中國(guó)房地產(chǎn)：偉大的博弈開始了

　　市場(chǎng)是買賣雙方力量的博弈

　　市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，說一千道一萬，實(shí)際上是一種買賣雙方力量的博弈。主動(dòng)權(quán)掌握在哪一方，哪一方就有話語權(quán)、話事權(quán)，就會(huì)在市場(chǎng)上說了算。這些年，中國(guó)許多城市、特別是大中城市的房地產(chǎn)一直處于賣方市場(chǎng)，造成房?jī)r(jià)飛漲；而到去年下半年，由于宏觀調(diào)控力度加大，房?jī)r(jià)開始企穩(wěn)并出現(xiàn)下降趨勢(shì)。一夜間，買方由“被動(dòng)挨宰”，開始有了討價(jià)還價(jià)的主動(dòng)權(quán)。市場(chǎng)的這種僵持和逆轉(zhuǎn)的局面，是房地產(chǎn)各種相關(guān)力量博弈的結(jié)果，通過博弈尋找新的市場(chǎng)平衡。我的預(yù)測(cè)是，房?jī)r(jià)還要降，并可能至少“消滅”三分之一的房地產(chǎn)老板。

　　從價(jià)值規(guī)律的角度講，應(yīng)該是價(jià)值決定價(jià)格，但實(shí)際上，當(dāng)供需差距過大時(shí)，會(huì)出現(xiàn)價(jià)格與價(jià)值的偏離，導(dǎo)致市場(chǎng)失衡，從而引發(fā)諸多社會(huì)矛盾。所謂房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，就是要控制這種偏離不要過大，維持正常的平衡與和諧，使房地產(chǎn)能健康地、可持續(xù)地發(fā)展。具體來說，調(diào)控就是要調(diào)整賣方市場(chǎng)和買方市場(chǎng)的關(guān)系。中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格近兩年的瘋狂上漲，顯然是由于賣方掌握了主動(dòng)，而造成這種情況又是因?yàn)橛形灏迅�子劈柴燒火造成的�?/P>

　　現(xiàn)在大家都喊房地產(chǎn)過熱，但為什么調(diào)不下去？因?yàn)槭潜�水車薪，因�(yàn)橛形灏迅�子劈柴燒火，促成了高房�(jī)r(jià)。哪五把斧子？一是正常需求，然后是正常需求之外的投機(jī)性購(gòu)買、投資性購(gòu)買、超前消費(fèi)以及恐慌性購(gòu)買。

　　第一把斧子——正常消費(fèi)

　　從1998年起，在廣東，以及很多地方，住房幾乎一夜之間就商品化了。人們結(jié)婚生子需要買房，而更多的是先富裕起來的人們?cè)诮?jīng)濟(jì)收入增加之后，可以用多余的錢改善居住條件。廣東的商品房市場(chǎng)最先發(fā)展起來，成為競(jìng)爭(zhēng)最充分、最成熟的市場(chǎng)。很長(zhǎng)一段時(shí)間都是買方市場(chǎng)，人們可以挑挑揀揀，貨比三家。這也鍛煉了廣東的開發(fā)商，不僅遍請(qǐng)國(guó)內(nèi)外一流的設(shè)計(jì)師，還要精心打造環(huán)境，嚴(yán)格控制成本，不斷給樓盤添湯加料。當(dāng)廣東的發(fā)展商們競(jìng)爭(zhēng)白熱化，為兩三千元一平方米的房子花大工夫的時(shí)候，不少北京的地產(chǎn)商們?nèi)钥砂沧�在辦公室里，輕而易舉地將整棟還在圖紙上的大樓賣給機(jī)關(guān)部委。

　　在各城市從福利分房向商品房過渡的這兩年，人們買房大多是為了自住，屬于正常消費(fèi)。隨著福利分房終止，人們靠單位分房的觀念逐漸轉(zhuǎn)變，更多人把消費(fèi)轉(zhuǎn)向商品房，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始升溫。

　　第二把斧子——投機(jī)性購(gòu)買

　　從2001年底、2002年開始，第二把斧子加入進(jìn)來了。

　　在大多人還沒有醒悟的時(shí)候，商人的鼻子是最靈敏的，他們?cè)诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)里聞到了賺錢的機(jī)會(huì)。開始是溫州炒樓團(tuán)，后來引來山西的煤老板，再后來深圳人也加入進(jìn)來�？傊�，那些先富起來的、有了閑余資金的人，看準(zhǔn)炒賣房子是一個(gè)獲取暴利的途徑。這些所謂游資在各個(gè)城市活躍起來，于2003、2004年達(dá)到一個(gè)高潮。

　　2002年溫州商幫在廣州開會(huì)，我做報(bào)告之后，晚上來了十幾個(gè)三十來歲的溫州老板找我聊天。他們最感興趣的問題，一是說：王老師你接觸上億身家的大老板很多，但對(duì)于我們這些還在路上，多則五六千萬、少則一兩千萬的人，你看什么樣的行道來錢最快？第二，你現(xiàn)在深入很多城市，能不能告訴我們，哪一個(gè)城市最容易把它的房?jī)r(jià)炒起來？

　　2001年他們?cè)�首�?zhàn)上海，上百人浩浩蕩蕩奔上海樓市，當(dāng)時(shí)上海的房?jī)r(jià)每平方米才3000多元。他們說不是去買房，而是集體去撿金子。到2004年，上海的房?jī)r(jià)就升到8000多元/平方米。

　　大城市炒完，他們又轉(zhuǎn)入一些中小城市，有的地方的市長(zhǎng)書記非常歡迎，希望他們把當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)帶起來。有一段時(shí)間他們簡(jiǎn)直像蝗蟲一樣，一有消息說溫州炒樓團(tuán)要來，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)馬上就應(yīng)聲而漲。2004年他們轉(zhuǎn)到山西炒煤窯，而山西的煤老板因?yàn)殄X來得太多、太快，則步溫州人的后塵，開始紛紛進(jìn)京買樓。傳說他們財(cái)大氣粗，扛著現(xiàn)金一次性付款，不挑不揀，一買就是好幾套。名氣一出來，不少開發(fā)商包括潘石屹專門跑到山西開推介會(huì)，去請(qǐng)山西煤老板。

　　還有深圳。我的一個(gè)高爾夫球友，這兩年在炒樓上嘗到了甜頭，去年房?jī)r(jià)已經(jīng)很高的時(shí)候他還曾花大價(jià)錢買了好幾套房子，當(dāng)時(shí)我說你瘋了，這么貴的房也敢買，結(jié)果是他買了之后不久，房?jī)r(jià)還在漲。

　　總之，這兩年投機(jī)者的暴富，助長(zhǎng)了人性中的劣根性。當(dāng)不正常的東西成為普遍的現(xiàn)實(shí)時(shí)，正常人的思維也受到影響，搞得正常人都懷疑是否自己是不正常了。這種現(xiàn)象說明中國(guó)的房地產(chǎn)一定有病，中國(guó)的市場(chǎng)病了。

　　第三把斧子——投資性購(gòu)買

　　投機(jī)性購(gòu)買獲得暴利的例子，推動(dòng)了投資性購(gòu)買的浪潮。像股市一樣，看著先進(jìn)去的人賺了錢，自然有更多人涌入這個(gè)市場(chǎng)。不久前我見到上海的一個(gè)朋友，說是在北京買了價(jià)值5億元的房產(chǎn)。我很吃驚，問他買那么多房子干啥？他說由他老婆管理，為此還專門成立了一個(gè)物業(yè)管理公司。我說你的出租率有多高呢？他說有10%就不錯(cuò)了，90%閑置。房子不僅保值還可以升值，比存錢強(qiáng)，很多有錢人囤積房子都是抱著這種想法。

　　在人民幣升值的背景下，熱錢、外資也想方設(shè)法投資中國(guó)的房地產(chǎn)。從某種角度看，是他們的購(gòu)買力在為中國(guó)的房地產(chǎn)定位，而中國(guó)的消費(fèi)者只能跟和趕，這種情況是很不尋常的。

　　這么多人投資，難怪廣東的一位地產(chǎn)老板去北京開發(fā)的天價(jià)豪宅，一直銷售得很好，他對(duì)我連連感嘆北京的有錢人真是太多了。但我注意到，雖然那里的房子幾乎都已售完，但其中80%都是閑置的，兩年來入住的人很少。這是資源極大的浪費(fèi)，但業(yè)主似乎并不在乎，和房子升值的幅度相比，租金多少無所謂，都是小意思。一邊是大量的房子閑置，有人上億元價(jià)格的房子空放著，不當(dāng)一回事；一邊是大量需要房子的人買不起房子。這個(gè)現(xiàn)象也說明，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)病了。

　　第四把斧子——超前消費(fèi)

　　眼看著房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，人們買房的計(jì)劃不得不一再提前，超前消費(fèi)變得很普遍。早些年曾有一個(gè)故事，講一個(gè)中國(guó)老太太與美國(guó)老太太在天堂關(guān)于房子的對(duì)話。中國(guó)老太太說，我死之前終于買了房子；美國(guó)老太太說，我死之前終于還清了貸款。中國(guó)老太太辛苦一輩子房子一天沒住上。在今天的中國(guó)，這個(gè)故事已經(jīng)完全不適用了。

　　現(xiàn)在中國(guó)的消費(fèi)者，在買房上的超前消費(fèi)比國(guó)外絕對(duì)是有過之而無不及。我們工作室很多年輕人就是最好的例子。三年前有同事買房時(shí)，大家都嘲笑他太著急，買貴了。沒想到類似的房子現(xiàn)在價(jià)錢翻了兩番，而那些當(dāng)時(shí)沒買房子的人，越等越買不起房子。當(dāng)理性的人們發(fā)現(xiàn)自己吃虧了，被事實(shí)所教育，早買早得利，誰還去相信調(diào)控政策？活生生的市場(chǎng)景觀，“喚起工農(nóng)千百萬”，大家都把未來的錢投在房子里，超前消費(fèi)、超前享受成了共識(shí)，同時(shí)不惜早早地就成了房奴。

　　第五把斧子——恐慌性購(gòu)買

　　再后來，當(dāng)房?jī)r(jià)在幾股力量推動(dòng)下一天一個(gè)價(jià)時(shí)，就引起了市場(chǎng)的恐慌，沒必要買房的人（如退休后居住條件還不錯(cuò)者）也想買。根本無能力買房、或者本來沒考慮買房的年輕人，在家里人的催促下，也加入進(jìn)來。老爹、老媽、老丈人、丈母娘，幾乎是把兩代人能湊的錢和未來的錢都投進(jìn)來，大家擔(dān)心按這個(gè)趨勢(shì)漲，再不趕緊買，恐怕一輩子也買不起房子了。我們上海有個(gè)員工，老爹老媽把老家自己住的房子賣掉，老丈人、丈母娘也賣了自己的房子，大家的錢湊到一起，為孩子換了上海的一套房子。前不久我遇到他，我說你爹媽沒有房子怎么辦，住在你家嗎？他說，他們來了一個(gè)月就走了。我說房子都沒了去哪里呢？說是回老家投親靠友去了。這是一個(gè)多么龐大的群體，在這種強(qiáng)大的購(gòu)買力下，有多少房子才夠買呢？

　　總之，五把斧子劈柴燒火，房地產(chǎn)市場(chǎng)豈能不熱？

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱，就造成我們特有的一些怪現(xiàn)象。

　　中國(guó)房地產(chǎn)三種怪現(xiàn)象

　　回顧房地產(chǎn)十年發(fā)展歷程，1998年是一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，貨幣化分房開始，中國(guó)終于走上了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的房地產(chǎn)發(fā)展之路，那個(gè)時(shí)候的房改就相當(dāng)于現(xiàn)在的股改，整個(gè)社會(huì)一遍頌揚(yáng)之聲。而經(jīng)過后幾年的加速發(fā)展，特別是近兩年的超速發(fā)展，回頭來看，會(huì)發(fā)現(xiàn)幾個(gè)引人深思的現(xiàn)象。

　　現(xiàn)象一：大批被搶購(gòu)一空的高檔樓盤空置，多數(shù)老百姓買不起房怨聲載道。

　　隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)放開，福利分房停止，在缺乏基本住房保障的情況下，一夜之間大眾的住房問題統(tǒng)統(tǒng)拋給了市場(chǎng)。政府雖然提供了少量所謂經(jīng)濟(jì)適用房，但杯水車薪，就連真正的困難戶也很難排上隊(duì)。稍有經(jīng)濟(jì)條件的人只能勒緊褲帶成為房奴，低收入階層對(duì)住房更是連想也不敢想。

　　1997年房改時(shí)曾強(qiáng)調(diào)住房保障體系是城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)的主體，隨后更是提出中國(guó)的住房保障體系應(yīng)該是一個(gè)多層次的體系：第一層級(jí)是不足10%的極低收入的家庭、老人、病人等進(jìn)入政府提供的廉租屋或公屋，通過這種方式來保證弱勢(shì)民眾的居住權(quán)；第二層級(jí)是70%以上的中低收入民眾，在政府住房貨幣化補(bǔ)助、優(yōu)惠利率、優(yōu)惠稅收等優(yōu)惠條件下通過住房市場(chǎng)來解決；第三層級(jí)是20%以上中高收入者，他們的住房完全由市場(chǎng)決定，不納入住房保障體系。

　　但實(shí)際上，由于政府對(duì)保障性住房在供應(yīng)上的缺位，以及商人的逐利本能，城市里的開發(fā)項(xiàng)目幾乎都盯著20%的富裕人群。有房地產(chǎn)老板公然聲稱：我們就是要給富人蓋房子，窮人的問題應(yīng)該由政府來解決。雖然他說的也算實(shí)情，但嘴巴太臭，不能不引來一片討伐之聲。

　　怪現(xiàn)象就這么出現(xiàn)了。大批被搶購(gòu)一空的高檔樓盤空置成了“鬼城”（老百姓對(duì)那些沒人住、晚上一片漆黑的樓盤的稱呼）；不僅小康之家買不起房，隨著房?jī)r(jià)的不斷高漲，就連收入不菲的白領(lǐng)也望房興嘆，生活在居無定所的緊張與焦慮之中。提到房地產(chǎn)問題，社會(huì)上總是怨聲罵聲多過滿意之聲。

　　在我國(guó)的香港地區(qū)，在許多西方國(guó)家，是通過廉居房、廉租房的公房制度來解決貧困人口的居住問題；通過“第三次分配”提供基本住房保障。而我們這一塊是缺位的，千軍萬馬都要到市場(chǎng)上去“埋單”。隨著矛盾的累積，住房問題已經(jīng)不單是經(jīng)濟(jì)問題，而逐步演變?yōu)橐粋�(gè)敏感的政治問題。作為調(diào)控的重要措施，政府已經(jīng)決定負(fù)起責(zé)任，著手建立公共住房保障體系，增加廉居和廉租房的建設(shè)。

　　現(xiàn)象二：相對(duì)于大多數(shù)競(jìng)爭(zhēng)殘酷、利潤(rùn)越來越薄的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)不僅一枝獨(dú)秀，成為超級(jí)的持續(xù)暴利行業(yè)，就連地產(chǎn)商也成為社會(huì)寵兒、大眾明星，引得其他行業(yè)的企業(yè)按捺不住，紛紛涌向房地產(chǎn)行業(yè)。

　　房地產(chǎn)的暴利，以及十年牛市的黃金歲月，讓房地產(chǎn)商出盡風(fēng)頭。在中國(guó)眾多商人中，最活躍的老板都在地產(chǎn)界。這些人不僅說話占地方，大則想掌中央政府的方向盤，中則成了超級(jí)明星意見領(lǐng)袖，小則揮霍斗富。同樣的三百六十行，都是做企業(yè)、做生意的商人，從來沒見哪個(gè)行道如此熱鬧，如此娛樂化，吸引了如此多的追星族，也從來沒有見到哪個(gè)行業(yè)的嘴巴這么大、參政欲望這么強(qiáng)。

　　原因在哪里呢？一是，這個(gè)行業(yè)錢大氣粗，是媒體的衣食父母，大家都得圍著他們轉(zhuǎn)；二是他們來錢太容易，有點(diǎn)飄飄然；再有是吃飽了撐的，錢燒得慌。照道理，地產(chǎn)商們賺了大錢，應(yīng)該像鬼子一樣，“悄悄進(jìn)莊，打槍地不要”，懂得感恩、惜福和節(jié)制。但他們得了便宜不僅不知足，還要發(fā)牢騷、散布言論。正因如此，地產(chǎn)商似乎整體形象不佳，成了“人民公敵”和輿論攻擊的對(duì)象。真是水能載舟，亦能覆舟。

　　比起房地產(chǎn)，不少行業(yè)尤其是制造業(yè)、勞動(dòng)力密集的服務(wù)業(yè)，競(jìng)爭(zhēng)壓力大，辛苦又不賺錢。所以越來越多的這些企業(yè)放下老本行，紛紛殺入房地產(chǎn)。三百六十行與地產(chǎn)商一比，覺得自己那種掙錢方式簡(jiǎn)直太笨了，于是誰都想在房地產(chǎn)里插一腳。華為曾有這個(gè)打算，聯(lián)想、海爾在試探。做肉腸、做服裝、開飯館、搞廣告的都搞起了房地產(chǎn)，大潮涌動(dòng)，國(guó)家的各種資源，土地、原材料、資金、人才都往這個(gè)洼地流。就像一艘船，老是往一個(gè)地方壓貨，失去平衡，早晚要翻船。有個(gè)老板就曾很擔(dān)心地對(duì)我說，現(xiàn)在的企業(yè)不是做地產(chǎn)就是炒股票，人心浮躁沒有人搞實(shí)業(yè)，這樣下去這個(gè)國(guó)家不出問題才怪。中央也看出了問題的嚴(yán)重性，才嚴(yán)肅開展宏觀調(diào)控。

　　現(xiàn)象三：“最后的瘋狂”。在宏觀調(diào)控的大形勢(shì)下，曾經(jīng)出現(xiàn)過房?jī)r(jià)不僅不降，地價(jià)反而大幅度上漲，各城市新地王不斷涌現(xiàn)，“面粉貴過面包”、地價(jià)高過周邊樓價(jià)的怪現(xiàn)象。

　　為什么房地產(chǎn)商們敢于高價(jià)拿地？是不是瘋了？

　　其實(shí)他們心里都有一本賬。我看到不少老板，由于在此之前嘗到了大甜頭，對(duì)房?jī)r(jià)的上漲堅(jiān)信不移。他們判斷地價(jià)與房?jī)r(jià)上漲的速度競(jìng)賽就像龜兔賽跑，只要兔子（房?jī)r(jià)）不打瞌睡，肯定跑過烏龜（地價(jià)）。水漲船高，烏龜再快，也跑不過兔子。誰拿到地，就意味著誰賺錢。囤積土地之風(fēng)遂盛。

　　在囤地競(jìng)賽中，擁有土地的一方——地方政府，是怎么想的呢？可以說，大多數(shù)都是樂觀其成，而且積極促成。就算表面不說，行動(dòng)確實(shí)如此。可以說在當(dāng)今中國(guó)快速發(fā)展的過程中，沒有哪個(gè)行業(yè)如房地產(chǎn)業(yè)一樣，跟政府有如此密切、千絲萬縷的聯(lián)系。

　　在我國(guó)現(xiàn)行的中央和地方分稅制制度條件下，在以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心的前提下，對(duì)各級(jí)政府考核的主要指標(biāo)就是GDP。這就造成了一邊是中央宏觀調(diào)控，讓大家降溫；一邊是以GDP增長(zhǎng)來衡量地方官員的政績(jī)。其他各項(xiàng)工作雖然也在喊，但GDP是硬指標(biāo)。而讓GDP增長(zhǎng)，最直接、見效最快的辦法就是充水放大。打個(gè)比方，一個(gè)城市當(dāng)房地產(chǎn)均價(jià)每平方米5000元的時(shí)候，攤到每個(gè)人頭上，也許這個(gè)城市的人均GDP只有3000美元，而當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格漲到每平方米2萬元的時(shí)候，財(cái)富沒有任何增加，但攤到每個(gè)人頭上，可能人均GDP就是8000美元，一夜之間翻幾番，坐地日行八萬里。

　　同時(shí)，土地又是地方政府的第二財(cái)政，泡沫所產(chǎn)生的紅利，大多由地方政府獲得。地方有了錢就可以做很多事情，包括綠化亮化，炫耀性建筑，許多政績(jī)工程都是這么產(chǎn)生出來的。更可怕的是各路地方官員對(duì)房地產(chǎn)的增長(zhǎng)習(xí)以為常，已經(jīng)上了癮，你讓他來主動(dòng)調(diào)控，他怎么可能自覺自愿呢。

　　所以我曾開玩笑說，房地產(chǎn)調(diào)控要成功，思想上的出路是科學(xué)發(fā)展觀；組織上的出路，恐怕最簡(jiǎn)單也是最有效的辦法，就是哪里的房?jī)r(jià)上漲過快，就拿掉當(dāng)?shù)毓賳T的烏紗帽。如果有這一條，用什么手段調(diào)控房?jī)r(jià)你不用操心，他們自然會(huì)有辦法。

　　金融機(jī)構(gòu)與資本市場(chǎng)也是催生房地產(chǎn)泡沫的力量

　　拿地需要錢，買房需要錢，錢從哪里來?

　　金融機(jī)構(gòu)與資本市場(chǎng)是催生房地產(chǎn)泡沫的另一股力量。

　　1998年以前，城里的房子2000元錢一平方米都是貴的，沒多少人買得起，因?yàn)楸仨氁淮文贸鲆淮蠊P錢。自從銀行參與到房地產(chǎn)中，買家可以按揭買房子，使得購(gòu)買力一下放大了若干倍。銀行一方面給買家提供按揭，另一方面又放開口子給開發(fā)商貸款。

　　銀行所追求的是自己的近期效益，而宏觀調(diào)控那是國(guó)家的事情。對(duì)銀行來說，眼前最安全、相對(duì)可靠而且有穩(wěn)定的收入，就是房地產(chǎn)貸款了。買地者有土地作抵押，買房者有房子攥在銀行手里，就算出現(xiàn)最壞的情況，類似美國(guó)的次貸危機(jī)，后面的爛賬也是后任的事。大家多是短期行為，我行長(zhǎng)任期五年，鐵路警察各管一段，先把我在任時(shí)的收益做上去。這就相當(dāng)于一列火車正跑向懸崖，如果控制不住將車毀人亡，但車?yán)锏念櫩瓦�感覺不到，仍然在爭(zhēng)搶座位、爭(zhēng)奪名次。

　　而資本市場(chǎng)的介入不僅為房地產(chǎn)注入了巨大的能量，更為本來已經(jīng)處于高度亢奮狀態(tài)的房地產(chǎn)公司打了興奮劑。

　　面對(duì)這個(gè)房地產(chǎn)的十年牛市，開發(fā)商用黃銅去買地，買地蓋出的房子換回黃金，本來已經(jīng)利潤(rùn)夠高的了，但是有人說外頭還有鉆石呢。怎么換呢？就是到香港上市。我經(jīng)常說一個(gè)段子，傳得很廣，我說：做產(chǎn)品就像賣雞蛋，做企業(yè)是賣母雞，上市是賣母雞的生蛋能力！具有很大的想象空間。

　　碧桂園就是一個(gè)例子，拿幾千萬平方米土地儲(chǔ)備到香港上市，香港那些投行不知道是真傻還是假傻，給土地估價(jià)的參照概念，似乎不是中環(huán)就是銅鑼灣，其實(shí)很多內(nèi)地地產(chǎn)商為了上市都是在很偏遠(yuǎn)的地區(qū)獲得的廉價(jià)土地。由于有香港的企業(yè)“大佬”作為金牌戰(zhàn)略投資者、泡沫的制造者出來捧場(chǎng)，果然一下子捧出了一個(gè)金娃娃�！笆赘弧卑駱拥牧α渴菬o窮的，那些已經(jīng)用黃銅換到了黃金的人都感覺自己虧了，還等著換鉆石。2008年僅2月到8月，排隊(duì)在香港上市的內(nèi)地企業(yè)就有幾十家，簡(jiǎn)直是山陰道上應(yīng)接不暇。只不過春節(jié)過后，由于調(diào)控力度加大，資本市場(chǎng)不好，形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下，才使得這些急等上市的地產(chǎn)企業(yè)放慢了腳步。

　　不少地產(chǎn)公司上市的目的是圈錢，圈了錢可以去套更多的地，再用這些地去圈更多的錢。所以“地王”不斷刷新就不足為奇了。在多股力量的推動(dòng)下，中國(guó)房地產(chǎn)上漲的速度就像脫韁的野馬，誰也擋不住了。

　　偉大的博弈開始了

　　房地產(chǎn)宏觀調(diào)控盡管喊得響，但很長(zhǎng)時(shí)間無法奏效。溫總理今年在政府工作報(bào)告中指出“房地產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)格上漲過快”，但是市場(chǎng)上對(duì)于房地產(chǎn)是否過熱一直在爭(zhēng)論，總有一種聲音認(rèn)為熱度是合理的。由于要照顧四面八方的利益，調(diào)控的力度始終有限，幾年來調(diào)了三次也沒能調(diào)下來。只見樓梯響，不見人下來，不僅許多開發(fā)商不相信政府會(huì)動(dòng)真格的，老百姓也從觀望到失望，再到觀望，半信半疑。

　　2007年國(guó)慶的時(shí)候，我預(yù)感到十七大以后，宏觀調(diào)控將會(huì)顯出效果。一是股市泡沫隨時(shí)會(huì)戳破，二是樓市會(huì)出問題。我對(duì)一些朋友說趕快賣股票，之后他們問我，你不炒股怎么看得那么準(zhǔn)？我說正因?yàn)槲壹冉�泡在市�?chǎng)中，但又不具體操作，置身“市”外更超脫，才能夠?qū)Υ蟮暮暧^趨勢(shì)看得更清楚。為什么已經(jīng)明擺著的事情，身在其中的人往往就看不出來呢？這就是人性的弱點(diǎn)，總是心存僥幸、心存幻想。像擊鼓傳花一樣，一是不相信鼓聲會(huì)停，二是認(rèn)為自己肯定不會(huì)是最后一個(gè)，都希望自己得利而把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給別人。

　　我當(dāng)時(shí)感到，如果股市和樓市不出“問題”，中國(guó)經(jīng)濟(jì)要出大問題；新的中央領(lǐng)導(dǎo)層形成后，為進(jìn)一步落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，一定會(huì)大力抓調(diào)控；還有就是美國(guó)次貸危機(jī)對(duì)全球經(jīng)濟(jì)的影響正逐漸在中國(guó)顯現(xiàn)，加上通貨膨脹的威脅，到了不得不動(dòng)真格的時(shí)候了。果然，這以后行情迅速出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，從極端的瘋狂開始轉(zhuǎn)向理性、審慎，甚至是悲觀。在這種背景下，買家與賣家，偉大的博弈開始啦！

　　樓市的逆轉(zhuǎn)，終于使買賣雙方的決定權(quán)從賣方手里轉(zhuǎn)到了買方。四把斧子放下了：一把斧子——投機(jī)性購(gòu)買行不通了，有媒體稱溫州炒樓團(tuán)自釀苦果，成為“暴利的終結(jié)者”；第二把斧子——投資性購(gòu)買也不干了，資金緊縮期間，現(xiàn)金為王，落袋為安，大家調(diào)整過冬；第三把斧子——超前購(gòu)買也暫時(shí)放下了，年輕人不著急了，要等一等，看看再說；最后，市場(chǎng)一平靜，恐慌性購(gòu)買也就不恐慌了。只剩下所謂的剛性需求，如果不是急等著住，恐怕也會(huì)等等看�，F(xiàn)在很多樓盤已經(jīng)降價(jià)銷售，表面沒降的也是暗降，還有買房送寶馬車的。顯然在買方與賣方的博弈中，買方已經(jīng)占了上風(fēng)，原來房子一天一個(gè)價(jià)時(shí)，人們排隊(duì)買房，現(xiàn)在主動(dòng)權(quán)回到了買方手里，人們買漲不買跌，市場(chǎng)就是如此。而不少發(fā)展商按原來的形勢(shì)部署今年的盤子，做好了擺一萬人筵席的準(zhǔn)備，現(xiàn)在只來了10個(gè)人，他們?cè)趺崔k？

　　企業(yè)要準(zhǔn)備過冬

　　我一直講房地產(chǎn)企業(yè)要準(zhǔn)備過冬，現(xiàn)在冬天才剛剛開始，數(shù)九寒天！俗話說：一九、二九，懷中揣手，三九、四九，凍死豬狗……現(xiàn)在才是一九、二九的時(shí)候；三九、四九凍死豬狗，那誰是豬，誰是狗啊？下一步可能會(huì)出現(xiàn)“賣兒賣女賣青苗”的狀況。很多人對(duì)冬天的到來還抱著懷疑的態(tài)度，還硬撐著與市場(chǎng)較勁。我演講時(shí)曾對(duì)廣東的地產(chǎn)老板們說，你們趕快“賣兒賣女賣青苗”吧。有人問我，有那么嚴(yán)重嗎？怎么個(gè)賣法？我說：整體賣，也許你還可以全身而退，收回的錢用來保家里的大人。我看冬天來了是好事。只有冬天來了才能結(jié)束浮躁，結(jié)束所有人搞房地產(chǎn)都賺錢的局面，讓真正的強(qiáng)者成長(zhǎng)壯大起來。

　　我在內(nèi)蒙古當(dāng)記者的時(shí)候看到過一個(gè)現(xiàn)象。本來十畝草地最好只養(yǎng)一頭羊，但是牧民急功近利，一畝地放養(yǎng)了十頭羊，造成草原的沙化。當(dāng)人類自己解決不了問題時(shí)，老天爺就來調(diào)節(jié)了。一夜之間突降暴雪，當(dāng)?shù)厝朔Q之為白災(zāi)。白災(zāi)過后很多瘦弱的羊
　　吃不到草都死掉了，只有非常強(qiáng)壯，能夠把雪拱開吃到草的羊才能活下來。等到春暖花開的時(shí)候，90%的羊已經(jīng)死了，只留下少數(shù)強(qiáng)健的羊，享用豐美的水草。而今天房地產(chǎn)的冬天來了，對(duì)于房地產(chǎn)商來說，長(zhǎng)期來看，中國(guó)房地產(chǎn)二十年的黃金期是存在的，但最大的考驗(yàn)就在于，如何能夠在今天的嚴(yán)冬生存下來。

　　萬科就很聰明，作為“帶頭大哥”帶頭降價(jià)出貨，現(xiàn)金為王。他們的思路很清晰，騰出空間兼并收購(gòu)，繼續(xù)做大。而且為以后擴(kuò)大規(guī)模準(zhǔn)備了一個(gè)武器，搞房地產(chǎn)集成。通過麥當(dāng)勞式的工廠化生產(chǎn)，控制成本提高效率，迅速擴(kuò)張。

　　調(diào)控必須堅(jiān)持

　　房地產(chǎn)退潮，地產(chǎn)商收縮戰(zhàn)線，最近不少城市掛牌的土地?zé)o人問津。有人問我，調(diào)控是否會(huì)因此而有所松動(dòng)。

　　我認(rèn)為，調(diào)控不應(yīng)松動(dòng)。危機(jī)、危機(jī)，只有危險(xiǎn)，才有機(jī)遇。在瘋狂的時(shí)候，很難攔住狂飆的野馬。所以我經(jīng)常講，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)水漲船高時(shí)，海盜船都可以過得去，擋不住；而當(dāng)水落石出時(shí)，雖然小船大船都會(huì)受影響，但你要全部的海盜船都通過去也不容易。所以很多人總是嚇中央，說不行了，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率沒有百分之七、八，就要有多少失業(yè)率，社會(huì)就會(huì)大動(dòng)蕩。上一次宏觀緊縮的時(shí)候，也有人罵。但結(jié)果增長(zhǎng)只有百分之三四不都過來了，沒出什么大問題，調(diào)整之后很快就恢復(fù)了。接著這些年發(fā)展不斷加速。當(dāng)累積了越來越多的問題時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)仿佛帶病運(yùn)行的高速列車，現(xiàn)在是需要一保二保，停下來好好地休整一下了。

　　況且，現(xiàn)在不是你想不想調(diào)控的問題，你不調(diào)，老天也要讓你調(diào)。像我上面說的，牛羊繁殖太多，草場(chǎng)承受不了的時(shí)候，老天就要下大雪、來白災(zāi)，把老弱病殘?zhí)蕴�掉。你說慘嗎？當(dāng)然慘，但來年春暖花開，強(qiáng)健的牛羊又可繁衍下去。

　　在廣東，有媒體采訪我，我說今年對(duì)中國(guó)來說是一個(gè)坎，未來三年對(duì)廣東是個(gè)坎。為什么說未來三年對(duì)廣東是一個(gè)坎呢？廣東已經(jīng)面臨一個(gè)問題，人算不如天算，老天要找你麻煩。廣東這三年必須進(jìn)行產(chǎn)業(yè)調(diào)整，調(diào)整是求生，不調(diào)整是等死。說不定可以殺出一條血路，絕處逢生。從紡織行業(yè)開始，這次“廣交會(huì)”已經(jīng)很清楚了，全行業(yè)多數(shù)企業(yè)日子過不下去，它已經(jīng)轉(zhuǎn)移到越南、江西或內(nèi)地。工人工資從800元漲到1800元，內(nèi)地人還不來。

　　今年對(duì)中國(guó)也是個(gè)坎，上去了就真正崛起了。所以各種反對(duì)勢(shì)力要拼命阻擋。為什么說是一個(gè)坎呢？因?yàn)楦鞣N矛盾交織到一起，一是內(nèi)憂，二是外患。

　　外患就是全球?qū)χ袊?guó)的打壓，特別是歐美一些勢(shì)力，妖魔化中國(guó)。這次中國(guó)奧運(yùn)火炬在國(guó)外的遭遇深層次原因，就是人家不服氣。你中國(guó)這個(gè)過去的“東亞病夫”，憑什么現(xiàn)在竟然打到我們家門口來，搶了我們的飯碗？不相信你中國(guó)制造成本怎么可能比我低百分之五十？他們是端起碗吃肉（享受著中國(guó)提供的廉價(jià)商品），放下碗罵娘。我們中國(guó)用自己生態(tài)的毀壞、資源的耗竭，靠血汗工資，把他們養(yǎng)得又肥又胖，倒過來他還罵我們。所以，這種三高一低——高耗能、高排放、高污染、低效率的發(fā)展模式必須轉(zhuǎn)變。

　　外患，特別是奧運(yùn)能不能開好，對(duì)整個(gè)中國(guó)的確是前所未有的考驗(yàn)。開弓沒有回頭箭，但同時(shí)，這也提供了一次讓外界認(rèn)識(shí)中國(guó)的前所未有的機(jī)會(huì)。還有這次抗震救災(zāi)信息的透明，也使得民心聚集。所以如果相信民眾的判斷力，給予更大的言論空間，說不定壞事可以變成好事。

　　內(nèi)憂，就是很多問題交織在一起，包括通貨膨脹，股市、樓市、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型等很多問題。兩害相權(quán)取其輕，兩利相衡擇其重。小道理要服從大道理。其他都是成本，只有抓住根本才有結(jié)果。如果把握得住歷史給予中國(guó)的這個(gè)機(jī)遇，我們就能在滄海橫流中顯出英雄本色。

　　金融潛藏著危機(jī)

　　有人擔(dān)心地產(chǎn)商面臨過冬難的問題，擔(dān)心沒有融資渠道，地產(chǎn)界會(huì)發(fā)生大問題。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)只有一個(gè)渠道——銀行。但到了今天，百川歸海，民間有很多資金，銀行和金融機(jī)構(gòu)也發(fā)明出很多融資辦法，鉆國(guó)家管理的空子。我剛見到一個(gè)投資公司的人，剛貸款給地產(chǎn)商5個(gè)億。我問他錢從哪來？他說：很簡(jiǎn)單，代人理財(cái)，再通過信托公司貸給地產(chǎn)商，條件是15%的回報(bào)率。還有一種貸款，拿地產(chǎn)商的項(xiàng)目作抵押，20%的回報(bào)率，相當(dāng)于高利貸，如果地產(chǎn)商無力還貸，我就收項(xiàng)目。曾經(jīng)有個(gè)搞投行的人跟我說，我們是旱澇保收，收不到錢就收地。第三種辦法更簡(jiǎn)單，投資方派個(gè)財(cái)務(wù)班子，對(duì)資金實(shí)行封閉式管理。現(xiàn)在社會(huì)上仍有各種資金在找出路，包括風(fēng)險(xiǎn)投資、國(guó)外基金、投資公司、個(gè)人存款等。說是銀根緊縮，實(shí)際上在一些地方是外緊內(nèi)松，有很多漏洞和空子。當(dāng)然，繼續(xù)往下走，就像任志強(qiáng)說的，先出問題的是銀行，我看銀行產(chǎn)生一定比例的爛賬是可能的，但只要不崩盤，還可以軟著陸。

　　我覺得，在一些房?jī)r(jià)很高的城市，跌40%很正常，深圳、廣州已經(jīng)是這樣了。對(duì)整個(gè)中國(guó)來說，反而可以退一步進(jìn)兩步，為持續(xù)發(fā)展蓄積后勁。到時(shí)不僅年輕人有能力買房子了，還可以將一批混進(jìn)房地產(chǎn)、本來就不合格的開發(fā)商驅(qū)逐出運(yùn)動(dòng)場(chǎng)。最后的結(jié)果，房地產(chǎn)回歸本位，活下來的地產(chǎn)商“擦干身上的血跡，掩埋好同伴的尸體”，繼續(xù)前進(jìn)，偉大的博弈開始了，新的繁榮將始于理性和冷靜。

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