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國內外經濟形勢對我國房貸市場市場影響分析
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http://www.mamogu.com 發(fā)稿日期:2008-6-20
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2008年我國整體宏觀經濟面臨的考驗越來越大。房地產行業(yè)作為我國的支柱產業(yè)也不可避免受到國際國內經濟形勢的雙重考驗。我國應警惕種種不利因素，影響到房地產行業(yè)的發(fā)展，進而造成深層次的住房信貸危機。
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先看國內因素。首先是日益嚴重的通貨膨脹。截至四月份，我國居民消費物價指數（CPI）已經連續(xù)三個月超過8%。統(tǒng)計局最新發(fā)布的數據顯示，5月份PPI漲幅為8.2%， CPI漲幅依然保持在7.7%的高位。日益嚴重的通貨膨脹對居民消費力是一個重大的打擊。
股市在一系列利空的影響下頻繁下挫，目前已經擊破3000點，重回2000點時代。股市低迷使得大批投資者，特別是散戶損失嚴重，大量資金被套牢。社會上的部分流動性在此次股市劇烈下跌過程中被消滅，在某種程度上解決了所謂的流動性過剩問題，但同時也影響了股市和樓市之間的正常資金流動，即股市低迷了并沒有導致樓市好轉。
房地產市場目前正處于調整階段，以上海為例，上海統(tǒng)計局最新發(fā)布的數據顯示，2008年1-5月份，房屋銷售面積為980萬平方米，同比去年下跌了16.5%。其中住宅銷售842萬平方米，同比去年下跌22.3%。房屋出租方面，2008年1-5月，上海出租房屋面積為1140. 6萬平方米，同比去年增長了14.8%，其中住宅出租97.5萬平方米，同比增長14.4%。房屋銷售量與房屋出租量的一減一增表明，上海房地產市場正在步入一個相對調整期。消費者在目前的階段更愿意去租房，以躲避高昂的房價。雖然目前上海的房價依然保持高位，甚至有媒體報道所謂商品住房銷售均價創(chuàng)了二十年記錄等，但不可否認的是，現在房地產的成交量已經下來了。北京、廣州等大城市的房地產市場也基本上處于調整觀望狀態(tài)。深圳的房價已經出現大幅調整。開發(fā)商最近也出現了退地的現象�！耙蝗~知秋”，開發(fā)商從去年那種對土地的瘋狂追捧，到今年的冷靜理性，甚至是退地，這都說明開發(fā)商們對市場的判斷并不樂觀，再加上融資渠道不暢與資金緊張，土地市場也必然出現調整的趨勢。
再看國際形勢。最近越南經濟危機成為國際輿論關注的熱點。據報道，越南面臨著一系列危機和挑戰(zhàn)，越南盾已經貶值40%，有專家預測越南盾將再貶值30-40%；5月份CPI漲幅達到25%，達到1992年來的最高點；胡志明市的房價已經下跌了一半，而股票市場的胡志明指數也下挫了60%。這一系列的經濟數據表明，越南的經濟危機已經“山雨欲來風滿樓”，越南危機很有可能成為亞洲甚至世界的經濟危機的導火索。
國際油價的暴漲是目前世界各國必須面臨的一個主要危機。6月6日國際油價飆升至138.54美元每桶，直逼140美元大關。伴隨著油價的上升，世界各主要股市相應出現暴跌行情。正所謂“油價漲，股市跌”，油價的上漲直接導致了生產企業(yè)的成本提高，壓縮利潤。石油工業(yè)直接關系下游產業(yè)的生存和發(fā)展，房地產行業(yè)是服務型行業(yè)，更是下游產業(yè)，同樣受到石油上漲的影響。
綜合來看2008年國際國內的經濟形勢都非常不樂觀。房地產行業(yè)進行調整已經在所難免。雖然上海、北京等大城市的房價有所上升，但成交量卻明顯下降，更多表現出有價無市的現狀。這種局面對于銀行、開發(fā)商而言都是相當嚴峻的。眾所周知，房地產行業(yè)的利益鏈條上銀行和開發(fā)商已經完全捆綁在一起。銀行通過住房貸款來獲得長期穩(wěn)定的利息收入，開發(fā)商通過銀行貸款來回收資金，獲取高額收益。買房者是最終的承擔者。假如市場持續(xù)調整，市場成交不理想，購房者持幣觀望，那么造成的后果是大量的房產積壓在開發(fā)商手中，銀行的資金回收困難。更加嚴重的后果是，當房地產市場整體價格下滑后，貸款購房的居民可能面臨負資產的困局，相當部分的人有可能停止還貸，從而引起銀行的壞賬損失。
事實上，我國完全有發(fā)生住房信貸危機的可能。美國次貸危機是前車之鑒，雖然我國并沒有如美國那樣開放和多樣化的住房信貸衍生產品市場，但信貸危機發(fā)生的機理基本相同。美國的次貸危機歸根結底也是由于房地產市場出現調整，價格大幅度下跌，購房人無力還款造成銀行信用危機的爆發(fā)。
我國住房金融的創(chuàng)新力度沒有達到美國那樣，住房金融僅限于住房貸款、公積金貸款、住房開發(fā)貸款等傳統(tǒng)領域，這在一定程度上能夠降低美國次貸危機對我國金融市場的波及，但另一方面，我國的住房信貸沒有劃分優(yōu)級與次級市場，潛在的金融風險并不能很好的監(jiān)控和防范。這也形成了我國住房金融市場的一個致命弱點。也就是說，我國住房信貸市場的質量遠沒有想象的好，等問題真正爆發(fā)出來的時候，很可能比美國次貸危機的沖擊力更大。
央行上�？偛亢桶l(fā)布的信貸運行報告顯示，2008年1-4月份，上海房地產貸款余額為5193億元，其中個人購房貸款余額為3104.93億元，同比增長了15億元。房地產開發(fā)貸款余額為2059.35億元，同比減少0.61億元。房地產貸款余額占各項貸款的比重達到29.3%，比去年同期略有下降。從以上數據可以看出，我國房地產貸款無論是住房貸款還是開發(fā)貸款依然處于一個相對的高位，并沒有因為市場的低迷和調整而出現重大的變化，值得注意的是房地產貸款占銀行各項貸款的比重依然高到29%，這顯示銀行對房地產的依然程度非常高，未來受到房地產市場調整的影響也將非常大。
央行的信貸數據表明銀行對房地產市場的運行是舉足輕重的，但國家在去年九月份就發(fā)布了《中國人民銀行中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的通知》，即房貸新政，收緊了第二套房的貸款條件。這一政策極大的影響市場對未來房地產市場的預期，打擊了投機者的資金鏈條。然而包括銀行在內的市場參與者卻并沒有百分之百的執(zhí)行該政策，而是通過各種渠道變相放寬相關規(guī)定。日前，央視報道深圳四家商業(yè)銀行集體放松二套房貸款限制，實際上是這種社會心態(tài)的集中反映。
總之，在當前的國際國內形勢下，我國房地產市場面臨的挑戰(zhàn)非常大。有關部門應對可能的住房信貸危機提起應有的重視。在世界各國聯系日益緊密的今天，金融安全已經成為國家安全的重要組成部分。我們應在幾個方面做好準備，防止住房信貸危機的爆發(fā)，危害我國整體經濟的發(fā)展。
第一，密切關注越南經濟危機發(fā)展的進程，加緊研究這場危機對我國的影響以及傳導機制，及早做好防范準備，避免波及我國的股市和樓市。
第二，繼續(xù)大力治理日益嚴重的通貨膨脹，防止目前的機構性通脹轉變?yōu)槿娴耐�。必要時，央行要果斷加息，繼續(xù)扭轉目前嚴重的“負利率”狀態(tài)。
第三，密切跟蹤國際匯率變化，特別是人民幣兌美元的幣值變化。人民幣升值的預期不應太過猛烈，否則國際熱錢將再次狙擊我國樓市，投機重來的后果是調整得更加嚴重。
第四，做好地震、水災等大災大難的善后重建工作，四川地震的影響不是短期的，而是長達幾年甚至十幾年，四川地震也幾經不是一個單純的災害事件，而是成為我國整體經濟發(fā)展的影響因素之一。我國如果能夠妥善解決災區(qū)的發(fā)展問題，無疑對于提振宏觀經濟起到正面的作用。
第五，繼續(xù)加強房地產信貸管理，強化既有的有利政策，調整不符合實際的有關措施，把房地產信貸的危機控制在盡可能低的范圍內。 - ■ 與【國內外經濟形勢對我國房貸市場市場影響分析】相關新聞
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