今天我們來關(guān)注武漢的房價，按照房地產(chǎn)市場的慣例，每年的五六月份正是新樓盤大量集中上市的時候，但今年的這個樓市旺季來的有些不同尋常，去年下半年，國家出臺了多項針對房地產(chǎn)過熱的調(diào)控措施。很多城市的樓市交易清淡，房價應(yīng)聲而落，那在又一個銷售旺季里，房地產(chǎn)市場能不能夠乘機回暖呢？我們到中部城市武漢去看看。

    房地產(chǎn)商大張旗鼓促銷，武漢樓市“紅五月”漸行漸遠

    5月9日，武漢市舉辦了第26屆房地產(chǎn)交易會，這也是今年上半年武漢規(guī)模最大的房屋交易活動，官方數(shù)字顯示，70多家樓盤參與了展會，約占武漢市全部在銷樓盤的30%，記者注意到，展會大門前樹起了一個巨大的宣傳牌，上面詳細列出了幾十家樓盤的促銷方案，打九八折，每平方米減100元，有的還送裝修基金、送新婚紅包，業(yè)內(nèi)人士說，象這樣大張旗鼓地促銷，在武漢的房地產(chǎn)交易會上還是第一次。

    武漢富思特房地產(chǎn)顧問有限公司副總苗琦：“應(yīng)該說促銷的力度是前所未有的�！�

    武漢名流地產(chǎn)有限公司副總陳敏：“說明開發(fā)商比較理性，不像以前說的人有多大膽價有多大高，我覺得這個對整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是比較好的事情，因為現(xiàn)在處于這樣一個盤整期，雙方都拿出誠意來，開發(fā)商已經(jīng)拿出誠意來了，那么老百姓就可以買這個帳，就可以去圓你的安居夢�！�

    在展會現(xiàn)場，記者看到，一家公司竟打出了九折的廣告，營銷人員做出了這樣的解釋。

    武漢哥特帝景營銷人員：“相對于我們的開發(fā)模式開發(fā)周期比較短，利潤比較薄�！�

    然而，對于這些花樣翻新的促銷，前來逛展會的市民似乎并不買帳。

    記者：“大爺大媽，你們這次來是想現(xiàn)在就買房還是就想看一看？”

    武漢市民：“看一看，觀望一下。”

    記者：“觀望一下？”

    武漢市民：“對，觀望一下，看看這次房交會成交的情況，假如說大家都買得話，那我們可能也要買了，但是大家都不買，那我們也先看看再說，不能慌，它不是慌得時候，不是一個錢兩個錢的事情。”

     那些沒有參展的樓盤又是什么情況，記者來到武漢融科天城，這是漢口中心區(qū)規(guī)模最大的樓盤，裝飾豪華的營銷中心內(nèi)也沒有多少購房者。

    融科智地（武漢）有限公司營銷中心總監(jiān)程道平：“那時候（去年五月份）每個星期差不多有三百個客戶來，今年也就是八九十、一百個，很不錯了，有時候甚至更少。”

    現(xiàn)在有一份數(shù)據(jù)，是去年四月份到今年四月份一年時間內(nèi)，武漢市商品房的銷售走勢圖，從圖上可以看出，武漢市的房價一路上揚，但從去年年底開始，銷量卻一路下挫，武漢市房產(chǎn)和統(tǒng)計部門聯(lián)合發(fā)布的數(shù)據(jù)說，今年一季度全市商品住房銷售10701套，比上季度減少13488套，降幅達56%，創(chuàng)下10年最大的跌幅。一邊是房價持續(xù)上揚，一邊卻是銷量出現(xiàn)陡降，這樣的行情讓外人很難看得懂，我們請業(yè)內(nèi)人士做一個解讀。

    億房網(wǎng)，武漢規(guī)模最大的房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站，明晶晶則是這里的資深研究員。

    億房網(wǎng)研究中心經(jīng)理明晶晶：“整體的樓市銷量的確萎縮厲害，最高1400套，下降60%�！�

    明晶晶分析了交易下降的關(guān)鍵原因，2007年，武漢市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了前所未有的跳漲局面，2007年1月，武漢商品住宅均價還只有3981元，到年底就攀升到了5663元，而在這種價格跳漲的帶動下，銷售也節(jié)節(jié)攀升，透支了市民的購買力。

    明晶晶：“現(xiàn)在的一個狀況也是從兩方面來說，消費者市場基本上還是以觀望為主，基本上他們在銷量上面沒有一些大的動作，銷量根本上的起色還是沒有，然后開發(fā)商普遍地打折，活動非常頻繁，基本上很多樓盤都會做出讓利�！�

    明晶晶說，房地產(chǎn)市場的異常也帶動了地價的飆升，2007年，武漢出讓土地每畝單價達到666.65萬元，同比增幅達到143%，高昂的土地成本最終轉(zhuǎn)嫁到了房價上，雖然銷售一再萎縮，開發(fā)商也開始讓出部分利潤，但總體價位已是居高難下。

    明晶晶：“因為他們已經(jīng)把這個送到了這個高度上。”

    明晶晶告訴記者，從往年來看，五月份應(yīng)該是武漢房地產(chǎn)銷售的黃金旺季，但根據(jù)最新的統(tǒng)計數(shù)字，今年五月第一周，武漢市商品房銷售比去年少了近600套。

   房地產(chǎn)商樓盤利潤竟達100%，甚至更高

    武漢市不少房地產(chǎn)商，現(xiàn)在的日子并不太好過，樓市前期的火爆，一方面透支了購買力，另一方面又推高了土地成本，而購房者的觀望態(tài)度，更打擊了市場人氣，讓房地產(chǎn)市場雪上加霜，2007年還是武漢市房地產(chǎn)開發(fā)商的黃金年，今年卻一下進入了寒冬，這讓一家武漢本地的房地產(chǎn)商開始坐不住了，率先拉開了降價的帷幕。

    今年三月份，拉開降價帷幕的那家地產(chǎn)公司老總蘭世向記者解釋了降價的原因。

    中國東星集團董事局主席總裁蘭世立：“那我認(rèn)為這主要是購房者和房地產(chǎn)商，一直在對峙，一直在對壘，就是看誰會先敗下陣來。”

    蘭世立說，在今年春節(jié)期間，公司沒有銷售出去一套房屋，這對他們刺激極大，經(jīng)過分析，蘭世立認(rèn)為，武漢房價已經(jīng)到了一個拐點。2007年，武漢商品房成交均價達到了創(chuàng)紀(jì)錄的5663元，而這一年的銷售面積也達到了破紀(jì)錄的1021萬平方米，過高的房價透支了武漢的購買力，要啟動市場只能降價，更重要的是，蘭世立透露，即使降價，東星一樣能有足夠的利潤空間。

    蘭世立：“15%左右，10%左右。”

    蘭世立說，樓盤的成本和利潤其實是本透明的帳，一般情況下，商品房成本主要由三方面組成：樓面地價，也就是開發(fā)商取得土地的價格，建安成本，也就是每幢樓房的建筑安裝成本；運營費用及稅收，這部分一般占售價的10%左右。所以構(gòu)成商品房成本的就是兩大塊：樓面地價和建安成本。以東星的樓盤為例，他們開發(fā)的這塊土地是分兩期拿到的。

    東星集團東盛房地產(chǎn)開發(fā)公司總經(jīng)理黃元科：“我們是分兩期取得了該地段的土地使用權(quán)，總的地價和平攤樓面價格大概在兩千多元每平方米�！�

    那么這棟樓盤的建筑成本又是多少錢，記者找到了樓盤的建筑商，武漢新七建設(shè)集團的負責(zé)人。

    武漢新七建設(shè)集團副總經(jīng)理余進：“這個房子的建設(shè)成本大概就在1800塊錢，我是講的統(tǒng)建部分的，從升機根到住戶，最后打樁，地下室，在搞這個房屋的建造，這個建造成本大概就在一千七八百塊錢�！�

    余進說，在建筑成本里，人工要占20%，鋼材、沙石等材料費占60到70%，同時根據(jù)樓盤高度的不同，建筑成本也會差距較大，東星開發(fā)的樓盤屬于十二層以上的高層，每平方米的成本不會超過2000塊錢，十二層以下的小高層不會超過1500塊錢，七層以下的低層不過超過1000塊錢，這樣經(jīng)過計算，我們就可以得出東星樓盤的成本價。

    中國東星集團董事局主席總裁蘭世立：“售價6000多，我們的成本大概5000多塊錢。”

    蘭世立說，目前我國對土地開發(fā)實行公開招標(biāo)拍賣，這樣樓面地價也是透明的，另外建筑成本在全國來講差距也不大，這樣所有的商品房成本其實都能輕易計算出來。

    蘭世立：“你比如像武漢最高的房子賣到了一萬五，一萬八，而他們的綜合成本，其實社會是最清楚的，那事實上應(yīng)該說有比較大的利潤空間，也可以說是暴利�！�

    那么事實是否如此，記者以購房者的身份隨機進行了走訪，在位于漢口區(qū)的一處高層住宅，樓盤的名字叫武漢天地，開發(fā)商是一家來自上海的企業(yè)。

    武漢天地售樓人員：“售價一萬二到一萬九千五。”

    銷售人員說，每平方米售價一萬二到一萬九千五，均價是一萬五千元，那么樓盤的開發(fā)建設(shè)成本又是多少？億房網(wǎng)的明晶晶幫記者找到了相關(guān)資料，信息顯示，這家公司是2005年拿到眼前這塊土地的，樓面地價為2339元每平方米，建筑成本即使以3000元計算，我們可以很容易計算出該樓盤的成本。

    記者：“百分之百的利潤？”

    明晶晶：“對，這個是應(yīng)該存在的。”

    記者：“甚至還不止？”

    明晶晶：“對�！�

    房地產(chǎn)到底存不存在暴利一直是市場上一個敏感的話題，絕大多數(shù)開發(fā)商都三緘其口，就像皇帝的新衣，誰都不會戳穿，而蘭世立充當(dāng)了那個最后說真話的孩子，對他的舉動雖市場上議論紛紛，但不論如何，消費者終于有機會看到房地產(chǎn)行業(yè)一個巨大的秘密正在被揭開。

    蘭世立：“比如說一些大的樓盤，它會考慮到周邊的這些開發(fā)商，周邊的房地產(chǎn)價錢，然后這些房地產(chǎn)公司的會有一些可能溝通和默契，比如大家的周邊的樓盤都賣什么價錢，我不會突然一個價錢比它低很多，或者高很多�！�

    蘭世立告訴記者，事實上，在確定銷售價格的時候，房地產(chǎn)開發(fā)商中間存在著默契，而億房網(wǎng)的明晶晶則證實，這種價格聯(lián)盟確實存在，在武漢一個是舊城區(qū)改造過程中，開發(fā)商們就成功地進行了一次炒作。

    明晶晶：“這個片區(qū)可能2003、2004年的時候，可能只是武漢的一個舊城改造的一個片區(qū)，這是不能叫做一個高檔住宅區(qū)的，后來隨著幾個大的企業(yè)在那邊入住，入住之后它開始抬高樓盤價格，開始是5500塊錢每平方米，然后后進這幾個樓盤都來炒作這個積玉橋，把它炒作成為，包裝成為一個什么？一個武漢的高檔商品住宅區(qū)，所以說現(xiàn)在價格就是八九千塊錢，甚至到了一萬二�！�

    明晶晶說，在賣到5500元的時候，開發(fā)商們已經(jīng)是有利可圖，而最后那片小區(qū)賣到了一萬兩千元，其中的利潤可想而知，而這種暴利也吸引更多的資金進入房地產(chǎn)市場，反過來又推動了地價的上升，最終又分?jǐn)偟椒績r上。2007年，武漢出讓土地每畝單價達到666.65萬元，同比增幅竟達到143%，業(yè)內(nèi)人士同時透露，就全國范圍內(nèi)來說，除了稅收外的各項收費也是推動房價上漲的重要因素。兩會期間，一批政協(xié)委員經(jīng)過市場調(diào)研，拿出了一份“房價清單”，這份清單表明，各部門收取的各種費用占總房價的30%左右。

    全國政協(xié)委員王超斌：“我認(rèn)為最起碼它收費會降一半以下，清理出來一多半以上，甚至?xí)�百分之六七十都�?yīng)該清理出來�！�

    王超斌告訴記者，根據(jù)他的調(diào)查，目前政府部門對房地產(chǎn)行業(yè)所收取的費用多達五十幾種，包括藍圖審查費、防雷檢驗費、施工合同鑒證費、綠化費、墻改費、施工放線費、規(guī)劃咨詢費、工程造價咨詢費、質(zhì)量監(jiān)督費、散裝水泥推廣費、房屋面積界定費、房價審查服務(wù)費、管線綜合竣工圖設(shè)計費等等，涉及25個部門，王超斌委員認(rèn)為，這里很多都是不合理收費。

    王超斌：“比如說這上面的建設(shè)配套費，收過了，那么又收綠化費，配套的包括城市配套綠化都包括在內(nèi)，還要收綠化費，藍圖審查費這就更不應(yīng)該收，即便是他應(yīng)該收一點，很少很少，看看圖紙，收二十萬�！�

    委員們提供的資料還顯示，各種稅費加上稅收，在有些地方占到了地方財政收入的30%至50%，最終，所有的這些費用全部轉(zhuǎn)嫁到了房價上。

    武漢房地產(chǎn)市場正在回歸理性？

    2007年房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆，而在各種炒做和哄抬房價的舉動背后，武漢市不少房地產(chǎn)商賺得盤滿缽滿，有的樓盤竟然能達到100%的利潤甚至更高，然而，很多開發(fā)商沒有料到，隨著國家各項宏觀調(diào)控措施出臺，房地產(chǎn)市場迅速降溫，銷量一落千丈，從高燒不退到降至冰點，經(jīng)歷了這么一輪劇變的市場下一步會如何走呢？來聽聽市場各方的分析。

    在幾天的調(diào)查中，記者了解到，雖然目前市場急劇萎縮，但有些開發(fā)商仍然處于觀望階段，對于這些開發(fā)商的心態(tài)，武漢天地的銷售人員做出了這樣的解釋。

    武漢天地售樓人員：“如果低下來的話，肯定后面沒有人買的，我都不會買的，如果它太低的話，我會想，可能后面會5000，我根本就不會看，房子肯定就不會低。”

    記者：“如果是降價的話，反而會影響這棟樓？”

    武漢天地售樓人員：“當(dāng)然會影響，我整個項目是920畝，150萬方，如果我第二期，這才賣了多少，我把它賣掉，降價了，那么后面的房子，根本就沒有人敢買了，賣了它也一樣會跌，不公平的，就是這樣的�！�

    而事實上，在武漢采訪期間，記者就遇到了類似的投訴，一位小伙子名叫張勇軍，大學(xué)剛剛畢業(yè)兩年，今年一月，張勇軍在武漢大華南湖公園世家購買了一套住房，當(dāng)時的價格是6014元每平方米，然而，就在前兩天，房子的價格卻直接降到了5300元每平方米。

    武漢市民張勇軍：“我的直接損失是五萬多，間接五萬，兩年白干了�！�

    張勇軍說，自己也知道，房價有漲有降是客觀規(guī)律，但讓他不能接受的是，在購房時，大華集團的銷售人員卻多次做出這樣的保證。

    張勇軍：“我們一再問售樓小姐，我說大華的房子會不會降價，她說不可能，最氣人她說你要過完年來之后房價馬上會漲起來，房市馬上火爆起來，我們當(dāng)時也聽信了這些東西�！�

    張勇軍認(rèn)為，他是在受到誤導(dǎo)下才做出的購房決定，那么大華集團的相關(guān)負責(zé)人又是什么說法？

    大華集團（武漢）房地產(chǎn)有限公司銷售負責(zé)人：“我想希望大華給個解釋，你這樣，我不和你講�！�

    直到采訪結(jié)束，大華集團也沒有做出任何解釋，業(yè)內(nèi)人士告訴記者，去年的跳漲給武漢房地產(chǎn)市場帶來了至命的傷害，部分開發(fā)商已經(jīng)是騎虎難下，更多的開發(fā)商則開始考慮進行策略上的調(diào)整。

    融科智地（武漢）有限公司營銷中心總監(jiān)程道平：“今年我們的總量比利潤更重要�！�

    億房網(wǎng)的明晶晶認(rèn)為，這種調(diào)整意味著武漢的房地產(chǎn)市場正在回歸理性，開發(fā)商們已經(jīng)面臨洗牌。

    明晶晶：“因為前期房地產(chǎn)太賺錢了，可能很多有一點資質(zhì)的，有一塊土地的他沒錢的，或者有錢沒土地的紛紛都進入這個市場，他可能以前不是做房地產(chǎn)開發(fā)的，那么在這一塊遇到這個市場困境之后，他們的抗風(fēng)險能力是很弱的，所以開發(fā)商面臨著洗牌，然后另一方面消費者方面，如果開發(fā)商各方面的價格不能達到他的一個預(yù)期，或者是房價不能上升的話，那么投資者和消費者之間將會發(fā)生分化，購房自住者會繼續(xù)觀望，那些購房投資者他是會離開這個市場�！�

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