樓價(jià)、成交量,這些以數(shù)據(jù)的形式表現(xiàn)出來(lái)的市場(chǎng),為何與百姓的實(shí)際感受出入頗大?孰幻孰真,確難判斷。

　　現(xiàn)在市場(chǎng)行情怎么樣?不但買(mǎi)家心里沒(méi)底,連賣(mài)家也很迷茫。

　　6月2日，廣州市國(guó)土房管局通報(bào)了4月份廣州市十區(qū)房地產(chǎn)交易登記情況，據(jù)顯示，4月份一手住宅成交均價(jià)為10997元/平方米，比3月份大幅上漲1681元/平方米，漲幅達(dá)到18%.廣州市國(guó)土房管局此次也破天荒地抽取了3月和4月成交面積均大于2000平方米的18個(gè)典型樓盤(pán)，并分析得出均價(jià)上升的個(gè)盤(pán)為10個(gè)，下跌的為8個(gè)，漲幅大于跌幅。業(yè)內(nèi)不少專(zhuān)家發(fā)表看法，認(rèn)為從樓市的實(shí)際情況來(lái)看，市場(chǎng)的確存在大量樓盤(pán)降價(jià)促銷(xiāo)的現(xiàn)象。

　　房管局的做法使得樓價(jià)更加撲朔迷離，看不清到底是向上走，還是向下走？

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的市場(chǎng)調(diào)整，廣州市的樓價(jià)已經(jīng)基本形成了兩極分化，高品質(zhì)的樓盤(pán)自己得到市場(chǎng)認(rèn)可，不但價(jià)格趨穩(wěn)，而且有一定程度上的提升。而一些未被納入成交統(tǒng)計(jì)的樓盤(pán)，此前價(jià)格虛高，雖然不斷降價(jià)，但由于成交量過(guò)低，未來(lái)不排除將持續(xù)降價(jià)的可能。

　　樓價(jià)兩極分化的格局逐漸形成。

　　高素質(zhì)別墅說(shuō)起價(jià)格普遍自信

　　即將面世的桃花源別墅，預(yù)售價(jià)格高達(dá)上千萬(wàn)一套，雖然地處花都，周邊的樓盤(pán)也在不斷調(diào)低價(jià)格，但開(kāi)發(fā)商對(duì)自己的產(chǎn)品還是很有信心。

　　記者在采訪的時(shí)候發(fā)現(xiàn)一個(gè)有趣的細(xì)節(jié)，廣州地區(qū)的負(fù)責(zé)人接到一個(gè)問(wèn)候電話，大概意思是聽(tīng)說(shuō)現(xiàn)在的市場(chǎng)行情不好，問(wèn)她在銷(xiāo)售方面是否有壓力，這位負(fù)責(zé)人很坦然地回答，"我們做的是高端產(chǎn)品，根本不用擔(dān)心。"

　　記者在采訪綠城地產(chǎn)杭州地區(qū)的負(fù)責(zé)人時(shí)，對(duì)方也對(duì)自己的產(chǎn)品特別自信，"有人專(zhuān)門(mén)追我們綠城的房子，開(kāi)在哪里他們就買(mǎi)在哪里，有的已經(jīng)賺了一個(gè)億。等我們廣州項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)的時(shí)候，你們一定要捧場(chǎng)，即使借錢(qián)也要買(mǎi)��！肯定會(huì)升值的，我敢打包票，如果虧了盡管來(lái)找我。"

　　在此次國(guó)土房管局抽取的18個(gè)典型樓盤(pán)中，蘿崗區(qū)的香之雪山成為廣州房?jī)r(jià)上漲最快的樓盤(pán)，從3月份的10756元/平方米上漲到4月份的14244元/平方米，漲幅32.4%.番禺區(qū)的沙灣碧桂園上漲幅度也高達(dá)21.1%，從13843元/平方米上漲到16766元/平方米，排在第二位。這兩個(gè)樓盤(pán)都有別墅項(xiàng)目，樓價(jià)的上漲都應(yīng)該歸功于別墅價(jià)格的堅(jiān)挺。

　　更多樓盤(pán)成交銳減，價(jià)格再降

　　國(guó)土房管局只抽取了成交面積大于2000平方米的18個(gè)典型樓盤(pán)，更多樓盤(pán)價(jià)格持續(xù)減低，但由于成交量過(guò)少，而沒(méi)有進(jìn)入國(guó)土房管局的統(tǒng)計(jì)視野，也有一些5月新開(kāi)的樓盤(pán)或者新組團(tuán)，價(jià)格不斷刷新區(qū)域紀(jì)錄。

　　位于白云山風(fēng)景區(qū)東麓的5層電梯洋房柏林半山雅墅春節(jié)后正式對(duì)外發(fā)售，均價(jià)14000元/平方米，而記者上周踩盤(pán)發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在的價(jià)格僅為7800元/平方米，跌幅將近一半。距此不遠(yuǎn)處的另外一個(gè)新開(kāi)樓盤(pán)圣地摩坊公館報(bào)價(jià)7900元/平方米，創(chuàng)下廣州大道北板塊"7"字頭的新紀(jì)錄。

　　同樣是位于白云區(qū)的新市板塊，縱橫·繽城二期"樂(lè)家"組團(tuán)5月25日正式發(fā)售，報(bào)價(jià)6380元/平方米，還帶1200元/平方米的裝修，而6380元/平方米并不是最低價(jià)，還有5900元甚至5800元/平方米的更低價(jià)單位。于是，白云區(qū)又出現(xiàn)"5"字頭的新貨，區(qū)域房?jī)r(jià)一下回到了兩年前。

　　花都板塊的幾個(gè)樓盤(pán)由于成交情況不理想，價(jià)格也不斷調(diào)低，位于山前大道的金碧御水山莊，五一期間推出"山林澗"組團(tuán)，洋房3950元/平方米，聯(lián)排別墅6950元/平方米，洋房帶1000元/平方米的裝修，別墅帶2000元/平方米的裝修。有朋友看中金碧御水山莊的洋房，托記者找人打折，發(fā)展商苦不堪言，"這個(gè)價(jià)格已經(jīng)低到不能再低，還如何打折？"

　　另外一個(gè)不愿意透露名稱(chēng)的樓盤(pán)5月24日?qǐng)?bào)給記者的售價(jià)是4600元/平方米（毛坯），而第二天又打來(lái)電話，告知決定將價(jià)格調(diào)整為每平方米4300元。一天內(nèi)降了300元/平方米還不算，還有額外9.6折，如果再加上按揭優(yōu)惠等，實(shí)際售價(jià)已跌破4000元/平方米。"快點(diǎn)出貨，為了推下一期的產(chǎn)品，盡早把資金回籠再說(shuō)。"

    區(qū)域

　　中心區(qū)樓盤(pán)成交比重加大

　　4月一手住房?jī)r(jià)格較大幅度增長(zhǎng)主要是由于價(jià)格較高的天河、越秀、荔灣等區(qū)域的交易比重有所提高以及高檔住宅集中成交，帶動(dòng)整體均價(jià)上漲。

　　數(shù)據(jù)顯示，4月天河、越秀、荔灣三區(qū)成交比重從3月的26.4%提高到34.3%，增加了7.9個(gè)百分點(diǎn)。單價(jià)1萬(wàn)元/平方米以上的高檔住宅的成交比重從3月的49.9%陡升到4月的69.6%，增加了19.7個(gè)百分點(diǎn)。廣州市國(guó)土房管局抽取的18個(gè)典型樓盤(pán)數(shù)據(jù)也顯示，位于中心城區(qū)的翠城花園、時(shí)代花生、越秀上品軒價(jià)格都有不同程度的上升，翠城花園的成交均價(jià)從3月份的10816元/平方米上漲到4月份的11529元/平方米，上漲幅度高達(dá)6.6%.

　　買(mǎi)家看法

　　"看來(lái)看去，還是想買(mǎi)中心城區(qū)大戶型"

　　采訪對(duì)象：羅先生，在某中介機(jī)構(gòu)從事商業(yè)地產(chǎn)研究工作

　　我們夫妻倆的收入加起來(lái)超過(guò)了二十萬(wàn)，屬于沒(méi)資格申請(qǐng)限價(jià)房的那一類(lèi)，我相信像我們這樣收入的家庭在廣州市也不多，我們剛剛結(jié)婚，現(xiàn)在還住在租來(lái)的房子里。我們目前的積蓄買(mǎi)一套六十平方米左右的房子肯定沒(méi)問(wèn)題，但買(mǎi)一套一百五十平方米左右的房子就有點(diǎn)吃力。

　　我們倆的工作單位都在環(huán)市路附近，現(xiàn)在租住的房子就在工作單位附近，上下班很方便，這也有利于我們把更多的精力投入到工作中。周末的時(shí)候也去看過(guò)一些房子，價(jià)格還是在降，比如白云大道的云山詩(shī)意，七千多、六千多都可以買(mǎi)到，廣州大道北的合一國(guó)際主推的一種小復(fù)式，總價(jià)倒是沒(méi)降多少，但是以前不送裝修現(xiàn)在送裝修，也等于便宜了十幾萬(wàn)。但看來(lái)看去，沒(méi)有十分中意的，我們想買(mǎi)中心城區(qū)大戶型的單位，這樣的房子價(jià)格還是比較堅(jiān)挺，比如環(huán)市東路的君匯世家，價(jià)格一直在18000元/平方米之間，南向的大單位更高達(dá)24000元/平方米，水蔭一橫路一個(gè)以中小戶型為主的很不起眼的小盤(pán)華盈居，兩周前我們?nèi)タ戳艘惶琢�七十平方米的小戶型，這周再去看，總價(jià)竟然漲了四五萬(wàn)。

　　現(xiàn)在人們的居住觀念改變了，我們認(rèn)為結(jié)了婚也并不一定住在自己的房子里，政府公布的數(shù)據(jù)并不完全可信，仔細(xì)分析不難看出，四月份的上漲屬于結(jié)構(gòu)性的問(wèn)題。政府和開(kāi)發(fā)商托市的意圖非常明顯，聽(tīng)一些業(yè)內(nèi)的朋友反映，現(xiàn)在不少開(kāi)發(fā)商自己掏腰包買(mǎi)十幾套房子。我預(yù)計(jì)在未來(lái)兩三年之內(nèi)房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)調(diào)整，我們現(xiàn)在要做的是繼續(xù)等待，努力工作掙更多的錢(qián)，將來(lái)買(mǎi)更大更好的房子。

　　專(zhuān)家意見(jiàn)

　　大量降價(jià)盤(pán)未納入成交統(tǒng)計(jì)

　　采訪對(duì)象：韓世同 寒桐投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理

　　國(guó)土房管局此次破天荒地選取18個(gè)典型樓盤(pán)進(jìn)行分析，也第一次讓人們看到部分樓盤(pán)官方發(fā)布的成交均價(jià)及其變化情況。但我認(rèn)為會(huì)有管窺之嫌。例如，如果股市只公布總的指數(shù)變化和部分指標(biāo)股的變化，股民是無(wú)法依照這些局部和部分的數(shù)據(jù)推斷出其他股的變化的。同樣，目前政府部門(mén)對(duì)樓市的數(shù)據(jù)的公布如果也只是公布一個(gè)區(qū)域均價(jià)和部分典型樓盤(pán)的價(jià)格，業(yè)界和消費(fèi)者也無(wú)法對(duì)其他樓盤(pán)的價(jià)格變化做出判斷。

　　僅僅從公布的數(shù)據(jù)來(lái)判斷，均價(jià)大幅飆升了18%，但如果從樓市的實(shí)際情況來(lái)看，市場(chǎng)的確存在大量樓盤(pán)降價(jià)促銷(xiāo)的現(xiàn)象，最明顯的是位于白云區(qū)的縱橫繽城，"5"字頭的價(jià)格有效拉低了區(qū)域樓價(jià)，但這些低價(jià)盤(pán)都沒(méi)進(jìn)入統(tǒng)計(jì)范圍中。從公布的數(shù)據(jù)可以看出，漲幅比較大的都屬于市場(chǎng)上的中高檔產(chǎn)品，集中在中心城區(qū)，或者是別墅等高端物業(yè)。

　　記者手記

　　找準(zhǔn)定位，分級(jí)定價(jià)

　　去踩盤(pán)的時(shí)候，經(jīng)常會(huì)被發(fā)展商詢(xún)問(wèn)，"現(xiàn)在的市場(chǎng)行情如何？別的樓盤(pán)賣(mài)得怎么樣？消費(fèi)者到底是個(gè)什么樣的心態(tài)。"整體感覺(jué)是不但買(mǎi)家心里沒(méi)底，賣(mài)家也很迷茫，還聽(tīng)說(shuō)有些發(fā)展商找不準(zhǔn)定位，本來(lái)報(bào)建的是純大戶型的豪宅，可聽(tīng)說(shuō)市場(chǎng)行情不好，就想把面積改小。最有趣的是白云區(qū)兩個(gè)相鄰的樓盤(pán)，一個(gè)正四處活動(dòng)，試圖突破90/70限制，把面積做大，把價(jià)格定高，一個(gè)卻一改以大戶型為主的銷(xiāo)售策略，準(zhǔn)備推出一批小戶型的公寓。

　　一個(gè)正常的市場(chǎng)，房?jī)r(jià)應(yīng)該呈現(xiàn)出高、中、低幾個(gè)階梯狀的檔次，前一段時(shí)間，樓市過(guò)熱，房?jī)r(jià)虛高，隨便一個(gè)樓盤(pán)都敢把價(jià)格定到萬(wàn)元之上，也不管自己的位置有多么犄角旮旯，戶型設(shè)計(jì)多么老土過(guò)時(shí)，樣板間裝修有多土，銷(xiāo)售人員的服務(wù)有多差。

　　經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的市場(chǎng)冷卻，投資者逐漸從市場(chǎng)淡出，真正有需求的買(mǎi)家逐漸浮出水面，這個(gè)時(shí)期的房?jī)r(jià)才是一個(gè)相對(duì)合理的水平。

　　價(jià)格堅(jiān)挺的房子還是那三類(lèi)：中心城區(qū)的、具有稀缺自然資源的、還有一類(lèi)的是面向金字塔頂端的豪宅。具有這些素質(zhì)的樓盤(pán)大可以穩(wěn)下心來(lái)，堅(jiān)持把產(chǎn)品往高、精、尖的方向去做，這樣的房子肯定不愁賣(mài)，價(jià)格也會(huì)逐漸趨穩(wěn)，甚至逐步上升。至于那些要啥沒(méi)啥，幾個(gè)月都賣(mài)不出去幾套的樓盤(pán)，早該及時(shí)反省，把價(jià)格一步降到位，不要再奢望市場(chǎng)回暖到再爛的盤(pán)也有人買(mǎi)的程度。

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