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開(kāi)發(fā)商踏上瘋狂不歸路情況深度分析
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http://www.mamogu.com 發(fā)稿日期:2008-6-28
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報(bào)告 投資分析 市場(chǎng)調(diào)研 房?jī)r(jià) 房地產(chǎn) 北京 廣東 樓市 溫州
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6月的浙江，進(jìn)入悶熱潮濕的梅雨季，"風(fēng)神"的登陸，讓浙南一帶孕育著更大的風(fēng)暴。25日，連續(xù)6次來(lái)溫州"找錢"無(wú)果的武漢開(kāi)發(fā)商朱軍強(qiáng)（化名）對(duì)記者脫口而出："我只借600萬(wàn)，兩個(gè)月就行。"
借高利貸是找死，不借高利貸是等死。
這就是去年那些自有資金不足、拿著銀行的錢去"賭博"的開(kāi)發(fā)商們的現(xiàn)狀，區(qū)區(qū)600萬(wàn)的缺口就能困死一個(gè)開(kāi)發(fā)商。
飲鴆止渴的錢到哪里去找？近日，本報(bào)記者在民間借貸盛行的溫州深入調(diào)查，看到的情況是，受貨幣持續(xù)從緊的累積作用，以及"二套房貸新政"點(diǎn)到死穴的影響，全國(guó)各地資金鏈岌岌可危的大小開(kāi)發(fā)商們蜂擁而至，背負(fù)著高利息的枷鎖千方百計(jì)進(jìn)行民間短期拆借。
月息一毛，相當(dāng)于年息120%，這是銀行貸款年利率7.47%的近15倍，通俗的說(shuō)法是"只有販毒才合算"。
明知是條不歸路，開(kāi)發(fā)商為何還如此瘋狂？
"銀行貸不出錢，房子不敢明降價(jià)，回款困難，閑置的土地又必須開(kāi)發(fā)，資金鏈就要斷了，實(shí)在是沒(méi)辦法了。"
更多的開(kāi)發(fā)商大膽借錢背后懷著一個(gè)希望：樓市綁架的是銀行，為了防范金融風(fēng)險(xiǎn)，政府一定會(huì)出手救市的。死撐！撐過(guò)這段時(shí)間就好了。
這種希望被6月中旬中央召開(kāi)的全國(guó)省市區(qū)及部委負(fù)責(zé)人會(huì)議放大了，該會(huì)議首次正式強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，這也是中央調(diào)控房?jī)r(jià)以來(lái)第一次口風(fēng)生變。
問(wèn)題是，當(dāng)如何穩(wěn)定還未有具體配套措施出臺(tái)之際，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商正一廂情愿地誤讀政策。
接受本報(bào)記者采訪的一些學(xué)者、官員都認(rèn)為，政府不會(huì)希望房?jī)r(jià)暴跌，也絕不會(huì)讓房?jī)r(jià)再次暴漲。不管政策如何松動(dòng)，開(kāi)發(fā)商如果再繼續(xù)2007年的瘋狂，只會(huì)在不歸路上越陷越深；即使政策有松動(dòng)，也會(huì)根據(jù)企業(yè)資信優(yōu)劣有保有壓，強(qiáng)化行業(yè)整合。
顯然，如果讓開(kāi)發(fā)商瘋狂拿地之后，再瘋狂借貸，進(jìn)入惡性循環(huán)，行業(yè)潛伏的風(fēng)險(xiǎn)勢(shì)必會(huì)拖垮整個(gè)樓市。
中小開(kāi)發(fā)商們不少走的正是這條瘋狂之路。救市政策不會(huì)針對(duì)這樣的企業(yè)。而去年小心謹(jǐn)慎，手頭還稱得上氣粗的大開(kāi)發(fā)商們，正在他們的門(mén)口靜候著，等著抄底，接下他們的樓盤(pán)、他們的地�？芍^前面是懸崖，后面有老虎。
不管貨幣從緊政策有沒(méi)有可能轉(zhuǎn)向，只要再緊上二三個(gè)月，恐怕不少開(kāi)發(fā)商就要頂不住了。這可能將使得潘石屹樓市"百日巨變"的預(yù)言一語(yǔ)成讖。
一輪宏觀長(zhǎng)調(diào)，打壓的是瘋漲的房?jī)r(jià)，而不是針對(duì)開(kāi)發(fā)商。但是，借著瘋狂的房?jī)r(jià)來(lái)瘋狂擴(kuò)張的開(kāi)放商、一批沒(méi)錢的開(kāi)發(fā)商，即將面對(duì)"死亡"，這正是曾經(jīng)瘋狂的代價(jià)。
伴隨著一批開(kāi)發(fā)商的死亡，樓價(jià)即將迎來(lái)一次回調(diào)，盡管不是暴跌。而正是為了避免今后可能的暴跌，必須讓瘋狂者偃旗息鼓。
愿背"兩毛利"
很多人都瘋了。
溫州商人李向前（化名）從未涉足房地產(chǎn)，最近卻被一撥撥找上門(mén)的開(kāi)發(fā)商傷透了腦筋。來(lái)者均瞄準(zhǔn)了他手里的6000萬(wàn)閑錢。
"誘惑太大了！"在溫州一個(gè)寧?kù)o的咖啡館里，李向前始終不能安定，據(jù)他描述，自5月底一筆材料款到賬，"找錢人"就沒(méi)斷過(guò)，有的愿意把項(xiàng)目作價(jià)出讓或合作開(kāi)發(fā)，更有的開(kāi)口就愿給每月八九分的利，有的開(kāi)價(jià)超過(guò)1毛。
這相當(dāng)于坐著不動(dòng)，一年6000萬(wàn)翻番。
李向前并不傻，誘惑背后是風(fēng)險(xiǎn)："開(kāi)發(fā)商自身難保，倒閉錢就打水漂了；再說(shuō)這事法律不保護(hù)，卷款跑了也沒(méi)法。"
謹(jǐn)慎抵不過(guò)誘惑。6月22日，李還是一口氣放了5000萬(wàn)，對(duì)方分別是蘇州和武漢的兩家開(kāi)發(fā)商，年息38%。"為了安全，選擇的是較便宜的。"李向前稱，擔(dān)保人是一個(gè)近親，擁有很大的物流公司，借款人更是抵上了房產(chǎn)。
李向前苦笑，稱從此和開(kāi)發(fā)商綁在了一起。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在溫州，李向前這樣的"李大膽"比比皆是，而"找錢人"更多。
據(jù)了解，在銀行關(guān)緊放貸后，溫州6000億民間資金一半都有放貸沖動(dòng)。資金聚集的鹿城、甌北、樂(lè)清、瑞安等地，連開(kāi)三輪的、賣菜的都有意愿當(dāng)"銀主"。
記者暗訪中，輾轉(zhuǎn)見(jiàn)到了幾家民間借貸公司負(fù)責(zé)人。幾乎一致的是：沒(méi)關(guān)系不放貸，有抵押可減息，金額多以千萬(wàn)計(jì)，按天、月、年都可以，但最好是短期拆借，6分、9分，甚至超過(guò)1毛的都有，視情況而定。
一家剛以9分利放出1000萬(wàn)的投資公司老板隨口告訴記者："我手頭還有800萬(wàn)，你要拿走就快點(diǎn)，這兒排隊(duì)的開(kāi)發(fā)商還好幾個(gè)呢！"
據(jù)溫州銀監(jiān)分局提供的材料顯示，去年下半年來(lái)，溫州民間借貸利率一路走高，而銀行融資比例則一路下滑至14.6%的低點(diǎn)。
即便如此，蜂擁而至的開(kāi)發(fā)商大多還是失望而回。
武漢的朱軍強(qiáng)6次碰壁后仍在計(jì)劃找關(guān)系找門(mén)路。"現(xiàn)在給員工發(fā)工資都困難，價(jià)值幾億的房子壓在手里賣不動(dòng)，我只要600萬(wàn)周轉(zhuǎn)兩個(gè)月。"
兩個(gè)月，這就是朱的心理底線，他認(rèn)為兩個(gè)月后樓市會(huì)轉(zhuǎn)暖，"起碼政策會(huì)救市"。他一聽(tīng)說(shuō)記者認(rèn)識(shí)"銀主"，甚至立即表示，"有兩毛利也敢借"。
記者接觸到的開(kāi)發(fā)商似乎都嗅到了政策的暖風(fēng)，他們游說(shuō)"銀主"的托詞都是："只要熬過(guò)當(dāng)前，時(shí)間將解決一切。"
殊不知，危險(xiǎn)正從潛伏中抬頭，或許留給瘋狂拿地后再瘋狂拿錢的開(kāi)發(fā)商的時(shí)間已到了盡頭。
危險(xiǎn)的游戲
風(fēng)聲鶴唳。
宏觀調(diào)控從緊4年，瘋狂翻幾番的房?jī)r(jià)終于被摁住了牛頭。而隨著京城樓市也進(jìn)入8折時(shí)代，爭(zhēng)論不休的"拐點(diǎn)論"被事實(shí)踩在了腳下。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新的5月份國(guó)房景氣指數(shù)為103.34點(diǎn)，連續(xù)6個(gè)月回落；5月70個(gè)大中城市房屋銷售同比漲幅回落0.9個(gè)百分點(diǎn)，是今年來(lái)同比漲幅回落最大的一次。在投資性購(gòu)房比例高達(dá)50%的深圳樓市，不少置業(yè)者已被深度套牢。
央行6月25日發(fā)布《2008年第二季度全國(guó)城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查》報(bào)告顯示，受調(diào)查的7個(gè)大城市有6個(gè)城市居民的購(gòu)房意愿均較上季度下降；未來(lái)3個(gè)月打算購(gòu)房的居民占比，已連續(xù)兩季處于15%左右的歷史低點(diǎn)。
樓市進(jìn)入下降通道，就在朱軍強(qiáng)們喘不過(guò)氣之際，就在溫州的近鄰麗水，一家靠高息貸款集資、高價(jià)拿地的地產(chǎn)公司，最終在市場(chǎng)蕭條中回款無(wú)力，導(dǎo)致資金鏈斷裂。
從溫州沿甌江而上，3小時(shí)路程，麗水，這個(gè)浙江GDP最低、城鎮(zhèn)居民人均年收入僅15000多元的地區(qū)，房?jī)r(jià)卻一度蓋過(guò)杭州、溫州，均價(jià)超萬(wàn)元。
6月25日，麗水天氣悶熱，接著大雨，市中宇雷路西邊的萬(wàn)松花苑樓盤(pán)"風(fēng)雨飄搖"：施工現(xiàn)場(chǎng)大門(mén)緊閉，門(mén)內(nèi)荒草叢生，售樓處人去樓空，雨水沖刷下，多處斑駁，遺留在工地的爛尾樓極盡荒涼。
就在半年前，作為高價(jià)拿地、集資建造的萬(wàn)松花苑還是當(dāng)?shù)氐拿餍菢潜P(pán)。一切始于開(kāi)發(fā)商萬(wàn)松地產(chǎn)資金鏈斷裂。
據(jù)麗水市國(guó)土局官員介紹，去年初，萬(wàn)松先是以16000元?dú)v史高價(jià)拍得地塊，接著又花3.6億再拿地，項(xiàng)目資金大多來(lái)自鄉(xiāng)鄰集資款，光利息每月就3000多萬(wàn)。
原本打算年底開(kāi)盤(pán)回款，卻遭遇了調(diào)控關(guān)頭，房?jī)r(jià)回落，萬(wàn)松此時(shí)開(kāi)始短期拆借，5分、6分代價(jià)后也僅籌到了幾千萬(wàn)。后來(lái)，萬(wàn)松想把公司作價(jià)轉(zhuǎn)讓都沒(méi)人敢接盤(pán)。今年5月麗水房?jī)r(jià)降到6000元，降幅近50%后，萬(wàn)松地產(chǎn)資金鏈徹底斷裂。
麗水建設(shè)局一科長(zhǎng)稱："用高利貸開(kāi)發(fā)，房?jī)r(jià)漲，成本轉(zhuǎn)嫁，購(gòu)房者買單；房?jī)r(jià)跌，開(kāi)發(fā)商關(guān)門(mén)，'銀主'買單，最終受損的是地方稅收和實(shí)體經(jīng)濟(jì)。"
而這個(gè)現(xiàn)實(shí)的例子，似乎并沒(méi)給行業(yè)帶來(lái)更多警示，反而刺激朱軍強(qiáng)和李向前們趨之若鶩。記者在麗水市內(nèi)看到，許多居民樓內(nèi)依然張貼著高息融資的廣告。
資金黑洞
瘋狂的代價(jià)。
開(kāi)發(fā)商不知道風(fēng)險(xiǎn)嗎？他們比誰(shuí)都清楚。開(kāi)發(fā)商想倒閉嗎？當(dāng)然不想。
不過(guò)，開(kāi)發(fā)商被自己逼進(jìn)了單行道。用朱軍強(qiáng)的話說(shuō)："實(shí)在太缺錢了。"
"資金缺口至少上萬(wàn)億元。"北京聯(lián)達(dá)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理?xiàng)钌黉h給記者細(xì)算了一筆賬：今年新增商業(yè)性房地產(chǎn)貸款預(yù)計(jì)縮減至少2000億，股市融資全年至少減少1000億，再加上2007年受讓國(guó)有土地的1.2萬(wàn)億多數(shù)要在今年上繳。而由于開(kāi)發(fā)慣性和囤積的土地入市，房地產(chǎn)總投資比去年至少增長(zhǎng)7000億元。北師大金融研究中心主任鐘偉的結(jié)論是，僅上市房企資金缺口就達(dá)4000億。
缺錢就要貸，然而多次加息、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率后，從緊的貨幣政策已讓銀行大門(mén)緊閉；至于很多人希望的房?jī)r(jià)下降，在開(kāi)發(fā)商看來(lái)卻是最大的忌諱，"買漲不買跌"，購(gòu)房觀望會(huì)更嚴(yán)重。
活下去，是開(kāi)發(fā)商當(dāng)務(wù)之急。還有什么辦法？
上市融資路途坎坷。在股價(jià)損失折半后，上市房企資金流也陷入危機(jī)，資產(chǎn)負(fù)債率多超過(guò)60%；急于上市的則遭遇暫停房企IPO，等到終于輾轉(zhuǎn)香港上市的河南建業(yè)亮相時(shí)，第二天就跌破發(fā)行價(jià)，一周后股價(jià)消失1/4；越來(lái)越多的房企暫緩上市。
出讓土地項(xiàng)目無(wú)人接盤(pán)。記者登錄中國(guó)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)網(wǎng)看到，近1個(gè)月來(lái)，轉(zhuǎn)讓土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的信息達(dá)到60余條，來(lái)自北京、廣東、重慶、江蘇等地，結(jié)果都不理想；另有開(kāi)發(fā)商無(wú)奈私下進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓融資，甚至迫于開(kāi)發(fā)期限向政府要求退地。
條條大路都不通，留給開(kāi)發(fā)商的選擇不多了。最缺錢的開(kāi)發(fā)商可能成為最大的賭徒。據(jù)悉，目前全國(guó)約有1/3的中小企業(yè)融資來(lái)自于非正規(guī)金融途徑，且利息驚人、數(shù)額驚人。相比之下，廣源房地產(chǎn)一年以前以年利率18%從大紅鷹(600830)借1億元的事件只是小兒科。
當(dāng)開(kāi)發(fā)商只能靠高利貸"吹泡泡"時(shí)，樓市就掉進(jìn)了一個(gè)惡性循環(huán)的黑洞。
浙江一家上市房企的董事告訴記者，現(xiàn)在根本不是房地產(chǎn)綁架了誰(shuí)，而是被綁架了，只要樓市不暴漲，開(kāi)發(fā)商就可能要賠錢。
暴漲是不可能的了，政策要求的是穩(wěn)定房地產(chǎn)。那些被高成本融資綁架的開(kāi)發(fā)商等待的可能只有崩盤(pán)？
如何穩(wěn)定樓市
房?jī)r(jià)暴漲不好，暴跌不好，而開(kāi)發(fā)商用高息貸款硬扛無(wú)疑是飲鴆止渴。
地產(chǎn)大佬潘石屹近日在博客里公開(kāi)表示，開(kāi)發(fā)商發(fā)生欠款對(duì)整個(gè)行業(yè)將是最致命的打擊，因?yàn)橘Y信喪失了。而背負(fù)惡炒地皮、借高利貸之名的開(kāi)發(fā)商目前最缺的顯然正是涉及道德層面的資信。
金融風(fēng)險(xiǎn)。近日，越來(lái)越多的焦點(diǎn)集中在了這個(gè)詞匯。中央提出穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，那么如何穩(wěn)定？按照市場(chǎng)猜測(cè)，打在樓市七寸的貨幣從緊政策放松將是對(duì)樓市最大利好。
"目前既要防止房?jī)r(jià)快速反彈，更要防止大幅下跌。房?jī)r(jià)大起大落，都是不正常的。"中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌25日稱。
顧云昌認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)處在相對(duì)理性階段，而觀望之后，會(huì)走向平穩(wěn)。
想借錢的朱軍強(qiáng)也承認(rèn)，高利貸成本是要計(jì)入房?jī)r(jià)的。他理解："即便政策不讓我們死去，看來(lái)也不會(huì)再有過(guò)去的暴利行情了。""謹(jǐn)慎些是對(duì)的。"李向前和其他民間借貸公司放貸時(shí)已盡可能多地要求抵押。
記者獲得的信息是：政策不會(huì)坐視樓市崩盤(pán)，只會(huì)有保有壓，保的只能是資信良好的開(kāi)發(fā)商。
原建設(shè)部辦公廳主任、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一最新的一個(gè)公開(kāi)發(fā)言依然謹(jǐn)慎：繼續(xù)落實(shí)合理供應(yīng)土地、節(jié)約使用特地的政策；進(jìn)一步落實(shí)和完善有區(qū)別的稅收、信貸政策，落實(shí)保障性需求，支持自住性需求，在此基礎(chǔ)上放寬房貸政策；實(shí)施有彈性的從緊貨幣政策，對(duì)資信良好的企業(yè)在金融方面給予支持，不失時(shí)機(jī)地拓寬融資渠道，創(chuàng)新房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。
據(jù)海外媒體報(bào)道，經(jīng)過(guò)調(diào)研，中國(guó)明年可能啟動(dòng)地產(chǎn)信托市場(chǎng)。
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