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2008年6月廣州將出讓的三幅地塊情況分析
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http://www.mamogu.com 發(fā)稿日期:2008-6-13
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- 中研網(wǎng)訊：
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上個周末，廣州市國土房管局連續(xù)兩次發(fā)布公告，將在6月30日同時出讓分別位于中山七路、南堤二馬路、廣中公路的三幅地塊，其中2幅住宅、1幅商業(yè)。
內(nèi)外因影響土地盤活
雖然上述三幅土地全部地處市中心熱門區(qū)域，但并非所有人對它們最終能夠成功出讓抱有充足的信心。記者通過現(xiàn)場踩盤發(fā)現(xiàn)，即將出讓的三幅地塊全部屬于"瑕疵"地塊。中山七路地塊位置一流，可售建筑面積卻只有區(qū)區(qū)1000平方米左右，除了旁邊在建項目的開發(fā)商之外，估計沒有誰會對這種芝麻地塊感興趣；京隆閣項目地塊因為曾經(jīng)的"爛尾之王"京隆閣而赫赫有名，不過包括拆遷、補償、安置在內(nèi)的眾多附加條件，注定會讓接手者頭皮發(fā)麻；至于廣中公路地塊，則讓人實在想不通為什么政府要在住宅需求濃郁的地方偏偏強行安插一幅商業(yè)金融爛尾地。
此外，市場環(huán)境也將對這些土地能否成功出讓產(chǎn)生影響。保利地產(chǎn)代理市場部總經(jīng)理吳定金表示，土地是樓市的晴雨表，土地市場的熱度決定了商品住宅市場的繁榮程度，反之亦然。近期整體樓市的低迷現(xiàn)狀，使開發(fā)商對后市發(fā)展的信心大打折扣，這將直接影響他們的拿地熱情。此外，市場成交量在前一階段的下滑，使開發(fā)商手中的自有資金數(shù)量減少，可支出的購地成本也會相對不足。
出讓量不及最低任務三成
今年年初，相關政府部門將2008年的住宅用地供應目標由廣七條當中的"不少于5平方公里"修改成了"2.5-4平方公里"。從市場情況來看，盡管面積大幅下降，想要完成也決非易事。
直到現(xiàn)在為止，今年廣州市一級市場住宅用地的出讓數(shù)量僅有三幅，且全部在春節(jié)之前完成，加上即將出讓的中山七路和京隆閣項目地塊，用地面積也僅有0.68平方公里，不及"最低任務"2.5平方公里的30%.
政府部門"技術性"減量
廣州市一級市場土地供應如此之少，是否意味著握在政府手中的土地已嚴重不足？根據(jù)其近期回收閑置土地的力度和數(shù)量判斷，這一疑慮基本可以打消。廣州市國土房管局最近的一次收地公告出臺于5月22日，從當中內(nèi)容可知，政府近期一次性收回了19幅土地，面積超過62萬平方米，越秀、荔灣、天河、海珠等地此次均有土地被政府收歸囊中，當中不乏解放路、新港路等"黃金"地段。而根據(jù)本報此前的報道，廣州歷年供應的78平方公里的商品住宅用地，有3.73平方公里建設用地未動工建設或動工建設進度低于三分之一，而這些土地全部將在今年年內(nèi)完成處置，如果計劃最終落實，將成功完成"2.5-4平方公里范圍內(nèi)彈性供應"的供地目標。
"政府部門最近是在有意控制供地節(jié)奏。"吳定金指出，土地供應應該隨時根據(jù)變化作出調(diào)整，尤其是當整體市場進入目前的低潮周期之時，供應比例自然要適當進行縮減，這與手中土地儲備是否夠量并無直接關聯(lián)。對于政府來說，壓縮供應不僅可以降低因低價成交導致土地價值無法真正體現(xiàn)的可能，也能夠避免出現(xiàn)流拍、緩拍等尷尬局面，進一步打擊市場信心。
地塊實錄
中山七路地塊
位置：荔灣區(qū)中山七路錦龍中20-52號
項目定位：項目地塊位置與美荔心筑如出一轍，也可參照后者，在有限空間內(nèi)建設一個帶有商業(yè)裙樓和空中花園架空層的高端住宅項目，銷售對象以荔灣、越秀兩個老城區(qū)的改善型買家為主。
現(xiàn)狀與在建項目共同圍蔽
中山七路錦龍中20-52號地塊是近期國土房管局掛牌出讓地塊中位置最好的一幅，地塊南面是荔灣區(qū)數(shù)一數(shù)二的大型商業(yè)配套新光城市廣場，北面和西面分別是中山七路和康王路，離地鐵陳家祠站不到300米，可謂交通方便，四通八達。
記者在現(xiàn)場看到，中山七路錦龍中地塊緊靠正在建設中的另一個項目用地，且共同用一個高約兩米的圍墻圍蔽，圍墻上畫著周邊某住宅樓盤的商業(yè)廣告。透過鐵門與圍墻之間的縫隙可以看到，地塊呈標準的四邊形狀，土地相當平整，南面和東面分別建有兩排臨時工棚。
區(qū)域樓市樓價全在萬元以上
荔灣區(qū)是今年老城區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)供應的核心板塊，中山七路地塊周邊近期便有越秀上品軒、萬科金色康苑、美荔心筑等一系列項目推出。
其中越秀上品軒屬于地鐵西門口站上蓋物業(yè)，戶型類型豐富，既有40多平方米的單身公寓，又有130多平方米的大戶型洋房，在售均價1.6-1.85萬元/平方米。美荔心筑單套建筑面積在59-140平方米之間，目前正在推售高層單位，均價約1.4萬元/平方米。萬科金色康苑前一階段推出了項目的公寓組團萬科新領域，近期已經(jīng)全部售罄，當時的推售價格大約1.1萬元/平方米。
前景分析與現(xiàn)有項目連片開發(fā)
擅長處理"問題"地塊的粵沛地產(chǎn)應該是中山七路錦龍中地塊的最有力競爭者，其旗下正在開發(fā)的商品房項目正好與之相鄰，將地塊"吃"下之后可以作為新的小型組團，與原有項目實現(xiàn)連片開發(fā)。另一方面，雖然這幅地塊的位置絕佳，但是用地面積僅有1144平方米，根據(jù)其4.5的容積率計算，未來整個項目的可建筑面積也僅有5148平方米，在這么小的地塊上開發(fā)項目，毫無疑問是一件吃力不討好的事情。此外，根據(jù)出讓條件，競得人還要提供住宅建筑面積約4015平方米供被拆遷人回遷，實際可售的建筑面積約1133平方米，相當于住宅10套左右。
京隆閣項目地塊
位置：越秀區(qū)南堤二馬路36-40號
項目定位：南向望江是項目區(qū)別于中心城區(qū)其他江景樓盤的最大優(yōu)勢，未來的樓盤肯定會以此作為賣點之一，并輔以鬧中取靜的環(huán)境，建設一個超高層的望江豪宅項目。
現(xiàn)狀爛尾京隆閣分外搶眼
南堤二馬路36-40號屬于二線江景地塊，中高層部分將可以南向正望珠江，而南堤二馬路則將地塊與沿江大道和天字碼頭的繁華景象隔絕開來，鬧中取靜。
這幅地塊最具關注度的原因是當中建有老城區(qū)最著名的爛尾樓項目京隆閣，這個江景樓盤在1996年時以約8000元/平方米的高價對外預售，規(guī)劃建筑面積高達5.7萬平方米，于2000年爛尾停工。據(jù)悉，由于長期停工和拖欠被拆遷戶臨遷費等原因，京隆閣前一階段已被列為廣州市通過司法途徑處理的爛尾地塊之一。
記者在現(xiàn)場看到，京隆閣項目40層左右的樓體早已基本建成，接手開發(fā)商只需完成外立面和內(nèi)部裝修，以及水電管道工程的安裝即可推出市場。
對于即將入主的新開發(fā)商來說，他們的可建筑面積主要位于京隆閣北側(cè)的空地上，這幅空地目前已經(jīng)成了樓盤附近鴻星藝都酒樓的停車場，旁邊還有兩排藍白色的臨時建筑。
區(qū)域樓市在售項目相對較少
京隆閣項目地塊周邊目前在售項目不多，位于東山沙頭角路的東堤水岸將在下月收樓，近期推出的產(chǎn)品以133平方米的東南向高層為主，均價約1.7萬元/平方米，另外還有部分82平方米的小三房在售。而東山湖畔的肯辛頓國際預計在暑期才會進入市場，推售價格估計至少在1.3萬元/平方米以上。
前景分析拆遷補償問題棘手
對于準備競爭的開發(fā)商來說，這幅地塊將是一個"燙手山芋"，因為項目在10多年前已經(jīng)銷售出1萬多平方米的建筑面積，當中涉及到100多戶"業(yè)主"，新買家必須幫助他們重新入住樓盤。此外，還要解決上萬平方米的住宅和非住宅建筑面積的拆遷補償，以及現(xiàn)有臨時建筑的拆遷問題。
如果能夠妥善解決上述問題，京隆閣項目地塊將為開發(fā)商帶來"滾滾財源"，首先，京隆閣40多層、近6萬平方米的樓體已經(jīng)完成封頂，建筑開支大大降低，其次，項目前期累積的知名度，加上絕佳的地理位置和二線江景的資源條件，將為項目節(jié)約不菲的營銷推廣成本。
廣中公路地塊
位置：荔灣區(qū)西塱村大梪口地段廣中公路西側(cè)
項目定位：由于區(qū)域內(nèi)缺乏高端化的市場需求，因此在地塊上建設甲級項目并不現(xiàn)實。不過競買人可以考慮地塊交通配套相當發(fā)達，以及周邊船廠、廣鋼等大型工業(yè)企業(yè)林立的現(xiàn)狀，建相關行業(yè)如物流、冶金等企業(yè)的辦公地點或華南區(qū)域總部。
現(xiàn)狀地塊表面泥濘雜亂
如果按照國土房管局在公告當中給出的地址，"荔灣區(qū)西塱村大梪口地段廣中公路西側(cè)"并不好找，要是通俗點說，它的實際位置其實就是鶴洞路和芳村大道中交會處的東北側(cè)。
一連幾天的大雨，讓這幅地塊一片泥濘，凸出地面的部分雜草、碎石林立，低洼部分則形成了面積400平方米左右的"沼澤"。除此之外，廣中公路西側(cè)地塊北面還有兩棟引人注目的10層住宅，雖然完成封頂，但是長滿青苔的外側(cè)紅磚告訴大家，它們已經(jīng)爛尾多時。根據(jù)政府部門公告當中的出讓附帶條件，廣中公路西側(cè)地塊將按此現(xiàn)狀公開出讓，若發(fā)生標的物瑕疵由競得人負責并自行承擔相關風險。
工地現(xiàn)場的兩位工人模樣的人告訴記者，地塊原本可能屬于旁邊的公交或者地鐵公司所有，在媒體報道之前，并沒有聽說過其要通過招拍掛形式進入一級市場的消息。
區(qū)域樓市住宅均價8000多元/m2
板塊市場內(nèi)的寫字樓項目目前還是一片空白，因此廣中公路西側(cè)地塊的建設將在一定程度上彌補空缺。住宅方面，位于花地大道西的力迅原筑前身為四季花園，后被力迅地產(chǎn)接手開發(fā)，目前銷售單位包括兩房兩廳和三房兩廳兩種間隔，價格8800元/平方米。同樣位于花地大道上翠竹苑還剩下少量尾貨再推，均價與力迅原筑基本相當。
前景分析強配套，弱需求
從配套角度來說，廣中公路西側(cè)是目前老芳村少有的靚地，西面400米遠處即為地鐵一號線西塱站，旁邊的花地大道兩側(cè)是板塊內(nèi)開發(fā)最為成熟的區(qū)域，商業(yè)、教育配套都相當豐富。當然，項目同時也存在爛尾、靠近馬路等"硬傷"，而且區(qū)域內(nèi)的寫字樓需求也并不旺盛，缺乏類似環(huán)市中、天河北的寫字樓集中發(fā)展條件，這是開發(fā)商在競買這幅商業(yè)金融用地時不得不考慮的問題。
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