最新數(shù)據(jù)顯示，京城商品住宅日均簽約量達到216套，遠高于1～4月份的199套、106套、183套、165套。目前京城樓市是真正回暖還是乍暖還寒，《樓市》特對北京易居房地產(chǎn)研究所副所長牟增彬、偉業(yè)顧問副總經(jīng)理張劍、華高萊斯副總經(jīng)理公衍奎、北京中原投資顧問部總經(jīng)理張坤昱等進行了采訪。

    截止到5月20日，《樓市》市場研究部最新數(shù)據(jù)顯示，京城商品住宅日均簽約量達到216套，遠高于1～4月份的199套、106套、183套、165套。樓市回暖反彈的跡象"蠢蠢欲動"，目前京城樓市是真正回暖還是乍暖還寒，《樓市》特對北京易居房地產(chǎn)研究所副所長牟增彬、偉業(yè)顧問副總經(jīng)理張劍、華高萊斯副總經(jīng)理公衍奎、北京中原投資顧問部總經(jīng)理張坤昱等業(yè)內(nèi)專家進行了采訪。

　　怎樣描述樓市現(xiàn)狀？

　　公衍奎：分化與沉淀分化是指市場表現(xiàn)不均勻，不同城市的房地產(chǎn)表現(xiàn)不同，就北京而言，不同的物業(yè)表現(xiàn)也不相同，高檔、中低檔、豪宅的走勢都不一樣。沉淀是指開發(fā)商和買房人的心態(tài)均在發(fā)生變化。對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，在市場冷淡的時候，競爭的就是產(chǎn)品，如何提高產(chǎn)品成為開發(fā)商目前要考慮的重點之一。而買房人的需求也在沉淀，貸款利率的提高，二套房貸新政都迫使買房人需考慮購買房屋是用來理財，還是真的自住。目前業(yè)內(nèi)普遍用觀望來形容市場，但是觀望一定程度上更帶有搖擺不定投機的性質(zhì)，而沉淀是大家真正靜下心在琢磨。

　　牟增彬：觀望、等待、博弈目前市場現(xiàn)狀可用觀望、等待、博弈來描述�，F(xiàn)在不僅僅是購房人和開發(fā)商在博弈，還包括政府，實際上是三方的博弈。政府出臺政策無非有兩個目的，一是調(diào)節(jié)市場，一是規(guī)范市場，諸如8·31之類的政策主要是用以規(guī)范市場，而去年下半年的二套房貸等政策則是用以調(diào)節(jié)市場，去年市場的確出現(xiàn)了房價非理性上漲等不良跡象需要調(diào)節(jié)。一般政策都會在五、十月份出臺，究竟政策還會不會出臺，將取決于今年的市場能不能穩(wěn)定。

　　樓市是否有回暖跡象？

　　張劍：跡象初顯從城市建設(shè)的規(guī)律來講，每個城市的房屋供應(yīng)都會經(jīng)歷兩三年時間的飛速增長，然后隨著成片大規(guī)�？砷_發(fā)用地的供應(yīng)逐漸減少，房屋的供應(yīng)也會在一定程度上有所趨緩。實際上，連續(xù)兩年來京城的成交量都在持續(xù)下降，但是去年下降原因主要是供應(yīng)不足，而今年需求觀望所占因素更大。從今年1～4月新獲銷售證的樓盤數(shù)量看，可能比去年同期還有增長，但從我在房產(chǎn)行業(yè)一線的體驗來看，很多項目消化速度包括客戶來電來訪的情況確實不理想。但四月份以來，據(jù)我們了解，很多項目來電來訪的情況在一定程度上開始恢復，有轉(zhuǎn)好的跡象，但是整體成交上還沒有體現(xiàn)出來。

　　什么時間可能回暖？

　　牟增彬：第三季度末市場或回暖從房地產(chǎn)發(fā)展周期來判斷，此輪調(diào)整期有可能延續(xù)到今年第三季度末，屆時市場成交量或?qū)⒒嘏�。那么從現(xiàn)在到九月末，樓市仍然為調(diào)整期，但在此期間，新政策出臺的可能性不大，政策調(diào)整的目的主要使市場穩(wěn)定。而從7月20日到9月20號之間，部分房產(chǎn)項目停工，從供應(yīng)量的角度來看，將會減少，并且在此期間人們更關(guān)注的是奧運比賽，很多人會將購房的計劃暫時放緩，需要也會縮減，供需同時減少，市場可能會相對冷清，也相對穩(wěn)定，所以新政策應(yīng)該不會出臺。去年的樓市調(diào)整主要以9月底的"二套房貸"政策為標志，到了今年第三季度末時，該政策已經(jīng)過一年時間的執(zhí)行，從房地產(chǎn)發(fā)展周期來看，樓市很可能會回暖。

　　張劍：回暖面臨兩方面變數(shù)從長遠來看，北京的住宅市場整體需求非常旺盛，包括新增人口的住房需求、外來人口的住房需求、拆遷造成的住房需求、投資需求等。根據(jù)偉業(yè)測算數(shù)據(jù)，北京房地產(chǎn)市場最保守需求達到3000多萬平方米，大概需要20萬套到30萬套之間的需求量，但近年京城每年的供應(yīng)僅達到10萬套到15萬套之間，從長遠來看，供需矛盾并未解決，目前只是階段性的觀望。

　　樓市是否回暖還面臨奧運會到來和政策兩方面的變數(shù)。首先，在通貨膨脹背景下，房產(chǎn)作為抗通貨膨脹的屬性將更明顯，奧運期間北京會增加非常多的流動人口，而且這部分人口大部分支付能力都非常強，不排除會給北京樓市帶來強勁的購買和租賃需求。其次，目前宏觀調(diào)控的效果已經(jīng)顯現(xiàn)，如果未來市場各地銷售狀況持續(xù)不理想，進而牽連到一些宏觀指標比如GDP明顯下降或出現(xiàn)經(jīng)濟問題，不排除出臺新政策或者在實際操作層面政策會適度放寬，而這將影響到房地產(chǎn)走勢。因此，市場什么時候回暖還要受到奧運會流動人口的購買力以及未來政策的走向這兩方面的變數(shù)。

　　什么樣的樓盤先回暖？

　　公衍奎：高檔樓盤欲先行回暖目前就北京而言，高檔、中低檔、豪宅不同物業(yè)的走勢都不一樣，市場的分化與區(qū)隔也越來越明顯。我在此對物業(yè)的分類并不是以價格為標準，而是根據(jù)項目客群來劃分。高檔樓盤就是以具有資產(chǎn)價值觀念的人群為目標客群的項目，中低檔樓盤則為老百姓的生活必需品，豪宅是超越生活必需品的奢侈品。

　　對當前國內(nèi)流動性過剩的宏觀調(diào)控給房地產(chǎn)造成的結(jié)果就是開發(fā)商無法從銀行貸到款，而買房人按揭的利率也在提高。不過市場的大背景依然是貨幣過剩，因此，就造成了社會上財富的再分配，很多資源性城市人群非常有錢。當前又面臨通貨膨脹，錢存到銀行會貶值，而股市又相對低迷，資金究竟如何才能不貶值？就必須有資產(chǎn)觀，而以這部分具有資產(chǎn)觀念人群為客群的樓盤就是高檔樓盤。有資產(chǎn)觀的人會更早購房，因此，高檔房樓盤就會首先回暖，不過能銷售比較好的高檔樓盤還必須有獨特資源，比如地段比較好、品質(zhì)比較高等。

　　張劍：中低檔樓盤受調(diào)整影響更大在此輪調(diào)整期內(nèi)，如二套房貸政策、利率調(diào)整等政策對購買中低檔樓盤的人群影響更大，因為金融控制的是更依賴銀行貸款的人群，而購買中低檔樓盤的人群購房基本通過銀行按揭，利率的提升使其負擔加重，直接引起觀望。另外，近兩年政府加大了保障性住房的建設(shè)力度，讓很多欲購買中低檔樓盤的人群在觀望的同時，有了等待的機會，這也間接影響了中低檔樓盤的銷售。

　　兩方面因素聯(lián)合作用下，中低檔樓盤受到此輪市場調(diào)整影響更大，因此，回暖等待的時間也更長。等保障性住房大批推出之時，如果此部分人群大多確實無希望購買保障性住房，那么中低檔商品房市場將回暖。

　　回暖后樓市如何發(fā)展？

　　張坤昱：房價整體下跌不太可能國家宏觀調(diào)控下，開發(fā)商資金鏈緊張，買房人觀望，成交量走低，各方面構(gòu)成了目前樓市盤整的狀態(tài)。不過成交量的變化實際上不能與2007年做完全對比，去年在股市與樓市的相互拉動下諸多因素造成房地產(chǎn)市場的發(fā)展是非理性的，建立在2007年的基礎(chǔ)上，毫無疑問，目前的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)觀望，成交量是低的。

　　不過市場整體是良性的，北京購買力也足夠，并且目前部分開發(fā)商也開始主動調(diào)整，新開樓盤的定價相對比較理性，為未來房價上漲留出了空間。到今年第四季度，預計買賣雙方的心理預期達成共識，市場博弈就會有結(jié)果，不排除個案樓盤作出調(diào)整，但是整體房價下跌不太可能。

　　牟增彬：2007年火爆難再現(xiàn)今年房地產(chǎn)的調(diào)整實際上對于北京而言，房價基本沒受到太大影響，主要是成交量受到了觀望影響。

　　就未來趨勢來說，只要中國城市化進程不改變，3億多人要進城，要解決居住問題，剛性需求就不會改變。而從土地供應(yīng)來看，2008年的供應(yīng)已經(jīng)明顯郊區(qū)化，城市中心土地越來越少，未來城市核心黃金地段的土地升值將非�？臁６�郊區(qū)由于房價還沒有達到北京市整體均價，因具價格吸引力，成交量也必然漲；預計城區(qū)與郊區(qū)交界處地段的樓盤表現(xiàn)會比較穩(wěn)定。從整體來看，成交量上漲是必然趨勢，但是相比較2007年的火爆程度來講，今年不可能恢復同樣水平，但是不排除以后長遠發(fā)展會越來越活躍。

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