wěn)定的狀況，環(huán)比也呈現逐步上升的趨勢。我們維持對上海市場的判斷，認為，未來價格將保持穩(wěn)定，成交量將逐步上升；深圳市場呈現價跌量增的局面，我們認為，市場的價格下跌空間已經不大，未來將出現價格底部盤整，成交量逐步放大的局面。
樓盤成交數據分析：5月，上市公司的新推盤量并沒有出現大幅的提高，主要仍舊是以消化存量住宅為主。上海區(qū)域推出的典型樓盤為保利的海上五月花，該樓盤整體銷售較為樂觀，4月底推出的250套房源已經銷售7成左右，而5月25日推出的577套房源已經銷售過半。另外，萬科在上海5月中旬推出的金色雅筑，目前銷售率為32%；北京區(qū)域整體銷售情況一般，受北京市場整體觀望情緒的影響，上市公司的銷售速度也出現了放緩的跡象；深圳市場，金地梅隴鎮(zhèn)的降價策略反映比較良好，2月至今共推出1200套房源，目前已經銷售過半，豪宅市場上包括蘭溪谷和曦城，繼續(xù)呈現較為低迷的銷售狀況。
政策分析：
中國人民銀行上�？偛堪l(fā)布《上海市信貸投向指引（2008年修訂）》，重申限制對外資投資房地產領域的信貸投放，關注開發(fā)貸款增長，關注中小房企資金鏈的壓力，嚴格按規(guī)定把握二套房貸款的首付和利率政策。該政策的出臺，說明了央行出于金融安全的考慮，短期內對房地產信貸從嚴控制的態(tài)度不會改變。
北京市規(guī)定從2008年7月1日起，北京市住房公積金繳存比例從原來的8%上調為12%，職工住房公積金月繳存額上限從2166元調整為2392元，原則上不允許突破繳存上限。我們認為，北京繼去年將公積金貸款上限上調至60萬元后，此次又上調公積金繳存比例，意在有利于提高普通居民的住房支付能力，緩解房價上漲給自住家庭帶來的購房壓力。
市場調研情況分析：
由于武漢市場的成交量歷年一直保持穩(wěn)定狀況，市場相對剛性，因此，預計今年市場的成交量也不會出現大幅的萎縮；從價格上來看，部分前期漲幅過大的區(qū)域如光谷等可能需要10%以上的價格回調，但是由于今年武漢市場供給結構的變化（從過去的郊區(qū)盤逐漸轉向市中心盤）也使得全市成交均價與去年最高價基本持平。
1. 08年5月京滬深三地房地產成交情況-北京高位盤整，上海穩(wěn)定、深圳底部盤整
北京市場：供應量激增，并沒有導致成交量大幅提升
08年5月，北京一手商品房銷售10592套，成交面積為125萬平方米，同比下降23.5%和25%，環(huán)比下降15%和7%；而同期北京的商品房供應面積為177.85萬平，同比增長了62%。二手房住宅銷售2509套，成交面積為20.58萬平方米，環(huán)比下降3%,基本保持穩(wěn)定狀況。
我們認為，北京市場1手房在供應激增后并未出現成交量的大幅攀升，反映了北京市場居民的觀望情緒并未完全消除。我們延續(xù)前期的判斷，由于北京市場供應相對分散，開發(fā)商資金情況和心態(tài)相對較好，而市場剛性需求依舊比較旺盛，因此，短期內市場可能處于高位盤整狀況，價格呈現滯漲，而成交量依舊處于相對低迷的狀況。
上海市場：持穩(wěn)，成交量為去年同期的8成
08年5月，上海一手商品房成交21803套，同比下降14%，環(huán)比上升19%，成交面積為219萬，同比下降28%，環(huán)比上升16%。商品住宅成交量為177萬平方米，其中普通商品房為88萬，配套商品房成交89萬平方米，環(huán)比上升16.3%和24%。
供給方面，上海5月新增供應200萬平左右，相對于4月150萬左右的供應量，環(huán)比上升了33%。市場整體依舊持續(xù)保持穩(wěn)定狀況，顯示了上海市場較強的剛性需求。
深圳市場：底部盤整，成交量逐步走高
深圳市場的成交均價繼續(xù)呈現下跌趨勢，5月深圳市場的成交均價已經回落至11207元左右，環(huán)比下降7%。該月，共成交套數為4621套，成交面積為39.58萬平，同比下降7.7%和25%，環(huán)比則上升48%和6%。供應方面，本月深圳市場批準預售面積為65.61萬平，同比增長15.7%，環(huán)比增長24.7%。
我們認為，深圳市場環(huán)比成交量的持續(xù)上升，和同比數據的逐步趨近，反映了市場在逐步地回歸理性。我們維持原來的判斷，未來價格將持續(xù)保持低位運行，成交量逐步回升。
2. 5月上市公司部分新開樓盤銷售情況
5月，上市公司的新推盤量并沒有出現大幅的提高，主要仍舊是以消化存量住宅為主。上海區(qū)域推出的典型樓盤為保利的海上五月花，該樓盤整體銷售較為樂觀，4月底推出的250套房源已經銷售7成左右，而5月25日推出的577套房源已經銷售過半。另外，萬科在上海5月中旬推出的金色雅筑，目前銷售率為32%；北京區(qū)域整體銷售情況一般，受北京市場整體觀望情緒的影響，上市公司的銷售速度也出現了放緩的跡象；深圳市場，金地梅隴鎮(zhèn)的降價策略反映比較良好，2月至今共推出1200套房源，目前已經銷售過半，豪宅市場上包括蘭溪谷和曦城，繼續(xù)呈現較為低迷的銷售狀況。
3.當期政策回顧和分析
1.央行上�？偛看_定房貸方向，不得變相降低門檻（2008年5月6日）
政策主要內容：中國人民銀行上�？偛堪l(fā)布《上海市信貸投向指引（2008年修訂）》，重申限制對外資投資房地產領域的信貸投放，關注開發(fā)貸款增長，關注中小房企資金鏈的壓力，關注土地貸款與節(jié)約集約利用土地國策的銜接，嚴格控制對囤積土地和房源、擾亂市場秩序的房地產開發(fā)企業(yè)的貸款，嚴格按規(guī)定把握二套房貸款的首付和利率政策。
簡評：央行出于金融安全的考慮，短期內對房地產信貸從嚴控制的態(tài)度不會改變。
2.北京上調公積金繳存比例（2008年5月10日）
政策主要內容：北京市規(guī)定從2008年7月1日起，北京市住房公積金繳存比例從原來的8%上調為12%，職工住房公積金月繳存額上限從2166元調整為2392元，原則上不允許突破繳存上限。
簡評：公積金政策主要是保障工具，而未與宏觀調控及貨幣信貸緊縮政策相掛鉤。北京繼去年將公積金貸款上限上調至60萬元后，此次又上調公積金繳存比例，意在有利于提高普通居民的住房支付能力，緩解房價上漲給自住家庭帶來的購房壓力。
4.市場調研--武漢市場
5月下旬，我們調研了武漢市場，總體情況如下：
�。�1）市場整體總體不溫不火，歷史成交量相對穩(wěn)定，價格漲幅低于沿海其他城市。近幾年，武漢市場成交量穩(wěn)定，銷售面積穩(wěn)定在800萬左右，并未出現明顯的大幅回落或者上升。價格波動不大，即使在07年價格漲幅也低于沿海一線城市。
�。�2）部分投資性需求07年涌入武漢市場，但時間相對較短，對市場影響有限。07年，受城鄉(xiāng)一體化的利好，武漢市場涌入了部分投資性需求，但是由于入市的時間集中在當年5-9月，時間相對較短，并且由于這段時間新增供應并未出現明顯放大，導致投資性需求在總比購買比重中相對較小，不會對今年的市場溝通較大的沖擊。
�。�3）08年，武漢市場成交量雖有萎縮，但價格調整并不大，在10%以下，且武漢供應結構的變化（從過去的郊區(qū)盤逐漸轉向市中心盤）也使得全市成交均價與去年最高價基本持平。
并且市中心用地由于拆遷成本高，土地出讓底價較高，導致這些區(qū)域房地產的降價空間也較小。
我們的結論：由于武漢市場的成交量歷年一直保持穩(wěn)定狀況，市場相對剛性，因此，預計今年市場的成交量也不會出現大幅的回落；從價格上來看，部分前期漲幅過大的區(qū)域如光谷等可能需要10%以上的價格回調，但是由于今年武漢市場供給結構的變化（從過去的郊區(qū)盤逐漸轉向市中心盤）也使得全市成交均價與去年最高價基本持平。
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